19.12.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Januar 2015

Einstellung zusätzlicher Betriebskosten nach vorheriger Mitteilung

Kapitel
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BGB §§ 133, 157, 556, Einstellung zusätzlicher Betriebskosten nach vorheriger Mitteilung; konkludente Vertragsänderung, BGH, Urteil vom 9. 7. 2014,  VIII ZR 36/14

Wenn der schriftliche Mietvertrag eine Umlage der Nebenkostenpositionen Allgemeinstrom, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, Müllentsorgung sowie Hausmeister und Außenanlagen nicht vorsieht, so kann eine – ggf. auch nur mündliche - Ankündigung einer Änderung der Abrechnung sowie die nachfolgende Übersendung einer entsprechenden Betriebskostenabrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind,  aus der maßgeblichen Sicht des objektiven Empfängers (hier: Mieter) ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung darstellen, das der Mieter durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen akzeptiert haben könnte.

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Eigentumswohnung der Klägerin. Der am 22. Oktober 1973 geschlossene Mietvertrag bestimmt unter § 3 Nr. 2:
"Neben der Miete sind monatlich anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Heizung Vorauszahlung DM 45,-, Nebenkosten DM 10,-, Garage DM 35,- zu zahlen. Diese Nebenkosten werden in Form monatl. Abschlagszahlungen in Höhe von z. Zt. DM 90,- erhoben..."
Nähere Regelungen über die Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter enthält der Mietvertrag für die Heizung und Warmwasserversorgung in § 7 Nr. 4, für den Aufzug in § 8 Nr. 2 sowie in § 11 für eine Gemeinschaftsantenne.
Mit der Abrechnung vom 3. Mai 2012 für das Kalenderjahr 2011 bezifferte die Klägerin die von den Beklagten zu tragenden Betriebskosten mit 2.332,15 €. … Im Streit sind die Betriebskosten für Allgemeinstrom (35 €), die Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung ("Haftpflicht und Leitungswasser", 30 €), die Müllentsorgung (86,62 €) sowie die Position "Hausmeister und Außenanlagen" (164,93 €).
Die Betriebskostenabrechnung der Klägerin endet unter Berücksichtigung der von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen mit einer Nachforderung von 245,15 €. Entsprechend dem Abrechnungsergebnis nahm die Klägerin eine Anpassung der Vorauszahlungen in der Weise vor, dass die Beklagten ab Juni 2012 monatlich einen um 20,50 € erhöhten Betrag zu zahlen hatten.
Am 4. Juni 2012 entrichteten die Beklagten 50 € und beriefen sich im Übrigen darauf, dass ihnen für das Jahr 2011 ein Guthaben in Höhe von 704,51 € zustehe; sie seien lediglich verpflichtet, für die Heizkosten (1.382,49 €) aufzukommen.
Die Klägerin hat mit der Klage außer einer Nachforderung in Höhe von 195,15 € (245,15 € abzüglich 50 €) weitere 123 € als erhöhte Betriebskostenvorauszahlung für die Monate Juni bis November 2012 verlangt, insgesamt 318,15 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten, ferner ab Dezember 2012 eine um monatlich 20,50 € erhöhte Betriebskostenvorauszahlung. Des Weiteren hat sie die Feststellung begehrt, dass den Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 kein Guthaben in Höhe von 704,51 € zustehe.

Begründung

Das Berufungsgericht hat u.a. ausgeführt:
Die Umlage der Positionen "Hausmeister und Außenanlagen", "Allgemeinstrom", "Müllentsorgung" sowie "Haftpflicht und Leitungswasser" auf den Mieter sei nicht vereinbart. Die im Mietvertrag unter § 3 Nr. 2 enthaltene Bestimmung, wonach "Nebenkosten" vom Mieter zu tragen seien, genüge den Anforderungen an die Bestimmtheit einer Umlagevereinbarung nicht. Eine ausdrückliche mündliche Absprache hätten die Parteien nicht getroffen. Auch konkludent hätten sie nachträglich keine Umlage dieser Betriebskosten vereinbart. Eine gleichbleibende Praxis der Vermieterseite habe es bei den Nebenkostenabrechnungen nicht gegeben. Es seien vielmehr immer wieder Änderungen vorgenommen worden. Manche Nebenkosten seien hinzugekommen, andere seien weggefallen. Erst ab dem Jahr 2006 seien die Nebenkosten wie in der Abrechnung für das Jahr 2011 geltend gemacht worden.
Zwar hätten die Beklagten die Kosten der streitgegenständlichen Positionen jahrelang vorbehaltlos getragen. Die Abrechnungspraxis der Klägerin weise aber keine besonderen Umstände auf, die einen Änderungswillen erkennen ließen. Die Beklagten hätten die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge nur in der Annahme entrichtet, dazu verpflichtet zu sein. Zudem seien Nachzahlungsforderungen von der Klägerin in den letzten Jahren mit in den Folgejahren ermittelten Guthaben verrechnet worden.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann eine Vereinbarung über die Umlage der Betriebskostenpositionen "Allgemeinstrom", "Haftpflicht und Leitungswasser", "Müllentsorgung" sowie "Hausmeister und Außenanlagen" nicht verneint werden.
1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Mietvertrag vom 22. Oktober 1973 eine Umlage der zwischen den Parteien streitigen Nebenkostenpositionen Allgemeinstrom, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, Müllentsorgung sowie Hausmeister und Außenanlagen nicht vorsieht.
Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung nicht schon dadurch zustande kommt, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Denn aus Sicht des Mieters ist der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände ein Angebot des Vermieters zu entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeiführen zu wollen (Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 Rn. 18 f.; vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 14/06, NJW 2008, 1302 Rn. 10).
2. Das Berufungsgericht hat jedoch den Sachvortrag der Klägerin, dass sie den Beklagten eine Änderung der Nebenkosten jeweils telefonisch oder schriftlich mitgeteilt habe, nicht berücksichtigt. Eine derartige Ankündigung sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind, stellt aus der maßgeblichen Sicht des objektiven Empfängers ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, das die Beklagten durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen akzeptiert haben könnten.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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