17.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Januar 2014

BGB §§ 242, 575 Mietverhältnis auf Lebenszeit des Mieters

Kapitel
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LG Freiburg, Urteil vom 21.3.2013, 3 S 368/12

Der Zweck des § 575 BGB verbietet dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind. Jedenfalls kann es treuwidrig sein, wenn sich der Vermieter auf die Unwirksamkeit eines solchen Vertrages beruft.

Sachverhalt
I. Zwischen den Parteien bzw. ihren Rechtsvorgängern bestand seit 1971 ein unbefristeter Mietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung (ca. 100 m2) nebst (später dazu gekommenen) 2 Büroräumen im Keller (ca. 25 m2). Die Mutter der Klägerinnen war zunächst auf Vermieterseite in dieses Mietverhältnis eingetreten. Zu einem unbekannten Zeitpunkt verschenkte sie die Immobilie an ihre Töchter, die Klägerinnen, zu hälftigem Miteigentum, wobei ihr bis zu ihrem Tod am 9.6.2012 ein Nießbrauch am Anwesen zustand. Zwischen den Parteien ist im Einzelnen umstritten, in welchem Umfang die Beklagten im Laufe der Jahre Investitionen in das Anwesen getätigt oder Verwaltungsaufgaben übernommen haben. Unbestritten ist insoweit allerdings, dass die Beklagten die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage im Mietobjekt in Höhe von ca. 10.000,00 € bezahlten. Am 12.12.2000 schloss die verstorbene Mutter der Klägerinnen mit den Beklagten folgende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 1.9.1971:

„Zu Paragraph 2 (Mietzeit) wird mit Wirkung vom 1.1.2001 folgende Änderung vereinbart: Der Mietvertrag ist v. S. des Vermieters unkündbar. Als Gegenleistung verpflichtet sich der Mieter, folgende ihm übertragene Aufgaben wahrzunehmen:
1. Erstellung der Nebenkostenabrechnung für alle Mieter.
2. Erledigung aller anfallenden Arbeiten bei Mieterwechsel.
3. Bestellung der Handwerker und Vergabe der Arbeiten bei Instandsetzung und Reparaturen nach vorheriger Absprache mit Eigentümer.
4. Pflege der Außenanlage, Überwachung der Hausordnung.“

Am 14.10.2005 wurde sodann ein neuer Mietvertrag geschlossen, der u. a. in einer Präambel festhält:
„... Die Parteien möchten die bisherigen Vertragsgrundlagen durch diesen Vertrag ersetzen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die erheblichen wertverbessernden Investitionen der Mieter.“
§ 3 (Mietzeit) des neuen Vertrages lautet: „Im Hinblick auf die von den Mietern vorgenommenen Wertverbesserungen sowie die Tragung der Heizungsanlagen wird der Mietvertrag auf Lebenszeit geschlossen. Das Mietverhältnis beginnt am 1.11.2005.“

Begründung
Der zulässige (BGH NJW 2001, 221 ff.) Feststellungsantrag ist nicht begründet
1. Nicht zu beanstanden ist zunächst einmal die Feststellung des Amtsgerichts, wonach es für die Frage der Einhaltung der Schriftform unerheblich ist, ob die Klägerin Ziffer 2 bei der Unterzeichnung des Mietvertrages von ihrer Mutter wirksam bevollmächtigt oder sonst zur Vertretung berechtigt war (MünchKommBGB/Bieber, § 550, Rn 10) und ein mögliches Fehlen der Vertretungsmacht, unabhängig davon, ob das weitere Verhalten der Mutter der Klägerinnen als Genehmigung auszulegen ist, allenfalls zur Folge hätte, dass die Mutter der Klägerinnen nicht wirksam Vertragspartei geworden ist.
2. Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung von § 3 des streitgegenständlichen Mietvertrages. Dass der Mietvertrag auf Lebenszeit der Beklagten und nicht auf die Lebenszeit der Mutter der Klägerinnen abgeschlossen worden ist, ergibt sich eindeutig sowohl aus der Präambel des Mietvertrages als auch aus dem Text der Klausel selbst.
3. Die Kammer teilt die Auffassung, wonach der Abschluss eines Mietvertrages auf Lebenszeit des Mieters nicht gegen § 575 BGB verstößt, auch wenn es hierauf letztlich zur Entscheidung des vorliegenden Falles nicht ankommt.
Ein auf Lebenszeit einer Partei geschlossener Mietvertrag ist ein befristeter, auf bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag i.S.d. § 575 BGB (Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage, X, 120; Bay.ObLG NJW-RR 1993, 1164). Es verbietet der Zweck des § 575 BGB – Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung – jedoch dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind (Blank/Börstinghaus, Miete, § 575 Rn. 87; Schmidt-Futterer/Lammel, § 544 Rn. 4; Schmidt-Futterer/Blank, § 575 Rn. 80; Staudinger/Rolfs [2011], § 575 Rn. 8; a.A.: MünchKommBGB/Häublein, § 575 Rn. 11; Palandt/Weidenkaff § 544 Rn 3; vgl. auch: Hinz NZM 2003, 659; Sternel X, 121).
Eine Berufung der Klägerinnen auf die Unwirksamkeit des Zeitmietvertrages wäre jedenfalls treuwidrig i.S.d. § 242 BGB.
Die Unwirksamkeit einer von § 575 BGB zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung ergibt sich unmittelbar aus § 575 Abs. 4 BGB, weshalb § 134 BGB wegen des Vorrangs dieser spezielleren Norm nicht zur Anwendung kommt (MünchKommBGB/Armbrüster, § 134 Rn. 3). Die zu § 134 BGB von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze sind jedoch auch im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 575 Abs. 4 BGB anwendbar. So kann die Berufung auf eine Unwirksamkeit oder (Teil-) Nichtigkeit im Einzelfall treuwidrig sein (allgemein hierzu: Staudinger/Sack/Seibel [2011]. § 134 Rn. 187 ff.). Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn sich aus dem Zweck eines Verbotsgesetzes ergibt, dass die Möglichkeit, die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit geltend zu machen, auf jene Person beschränkt ist, zu deren Schutz ein Verbot erlassen worden ist (MünchKommBGB/Armbrüster, § 134 Rn. 111, der dies unter den Begriff der „relativen Nichtigkeit“ fasst).
Die Beschränkung auf bestimmte Befristungsgründe in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters und nicht demjenigen des Vermieters. Insbesondere soll hierdurch ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsvorschriften durch Abschluss von Zeitmietverträgen ausgeschlossen werden (BT-Dr 14/4553 = NZM 2000, 415 ff. [450]). Die Neuregelung sollte damit lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 – unter II 3).
Vorliegend besteht zudem die Besonderheit, dass das Mietverhältnis bei Abschluss des neuen Vertrages bereits seit 34 Jahren bestand. Ein (ordentliches) Kündigungsrecht des Vermieters war schon durch die Zusatzvereinbarung vom 12.12.2000, bei der es sich um eine Individualvereinbarung handelt, wirksam ausgeschlossen. Damit stünden die Beklagten bei einer Unwirksamkeit der Befristung im neuen Mietvertrag schlechter da als nach der davor bestehenden Regelung. Dies würde aber dem aus der Präambel erkennbar verfolgten Zweck der Neuregelung widersprechen.
Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände, insbesondere des Schutzzwecks von § 575 Abs. 4 BGB, ist es daher treuwidrig, wenn sich die Klägerinnen auf diese Vorschrift berufen, selbst wenn der Abschluss eines Mietvertrages auf Lebenszeit der Mieter unwirksam wäre.


Bedeutung für die Praxis
Ein auf Lebenszeit einer Partei geschlossener Mietvertrag ist ein befristeter, auf bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag i.S.d. § 575 BGB. Es verbietet der Zweck des § 575 BGB – Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung – jedoch dessen Anwendung auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind. Eine Berufung der Klägerinnen auf die Unwirksamkeit des Zeitmietvertrages wäre jedenfalls treuwidrig i.S.d. § 242 BGB. Die Unwirksamkeit einer von § 575 BGB zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung ergibt sich unmittelbar aus § 575 Abs. 4 BGB, weshalb § 134 BGB wegen des Vorrangs dieser spezielleren Norm nicht zur Anwendung kommt. Die zu § 134 BGB von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze sind jedoch auch im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 575 Abs. 4 BGB anwendbar. So kann die Berufung auf eine Unwirksamkeit oder (Teil-)Nichtigkeit im Einzelfall treuwidrig sein. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn sich aus dem Zweck eines Verbotsgesetzes ergibt, dass die Möglichkeit, die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit geltend zu machen, auf jene Person beschränkt ist, zu deren Schutz ein Verbot erlassen worden ist. Die Beschränkung auf bestimmte Befristungsgründe in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters und nicht demjenigen des Vermieters. Insbesondere soll hierdurch ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsvorschriften durch Abschluss von Zeitmietverträgen ausgeschlossen werden. Die Neuregelung sollte damit lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Mietvertrag, Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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