22.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Februar 2014

BGB §§ 558b Abs. 1, 561 Abs. 1 Mieterhöhung; später Wirkungszeitpunkt

Kapitel
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BGH, Urteil vom 25.9.2013, VIII ZR 280/12

1. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juni 2011, VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11).
2. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Sachverhalt
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Mit Schreiben vom 7. Januar 2011 wurden sie seitens des Vermieters aufgefordert, der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete (1.363,92 €) um 272,78 € auf 1.636,70 € mit Wirkung zum 1. August 2011 zuzustimmen. Die Beklagten stimmten nicht zu. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagten auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung in Anspruch.

Begründung
II.
Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zum 1. August 2011 bejaht.
1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegen die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung um 272,78 € zum 1. August 2011 vor.
2. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats nicht gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt geltend zu machen (Senatsurteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn.11). Ein derartiger Fall liegt hier vor, denn bei einer § 558b Abs. 1 BGB folgenden Mieterhöhung hätten die Beklagten bei Zustimmung die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (Januar 2011), mithin ab 1. April 2011 und nicht erst ab 1. August 2011 geschuldet.
a) Die Revision meint, die Nennung eines späteren als des sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkts sei nur in den Fällen zulässig, in denen dem Vermieter auch bereits zu dem sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden früheren Zeitpunkt ein Anspruch auf die erhöhte Miete zustehe. Nur dann wirke sich die Nennung eines späteren Wirksamkeitszeitpunkts ausschließlich zugunsten des Mieters aus. Anders sei dies zu beurteilen, wenn dem Vermieter erst ab dem von ihm genannten späteren Zeitpunkt ein Anspruch auf die erhöhte Miete zustehe. In einem derartigen Fall sei das verfrühte Erhöhungsverlangen unwirksam, da es die Rechte des Mieters aus § 561 Abs. 1 BGB unzulässig beschneide.
So verhalte es sich im Streitfall. Dem Kläger habe erst ab 1. August ein Anspruch auf die erhöhte Miete zugestanden. Durch den bereits im Januar 2011 erfolgten Zugang des Erhöhungsverlangens zum 1. August 2011 hätte es den Beklagten – wenn sie denn der Mieterhöhung hätten entgehen wollen – nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB oblegen, das Mietverhältnis bis spätestens 31. März 2011 zum 31. Mai 2011 zu kündigen; wäre das Mieterhöhungsverlangen hingegen erst im Mai 2011 zugegangen, hätten die Beklagten das Mietverhältnis spätestens am 31. Juli 2011 erst zum 30. September 2011 kündigen müssen. Rechtsfolge einer zum 30. September 2011 ausgesprochenen Kündigung wäre es aber gewesen, dass die Beklagten die Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete hätten nutzen können (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Möglichkeit sei den Beklagten durch den verfrühten Zugang des Erhöhungsverlangens genommen worden.
b) Diese Auffassung der Revision trifft indes bei der gebotenen, sich an dem Zweck der Vorschrift orientierenden Auslegung des § 561 Abs. 1 BGB nicht zu.
aa) Nach § 558b Abs. 1 BGB schuldet der Mieter, soweit er der Erhöhung zustimmt, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 Abs. 1 Satz 1 BGB). Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).
bb) § 558b Abs. 1 BGB und § 561 Abs. 1 BGB sind aufeinander abgestimmte Regelungen, deren Verständnis sich nur aus einer Zusammenschau erschließt. Erreicht den Mieter das Verlangen des Vermieters, einer Mieterhöhung zuzustimmen, stehen ihm grundsätzlich zwei Reaktionsmöglichkeiten zur Verfügung: Er kann der Mieterhöhung nach § 558b Abs. 1 BGB zustimmen beziehungsweise sich auf Zustimmung verklagen lassen (§ 558b Abs. 2 BGB) oder er kann das Mietverhältnis nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen, wenn er der Mieterhöhung (sicher) entgehen will. Der Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung – von deren materiell-rechtlicher Wirksamkeit das Gesetz ausgeht – gemäß § 558b Abs. 1 BGB nach Zustimmung des Mieters wirksam wird („... zu Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.”), folgt unmittelbar auf den Zeitpunkt, zu dem der Mieter nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB spätestens kündigen muss, wenn er der Mieterhöhung entgehen will („... bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters ...”). Zweck des § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es mithin, dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier 31. Juli 2011) die Möglichkeit offen zu lassen, sich vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30. September 2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch weitere zwei Monate die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs.1 Satz 2 BGB). Es wird der Mieter durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt.
cc) Im Streitfall wurde von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 1. August 2011 erbeten. Hierfür wäre es ausreichend gewesen, wenn das Mieterhöhungsverlangen den Beklagten (erst) im Mai 2011 zugegangen wäre. Bei einem Zugang im Mai 2011 hätte es den Beklagten offen gestanden, das Mietverhältnis bis spätestens 31. Juli 2011 zum 30. September 2011 zu kündigen. Nach dem oben dargestellten Norminhalt des § 561 Abs. 1 BGB hätten die Beklagten das Mietverhältnis auch in dieser Weise wirksam kündigen können. Da eine Kündigung nicht erfolgt ist, sondern das Mietverhältnis fortbesteht, schulden die Beklagten die erhöhte Miete ab 1. August 2011.

Bedeutung für die Praxis
Nach § 558b Abs. 1 BGB schuldet der Mieter, soweit er der Erhöhung zustimmt, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 Abs. 1 Satz 1 BGB). Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). § 561 Abs. 1 BGB sind aufeinander abgestimmte Regelungen, deren Verständnis sich nur aus einer Zusammenschau erschließt. Zweck des § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es, dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung die Möglichkeit offen zu lassen, sich vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch weitere zwei Monate die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs.1 Satz 2 BGB). Es wird der Mieter durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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