19.11.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Dezember 2013

BGB §§ 123, 280 ff, 823 Vorgetäuschter Eigenbedarf; Räumungsvergleich mit Generalquittung

Kapitel
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Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 4.9.2013, 531 C 351/12 (n. rkr.)

1. Ob Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschtem Eigenbedarfs entfallen, wenn die Parteien die Beendigung des Mietverhältnisses im Wege des Vergleichs vereinbarten, nachdem der Mieter das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen – wie hier – ausdrücklich bestritten hat, entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung.
2. Sofern der Mieter auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich abschließt, nachdem er Ersatzwohnraum gefunden hat, kann die Generalquittung im Vergleich in der Regel als Verzicht auch auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs zugunsten der Bedarfsperson ausgelegt werden.

Sachverhalt
Die Klägerin als ehemalige Mieterin der Beklagten macht Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend. Ursprünglich verband die Parteien ein Hamburger Mietvertrag für Wohnraum über eine 2-Zimmer-Wohnung. Mit Klage vom 18.11.2011 begehrte die jetzige Beklagte Räumung zum 1.12.2011. Geltend gemacht wurde Eigenbedarf für die Zeugin/Tochter S und deren dreijähriges Kind. Aufgrund der Unsicherheit der damaligen Beklagten/jetzigen Klägerin ob die Eigenbedarfskündigung greifen würde und der Räumungsanspruch der jetzigen Beklagten/vormaligen Klägerin zugesprochen worden würde, sah sich die jetzige Klägerin zur Beschaffung von Ersatzwohnraum gezwungen. Diesen hat sie per 1.4.2012 gefunden.
Im Räumungsverfahren (531 C 393/11) kam es durch Beschluss gemäß § 278 Abs.6 ZPO am 12.4.2012 zum Abschluss eines Räumungsvergleichs. In Ziff. 5 des Vergleichs heißt es: „Mit Abschluss des Vergleichs verzichten die Parteien im Übrigen wechselseitig auf sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis und erteilen sich insoweit Generalquittung. Die Parteien nehmen diesen Verzicht wechselseitig an.”
Die jetzige Klägerin gab die Wohnung zum 1.4.2012 an die nunmehrige Beklagte heraus. Aufgrund des Umzugs entstanden der Klägerin folgende Kosten: 1.190 € Maklercourtage, 1.439,72 € Umzugskosten, 654 € Kosten für neue Jalousien, Euro 696,00 Kosten für eine neue Waschmaschine, Euro 2.400,00 Mietdifferenzkosten (mtl. 40 € x 60 Monate).
Außerdem entstanden Prozesskosten (insgesamt 1.917,91 €). An die Prozessbevollmächtigten der jetzigen Klägerin leistete die Rechtschutzversicherung weitere Euro 2.058,46, deren Erstattung an die Rechtschutzversicherung begehrt wird.
Die Rechtschutzversicherung der Klägerin hat die Anspruchsverfolgung aus dem Klagantrag insoweit genehmigt. Die Klägerin behauptet, aufgrund weiteren Kontakts zu ihren früheren Nachbarn habe sie in Erfahrung gebracht, dass die Beklagte keinerlei Aktivitäten in Richtung auf den Einzug ihrer Tochter in die vormalige, von der Klägerin genutzte Mietwohnung entfaltet habe, obwohl der Eigenbedarf ursprünglich als dringlich dargestellt wurde. Im Juli 2012 wurde die Wohnung letztlich von der Zeugin W bezogen. Diese soll – ihr Vater hatte die Wohnung gekauft – geäußert haben, dass die Ankaufsverhandlungen bereits im Februar 2012 stattfanden, d.h. vor Abschluss des Vergleichs am 12.4.2012.

Begründung
Der Klägerin stehen keine Schadensersatzansprüche auf Zahlung an sich selbst oder ihre Rechtschutzversicherung wegen vorgetäuschtem Eigenbedarfs zu. Zur Überzeugung des Gerichts steht jedenfalls nicht fest, dass die jetzige Beklagte den Räumungsrechtstreit zum Aktenzeichen 531 C 393/11 gestützt auf vorgetäuschtem Eigenbedarf eingeleitet hat. Die Zeugin S hat glaubhaft bestätigt, dass die ursprüngliche Wohnung mit knapp 40 m2 für sie und das Kind zu klein war. Außerdem habe sie sich auf die eigene neue Wohnung gefreut und die bisherige Wohnung zu Ende Dezember 2011 gekündigt.
Erst aufgrund einer Erbschaft des Vaters kam es zum Einzug in eine erheblich größere Wohnung, nachdem der Vater einen Mietnachlass von monatlich 300 € gewährte. Als aufgrund des Räumungsvergleichs die ehemalige Wohnung der jetzigen Klägerin frei wurde, habe die Zeugin S entschieden, dass ein Umzug für sie erst im Herbst 2012 passen würde.

Die bis dahin angedachte möblierte Vermietung sei dann jedoch gescheitert. Anschließend habe der Vater der Zeugin mitgeteilt, dass das Objekt gut zu verkaufen sei. Nur deshalb sei die Zeugin in der zwischenzeitlich bezogenen Wohnung geblieben und habe den ursprünglichen Plan eines Umzugs in die Ex-Wohnung der Klägerin aufgegeben …
Die klägerseits aufgestellte Behauptung, dass die Zeugin W das Verkaufsangebot im Internet auf der Webseite von Immonet bereits am 2.3.2012 gefunden habe, hat diese Zeugin nicht ansatzweise bestätigt. Vielmehr hat sie ausgesagt, dass ihr Vater die Wohnung zeitnah zu einem Gespräch irgendwann zwischen Juni und August 2012 im Internet gesehen und anschließend erworben habe. Ein Gespräch vor Juni 2012 über den Wohnungsankauf hielt die Zeugin obendrein für „sehr unwahrscheinlich”.
Vor diesem Hintergrund steht Ziff. 5 des Prozessvergleichs vom 12.4.2012 Schadensersatzansprüchen der Klägerin entgegen.
Der Vergleich enthält eine wechselseitige Generalquittung für alle Ansprüche aus dem vormaligen Mietverhältnis.
Im vorliegenden Fall kommt es auf die Auslegung des Räumungsvergleichs (Ziff. 5) und die Würdigung aller Umstände des Einzelfalles an.
Ob Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschtem Eigenbedarfs entfallen, wenn die Parteien die Beendigung des Mietverhältnisses im Wege des Vergleichs vereinbarten, nachdem der Mieter das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen – wie hier – ausdrücklich bestritten hat, entzieht sich einer allgemeinen Betrachtung (vgl. BGH WuM 2011, 634).
Im vorliegenden Fall scheiden gesetzliche oder vertragliche Schadensersatzansprüche aus, weil der Streit über die Berechtigung des bestrittenen Eigenbedarfs durch den Vergleich gerade beigelegt werden sollte.
Im Übrigen bestätigt die Klägerin dies selbst in der Klageschrift, wonach „aufgrund der Unsicherheit der Klägerin, ob die Eigenbedarfskündigung greifen werde” Ersatzwohnraum gesucht und dann der Vergleich abgeschlossen wurde.
Hier ist jedenfalls aufgrund des im Vorprozess bestrittenen Eigenbedarfs nicht davon auszugehen, dass die Klägerin in der sicheren Vorstellung die Wohnung geräumt hat, materiell hierzu auch verpflichtet zu sein.
Sofern die Klägerin – wie hier – auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich abschließt, nachdem sie Ersatzwohnraum gefunden hat, kann die Generalquittung nur als Verzicht auch auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs zugunsten der Tochter der jetzigen Beklagten ausgelegt werden.
Im vorliegenden Fall sollte das Mietverhältnis unabhängig von der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung beendet werden. Die Klägerin kann sich auch nicht auf nachvertragliche Andien-, Informations- oder Auskunftspflichten berufen.
Maßgeblicher Zeitpunkt, bis zu dem eine Andienpflicht besteht oder der Fortfall des Eigenbedarfs zu berücksichtigen ist, ist der Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt bestand im vorliegenden Fall noch Eigenbedarf der Tochter. Eventuelle nachvertragliche Pflichten sind im Übrigen durch die Generalklausel des Vergleichs in Wegfall gekommen.
Spätestens ab 12.4.2012 konnte die Beklagte über das Mietobjekt auch anderweitig verfügen. Im Übrigen hat die Klägerin auch nicht vorgetragen, dass die jetzige Beklagte gewusst habe, dass auf Seiten ihrer Tochter, für die ursprünglich Eigenbedarf geltend gemacht wurde, aufgrund der neuen Unterbringung mit entsprechendem Mietnachlass plötzlich kein Interesse mehr an dem (geplanten) Umzug bestand, sondern dieser frühestens im Herbst 2012 angedacht war. In einem solchen Fall hätte die Wohnung 6 Monate leer gestanden, da auch die möblierte Vermietung gescheitert war. Gerade aufgrund der Generalklausel des Prozessvergleichs konnte die Beklagte auf das spontane Angebot des Kaufinteressenten W sen. reagieren und innerhalb weniger Tagen dank Vermittlung des Maklers und Zeugen F das vormals von der Klägerin bewohnte Mietobjekt veräußern.
Selbst wenn man anderer Auffassung ist, könnte die Klägerin die bis zum Abschluss des Räumungsvergleichs entstandenen Kosten nicht als Schadensposition geltend machen, da der Beklagten allenfalls der Sinneswandel nach Ablauf der Kündigungsfrist für die Eigenbedarfskündigung und die fehlende nachträgliche Information über den Wegfall des Eigenbedarfs aufgrund der Entscheidung der Tochter doch nicht in die Wohnung einzuziehen, ab Kenntnis vorzuhalten waren. Diese Faktoren sind für das Entstehen der Prozesskosten im Vorprozess auf jeden Fall für die Zeit bis Anfang Mai 2012 nicht kausal und fallen damit in jedem Fall als Schadensposten weg.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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