02.12.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Dezember 2014

Unwirtschaftlichkeit der Kosten der Abrechnung für Heizung und Warmwasser

Kapitel
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BGB §§ 556, 560, HeizkostenV, § § 11, 12, Unwirtschaftlichkeit der Kosten der Abrechnung für Heizung und Warmwasser, LG Heidelberg, Urteil vom 21.3.2014, 5 S 48/13

Zu einem Verstoß des Vermieters gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, wenn die Kosten für die Abrechnung von Heizung und Warmwasser nachhaltig höher sind als 15 % der Gesamtkosten. Wenn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen und durchgeführt wird, muss sich der vermietende Eigentümer wegen der dadurch erlittenen Schäden und Nachteile bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht auf die Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte aufgrund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips abgeschnitten werden. Zur Umlage von Kosten einer Notrufeinrichtung der Aufzugsumlage.

Sachverhalt

I. Die Klägerin, Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung, begehrt von den Beklagten Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung für 2009. Darüber hinaus begehrt sie ursprünglich noch erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ab Februar 2012. Die Gesamtmiete betrug 1.186,28 €, seit 1.2.2012 begehrt die Klägerin eine erhöhte Betriebskostenvorauszahlung, so dass die begehrte Gesamtmiete ab diesem Datum 1.314,28 € beträgt. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 endete mit einer Nachforderung der Beklagten in Höhe von 1.524,57 €. Aufgrund dessen erhöhte die Klägerin ab 1.2.2012 mit einem Schreiben vom 15.12.2011 die Vorauszahlungen um monatlich 128 €. Die Nebenkostenabrechnung für 2009 endete mit einer Nachzahlungsforderung von 1.459,88 €.

Die Beklagten haben vorgetragen:

Die Abrechnungsposition Grundsteuer sei formell unwirksam, weil die Klägerin weder den bezüglich dieser Position angefallenen Gesamtbetrag noch den zur Anwendung gelangten Verteilungsschlüssel mitgeteilt habe. Auch sei die Position „Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage” nicht umlagefähig. Die Höhe der Abrechnungskosten bezüglich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die Verbrauchswerte für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser seien nicht plausibel.


Begründung

II. 1. Der auf die Beklagten entfallende Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten aus der Abrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von 1.631,26 € ist um 12,33 € zu vermindern, was zu einer berechtigten Gesamtforderung der Klägerin gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von noch 1.447,55 € führt (1.459,88 € [Saldo der Abrechnung] abzüglich 12,33 €). Dies ergibt sich daraus, dass die Klägerin die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet hat, obwohl die Kosten der Abrechnung unverhältnismäßig waren und somit § 11 Abs. 1 Nr. 1b der Heizkostenverordnung eingreift. Darin liegt im vorliegenden Fall ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz aus § 24 Abs. 2 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung und §§ 556, 560 BGB, was dazu führt, dass Kosten der Verbrauchserfassung nur bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2013, Rn. 6063, und Wall, WuM 2002, 130, 133). Letzteres gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit rechtzeitig erkennen konnte (Schmid, a.a.O., unter Bezug auf Börstinghaus, MDR 2000, 1345). Auch diese Voraussetzung liegt hier vor.

a) Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rechnung getragen, dass eine Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für den Fall festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungskosten entstehen würden.

Generell gilt, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung unverhältnismäßig ist, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung (Schmid, a.a.O., Rn. 6056; Wall, WuM 2002, 130, 131). Als Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können pauschal 15 % der Gesamtkosten zugrunde gelegt werden. Die Heizkostenverordnung geht von diesen Prozentsatz aus, was auch in dem Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung beruht auf Untersuchungen, wonach durchschnittlich Einsparungen in dieser Höhe erzielt werden (Wall, WuM 2002, 130, 132 bei Fußnote 16 mit umfangreichen weiteren Nachweisen). Die Grenze von 15 % darf jedoch nicht als feste Grenze angesehen werden und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines Abrechnungsjahres vorgenommen werden. In der Literatur wird hierfür ein Zeitraum von 3-6 Jahren vorgeschlagen (Wall, WuM 2002, 130, 133). Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogenen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen. In einem derartigen Zeitraum dürften sich witterungsbedingte Schwankungen des Energieverbrauchs ausgeglichen haben, so dass ersichtlich wird, dass die Abrechnungskosten dauerhaft diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen und somit die Abrechnung nach Verbrauch unwirtschaftlich ist. Nach 5 Jahren dauernder Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit für den Vermieter auch deutlich ersichtlich, so dass von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist.
Für die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis der Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten entsprechend § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzustellen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 6058; anderer Ansicht Wall, WuM 2002, 130, 132, der nur die Brennstoffkosten heranziehen will). Die Kammer folgt hier der Ansicht von Schmid, weil diese eher mit § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV zu vereinbaren ist. Im vorliegenden Fall kann die Frage sogar dahinstehen, da, wie aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung zu ersehen ist, die 15-%-Grenze in den Jahren 2004-2009 sowohl beim Vergleich mit den Brennstoffkosten als auch beim Vergleich mit den Gesamtkosten durchgängig überschritten war. Für diese Berechnung ist zunächst fiktiv auszugehen von den Brennstoffkosten bzw. Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung. Es ist anzunehmen, dass durch die tatsächlich durchgeführte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Einsparquote von 15 % erreicht wurde. Es ist deshalb davon auszugehen, dass ohne verbrauchsabhängige Abrechnung höhere Kosten entstanden wären. Die bei der tatsächlich durchgeführten verbrauchsabhängigen Abrechnung tatsächlich entstandenen Kosten betragen somit lediglich 85 % der Kosten, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre. Dies bedeutet, dass ein Aufschlag von 15/85 auf die tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen ist, um diejenigen Kosten zu berechnen, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre (fiktive Kosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung). Die verbrauchsabhängige Abrechnung ist (erst) dann unwirtschaftlich, wenn die Abrechnungskosten 15 % der fiktiven Kosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung übersteigen. (wird dargelegt).

b) Rechtsfolge hiervon ist, dass nur die Kosten der Verbrauchserfassung bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können. Dies bedeutet für das Jahr 2009, dass lediglich 15 % von 31.664,60 € (= Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung), somit 4.749,69 €, für den Abrechnungsservice angesetzt und umgelegt werden dürfen. Hinzu kommt der Betriebsstrom mit 1.161,02 € und die Wartung, § 35a EStG, ausweisbar in Höhe von 243,95 €, so dass sich die „Nebenkosten Wärme” auf 6.154,66 € belaufen. Zuzüglich der Energiekosten von 20.556,68 € ergeben sich „Gesamtkosten Wärme” von 26.711,34 €.

Dieser Betrag ist entsprechend Seite 1 unten der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009 auf die Raumheizung und die Warmwasseraufbereitung aufzuteilen und hier wieder auf die Abrechnung nach Fläche (30 %) und auf Verbrauch (70 %). (wird berechnet)…..
Aus der Heizkostenabrechnung 2009 ergibt sich eine Summe von 1.631,26 €, so dass sich eine Differenz zu Gunsten der Beklagten von 12,33 € errechnet.

c) Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen von
§ 11 Nr. 1 HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher nicht für so lange Zeit an einen Abrechnungsservice binden. Denn es muss der Vermieterin möglich sein, nach einer gewissen Zeit der Beobachtung von der verbrauchsbezogenen Abrechnung abzusehen, wenn diese unwirtschaftlich ist. Diese Möglichkeit darf sie sich nicht durch eine überlange Vertragsbindung an ein Abrechnungsunternehmen abschneiden. Das in dieser langen vertraglichen Bindung liegende Risiko kann die Klägerin daher nicht auf die Mieter abwälzen. Darüber hinaus kann die Klägerin auch weiterhin eine verbrauchsabhängige Abrechnung durchführen, ist aber bezüglich der Umlage der Abrechnungskosten auf einen Anteil von 15 % an den Gesamtkosten beschränkt. Sie erleidet daher auch bei einer langfristigen Bindung an ein Abrechnungsunternehmen nur einen geringfügigen Nachteil.

d) Nicht durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als einfaches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen, dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abgesehen werde, weil sie nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies der Fall ist, betrifft dies lediglich das Verhältnis der Klägerin zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen und durchgeführt wird, muss sich die Klägerin wegen ihrer dadurch erlittenen Schäden und Nachteile bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht auf die Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte aufgrund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips abgeschnitten werden. Denn die Verhältnisse zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und zwischen der Vermieterin und dem Mieter sind getrennt voneinander zu betrachten. Sofern die Vermieterin aufgrund ihrer Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft gewissen Bindungen unterliegt, kann sie diese nicht ihren Mietern entgegenhalten, weil sich die Rechte und Pflichten zwischen der Vermieterin und den Mietern nur aus dem Mietvertrag und den hierauf anzuwendenden Normen ergeben, nicht aber aus dem Verhältnis zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft (Relativität der Schuldverhältnisse).

2. Die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 greifen dagegen nicht durch.

a) Die gegen die Abrechnung des Verbrauchs für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser vorgebrachten Einwendungen sind unklar. Es lässt sich hieraus nicht entnehmen, ob geltend gemacht wird, dass die Verbräuche falsch abgelesen worden seien oder diese bereits falsch erfasst worden seien. Insbesondere besteht, wie die Kammer bereits in dem Urteil vom 27.07.2012, Az: 5 S 18/12, das dasselbe Mietverhältnis betraf, lediglich ein anderes Abrechnungsjahr, ausgeführt hat, keine Korrelation zwischen Wärmeverbrauch und Wohnfläche. Allein daraus, dass diese Werte bei verschiedenen Wohnungen nicht proportional zueinander sind, kann somit nicht geschlossen werden, dass die ermittelten Verbrauchswerte unrichtig wären. … Die Vermutung der Richtigkeit der Ergebnisse geeichter Messgeräte ist nicht widerlegt oder erschüttert (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10, WuM 2011, 21, Rn. 13).

b) Die Umlage der Grundsteuer in der Weise, dass die auf die einzelne Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar an den Mieter weitergeleitet wird, ist formell ordnungsmäßig.

c) Auch die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem Umfang umlagefähig. Eine Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben. Die Kosten hierfür sind nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für die Miete einer Notrufanlage (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 BGB Rn. 133).

 

Bedeutung für die Praxis

Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rechnung getragen, dass eine Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für den Fall festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungskosten entstehen würden. Generell gilt, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung unverhältnismäßig ist, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung. Als Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können pauschal 15 % der Gesamtkosten zugrunde gelegt werden. Die Heizkostenverordnung geht von diesem Prozentsatz aus, was auch in dem Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung beruht auf Untersuchungen, wonach durchschnittlich Einsparungen in dieser Höhe erzielt werden. Die Grenze von 15 % darf jedoch nicht als feste Grenze angesehen werden und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines Abrechnungsjahres vorgenommen werden. Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogenen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen. Für die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis der Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten entsprechend § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzustellen. Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen von § 11 Nr. 1 HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher nicht für so lange Zeit an einen Abrechnungsservice binden. Nicht durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als einfaches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen, dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abgesehen werde, weil sie nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies der Fall ist, betrifft dies lediglich das Verhältnis der Klägerin zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen und durchgeführt wird, muss sich die Klägerin wegen ihrer dadurch erlittenen Schäden und Nachteile bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht auf die Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte aufgrund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips abgeschnitten werden.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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