17.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Januar 2014

BGB §§ 278, 543, 546, 985 Rechtmäßigkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung

Kapitel
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Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 30.07.2013, 9 S 57/13

Ein gefährlicher Angriff auf Leib und Leben des Hauswarts rechtfertigt ohne Abmahnung die fristlose Kündigung des Mieters. Es genügt ein Angriff auf einen Mitarbeiter des Vermieters durch den Ehemann einer Mieterin. Ist der Ehemann aufgrund seines Gesundheitszustandes als geistig krank anzusehen, wäre eine Abmahnung – erst recht – entbehrlich.

Sachverhalt
Die Klägerin verlangt als Vermieterin von den Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Das Amtsgericht war zu der Überzeugung gelangt, dass eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gerechtfertigt sei, da der Beklagte Ziffer 3 gegenüber dem Hausmeister, dem Zeugen K, beleidigend und körperlich aggressiv aufgetreten sei. Sowohl die Beleidigung als auch die Nötigung bzw. Bedrohung seien Straftaten und damit zugleich Vertragsverletzungen. Die Klägerin habe insbesondere tätliche Angriffe auf ihre Mitarbeiter durch Mieter nicht hinzunehmen. Da eine eklatante Vertragsverletzung vorliege, sei hier eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht erforderlich gewesen. Die Beklagte Ziffer 1 habe sich das Verhalten ihres Ehemannes zurechnen zu lassen.

Begründung
Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Klägerin vom 26.07.2012 wirksam beendet worden, da die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegen.
1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund ist vorliegend aufgrund des Verhaltens des Beklagten Ziffer 3 gegeben. Offen bleiben kann in diesem Zusammenhang die Frage, ob der Beklagte Ziffer 3 tatsächlich durch sein Verhalten Straftaten im Sinne des StGB begangen hat oder ob Schuldunfähigkeit bzw. verminderte Schuldfähigkeit vorliegen. Letztendlich ist ausschlaggebend, dass rein tatsächlich ein gefährlicher Angriff des Beklagten Ziffer 3 auf Leib und Leben des Zeugen K gegeben war.
Tätlichkeiten, somit die Anwendung von Gewalt, sind besonders verwerflich und rechtfertigen in der Regel die Kündigung (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 Rn. 191 m.w.N.). Dies ist auch dann der Fall, wenn der Angriff auf einen Mitarbeiter des Vermieters erfolgt und wenn die Tätlichkeit von dem Ehemann einer Mieterin ausgeht (Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., m.w.N.). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Gegenüber Anlass zu der Tätlichkeit gegeben hat, wenn sich der Angreifende in einer Notwehr- oder in einer ähnlichen Situation befunden und zur Abwehr der Beeinträchtigung Gewalt angewendet hat. Eine solche Situation war vorliegend jedoch nicht gegeben.
Es muss sich die Beklagte Ziffer 1 als Mieterin das Verhalten ihres Ehemanns zurechnen lassen.
Der Vortrag der Beklagtenseite, der Beklagte Ziffer 3 sei ganz offensichtlich erheblich krank, geistig mittlerweile nicht mehr klar und dadurch in seiner Schuldfähigkeit (mindestens) eingeschränkt, führt auch bei Unterstellung als wahr nicht zu einer anderen Beurteilung. Vielmehr ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass auch die Tätlichkeit eines Geisteskranken, somit also eines ohne Schuldfähigkeit Handelnden, eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt (Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 212). Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Kranken nicht um den Mieter selbst, sondern – wie vorliegend – um den Ehemann der Mieterin handelt.
2. Es ist die außerordentliche fristlose Kündigung trotz Fehlens einer Abmahnung wirksam.
Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Abmahnung dann entbehrlich, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (Nr. 1) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (Nr. 2).
Das Verhalten des Beklagten Ziffer 3 stellt eine eklatante Vertragsverletzung dar, die eine Abmahnung nicht erfordert. So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass in den Fällen einer Tätlichkeit eine Abmahnung regelmäßig nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB entbehrlich ist (so z.B. LG Berlin, GE 2008, 871; Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 191, m.w.N.).
Im Übrigen wäre auch in dem Fall, dass der Beklagte Ziffer 3 aufgrund seines Gesundheitszustandes als geistig krank anzusehen wäre, eine Abmahnung – erst recht – entbehrlich (s. hierzu Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 212, m.w.N.).
Gerade unter Berücksichtigung des eklatant gewalttätigen und gefährlichen Verhaltens des Beklagten Ziffer 3 bedurfte es keiner Abmahnung durch die Klägerin, da dieser nicht zugemutet werden konnte, zunächst eine Abmahnung auszusprechen und damit das Risiko einzugehen, dass es durch eine andere Gewalttat des Beklagten zu einer Verletzung bzw. Gefährdung von Mitarbeitern der Klägerin oder anderen Hausbewohnern kommen konnte. Dies umso mehr, da der Beklagte Ziffer 3 auch nach eigenem Bekunden der Beklagten Ziffer 1 aufgrund seines geistigen Zustandes in seinem Verhalten unberechenbar ist. Insofern ist auch in diesem Zusammenhang unbeachtlich, dass die Tätlichkeit nicht von der Beklagten Ziffer 1 als Mieterin, sondern von ihrem Ehemann ausgegangen ist.
3. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung des Verhaltens der Beklagten Ziffer 1 als Mieterin nach Eintritt des streitgegenständlichen Vorfalls.
Auch wenn sich die Beklagtenseite darauf beruft, die Beklagte Ziffer 1 habe nach dem streitgegenständlichen Vorfall alles getan, um weitere Störungen durch den Beklagten Ziffer 3 zu verhindern, würde ein entsprechendes Verhalten nichts an der Wirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung ändern. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. Durch ein nachträgliches Wohlverhalten wird die Wirksamkeit der Kündigung nicht berührt. Dies gilt ausnahmslos (Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 569 BGB Rn. 32).
Zwar könnte im Einzelfall das Festhalten an einem Räumungsanspruch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursache der Störung auf Dauer beseitigt wird. Allerdings kann vorliegend von einem Rechtsmissbrauch nicht ausgegangen werden, da auch im Verfahren gegen den Beklagten Ziffer 3 nach §§ 1 ff. Gewaltschutzgesetz vom Amtsgericht – Familiengericht – Karlsruhe die streitgegenständliche Wohnung der Beklagten Ziffer 1 lediglich bis 22.4.2013 zur alleinigen Benutzung zugewiesen worden ist (Beschluss des Amtsgerichts – Familiengerichts – Karlsruhe vom 22.1.2013, Az. 1 F 14/13). Folglich kann von einer dauerhaften Beseitigung der Störung nicht ausgegangen werden. Auch wenn sich der Beklagte Ziffer 3 derzeit nicht in der streitgegenständlichen Wohnung aufhält, kann nicht davon ausgegangen werden, dass er tatsächlich auf Dauer dieser fernbleiben wird. Solange nicht eine entsprechende persönliche Erklärung des Beklagten Ziffer 3 bzw. von dessen Betreuer vorliegt, ist es reine Spekulation, ob der Beklagte Ziffer 3 nicht mehr in die gemeinsame Wohnung zurückkehren wird. Unter diesen Umständen kann das Festhalten an dem Räumungsanspruch nicht als rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin angesehen werden.

Bedeutung für die Praxis
Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund ist vorliegend aufgrund des Verhaltens des Beklagten gegeben. Offen bleiben kann in diesem Zusammenhang die Frage, ob der Beklagte tatsächlich durch sein Verhalten Straftaten im Sinne des StGB begangen hat oder ob Schuldunfähigkeit bzw. verminderte Schuldfähigkeit vorliegen. Letztendlich ist ausschlaggebend, dass rein tatsächlich ein gefährlicher Angriff des Beklagten auf Leib und Leben des Zeugen gegeben war. Tätlichkeiten, somit die Anwendung von Gewalt, sind besonders verwerflich und rechtfertigen in der Regel die Kündigung. Das Verhalten des Beklagten stellt eine eklatante Vertragsverletzung dar, die eine Abmahnung nicht erfordert. So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass in den Fällen einer Tätlichkeit eine Abmahnung regelmäßig entbehrlich ist. Im Übrigen wäre auch in dem Fall, dass der Beklagte aufgrund seines Gesundheitszustandes als geistig krank anzusehen wäre, eine Abmahnung – erst recht – entbehrlich. Durch ein nachträgliches Wohlverhalten wird die Wirksamkeit der Kündigung nicht berührt. Dies gilt ausnahmslos.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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