28.01.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Februar 2015

Kurze Verjährung

Kapitel
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BGB § 548 Abs. 1 S. 1, Kurze Verjährung bei Ansprüchen wegen Verletzung vertraglich vereinbarter Betriebspflicht, OLG Frankfurt, Urteil vom 17. 10. 2014, 2 U 43/14 (Revision zugelassen)

Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht.
Die negative Beeinträchtigung des Verkehrswerts durch Nichtbetrieb einer Gaststätte ist eine Verschlechterung der Mietsache; eine Substanzbeeinträchtigung der Mietsache setzt § 548 BGB nicht voraus.

Sachverhalt

Die Klägerinnen nehmen die Beklagte nach beendetem Mietverhältnis über eine Gaststätte noch auf Schadensersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht in Anspruch.
Nach Ziffer 1 Abs. 2 des Mietvertrages erfolgte die Überlassung der Räumlichkeiten „zum Betrieb von Gaststätten mit dem Recht zur Untervermietung“. Ziffer 1 Abs. 3 des Mietvertrages lautet wie folgt:
„Jede Änderung der Art des Betriebes bedarf der schriftlichen Genehmigung von B. C ist ohne schriftliche Erlaubnis von B nicht berechtigt, das Geschäftslokal zu schließen oder den Geschäftsbetrieb einzustellen.“
Die Beklagte vermietete das Restaurant an die D GmbH, an die E GmbH und an die F GmbH unter. Vom 16.11.2009 bis 30.11.2010 stand das Restaurant leer. Vom 01.12.2010 bis 31.03.2011 vermietete die Beklagte das Restaurant an Z1 unter. Dieser bezahlte an die Beklagte einen monatlichen Pachtzins von insgesamt € 5.652,-.
Nach ordentlicher Kündigung durch die Beklagte endete das Mietverhältnis mit den Klägerinnen zum 31.03.2011.
Die Klägerinnen verlangten von der Beklagten nach der Beendigung des Mietverhältnisses zunächst Schadensersatz in Höhe von insgesamt € 31.638,33. Hiervon entfallen € 25.200,- (Mietdifferenz von monatlich € 2.100,- für 1 Jahr) auf einen Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, die Hemmung der Verjährung durch den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids habe gemäß § 204 Abs. 2 BGB 6 Monate nach der Kostenanforderung am 11.10.2011 durch das Amtsgericht H geendet, so dass Verjährung mit Ablauf des 12.04.2012 eingetreten sei.

Begründung

Die Klage auf Schadensersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht ist unbegründet, weil die Beklagte gemäß § 214 Abs. 1 BGB den Ausgleich möglicher Schadensersatzansprüche der Klägerinnen wegen Verjährung verweigern kann.
Ein möglicher Schadensersatzanspruch der Klägerinnen aus § 280 Abs. 1 BGB ist gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag, nicht etwa ein Pachtvertrag. Gegenstand des Mietvertrages ist ausschließlich der Gebrauch der vermieteten Sache zuzüglich etwaiger Nebenleistungen wie beispielsweise die Lieferung von Heizung, Wasser etc. Bei einem Pachtvertrag kommt gemäß § 581 Abs. 1 S. 1 BGB neben der Gebrauchsüberlassung noch Fruchtziehung hinzu. Allein der Umstand, dass die (auch leeren) Räume gewerblich oder beruflich genutzt werden, genügt für einen Pachtvertrag nicht. Es müssen vielmehr noch weitere geschuldete Leistungen (z.B. der Nachweis günstiger Bezugsquellen oder die Bereitstellung eines Anschaffungskredits für das Inventar) hinzukommen (BGH, Urteil vom 27.3.1991 XII ZR 136/90, MDR 1991, 1063). Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Nach Ziffer 1 des Vertrages ist ausschließlich die Überlassung der genau bezeichneten Räumlichkeiten geschuldet. Im Übrigen würde § 548 Abs. 1 BGB gemäß § 581 Abs. 2 BGB auch auf einen Pachtvertrag Anwendung finden
Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der Betriebspflicht.
Dass die Betriebspflicht im vorliegenden Fall als Verbot formuliert ist, ohne schriftliche Erlaubnis des Vermieters das Geschäftslokal zu schließen oder den Geschäftsbetrieb einzustellen, ändert nichts an ihrem Inhalt. Die Beklagte soll verpflichtet sein, in den vermieteten Räumen für den laufenden Betrieb einer Gaststätte zu sorgen.
Nach § 548 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten ab Erhalt der Mietsache. Dabei spielt die Art der verletzten Pflicht des Mieters (Obhutspflicht, Unterlassung der Mängelanzeige, vertragswidrige Wegnahme einer Einrichtung) keine Rolle, sofern nur die Folge der Pflichtverletzung eine Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ist (vgl. Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Auflage 2013, § 548 Rdn. 3). Der monatelange Leerstand einer Gaststätte ist nun ein Faktor, der die Mietsache selbst nicht unmittelbar nachteilig verändert. Andererseits wirkt sich ein solcher Leerstand aber unzweifelhaft negativ auf den Wert der Gaststätte aus. Ob eine Verschlechterung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB nur dann vorliegt, wenn eine Substanzbeeinträchtigung der Mietsache vorliegt, oder ob die - indirekte - negative Beeinträchtigung des Verkehrswertes der Mietsache ausreicht, ist streitig.
Einer Auffassung nach soll § 548 Abs. 1 S. 1 BGB nur solche Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache erfassen, die auf einer Substanzbeeinträchtigung der Mietsache beruhen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht Kommentar, 2013, § 548 Rdn. 88 vor allem im Hinblick auf Bodenkontaminationen; Fuerst in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Auflage 2012, Kap. 17 Rdn. 6 ff.). Die Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Betriebspflicht im vorliegenden Fall würden hiernach gemäß § 195 BGB in drei Jahren verjähren, weil der Leerstand die Substanz der Gaststätte nicht berührt.
Anderer Auffassung nach sollen Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache auch dann gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe verjähren, wenn der vertragswidrige Gebrauch die Mietsache selbst nicht verändert hat, aber deren Verkehrswert negativ beeinflusst. Wertungsmäßig mache es keinen Unterschied, ob die (vorübergehende) Verkehrswertbeeinflussung auf einem substanzverändernden oder einem sonstigen vertragswidrigen Gebrauch beruhe (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 548 Rdn. 16). So soll ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Schädigung des Geschäftswertes (good will) eines verpachteten Unternehmens durch pflichtwidrige oder vertragswidrige Einstellung des Geschäftsbetriebs der kurzen Verjährung unterliegen (vgl. Gramlich in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage 2014, Kapitel VI Rdn. 24; Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 548 Rdn. 3).
Das Reichsgericht hat in einem Urteil vom 15.6.1933 (VIII 46/33, GE 1933, 684) ohne weitere Begründung angenommen, dass Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Betriebspflicht einer Bäckerei der kurzen mietvertraglichen Verjährung unterliegen. Auch der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil zur Anwaltshaftung vom 17.6.1993 (IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797) Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schädigung des Geschäftswerts (good will) eines verpachteten Unternehmens durch die Einstellung eines verpachteten Betriebs der, kurzen Verjährung unterstellt (ebenso OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.2.1969, 9 U 184/67, BB 1970, 147, für Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des good will einer Metzgerei durch nachlässige Führung). Auch nach einem weiteren Urteil des Bundesgerichthofs soll es nicht gerechtfertigt sein, die kurze Verjährungsfrist auf diejenigen Fälle zu begrenzen, in denen eine Veränderung der Pachtsache in ihrer natürlichen Beschaffenheit selbst stattgefunden hat (Urteil vom 24.4.1997, LwZR 4/96, BGHZ 135, 284 zur unerlaubten Nutzungsänderung von Grünland durch Aufgabe einer früher dort betriebenen Milchproduktion). In seinem Urteil vom 24.11.1993 hat der Bundesgerichtshof für die Anwendbarkeit der kurzen Verjährungsfrist auf einen Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung von Obhutspflichten des Mieters verlangt, dass der Schaden hinreichenden Bezug zum Mietobjekt selbst haben müsse (XII ZR 79/92, BGHZ 124, 186 zu einem Folgeschaden, der aufgrund der Kontaminierung eines Mietgrundstücks durch ausgelaufenes Öl an einer entfernt liegenden Fischzuchtanlage eines Dritten entstanden ist). Dies ist bei der Beeinträchtigung des Verkehrswertes einer Gaststätte durch Nichtbetrieb sicher der Fall.
Der Senat schließt sich der zuletzt genannte Auffassung, nach der auch der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer Verletzung der Betriebspflicht durch den Mieter der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB unterfällt, an: Nach dem Wortlaut des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB gilt die kurze Verjährung für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache. Die negative Beeinträchtigung des Verkehrswerts durch Nichtbetrieb einer Gaststätte ist eine Verschlechterung der Mietsache; dass eine Substanzbeeinträchtigung der Mietsache vorliegen muss, ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht.
Der Zweck des § 548 BGB besteht darin, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen (BTDrucksache 14/4553, Seite 45). Hinzu kommt, dass der Zustand der Sache bei Vertragsende schon kurze Zeit nach ihrer Rückgabe an den Vermieter erfahrungsgemäß nicht mehr verlässlich festzustellen ist (vgl. nur Emmerich in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 548 Rdn. 1 m.w.N.). Dies rechtfertigt eine weite Auslegung der Vorschrift (vgl. nur BGH, Urteil vom 22.2.2006, XII ZR 48/03, NJW 2006, 1963). Die gleiche Interessenlage besteht ohne Weiteres auch bei Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen der Verletzung der Betriebspflicht durch den Mieter.
Darüber hinaus hat der Mieter auch bei einer Verletzung der Betriebspflicht Nebenpflichten aus dem Mietvertrag mit Bezug auf die Mietsache - im Unterschied zu sonstigen Nebenpflichten aus dem Mietvertrag - verletzt. Es kann keinen Unterschied machen, ob die Mietsache nicht oder nur zu einem geringeren Mietzins weitervermietet werden kann, weil sie - etwa wegen Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen - nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand ist oder weil der good will der Mietsache wegen des Nichtbetriebs einer Gaststätte bei vereinbarter Betriebspflicht beeinträchtigt ist. In beiden Fällen hat der Mieter Nebenpflichten aus dem Mietvertrag in Bezug auf die Mietsache verletzt. Gerade die Mietsache ist - in ihrer Substanz oder in ihrem Verkehrswert - in beiden Fällen beeinträchtigt. Ansprüche auf Ersatz des Mietausfalles wegen Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen unterliegen aber der kurzen Verjährung aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB (vgl. nur BGH, Urteil vom 19.11.1997, XII ZR 281/95, NJW 1998, 1303; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009, 24 U 6/08, BeckRS 2009, 19326).
Schließlich spricht auch der Vergleich mit dem Begriff des Mangels, der in gewisser Weise ja auch eine Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ist, für die Anwendbarkeit des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB auf Verschlechterungen ohne Substanzbeeinträchtigungen der Mietsache. Für das Vorliegen eines Mangels ist es nicht entscheidend, ob die Untauglichkeit der Sache zum Vertragszweck auf dem Zustand der Sache selbst oder auf sonstigen rechtlichen, tatsächlichen oder wirtschaftlichen Verhältnissen beruht, die infolge ihrer Art und Dauer nach der Verkehrsanschauung einen Einfluss auf die Brauchbarkeit der Sache auszuüben pflegen. Damit fallen beispielsweise auch Umweltfehler unter § 536 Abs. 1 BGB, solange sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen (vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, § 536 Rdn. 9 m.w.N.). Eine solche unmittelbare Beeinträchtigung ist auch bei der Verletzung des good will einer Gaststätte durch Leerstand gegeben.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10.5.2000, XII ZR 149/98, NJW 2000, 3203) steht der Anwendung des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB auf Schadensersatzansprüche ohne Substanzbeeinträchtigung der Mietsache nicht entgegen. In dem dort entschiedenen Fall ging es um die vorübergehende Lagerung von kontaminiertem Material auf einem Grundstück und die Frage, ob eine Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjekts im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB schon darin zu sehen wäre, dass eine Gefährdung für das Mietgrundstück und das Rheinwasser in der Lagerung zu sehen wäre. Dies hielt der Bundesgerichtshof für „durchaus zweifelhaft“ (BGH, a.a.O.), ohne letztlich eine Entscheidung in der Sache treffen zu müssen.
Damit begann im vorliegenden Fall die kurze Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB mit Rückgabe der Mietsache nach § 854 Abs. 2 BGB am 31.3.2011 zu laufen. Offensichtlich haben die Parteien zunächst über den von den Klägerinnen verlangten Schadensersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht verhandelt, so dass die Verjährung gemäß § 203 S. 1 BGB gehemmt war, bis die Beklagte mit Schreiben vom 5.7.2011 eine pauschale Schadensersatzzahlung von € 20.000,- wegen Verstoßes gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht verweigerte. Wenn man zugunsten der Klägerinnen von einem Beginn der Verhandlungen direkt mit Rückgabe der Mietsache ausgeht, bestand die Hemmung vom 31.3. bis 5.7.2011, so dass die Verjährungsfrist von 6 Monaten gemäß § 209 BGB am 5.7.2011 zu laufen begann.
Mit Einreichung des Antrags auf Erlass eines Mahnbescheids am 30.09.2011 wurde die Verjährung gemäß §§ 204 Abs. 1 Nr. 3, 209 BGB, § 167 ZPO erneut gehemmt. § 167 ZPO gilt auch für die Zustellung eines Mahnbescheids (vgl. Stöber/Greger in: Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, § 167 Rdn. 2). Der Mahnbescheid wurde der Beklagten am 5.10.2011 und damit demnächst im Sinne von § 167 ZPO zugestellt. Die - zunächst - letzte Verfahrenshandlung des Amtsgerichts H bestand in der Kostenanforderung vom 11.10.2011, so dass die Hemmung gemäß § 204 Abs. 2 S. 2 und S. 3 BGB am 11.04.2012 endete. Da bis zur zweiten Hemmung rund drei Monate der Verjährungsfrist (05.07.2011 - 30.09.2011) bereits abgelaufen waren, trat die Verjährung spätestens nach Ablauf von drei weiteren Monaten Ende Juli 2012 ein. Die nächste Verfahrenshandlung, die die Hemmung gemäß § 204 Abs. 2 S. 3 BGB erneut hätte bewirken können, war erst die Einreichung der Anspruchsbegründung vom 17.04.2013, die am 18.04.2013 und damit lange nach Ablauf der Verjährungsfrist beim Amtsgericht Hünfeld einging.
Auch ein möglicher Schadensersatzanspruch der Klägerinnen aus § 823 Abs. 1 BGB ist gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjährt. Die kurze Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 S. 1 BGB gilt auch für mit vertraglichen Ansprüchen konkurrierende Ansprüche des Vermieters aus Delikt (vgl. nur BGH, Urteil vom 23.05.2006, VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399).

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