17.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Januar 2014

BGB §§ 242, 543, 555, 572 Abs. 2 Unvollständige Mietzahlungen

Kapitel
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LG Freiburg, Urteil vom 7.3.2013, 3 S 7/13

1. Grundsätzlich hat ein Mieter für unvollständige Mietzahlungen einzustehen, auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen.
2. Verpflichtet sich ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung bei gleichzeitigem Verzicht des Vermieters auf eine Vollstreckung aus diesem Vergleich für den Fall der jeweils vollständigen und pünktlichen Mietzahlung (für einen Zeitraum von vier Jahren), so kann eine Vollstreckung wegen eines geringen Fehlbetrages im Einzelfall treuwidrig sein.

Sachverhalt
Die Klägerin war – ursprünglich gemeinsam mit ihrem Ehemann – Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Im Jahre 2009 geriet sie mit der Zahlung der seinerzeit vereinbarten Miete (Kaltmiete: 558,60 €; Warmmiete: 728,54 €) in Rückstand. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 03.04.2009 fristlos. Unter Bezugnahme u. a. auf eine Entscheidung des LG Duisburg (ZMR 2006, 532) vertrat die jetzige Klägerin die Auffassung, es käme für die Frage der Wirksamkeit auf den Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung an. Im Räumungsrechtsstreit schob die Beklagte eine erneute Kündigung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen nach. Der Räumungsrechtsstreit endete sodann am 20.5.2010 mit folgendem Vergleich:
§ 1
Die Beklagte räumt die ... 3-Zimmer-Wohnung ... und gibt sie mit den zugehörigen Schlüsseln an die Klägerin heraus.
§ 2
1. Die Beklagte Ziffer 1 verpflichtet sich, eine ortsübliche Nutzungsentschädigung (derzeit in Höhe der vereinbarten Miete) spätestens zum jeweils 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen.
2. Die Klägerin verpflichtet sich, hinsichtlich der Räumung solange keine Vollstreckung einzuleiten, wie die Nutzungsentschädigung vollständig und pünktlich jeweils spätestens am 3. Werktag eines Monats bei ihr eingeht. Sofern die Beklagte Ziffer 1 verspätet (am 4. Werktag) leistet oder auch nur mit einem Teil einer Monatsnutzungsentschädigung in Rückstand gerät, kann die Klägerin die Vollstreckung einleiten.
3. Die vorgenannte Vereinbarung gilt für die Dauer von vier Jahren (bis 25.3.2014). Für die Dauer dieser vier Jahre besteht ein Nutzungsverhältnis, auf das die bisherigen mietvertraglichen Regelungen Anwendung finden.
4. Die Parteien vereinbaren, nach Ablauf der vierjährigen Vergleichsregelung einen neuen Mietvertrag abzuschließen …

In der Folgezeit zahlte die Klägerin zunächst regelmäßig und rechtzeitig die nach dem Vergleich geschuldete Nutzungsentschädigung. Die Beklagte nahm im November 2010 eine „Mieterhöhung“ auf eine Warmmiete von 788,54 € (Kaltmiete: 618,60 €) vor. Die Erhöhung wurde von der Klägerin, die als alleinerziehende Mutter zweier minderjähriger Kinder auf Sozialleistungen angewiesen ist, akzeptiert. Im Juli und August 2012 wurden infolge eines Bankversehens statt jeweils 788,54 € lediglich jeweils 778,00 € an die Beklagte überwiesen. Mit Schreiben vom 29.8.2012 teilte diese der Klägerin mit, dass sie deswegen die Vollstreckung aus dem Vergleich eingeleitet habe. Den fehlenden Betrag (2 x 10,54 €) hat die Klägerin am 31.8.2012 überwiesen.
Die Klägerin erhob Vollstreckungsgegenklage, wobei sie sich zu deren Begründung u. a. darauf berufen hat, sie träfe kein Verschulden an den verspäteten Zahlungen.

Begründung
Eine Vollstreckung aus dem Vergleich wegen der zweimaligen Minderzahlungen verstößt jedenfalls gegen § 242 BGB. Nicht entschieden werden muss auch, ob die Vollstreckungsgegenklage bereits deshalb Erfolg hat, weil die Bestimmungen in § 2 Ziffer 2 und Ziffer 3 des Vergleichs nach § 555 BGB oder § 572 Abs. 2 BGB unwirksam wären.
Ob die Bestimmung des § 555 BGB eingreift, ist in der Rechtsprechung ebenso wenig geklärt wie die Frage, ob durch den Räumungsvergleich ein neues Mietverhältnis begründet wurde, dessen auflösende Bedingung (§ 2 Nr. 2 des Vergleichs) nach § 572 Abs. 2 BGB unwirksam ist (vgl. zur Problematik: Flatow JurisPR – MietR 26/2009 Anmerkung 5; Blank, NZM 2010, 31 f.).
Die Klägerin hat die unvollständige Zahlung der Mieten Juli und August 2012 zu vertreten, weshalb es nicht weiter darauf ankommt, ob sie für eine verspätete Zahlung nach dem Vergleichstext auch ohne Verschulden einzustehen hätte. Für Zahlungsverzögerungen oder Falschüberweisungen, die durch Erfüllungsgehilfen verursacht werden, muss der Mieter nämlich eintreten. Zu den Erfüllungsgehilfen gehört vorliegend auch die durch die Klägerin beauftragte Sparkasse (Schmidt-Futterer/Blank, § 543 Rn. 97, m.w.N.), die hier mit vorgelegtem Schreiben vom 3.9.2012 dann auch bestätigt hat, dass ihr in der Eile ein Flüchtigkeitsfehler unterlaufen ist, der sich unbemerkt in den Folgemonat geschlichen hat.
Ein darüber hinausgehendes Verschulden der Klägerin liegt jedoch nicht vor. Es ist gerichtsbekannt und von der Beklagten auch nicht in Abrede gestellt, dass Zahlungen der Sozialbehörde nach SGB II zum Stichtag des jeweils Monatsersten erfolgen, auch wenn die Zahlungen im Einzelfall auch schon einmal am Monatsletzten des Vormonats auf dem Konto gutgeschrieben sein können. Die Sozialbehörde (Jobcenter) hat hier ausdrücklich bescheinigt, dass die verspäteten Zahlungen der Leistungen für Juli, August und September 2012 in dessen Verantwortungsbereich fielen (vgl. insoweit auch BGH NJW 2009, 3782 f.). Wie hoch die Leistungen der Sozialbehörde tatsächlich waren und ob diese die Miete ganz oder nur zum Teil an die Klägerin überwiesen hat, ist unerheblich. Zum Zeitpunkt der Eilüberweisung wies das Konto der Klägerin nämlich unstreitig die nötige Deckung auf, weshalb sie sich darauf verlassen konnte, dass die Sparkasse den Auftrag korrekt ausführt. Zu besonderen Überwachungsmaßnahmen war sie nicht verpflichtet.
Unbestritten hat die Klägerin seit Abschluss des Vergleichs die monatliche Nutzungsentschädigung über zwei Jahre hinweg regelmäßig und fristgerecht geleistet und auch eine „Mieterhöhung“ akzeptiert. Sie hat alles getan, um den rechtzeitigen Eingang der Mietzahlungen bei der Beklagten sicherzustellen, was sich schon in der Tatsache zeigt, dass sie die Zahlungen teilweise per „Blitzüberweisung“ leistete (für die nach den Bedingungen der Sparkasse eine Gebühr von 15,00 € anfällt). Zu berücksichtigen ist auch, dass die Klägerin das Versehen ihrer Bank sofort korrigierte, als die Beklagte sie hierauf mit Schreiben vom 29.8.2012 aufmerksam machte. Bereits am 31.8.2012 wurde der fehlende, geringfügige, Differenzbetrag an die Beklagte überwiesen.
Aufgrund dieser Besonderheiten lagen hier, anders als im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urteil vom 14.10.2009 – VIII ZR 272/08 –), die Voraussetzungen des § 242 BGB vor, wonach die Vollstreckung aus dem Vergleich treuwidrig ist, zumal vorliegend der Ausgang des ursprünglichen Räumungsrechtsstreits zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses durchaus offen war (vgl. zur Anwendung des § 242 BGB in der vergleichbaren Konstellation einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung, wenn eine Zahlungsverzögerung ausschließlich auf dem Verschulden eines Dritten beruht: Schmidt-Futterer/Blank, § 543 Rn. 132).
Soweit die Klägerin im November 2012 einen Betrag i. H. v. 0,54 € zu wenig überwiesen hat, ist hierdurch zum einen nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin infolge vorangegangener, geringfügiger, Zuvielüberweisungen schon kein Mietrückstand entstanden.

Bedeutung für die Praxis
Die Klägerin hat die unvollständige Zahlung der Mieten zu vertreten, weshalb es nicht weiter darauf ankommt, ob sie für eine verspätete Zahlung nach dem Vergleichstext auch ohne Verschulden einzustehen hätte. Für Zahlungsverzögerungen oder Falschüberweisungen, die durch Erfüllungsgehilfen verursacht werden, muss der Mieter nämlich eintreten. Zu den Erfüllungsgehilfen gehört vorliegend auch die durch die Klägerin beauftragte Sparkasse. Ein darüber hinausgehendes Verschulden der Klägerin liegt jedoch nicht vor. Es ist gerichtsbekannt und von der Beklagten auch nicht in Abrede gestellt, dass Zahlungen der Sozialbehörde nach SGB II zum Stichtag des jeweils Monatsersten erfolgen, auch wenn die Zahlungen im Einzelfall auch schon einmal am Monatsletzten des Vormonats auf dem Konto gutgeschrieben sein können. Unbestritten hat die Klägerin seit Abschluss des Vergleichs die monatliche Nutzungsentschädigung über zwei Jahre hinweg regelmäßig und fristgerecht geleistet und auch eine „Mieterhöhung“ akzeptiert. Sie hat alles getan, um den rechtzeitigen Eingang der Mietzahlungen bei der Beklagten sicherzustellen, was sich schon in der Tatsache zeigt, dass sie die Zahlungen teilweise per „Blitzüberweisung“ leistete. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Klägerin das Versehen ihrer Bank sofort korrigierte, als die Beklagte sie hierauf aufmerksam machte. Aufgrund dieser Besonderheiten lagen hier die Voraussetzungen des § 242 BGB vor, wonach die Vollstreckung aus dem Vergleich treuwidrig ist, zumal vorliegend der Ausgang des ursprünglichen Räumungsrechtsstreits zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses durchaus offen war.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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