17.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Januar 2014

BGB §§ 259, 556 Abs. 3 Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots

Kapitel
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BGH, Urteil vom 3.7.2013, VIII ZR 322/12

Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet.

Sachverhalt
Die Kläger mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 16. Mai 1980 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung. Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgt vereinbarungsgemäß durch Fernwärme. Hierfür schaltete die Beklagte einen Wärmecontractor ein, der die benötigte Fernwärme seinerseits von dem städtischen Versorger als Vorlieferanten bezieht. Zwischen den Parteien ist ein Wärmecontracting nicht vereinbart. Die Kläger verlangen zur Überprüfung ihrer Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Juli 2009 bis 30. Juni 2010 die Vorlage der von dem Versorger an den Wärmecontractor gerichteten Rechnung für die gelieferte Fernwärme. Die Beklagte übersandte stattdessen die Abrechnung des Wärmecontractors vom 4. November 2010 und legte dar, welche Kosten dieser Rechnung Zusatzkosten des Wärmecontracting darstellen.

Begründung
Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Vorlage der Rechnung des Vorlieferanten für die Heizperiode 2009/2010.
1. Zu der jährlichen, den Grundsätzen des § 259 BGB entsprechenden Abrechnung über die vorausgezahlten Betriebskosten, zu der der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet ist, gehört auch, dass der Vermieter dem Mieter die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hiervon umfasst ist die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, darunter auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist (Senatsbeschluss vom 22. November 2011 – VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276 Rn. 2; Senatsurteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21). Dies ist insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall (Senatsbeschluss vom 22. November 2011 – VIII ZR 38/11, a.a.O. Rn. 2; Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 – VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c); in diesen besteht ein Einsichtsrecht des Mieters.
Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist aber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet. In den Fällen der Versorgung des Mieters mit Heizenergie durch einen Wärmecontractor gilt nichts anderes als bei dem unmittelbaren Energiebezug durch den Vermieter ohne Einschaltung eines Contracting-Unternehmens. Auch in diesen Fällen haben die Mieter einer Wohnung gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft darüber, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl seinerseits von seinem Vorlieferanten bezieht. Ebenso wenig steht den Klägern als Mietern ein Anspruch auf Auskunft über Vereinbarungen zu, die der Wärmecontractor mit seinen Vorlieferanten geschlossen hat.
Unbenommen bleibt den Klägern das Einsichtsrecht in den von der Beklagten mit dem Wärmecontractor abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag zur Nachprüfung der Heizkostenabrechnung. Will der Mieter die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB prüfen, kann er die ihm in Rechnung gestellten Kosten mit den Preisen anderer Wärmelieferanten vergleichen.
2. Zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung ist die Rechnung des Fernwärmeversorgers an den Wärmecontractor auch nicht aus anderen Gründen erforderlich. Die Beklagte hat die im vorliegenden Fall nicht umlagefähigen Kosten des Wärmecontractings aus der seitens des Wärmecontractors vorgelegten Heizkostenabrechnung „unstreitig nachvollziehbar herausrechnen lassen”. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Zusatzkosten des Wärmecontracting damit zutreffend ermittelt worden sind. Hätten die Kläger dies bestreiten wollen, folgte daraus kein Anspruch auf Vorlage der dem Wärmecontractor von seinem Vorlieferanten gestellten Rechnung. Vielmehr hätte die Beklagte die Richtigkeit der Abrechnung zu beweisen gehabt. Welchen Beweis ein Vermieter dafür antritt, ist ihm überlassen.

Bedeutung für die Praxis
Zu der jährlichen, den Grundsätzen des § 259 BGB entsprechenden Abrechnung über die vorausgezahlten Betriebskosten, zu der der Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet ist, gehört auch, dass der Vermieter dem Mieter die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hiervon umfasst ist die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, darunter auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall. In diesen besteht ein Einsichtsrecht des Mieters. Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist aber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet. In den Fällen der Versorgung des Mieters mit Heizenergie durch einen Wärmecontractor gilt nichts anderes als bei dem unmittelbaren Energiebezug durch den Vermieter ohne Einschaltung eines Contracting-Unternehmens. Auch in diesen Fällen haben die Mieter einer Wohnung gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft darüber, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl seinerseits von seinem Vorlieferanten bezieht. Ebenso wenig steht den Klägern als Mietern ein Anspruch auf Auskunft über Vereinbarungen zu, die der Wärmecontractor mit seinen Vorlieferanten geschlossen hat.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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