22.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Februar 2014

BGB §§ 543, 546 Fristlose und ordentliche Kündigung ­wegen starken Rauchens

Kapitel
Bild: Haufe Online Redaktion

AG Düsseldorf, Urteil vom 31.7.2013, 24 C 1355/13

Wenn ein Mieter trotz starken Rauchens nicht ausreichend lüftet, die Holzrollladen vor seinem Wohnungsfenster auch bei seiner Abwesenheit ständig heruntergelassen lässt, sämtliche Abmahnungen des Vermieters ignoriert und so keine Verhaltensänderung bewirkt werden kann, dann ist auch zum Schutz der Gesundheit der Mitmieter eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Sachverhalt
Die Klägerin begehrt als Vermieterin Räumung und Herausgabe der Wohnung infolge einer fristlosen verhaltensbedingten Kündigung. Der inzwischen 74-jährige Beklagte bewohnt die streitgegenständlichen Mieträume in E bereits seit über 40 Jahren. Sie waren ihm zunächst im Rahmen eines Hausmeistervertrages (HMV) als Diensträume für die Ausübung seiner Tätigkeit als Hausmeister (HM) überlassen worden. Nach Kündigung dieses HMV im Jahre 2008 schlossen die Parteien am 29.12.2008 einen Wohnungsmietvertrag (MV) ab.
Mietbeginn war der 1.1.2009, das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit eingegangen. Die spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlende monatliche Nettomiete beträgt weiterhin aktuell EUR 250,00. Der Beklagte bezahlte seine Miete stets vertragsgemäß. Nach der in § 22 MV enthaltenen Hausordnung ist das Rauchen auf dem Boden und im Keller nicht gestattet. Bei der Wohnungsbesichtigung anlässlich des MV-Schlusses beanstandete die Klägerin den Wohnungszustand nicht. Der Beklagte raucht seit etwa 50 Jahren. In der streitgegenständlichen Wohnung raucht er regelmäßig mindestens 15 Zigaretten täglich. Seine ebenfalls rauchende Ehefrau ist vor etwa zehn Jahren an Krebs verstorben. Die Wohnungstür des Beklagten ist inzwischen von außen braun verfärbt. Der Beklagte nutzte den Kellerraum in der Vergangenheit gelegentlich für Feiern mit Gästen, die dort ebenfalls rauchten.
Die Klägerin forderte den Beklagten mehrfach mündlich und schriftlich auf, eine starke Geruchsbelästigung der Mitmieter des Hauses einzustellen, und drohte ihm widrigenfalls die Kündigung des Mietverhältnisses an. Mit Schreiben vom 6.2.2012 mahnte die Klägerin den Beklagten aus demselben Grunde erneut ab, forderte ihn zur Beseitigung des Gestanks aus der Wohnung bis zum 12.2.2012 auf und drohte ansonsten mit der fristlosen Kündigung dieser Wohnung. Mit Schreiben vom 11.1.2013 kündigte die Klägerin dem Beklagten die Erhebung der Räumungsklage wegen unveränderten Verhaltens des Letztgenannten an.
Mit Klageschrift vom 24.1.2013 kündigte die Klägerin dem Beklagten das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin wegen unverändert fortbestehender Geruchsbelästigung im Gesamtgebäude L-Straße einschließlich Treppenhaus unter Bezugnahme auf die vorherigen Abmahnungen und widersprach einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Beklagte ist außerstande und nicht bereit, das Rauchen aufzugeben, da sich bei ihm ein Suchtverhalten entwickelt hat und daher das Rauchen nicht binnen einiger Tage oder weniger Monate beendet werden kann, zumal im Rahmen des Entzugs Panikattacken und Depressionen beim Beklagten auftreten können.

Begründung
Die zulässige Klage ist begründet (I.), eine Räumungsfrist war nicht zu gewähren (II.).
I. Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung an die Klägerin gem. den §§ 546 Abs. 1, 985 BGB verpflichtet, weil das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung vom 24.1.2013 mit sofortiger Wirkung am 28.2.2013 wirksam beendet worden ist.

1. Die Parteien schlossen unstreitig am 29.12.2008 den streitgegenständlichen MV.
2. Dieses Mietverhältnis endete am 28.2.2013.
a) Die Klägerin hat die vorbenannte Kündigung formwirksam in der Klageschrift vom 24.1.2013 erklärt, nämlich schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB) und begründet (§ 569 Abs. 4 BGB). Diese Kündigung ist dem Beklagten mit Klagezustellung am 28.2.2013 zugegangen.
b) Diese fristlose Kündigung ist auch materiell begründet.
aa) Es liegt der für eine solche fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 S. 1 BGB vor. Dies ist gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens, unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist für den Vermieter unzumutbar ist.
Dies gilt insbesondere für eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter (§ 569 Abs. 2 BGB). Eine solche ist zu bejahen, wenn eine andauernde unzumutbare Belästigung der Hausbewohner, z. B. durch Geruch, gegeben ist (Palandt, BGB, 71. Aufl. 2012, § 569 Rn. 14).
Im Rahmen der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist ein Verschulden des Mieters nicht erforderlich, wenngleich bei vorstehender Abwägung zu berücksichtigen.
(1) Der Beklagte hat seine mietvertraglichen Pflichten nachhaltig verletzt, indem er derart in seiner Wohnung raucht, dass seit jedenfalls anderthalb Jahren eine intensive, nicht mehr hinnehmbare, unzumutbare und unerträgliche Geruchsbelästigung von dort ausgeht und erhebliche Mengen an Zigarettenqualm aus dieser Wohnung in das Treppenhaus ziehen mit der Folge, dass es im gesamten Gebäude stark nach Zigarettenrauch riecht. Dies verursacht eine Gesundheitsgefährdung für die übrigen Mieter des Hauses. Diese haben sich in der näheren Vergangenheit mehrfach bei der Klägerin über die unerträgliche Geruchsbelästigung durch den Zigarettenqualm des Beklagten beschwert und deshalb ihr gegenüber die Kündigung ihrer eigenen Mietverhältnisse angedroht. Der Beklagte selbst hingegen lüftet nicht ausreichend, zumal die Holzrollladen vor seinem Wohnungsfenster auch bei seiner Abwesenheit ständig heruntergelassen sind. Sämtliche Abmahnungen sind gegenüber dem Beklagten erfolglos geblieben und haben keine Verhaltensänderung bewirkt.
(b) Zwar enthält der MV kein ausdrückliches Rauchverbot betreffend die Wohnung. Denn § 22 MV regelt solches lediglich für Boden und Keller.
Zuzustimmen ist dem Beklagten auch darin, dass das Rauchen in der Wohnung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört, allerdings nicht in jeder Intensität bzw. Art und Weise („exzessives Rauchen”; BGH, NJW 2008, 1439).
(c) Völlig unzweifelhaft ist nach der allein maßgeblichen Aktenlektüre und Verhandlung, dass die Klägerin dem Beklagten nicht etwa sein Rauchen in der Wohnung als solches vorwirft, sondern allein, dass aus seiner Wohnung eine unerträgliche, Gesundheitsgefahren verursachende Geruchsbelästigung durch Rauch im Gesamthaus einschließlich Treppenhaus herrührt, und sie allein hierauf ihre fristlose Kündigung stützt.
(d) Im hiesigen Einzelfall sind folgende Umstände zu berücksichtigen:
Der Beklagte hat nicht wirksam bestritten, dass er die Holzrollladen vor seinem Fenster ständig geschlossen hält. Von daher kann der von ihm unstreitig produzierte Qualm von mindestens 15 Zigaretten pro Tag lediglich über das Treppenhaus in das Gesamtgebäude abziehen. Ebenso unstreitig hat die Klägerin vorgetragen, dass dies zu Lebzeiten der Ehefrau des Beklagten noch anders gewesen ist aufgrund regelmäßiger Lüftungen durch sie.
Soweit der Beklagte eine „zwischenzeitlich” erhebliche Einschränkung seines Rauchverhaltens vorgetragen hat, ist dies hinsichtlich Beginn und Ausmaß dieser Einschränkung derart evident unsubstantiiert, dass es eines Hinweises an den anwaltlich vertretenen Beklagten nicht mehr bedurfte. Zudem ist dieser Vortrag auch gänzlich unplausibel auf dem Hintergrund des weiteren Beklagtenvortrags, wonach sich beim Beklagten im Laufe seines 50-jährigen Rauchverhaltens eine Sucht entwickelt hat, die ihm die Beendigung des Rauchens binnen einiger Tage oder auch weniger Monate unmöglich macht, zumal eine solche Beendigung aufgrund zu erwartender massiver Entzugserscheinungen (Panik, Depressionen) auch medizinisch ausgeschlossen ist.
Ebenso wenig hat der Beklagte bestritten, dass seine Wohnungstür von außen bereits braun verfärbt ist.
Ebenso unstreitig wohnen auch nach dem Beklagtenvortrag weitere Personen in einem kleinen Apartment des streitgegenständlichen Hauses. Vollkommen unstreitig ist zudem, dass diverse Personen in den Büros der Gewerbemieter arbeiten und sich aus diesem Grunde dort aufhalten. Hierzu gehören z. B. die Mitarbeiter der Fa. N-GmbH. Weshalb die Gesundheit der dort arbeitenden Gewerbemieter und ihrer Mitarbeiter weniger schutzwürdig sein sollten als diejenigen der Wohnungsmieter, ist ebenso wenig vom Beklagten vorgetragen wie ersichtlich.
Unstreitig sind ferner die Beschwerden der übrigen Mitbewohner über den Rauch im Treppenhaus und ihre Androhung der Kündigung ihrer eigenen Mietverhältnisse im streitgegenständlichen Objekt. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Treppenhaus nicht Bestandteil der dem Beklagten vermieteten Wohnung ist, sondern eine bloße Gemeinschaftsfläche. An dieser hat der Beklagte als Mieter kein ausschließliches und intensives Nutzungsrecht wie an seiner Wohnung als Mietsache.
(e) Die vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Rechte und Interessen der MV-Parteien geht zugunsten der Klägerin aus und berechtigt sie zur fristlosen Kündigung.
Zu berücksichtigen ist hier die Drittwirkung von Grundrechten auf das streitgegenständliche Mietverhältnis. Für den Beklagten streitet seine allgemeine Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG. Dem steht das Recht der Mitmieter auf körperliche Unversehrtheit gem. Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG gegenüber.
Das Grundrecht der Mitmieter auf körperliche Unversehrtheit ist bei der im hiesigen Einzelfall vorzunehmenden Abwägung vorrangig, weil der Eingriff in dieses Grundrecht vorliegend gravierender ist als der Eingriff in die allgemeine Handlungsfreiheit des Beklagten. Denn Verhaltensstörer ist vorliegend allein der aktiv rauchende Beklagte, nicht die im Haus nicht rauchenden Mitmieter/Mitarbeiter. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Sucht des Beklagten und der damit verbundenen Entzugserscheinungen, weil der Beklagte diese Sucht und ihre Folgen im Verhältnis zu Mitmietern/Mitarbeitern und Vermieterin allein selbst zu verantworten hat, indem er vor 50 Jahren mit dem Rauchen begann und seitdem nie aufhörte. Hinzu kommt, dass der Beklagte nach dem unstreitigen Sachvortrag – im Gegensatz zu den Mitmietern – durchaus Vorkehrungen treffen könnte, um das Rausziehen des Rauches aus der Wohnung ins Treppenhaus zu vermeiden, nämlich durch regelmäßiges Fensterlüften in seiner Wohnung. Dies hat seine Frau früher ja auch praktiziert.
Weiterhin ist der Vorrang des Nichtraucherschutzes – also der Raucher als Nichtstörer – auch der Grund für einen ständig verbesserten gesetzlichen Schutz der Nichtraucher (z. B. in öffentlichen Gebäuden) und zunehmende gesetzliche Rauchverbote, insbesondere jüngst durch den Gesetzgeber des Landes NRW. Dem liegen zweifellos eine veränderte gesellschaftliche Beurteilung und neue Erkenntnisse über die nicht unerheblichen Gefahren des Passivrauchens zugrunde.
Demzufolge ist ein im Hausflur wahrnehmbarer Zigarettenrauch von Nachbarn aufgrund seiner Gesundheitsschädlichkeit nicht hinzunehmen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 535 Rn. 515).
Soweit sich der Beklagte zur Rechtfertigung seiner gegensätzlichen Auffassung ausgerechnet auf das Rauchen bei früheren Feiern im Keller beruft, ist dies schon deshalb abwegig, weil das Rauchen im Keller in § 22 MV sogar ausdrücklich verboten ist.
Unter Würdigung vorstehender Gesichtspunkte beinhaltet das Rauchverhalten, das zu dem unerträglichen und gesundheitsgefährdenden Ausmaß an Rauch im Gesamtgebäude einschließlich Treppenhaus führt, eine ebenso erheblich wie gänzlich überflüssige Verletzung des Mietvertrages. Angesichts der Gesundheitsgefährdung der Mitmieter und deren der Klägerin bereits angedrohten Kündigungen (wirtschaftliche Gefahr für die Klägerin) liegt hier ein wichtiger Grund vor, der der Klägerin das Abwarten der Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung – die ohnehin nur bei einem berechtigten Interesse gem. § 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB überhaupt berechtigt wäre – auch unter Berücksichtigung der wechselseitigen Interessen unzumutbar macht.
(2) Dieser Kündigung steht auch insoweit kein Gewohnheitsrecht entgegen, als der Beklagte in den streitgegenständlichen Räumen schon seit 40 Jahren raucht …
(3) Ebenso wenig verhält sich die Klägerin mit ihrer Kündigung widersprüchlich oder treuwidrig (§ 242 BGB), nachdem sie im Rahmen des MV-Schlusses am 29.12.2008 keine Individualvereinbarung zum Rauchen in den MV aufnahm. Denn die Klägerin hatte am 29.12.2008 überhaupt keinen Grund für eine solche Regelung, weil die Beschwerden über den Rauch im Treppenhaus erst viel später, nämlich mindestens drei Jahre später, erstmalig erhoben wurden.
Der Beklagte hat sein Suchtverhalten entsprechend obiger Ausführungen selbst zu vertreten und verschuldet. Dies erfüllt erst recht den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
c) Die Klägerin hat das Verhalten des Beklagten unstreitig fruchtlos abgemahnt (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB).

Bedeutung für die Praxis
Es liegt der für eine fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund vor. Der Beklagte hat seine mietvertraglichen Pflichten nachhaltig verletzt, indem er derart in seiner Wohnung raucht, dass seit jedenfalls anderthalb Jahren eine intensive, nicht mehr hinnehmbare, unzumutbare und unerträgliche Geruchsbelästigung von dort ausgeht und erhebliche Mengen an Zigarettenqualm aus dieser Wohnung in das Treppenhaus ziehen mit der Folge, dass es im gesamten Gebäude stark nach Zigarettenrauch riecht. Dies verursacht eine Gesundheitsgefährdung für die übrigen Mieter des Hauses. Diese haben sich in der näheren Vergangenheit mehrfach bei der Klägerin über die unerträgliche Geruchsbelästigung durch den Zigarettenqualm des Beklagten beschwert und deshalb ihr gegenüber die Kündigung ihrer eigenen Mietverhältnisse angedroht. Der Beklagte selbst hingegen lüftet nicht ausreichend, zumal die Holzrollladen vor seinem Wohnungsfenster auch bei seiner Abwesenheit ständig heruntergelassen sind. Sämtliche Abmahnungen sind gegenüber dem Beklagten erfolglos geblieben und haben keine Verhaltensänderung bewirkt.
Die vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Rechte und Interessen der Mietvertragsparteien geht zugunsten der Klägerin aus und berechtigt sie zur fristlosen Kündigung. Zu berücksichtigen ist hier die Drittwirkung von Grundrechten auf das streitgegenständliche Mietverhältnis. Für den Beklagten streitet seine allgemeine Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG. Dem steht das Recht der Mitmieter auf körperliche Unversehrtheit gem. Art. 2 Abs. 2 S. 1 GG gegenüber. Das Grundrecht der Mitmieter auf körperliche Unversehrtheit ist bei der im hiesigen Einzelfall vorzunehmenden Abwägung vorrangig, weil der Eingriff in dieses Grundrecht vorliegend gravierender ist als der Eingriff in die allgemeine Handlungsfreiheit des Beklagten. Denn Verhaltensstörer ist vorliegend allein der aktiv rauchende Beklagte, nicht die im Haus nicht rauchenden Mitmieter/Mitarbeiter. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Sucht des Beklagten und der damit verbundenen Entzugserscheinungen, weil der Beklagte diese Sucht und ihre Folgen im Verhältnis zu Mitmietern/Mitarbeitern und Vermieterin allein selbst zu verantworten hat, indem er vor 50 Jahren mit dem Rauchen begann und seitdem nie aufhörte.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

Aktuell

Meistgelesen