19.12.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Januar 2015

BGB §§ 280 Abs. 1, 535 , 538, 812 Obhutspflichten des Mieters

Kapitel
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BGB §§ 280 Abs. 1, 535 , 538, 812, Obhutspflichten des Mieters; Instandsetzung des Parkettbodens wegen Kratzspuren des vom Mieter gehaltenen Hundes, LG Koblenz, Urteil vom 6. 5. 2014, 6 S 45/14

Auch der Mieter ist zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich der Mietsache verpflichtet. Er muss die Mietsache deshalb schonend und pfleglich behandeln und alles unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann. Die Obhutspflicht beschränkt sich nicht nur auf das Unterlassen von Beschädigungen der Mietsache sondern verlangt im zumutbaren und gebotenen Umfang auch ein positives Tun des Mieters zur Schadensvermeidung bzw. -abwendung.

Sachverhalt

Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Klägers zum Ersatz der Kosten, die er als Mieter dem Beklagten nach Beendigung eines zwischen den Parteien bestehenden Wohnraummietverhältnisses für die Instandsetzung des Parkettbodens in der Wohnung zahlte.
Der Kläger hielt in der Wohnung mit ausdrücklicher Einwilligung des Beklagten während der elfmonatigen Mietdauer einen diesem bekannten Labrador. Der Hund verursachte mit seinen Krallen durch seine alltäglichen Bewegungen erhebliche, teilweise ca. 10 cm lange Kratzer auf der gesamten Parkettfläche, soweit sie nicht mit Möbeln zugestellt war.

Begründung

Der Beklagte erlangte den vom Kläger für die Instandsetzung der Schäden gezahlten Betrag nicht ohne Rechtsgrund. Er hatte Anspruch auf Zahlung dieses Betrages gemäß § 280 Abs. 1 BGB, denn der Kläger hat schuldhaft gegen seine Obhutspflicht verstoßen.
Ebenso wie der Vermieter ist auch der Mieter zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich seines Vertragspartners und der Mietsache verpflichtet. Er muss die Mietsache schonend und pfleglich behandeln und altes unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann. Die Obhutspflicht beschränkt sich nicht nur auf das Unterlassen von Beschädigungen der Mietsache, sondern verlangt im zumutbaren und gebotenen Umfang auch ein positives Tun des Mieters zur Schadensvermeidung bzw. -abwendung (zum Ganzen: Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Rn 275).
Eine Verletzung dieser Obhutspflicht und damit auch ein Schadensersatz kommt nicht in Betracht, wenn es sich um eine Abnutzung der Mietsache im Sinne des § 538 BGB gehandelt hätte. Das ist aber  nicht der Fall. Denn die Frage danach, welchen Inhalt und Umfang die vertragsgemäße Nutzung hat, ist unter Berücksichtigung des Interesses des Klägers an einer möglichst uneingeschränkten Nutzung der Wohnung einerseits, und des Interesses des Beklagten am Erhalt der Mietsache andererseits zu beantworten. Das dabei entstehende Spannungsverhältnis ist unter Berücksichtigung des konkreten Vertragsinhalts aufzulösen. Danach ergibt sich folgendes:
Zwar war dem Kläger die Haltung des Labradors ausdrücklich erlaubt worden, jedoch stellt ihn diese Erlaubnis nicht von jeglicher Verantwortung für Schäden, die durch den Hund hervorgerufen werden können, frei. Er blieb vielmehr aufgrund seiner Obhutspflicht aufgefordert, im Rahmen des ihm Zumutbaren die Mietsache vor Schäden auch durch den Hund zu bewahren. Das bedeutet für den konkreten Fall, dass er, sobald er feststellte, dass die Krallen des Hundes erhebliche Kratzer verursachten, entsprechende Gegenmaßnahmen hätte ergreifen müssen. Denn anders als bei der Benutzung durch den Kläger selbst, etwaige Mitbewohner oder Besucher, von denen ein entsprechendes Verhalten bzw. denen gegenüber entsprechende Maßnahmen nicht hätten gefordert werden können, war es dem Kläger zumutbar, den Aufenthalt des Hundes auf einzelne Räume zu beschränken oder den Parkettboden auf sonstige Weise vor den Krallen des Hundes zu schützen. So hätte er den Hund etwa nur in solchen Bereichen halten können, in denen kein Parkett lag oder einen Bereich, in dem der Hund gehalten werden sollte, mit Teppichboden oder sonstigen zum Schutz des Parketts geeigneten Materialien abdecken können. Alternativ hätte er die Krallen des Hundes mit Kratzschutz, etwa Im Handel erhältlichen Hundesocken ausstatten können. Dadurch wäre der Kläger in seinem Recht zur Benutzung der Wohnung mit seinem Labrador dann auch nur unwesentlich eingeschränkt gewesen.
Die Forderung des Beklagten bestand auch in der Höhe, in der der Kläger Zahlungen vorgenommen hat.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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