02.12.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Dezember 2014

BGB § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b Zeitpunkt der Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung

Kapitel
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LG Flensburg, Beschluss vom 28.3.2014, 1 T 8/14

Der Kündigungstatbestand muss im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorliegen. Das Kündigungsrecht des Vermieters ist erst ausgeschlossen, wenn eine vollständige Befriedigung erfolgt.

Begründung

Die Räumungsklage der Klägerin war ursprünglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB begründet. Nach dieser Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Diese Voraussetzungen lagen hinsichtlich der mit der am 24.7.2013 zugestellten Klagschrift vom 15.7.2013 ausgesprochenen Kündigung vor, weil sich der Beklagte bei einer monatlichen Bruttomiete von 542,60 € am 15.7.2013 mit einem Gesamtbetrag von 1.113,32 € im Soll befand. Es ist rechtlich unerheblich, dass am 16.7 2013 die offene Julimiete von 542,62 gezahlt wurde. Die Kammer folgt nicht der vereinzelt gebliebenen und nicht näher begründeten Auffassung des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf in dem Urteil vom 30.8.2005, Az. 409 C 168/05, wonach die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung auch noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen müssen. Die Kammer schließt sich vielmehr der gegenteiligen Auffassung des Amtsgerichts Dortmund an (Urteil vom 2.11.2004, Az. 125 C 10067/04, WuM 2004, 720), das überzeugend ausgeführt hat:

„Ein einmal entstandener Kündigungsgrund erlischt erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 543 Rdn. 115 und 124). Der Begriff ‚vorher’ in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB bezieht sich eindeutig auf die Kündigung und nicht auf die Klageerhebung. Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert deshalb noch nicht einmal, dass zum Zeitpunkt der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist; es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst recht ist nicht erforderlich, dass der Kündigungsgrund noch zum Zeitpunkt der Klageerhebung bestand. Das Kündigungsrecht ist vielmehr erst dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt wurde (LG Köln, ZMR 2002, 428; LG Köln, WM 1992, 123).“

Dieser Rechtsauffassung folgen, soweit ersichtlich, auch alle weiteren gerichtlichen Entscheidungen und Kommentare, soweit sie sich mit dieser Frage intensiver beschäftigen (BGH, Urteil vom 23.9.1987, Az. VIII ZR 265/86, BB 1987, 2123; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 543 Rdn. 125; Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, 2014, Rdn. IV 374 und 376, jeweils m. w. N). Gerade im Fall der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB, die für den Fall des Entstehens von Rückständen über einen längeren Zeitraum als 2 Monaten getroffen wurde, würde eine andere Auslegung dazu führen, dass der Mieter stets der Kündigungsmöglichkeit entgehen könnte, indem er nach Erreichen eines Rückstandes von 2 Monaten lediglich eine geringfügige Zahlung vornehmen würde, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze brächte. Dies wäre mit dem Zweck des Gesetzes, dem Vermieter eine Kündigungsmöglichkeit für den Fall einzuräumen, dass die Mietrückstände über einen längeren Zeitraum eine nicht mehr für zumutbar gehaltene Höhe erreichen, nicht vereinbar (LG Berlin, Urteil vom 27.9.1991, Az. 64 S 141/91, ZMR 1992, 34 f.).

Bedeutung für die Praxis

Die Räumungsklage der Klägerin war ursprünglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB begründet. Nach dieser Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Die Kammer schließt sich der Auffassung des Amtsgerichts Dortmund an (Urteil vom 2.11.2004, Az. 125 C 10067/04, WuM 2004, 720), das überzeugend ausgeführt hat: „Ein einmal entstandener Kündigungsgrund erlischt erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 543 Rdn. 115 und 124). Der Begriff ‚vorher’ in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB bezieht sich eindeutig auf die Kündigung und nicht auf die Klageerhebung. Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert deshalb noch nicht einmal, dass zum Zeitpunkt der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist; es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst recht ist nicht erforderlich, dass der Kündigungsgrund noch zum Zeitpunkt der Klageerhebung bestand. Das Kündigungsrecht ist vielmehr erst dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt wurde (LG Köln, ZMR 2002, 428; LG Köln, WM 1992, 123).“ Dieser Rechtsauffassung folgen, soweit ersichtlich, auch alle weiteren gerichtlichen Entscheidungen und Kommentare. Gerade im Fall der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB, die für den Fall des Entstehens von Rückständen über einen längeren Zeitraum als 2 Monaten getroffen wurde, würde eine andere Auslegung dazu führen, dass der Mieter stets der Kündigungsmöglichkeit entgehen könnte, indem er nach Erreichen eines Rückstandes von 2 Monaten lediglich eine geringfügige Zahlung vornehmen würde, die den Gesamtrückstand knapp unter die Grenze brächte. Dies wäre mit dem Zweck des Gesetzes, dem Vermieter eine Kündigungsmöglichkeit für den Fall einzuräumen, dass die Mietrückstände über einen längeren Zeitraum eine nicht mehr für zumutbar gehaltene Höhe erreichen, nicht vereinbar.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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