28.01.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Februar 2015

BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 Verwertungskündigung des Vermieters

Kapitel
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LG Berlin, Urteil vom 25.9.2014, 67 S 207/14

Zur Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einem ausschließlich oder vornehmlich auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden Verwertungsinteresse des Vermieters.

Sachverhalt

Die im ersten Rechtszug noch auf künftige Räumung gerichtete Klage ist zumindest im zweiten Rechtszug zulässig geworden. In dem für die Kammer maßgeblichen Zeitpunkt des Schlusses der Berufungsverhandlung am 25. September 2014 war die Klage nach Ablauf der für die streitgegenständliche ordentlichen Kündigung zu beachtenden Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB am 31. Juli 2014 anders als im ersten Rechtszug nicht mehr auf eine zukünftige, sondern auf die sofortige Räumung und Herausgabe der Mietsache gerichtet. Bei der insoweit vorgenommenen Umstellung des Klageantrages durch die Klägerin handelte es sich um keine Klageänderung, sondern um eine auch im zweiten Rechtszug jederzeit zulässige qualitative Antragsänderung gemäß § 264 Nr. 2 i.V.m. § 525 ZPO.

Die Klage ist unbegründet. Die Kammer war befugt und gehalten, das die Klage als unzulässig abweisende Prozessurteil erster Instanz durch ein sachabweisendes Urteil zu ersetzen. Eine gemäß § 528 ZPO unzulässige Schlechterstellung der Klägerin war damit nicht verbunden, da ihr durch die erstinstanzliche Abweisung der Klage als unzulässig keine dem Verbot der reformatio in peius unterliegende Rechtsposition zuerkannt wurde. Von der gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO beantragten Aufhebung und Zurückverweisung hat die Kammer abgesehen, weil der Rechtsstreit entscheidungsreif war. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da die Kündigung vom 4. November 2013 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Daran fehlt es.

Ob es sich bei dem von der Klägerin beabsichtigten Abriss intakter Bausubstanz zum Zwecke der Neubebauung und späteren gewinnbringenden Weiterveräußerung an Dritte überhaupt um eine angemessene Verwertung i.S.d § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handelt, kann dahinstehen, insbesondere, ob der Erwerb eines Mietobjekts in vermietetem Zustand im hier gegebenen Falle der gewerblichen Immobilienentwicklung oder bei Spekulations- und Risikogeschäften dem wirksamen Ausspruch einer Verwertungskündigung bereits grundsätzlich entgegensteht (vgl. zum Meinungsstand Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 573 Rz. 157-162 m.w.N.; Rolfs, in: Staudinger, Neubearb. 2014, § 573 Rz. 153, 162 m.w.N.). Denn selbst wenn es sich durch den bereits vor dem Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks geplanten Abriss intakter, insgesamt 20 Wohnungen betreffender Bausubstanz zur späteren Neubebauung und Weiterveräußerung um eine angemessene Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handeln sollte, würde der Klägerin durch den Fortbestand des zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagten geschlossenen Mietverhältnisses kein erheblicher Nachteil entstehen.

Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (BGH, Urt. v. 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Dabei gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BGH, Urt. v. 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773; Kammer, Beschl. v. 13. Februar 2014 - 67 S 465/13, MDR 2014, 583). So wenig der Eigentümer als Vermieter aber einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung (BVerfG, Beschl. v. 9. Oktober 1991 - 1 BvR 227/91, BVerfGE 84, 382 Tz. 12 m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen entsteht der Klägerin durch den Fortbestand des Mietverhältnisses mit der Beklagten kein erheblicher Nachteil i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB:

Die Klägerin beabsichtigt ausweislich ihrer Kündigungsbegründung, das Grundstück nach Abriss von insgesamt zwanzig Wohnungen unter Einschluss der von der Beklagten innegehaltenen Räume neu zu bebauen, den neu geschaffenen Wohnraum zu veräußern und nach Abzug der Investitionskosten von 35,5 Mio. EUR bei einem erwarten Verkaufspreis von 48,2 Mio. EUR einen Gewinn von insgesamt 12,7 Mio. EUR zu erzielen. Bei Erhalt der bisherigen Bausubstanz und Fortbestand auch des streitgegenständlichen Mietverhältnisses wäre die Klägerin - ausweislich ihres von der Beklagten bestrittenen Vortrags - gezwungen, das Gesamtobjekt mit einer jährlichen Unterdeckung zu bewirtschaften oder zu einem unter dem von ihr für den Erwerb des Grundstücks aufgewandten Kosten liegenden Verkaufspreis weiter zu veräußern.

Es liegt davon ausgehend auf der Hand, dass sämtliche Alternativen, die der Klägerin zur beabsichtigten Entwicklung und gewinnbringenden Weiterveräußerung des Grundstücks zur Verfügung stehen, für sie wirtschaftlich nachteilig sind. Dies gilt nicht nur für die wegen der behaupteten Finanzierungskosten angeblich defizitäre Bewirtschaftung des Grundstücks in seiner bisherigen Bau- und Vermietungsstruktur, sondern auch für die Weiterveräußerung in vermietetem Zustand zu einem unter den Erwerbskosten liegenden Verkaufspreis, erst recht aber für den der Klägerin entgehenden - und für den Fall des Abrisses und Neubaus erwarteten - Veräußerungsgewinn von 12,7 Mio. EUR.

Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist aber zunächst zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Objekt in Kenntnis der Beklagten und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Tz. 16). Es tritt hinzu, dass der Erwerb des Grundstücks, seine Entwicklung, die spätere Aufteilung in Wohnungseigentum und die geplante gewinnbringende Weiterveräußerung durch eine Geschäftstätigkeit der Klägerin motiviert sind, die vornehmlich auf eine aus Preis- und Wertveränderungen der erworbenen Grundstücke resultierende Gewinnerzielung gerichtet ist; den damit verbundenen städtebaulichen Nebeneffekten kommt dabei eine allenfalls untergeordnete und für die Gesamtabwägung nur unwesentlich ins Gewicht fallende Bedeutung zu.

Ob eine derartige, allein oder zumindest vornehmlich einem spekulativen Verkauf dienende Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bereits grundsätzlich nicht dem Schutzbereich des Art. 14 GG unterfällt und deshalb rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 4. Juni 1998 - 1 BvR 1575/94, NJW 1998, 2662 Tz. 11; BGH, Urt. v. 28. Januar 2009 – VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200 Tz. 20), bedurfte keiner abschließenden Entscheidung der Kammer. Denn einem ausschließlich oder vornehmlich spekulationsgeschäftlich begründeten Kündigungsinteresse kommt im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung zumindest ein geringeres Gewicht zu als einem Verwertungsinteresse, dass zwar auch erwerbswirtschaftlich motiviert ist, zu einem nicht unwesentlichen Anteil aber auch darauf beruht, dass die erforderliche weitere Bewirtschaftung eines ohnehin sanierungsbedürftigen Mietobjekts in Form einer Sanierung mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt (vgl. BGH, a.a.O.). Um ein derartiges Mietobjekt handelt es sich hier aber nicht, da sein baulicher Zustand einer angemessenen Wohnraumversorgung mit üblichem Standard entspricht und eine Sanierung der vorhandenen Baukörper ausweislich des unbestrittenen Sachvortrags der Beklagten gerade nicht erforderlich ist.

Die hier demnach gebotene abgestufte Gewichtung des ausschließlich oder zumindest vornehmlich auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden Verwertungsinteresses der Klägerin entspricht dem Wertungskern von § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 und 3 BGB, durch den die Möglichkeit zum Ausspruch einer Verwertungskündigung für unterschiedliche, typischerweise durch Motive der Gewinnerzielung und -optimierung geprägte Verwertungsszenarien - die anderweitige Vermietung als Wohnraum und die Veräußerung als Wohnungseigentum - nicht nur eingeschränkt, sondern sogar ausgeschlossen ist.

Den wirtschaftlichen Nachteilen der Klägerin im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses stehen die der Beklagten erwachsenden wirtschaftlichen und sonstigen Nachteile für den Fall der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber. Die Beklagte würde im Falle der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur ihren seit nunmehr 53 Jahren bestehenden räumlichen Lebensmittelpunkt verlieren. Sie wäre zudem gezwungen, sich in vorgerücktem Alter auf dem veränderten und kammerbekannt durch nicht unerhebliche Preisanstiege gekennzeichneten örtlichen Wohnungsmarkt vollkommen neu zu orientieren (vgl. Kammer, a.a.O.). Es kommt hinzu, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses und der zu befürchtende Verlust des bisherigen Lebensmittelpunktes die zukünftig etwaig erforderliche Versorgung ihrer in unmittelbarer Nähe wohnenden betagten Mutter nicht unerheblich erschweren würde. Diese ganz erheblichen Nachteile, die die Kammer ebenso wie vergleichbare - hier indes nicht gegebene - wirtschaftliche und sonstige Nachteile des Mieters, wie etwa den entschädigungslosen Verlust von durch Eigenleistung des Mieters erbrachten Renovierungsarbeiten, sämtlich zu berücksichtigen hatte (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Tz. 16), überwiegen die der Klägern durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen, erst recht nehmen die der Klägerin entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die der Beklagten im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen.

Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin behauptet, aufgrund des von ihr dargetanen - im Einzelnen jedoch streitigen - Finanzierungmodells im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses unter Gefährdung ihrer wirtschaftlichen Existenz gezwungen zu sein, das Mietobjekt entweder defizitär zu bewirtschaften oder zu einem unter den Erwerbskosten liegenden Verkaufspreis zu veräußern. Insoweit konnte dahinstehen, ob die Klägerin in Einklang mit ihrem - nicht näher substantiierten und von der Beklagten bestrittenen - Vortrag im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses tatsächlich in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährdet wäre. Denn diese Existenzgefährdung würde allein auf einer die rechtlichen Voraussetzungen der Durchsetzbarkeit der ausgesprochenen Kündigung und der Rentabilität des Mietobjektes bei fortdauernder Vermietung beruhenden Fehlkalkulation der Klägerin beruhen, die bereits grundsätzlich nicht zu Lasten des Mieters wirken kann (Blank, a.a.O., § 573 Rz. 162 m.w.N.). Dass das streitgegenständliche Grundstück in seinem bisherigen Zustand grundsätzlich für eine rentable Bewirtschaftung geeignet ist, ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin ausweislich der Kündigungsbegründung und ihres Sachvortrags im Falle der Veräußerung einen Verkaufspreis erzielen würde, der zwar nicht unerheblich unter ihren eigenen - auch finanzierungsbedingt erhöhten - Erwerbskosten liegen, dem zukünftigen Erwerber jedoch auch bei Vermietung des Bestandes die Erzielung einer Rendite ermöglichen würde.

Eine Übersicht aller wohnungswirtschaftlichen Urteile aus der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft finden Sie hier.

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