22.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Februar 2014

BGB § 536 Mietminderung wegen Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück

Kapitel
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Mietminderung wegen Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück; Mietminderung wegen Verbauung des Fernblicks, LG Berlin, Urteil vom 13.3.2013, 65 S 321/11

1. Im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich ist eine Minderung nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen muss, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können (entgegen LG Berlin, 27. September 2011, 63 S 641/10, Grundeigentum 2011, 1685).
2. Ein Ausschluss der Minderung wegen Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück kommt nur in Betracht, sofern bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, beispielsweise bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet, bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken.
3. Der infolge Aufstockung des Nachbargebäudes (parziell) verbaute Fernblick aus der Wohnung begründet nur dann ein Minderungsrecht, wenn die Parteien eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung in Bezug auf den Fernblick aus der Wohnung getroffen haben.

Begründung
1.a
) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Januar 2009 i.H.v. 55,63 € und für Mai 2009 i.H.v. 227,68 €. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vom 16.1.2013 ist davon auszugehen, dass die Parteien jedenfalls Einigkeit darüber erzielt haben, dass zum 21.8.2009 keine Mietrückstände der Beklagten mehr bestanden. Im Zweifel ist davon auszugehen, das sich eine Partei die bei einer Beweisaufnahme zutage tretenden Umstände jedenfalls hilfsweise zu eigen macht, soweit sie ihre Rechtsposition zu stützen geeignet sind (vgl. BGH, NJW 2001, 2177).
b) Der Klägerin steht ferner der restliche Mietzinszahlungsanspruch für September 2009 i.H.v. 493,32 € nicht zu. Zu Unrecht hat das Amtsgericht eine diesbezügliche Aufrechnung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2007 i.H.v. 720,- € verneint.
Es lässt sich dem Vortrag der Beklagten in erster Instanz eine hinreichend bestimmte Aufrechnung der Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung i.H.v. 720,- € gegen die Mietzinsforderung für September 2009 entnehmen, auch wenn eine solche nicht explizit erklärt worden ist.
Eine Aufrechnungserklärung braucht nicht ausdrücklich abgegeben zu werden; es genügt eine klare Erkennbarkeit des Aufrechnungswillens (vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 2000,1620). Forderung und Gegenforderung müssen hinreichend bestimmt sein. Eine Aufrechnung kann auch in einer Leistungsverweigerung gegenüber einer gleichartigen Schuld enthalten sein (vgl. OLG Naumburg, NZBau 08, 62).
c) Für Januar 2010 steht der Klägerin unter Berücksichtigung der beklagtenseits erklärten Aufrechnung mit einem Erstattungsanspruch wegen Überzahlung des Mietzinses im Dezember 2009 i.H.v. 59,18 € lediglich noch ein Mietzinszahlungsanspruch i.H.v. 851,53 € zu.
Die Miete war über die von der Klägerin anerkannte 25%ige Minderung wegen unzureichender Heizungsleistung auch aufgrund der (anhaltenden) Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit den Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, welche die Klägerin für den vorangegangenen Zeitraum bis einschließlich Dezember 2009 mit Schreiben vom 10.2.2010 anerkannt hatte, auch in diesem Monat um weitere 15 % gemindert und betrug demnach 910,71 €.
aa) Das Gericht sieht den Vortrag der Beklagten zu den Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück angesichts der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mietmängeln (vgl. BGH, Urteil v. 25.10.2011 – VIII ZR 125/11- WuM 2011, 700 ff.; Urteil v. 29.2.2012 – VIII ZR 155/11- WuM 2012, 269 ff.) vorliegend insgesamt, d. h. auch für den Zeitraum vor der Erstellung des Baustellenprotokolls, welches erst ab Mai 2010 geführt wurde, als hinreichend substantiiert an.
Die Beklagten haben hinsichtlich der Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten vorgetragen, dass es zu erheblichen Lärm- (werktäglich 7-18/20 Uhr) und Staubbelästigungen gekommen sei, sie gehindert gewesen seien, die Fenster und Außentüren offen zu halten, eine Nutzung der Terrasse und des Balkons nicht mehr möglich gewesen sei, oft mehrere Stunden die Grundstückszufahrt blockiert gewesen sei (wegen Lagerung von Baustellenmaterial in der Einfahrt) und es zu Zerstörungen von Anpflanzungen und der Zaunanlage auf dem Grundstück, auf dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, gekommen sei. Das vorgelegte Baustellenprotokoll enthält zudem eine Auflistung der vorgenommenen Bauarbeiten nach Arbeitsumfang und eingesetzten Arbeitsgroßgeräten ab Mai 2010, welche einen hinreichenden Rückschluss auf die damit grundsätzlich einhergehenden Beeinträchtigungen zulassen.
Die Klägerin ist diesem teilweise auch unter Bezugnahme auf das Baustellenprotokoll erfolgten Vortrag der Beklagten nicht ausreichend entgegengetreten. Das pauschale Bestreiten war insofern unzureichend.
Die Klägerin bzw. deren Hausverwaltung, deren Kenntnis von der Baustelle die Klägerin sich zurechnen lassen muss, hätte sich informieren und sich zu den dezidiert aufgeführten Arbeiten und den hieraus resultierenden Beeinträchtigungen ausdrücklich erklären müssen, zumal sie eine Mietminderung hierfür bis Dezember 2009 auch ausdrücklich anerkannt hatte. Insbesondere wäre konkret darzulegen gewesen, weshalb von der unstreitig vorhandenen Baustelle vorliegend (ausnahmsweise) keinerlei üblicherweise anzunehmende Beeinträchtigungen in Form von Schmutz und Lärm (mehr) ausgegangen sein sollen.
Das Gericht hält vorliegend eine Minderung von 15 % bis zum Abschluss der Bauarbeiten für angemessen. Es bedarf insofern auch keiner Differenzierung hinsichtlich einzelner Zeitabschnitte. Bei umfangreichen Bauarbeiten ist es vielmehr zulässig, selbst ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden (vgl. insoweit KG, GE 2001, 620 f.; LG Köln, WuM 2004, 234).
Entgegen der Ansicht der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (vgl. Urt. v. 27.9.2011- 63 S 641/10, GE 2011, 1685 f.) geht die zuständige Berufungskammer schließlich auch nicht davon aus, dass eine Minderung im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich bereits deshalb ausgeschlossen ist, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen müsse, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. – zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können. Ein Ausschluss der Minderung kommt vielmehr nur in Betracht, sofern bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie z. B. bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken (vgl. OLG München v. 26.3.1993, Az. 21 U 6002/92,; KG v. 3.6.2002, Az. 8 U 74/01,; LG Berlin v. 28.8.2006, Az. 62 S 73/06,; LG Berlin v. 24.11.2009, Az. 65 S 346/09; LG Bonn v. 25.3.1985, Az. 6 AS 2/85; LG Leipzig v. 8.6.2005, Az. 3 O 4016/04; LG Frankfurt, WuM 2007, 316 f.; LG Gießen, ZMR 2011, 384). Entsprechende konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 26.10.2006 sind vorliegend nicht vorgetragen worden.
bb) Soweit die Klägerin des Weiteren einwendet, dass im Falle des Zusammentreffens mehrerer Mietmängel nicht bloß eine starre Addition einzelner Minderungsquoten vorgenommen werden könne, mag dies im Grundsatz zutreffend sein. Insbesondere beim Zusammentreffen einer Vielzahl von Mängeln ist es denkbar, dass bei wertender Betrachtung im Einzelfall die Annahme eines degressiven Anstiegs der Gesamtminderungsquote geboten ist.
Im hiesigen Fall, in dem zeitweise maximal zwei Mängel in einem Monat zusammentreffen (mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung (25 %) und Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück (15 %)), ist eine solche Korrektur bei wertender Betrachtung nach Ansicht der Kammer indes nicht geboten. Eine 40%ige Minderung scheint für eine Wohnung, welche infolge mangelnder Beheizbarkeit nicht unerheblich auskühlt und zudem von Lärm- und Staubbelästigungen einer benachbarten Baustelle in dem hier geschilderten Ausmaß betroffen ist, nach wie vor angemessen.
cc) Eine weitergehende Mietminderung wegen Beeinträchtigungen infolge Aufstockung des Nachbargebäudes ist hingegen abzulehnen.
Auch der infolge Aufstockung des Nachbargebäudes unstreitig (partiell) verbaute Fernblick aus der Wohnung der Beklagten in Richtung der Landhausstraße Nr. 30 begründet nach Auffassung der Kammer kein Minderungsrecht.
Eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung in Bezug auf den Fernblick aus der Wohnung der Beklagten gibt es vorliegend nicht (vgl. BGH vom 19.12.12 – VIII ZR 152/12 zur Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung).
Auch der im Mietvertrag verwandten Bezeichnung der streitgegenständlichen Wohnung als „Penthouse” lässt sich aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf den dauerhaften Fortbestand des seinerzeit vorhandenen Fernblicks entnehmen.
Sofern die Beklagten in diesem Zusammenhang auf eine Definition des Begriffs „Penthouse” im Internet-Lexikon „Wikipedia” hinweisen, führt dies zu keiner anderen Bewertung. Unabhängig davon, dass sich einem Wikipedia-Eintrag (noch dazu aktuellen Datums) schwerlich Anhaltspunkte dafür entnehmen lassen, was die Parteien seinerzeit bei Mietvertragsschluss im Jahr 2006 zugrunde gelegt haben bzw. was insofern allgemeiner Verkehrsanschauung entsprach, lässt sich der seitens der Beklagten zitierten Formulierung, wonach „das Penthouse sich durch besondere Lage und Ausstattung auszeichne und sich von der sonnigen Dachterrasse oft eine Panoramaaussicht biete”, im Übrigen auch nicht entnehmen, dass ein entsprechender Ausblick der Bezeichnung einer Wohnung als „Penthouse” stets immanent ist.
Der Fortbestand eines ansprechenden Aus-/Fernblicks gehört nach Auffassung der Kammer daher auch bei einem als solchem bezeichneten „Penthouse” nicht zu den Eigenschaften, die ohne entsprechende ausdrückliche Regelung zur vertraglichen Soll-Beschaffenheit einer Wohnung gehören.
2) Die Widerklage ist überwiegend unbegründet.
Hinsichtlich des Widerklageantrages zu 1) auf Feststellung einer dauerhaften Minderungsberechtigung gilt das unter Ziff. 1c, cc) Ausgeführte, wobei der Widerklageantrag ohnehin nur auf die Sichteinschränkung, nicht hingegen auf die übrigen Folgen der Aufstockung des Nachbargebäudes gestützt worden ist. Eine entsprechende Minderung ist nach den obigen Ausführungen jedoch abzulehnen.
Hinsichtlich des Widerklageantrags zu 2) auf Rückzahlung überzahlter Miete ist den Beklagten zwar zuzugeben, dass sich ein Vorbehalt der Mietzinszahlungen vorliegend schon aus dem zur Akte gereichten Mietkontoauszug der Hausverwaltung der Klägerin vom 28.08.2009 ergab. Ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete besteht aber lediglich für den Monat Oktober 2010 i.H.v. 206,76 €, nachdem die Überzahlung für Dezember 2009 bereits gegen die restliche Mietzinsforderung für Januar 2010 aufgerechnet worden ist. Weitere Rückzahlungsansprüche der Beklagten ergeben sich mangels weitergehender Minderung der Miete nicht.
Im Hinblick darauf, dass der BGH mit Beschluss vom 21.02.2012 (VIII ZR 22/11) bereits klargestellt hat, dass sich die Frage, ob die Parteien eines Mietvertrages das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit erkannt und dieses beim Abschluss des Vertrags zur Bestimmung des Soll-Zustands in ihren Willen aufgenommen haben, einer grundsätzlichen Betrachtung entziehe und vielmehr vom Tatrichter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalles zu prüfen und zu entscheiden sei, sieht die Kammer vorliegend insbesondere keine Veranlassung, wegen der abweichenden Rechtsprechung der Zivilkammer 63 zur Frage der Minderung wegen Baulärms im Innenstadtbereich die Revision zuzulassen.

Bedeutung für die Praxis
Entgegen der Ansicht der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin geht die zuständige Berufungskammer nicht davon aus, dass eine Minderung im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich bereits deshalb ausgeschlossen ist, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen müsse, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung – etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o. Ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. – zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können. Ein Ausschluss der Minderung kommt vielmehr nur in Betracht, sofern bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie z. B. bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken. Der infolge Aufstockung des Nachbargebäudes unstreitig (partiell) verbaute Fernblick aus der Wohnung der Beklagten begründet kein Minderungsrecht. Eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung in Bezug auf den Fernblick aus der Wohnung der Beklagten gibt es vorliegend nicht. Auch der im Mietvertrag verwandten Bezeichnung der streitgegenständlichen Wohnung als „Penthouse” lässt sich keine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf den dauerhaften Fortbestand des seinerzeit vorhandenen Fernblicks entnehmen. Der Fortbestand eines ansprechenden Aus-/Fernblicks gehört auch bei einem als solchem bezeichneten „Penthouse” nicht zu den Eigenschaften, die ohne entsprechende ausdrückliche Regelung zur vertraglichen Soll-Beschaffenheit einer Wohnung gehören.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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