19.11.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Dezember 2013

BGB §§ 249, 257, 280, 307

Kapitel
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Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels, LG Heidelberg, Urteil vom 24.6.2013, 5 S 52/12 (Revision zugelassen)

Der Mieter hat dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Vertragsende Schadensersatz zu leisten, sofern er sich hinsichtlich seines Verschuldens nicht entlasten kann. Zu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichen Kosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenn die Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird. Mietvertragsklauseln, die eine verschuldensunabhängige Ersatzpflicht für einen Schlüsselverlust vorsehen, benachteiligen den Mieter allerdings unangemessen und verstoßen gegen § 307 BGB.

Sachverhalt
Der klagende Wohnungsvermieter verlangt vom Beklagten, seinem ehemaligen Mieter, restlichen Schadensersatz mit der Behauptung, der Beklagte habe einen ihm überlassenen Schlüssel der Schließanlage nicht zurückgegeben. Der Beklagte mietete vom Kläger eine diesem gehörende Wohnung in einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Mehrparteienhaus in N. Das Mietverhältnis begann zum 1.3.2010. Die Parteien beendeten das Mietverhältnis bereits zum 31.5.2010 einvernehmlich. Bei Mietende gab der Beklagte dem Kläger einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Auffassung vertrat, ein weiterer dem Beklagten überlassener Schlüssel fehle, hat die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger EUR 1.468,- für den Austausch der Schließanlage des Anwesens gefordert, die der Kläger bislang nicht beglichen hat. Auch wurde die Schließanlage bis jetzt nicht ausgetauscht.
Der Kläger hat behauptet, er habe dem Beklagten bei Mietbeginn zwei Wohnungsschlüssel übergeben, bei welchen es sich um Schlüssel einer Schließanlage gehandelt habe, die nicht nur zur Abschlusstür der Wohnung selbst, sondern auch zur Haustür und zur Tür des Kellerzuganges gepasst hätten. Zum Ausschluss der Gefahr, dass sich Unbefugte mit dem fehlenden Schlüssel Zutritt verschafften, müssten sämtliche 24 Zylinder der Schließanlage nebst jeweils zugehöriger Schlüssel ausgetauscht werden.

Begründung
1. Der Kläger ist prozessführungsbefugt. Dabei kommt es auf die Voraussetzungen einer (gewillkürten) Prozessstandschaft nicht an. Denn mit seinem (zuletzt gestellten) Antrag auf Leistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, welcher er angehört, macht der Kläger nicht etwa deren (fremdes) Recht im eigenen Namen geltend, sondern einen ihm selbst zustehenden Freistellungsanspruch im Sinne des § 257 BGB, nachdem der Kläger von der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung des streitgegenständlichen Betrages in Anspruch genommen wird. Er verfolgt mithin ein eigenes und kein fremdes Recht.
2. Die Klage ist jedenfalls in Höhe des vom Amtsgericht zugesprochenen Betrages auch begründet.
a) Der vom Kläger verfolgte Schadensersatzanspruch ergibt sich allerdings nicht unmittelbar aus § 1 Nr. 2 Abs. 5 Satz 2 des von den Parteien unterschriebenen schriftlichen Mietvertrags, wonach der Mieter bei Verlust eines Schlüssels verpflichtet ist, auf Verlangen des Vermieters die Kosten für entsprechende Türschlösser bzw. bei einer Schließanlage deren Kosten und auch die Kosten für den Austausch der Schlüssel zu übernehmen, sofern der Mieter nicht nachweisen kann, dass Missbrauch ausgeschlossen ist. Der Kläger hat sich selbst nicht auf diese Klausel berufen.
Die Klausel kann jedenfalls deswegen keinen eigenständigen Schadensersatzanspruch begründen, weil sie als Allgemeine Geschäftsbedingung den Beklagten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Bei der Klausel handelt es sich um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung, wie sich bereits aus ihrem unspezifizierten Wortlaut („Kosten für entsprechende Türschlösser bzw. bei einer Schließanlage deren Kosten“) hinreichend deutlich ergibt, und die der Kläger als Vermieter dem Beklagten als Mieter bei Vertragsabschluss gestellt hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Dies ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn die Klausel begründet einen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch, den der Mieter nur abwenden können soll, wenn er den Ausschluss des Missbrauchs des verlorenen Schlüssels nachweist. Kann er hingegen nur nachweisen, dass er den Schlüssel ohne sein Verschulden verloren hat, etwa durch einen nicht auf einer Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters beruhenden Diebstahl, soll er weiterhin haften, solange er nicht auch ausschließt, dass der Dieb oder irgendein Dritter Missbrauch mit dem entwendeten Schlüssel treiben.
Dies ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen (§§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276 Abs. 1 BGB) nicht vereinbar, nach denen ein vertraglicher Schadensersatzanspruch grundsätzlich ein Vertretenmüssen im Sinne eines Verschuldens seitens des Schuldners voraussetzt. Mietvertragsklauseln, die eine verschuldensunabhängige Ersatzpflicht für einen Schlüsselverlust vorsehen, benachteiligen den Mieter daher unangemessen und verstoßen gegen § 307 BGB (Schmidt-Futterer/Streyl, MietR,
10. Aufl. 2011, § 546 Rz. 35 a.E., m.w.N.).
b) Der klagegegenständliche Schadensersatzanspruch folgt aber aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2, 257 BGB.
Der Beklagte hat durch die Nichtrückgabe eines der ihm vom Kläger überlassenen Schlüssel seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 546 Abs. 1 BGB) verletzt, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache erstreckt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, § 546 Rz. 32 m.w.N.). Hierzu gehört der vom Kläger vermisste Schlüssel.
Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts, nach der auf Grund des Übergabeprotokolles vom 27.01.2010 und der Aussagen der hierzu vernommenen Zeugen H. und D. B. sowie M. E. feststehe, dass der Beklagte zwei Wohnungsschlüssel erhalten habe, lässt keine konkreten Anhaltspunkte erkennen, die insoweit Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit dieser entscheidungserheblichen Feststellung begründeten. Die Kammer ist als Berufungsgericht daher an sie gebunden (§ 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).
Dass der Beklagte dem Kläger nur einen Wohnungsschlüssel zurückgegeben hat, ist zwischen den Parteien unstreitig. Eine objektive Verletzung der Vertragspflichten des Beklagten steht fest.
c) Diese Vertragsverletzung ist vom Beklagten auch zu vertreten. Umstände, die die dahingehende gesetzliche Vermutung widerlegten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die endgültige Vorenthaltung eines dem Mieter anvertrauten Wohnungsschlüssels geht über den vertragsgemäßen Mietgebrauch, in dessen Rahmen der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB), hinaus.
d) Dem Kläger ist in Gestalt der Inanspruchnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, der gegenüber der Beklagte Erfüllungsgehilfe im Rahmen der den Kläger als Miteigentümer treffenden Schutzpflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist (§§ 241 Abs. 2, 278 BGB), auch ein Schaden entstanden. Diese Verbindlichkeit umfasst über die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels hinaus auch die Kosten der Erneuerung der Schließanlage in dem von dem gerichtlichen Sachverständigen Sch. für erforderlich gehaltenen Umfang. Darauf, dass die Schließanlage bislang noch nicht ausgetauscht ist, kommt es dabei nicht an (aa.). Auf den in diesem Sinne zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag hat sich die Eigentümergemeinschaft und damit auch der Kläger im Verhältnis zum Beklagten zwar einen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen. Die konkrete Höhe dieses Abzugs führt jedoch nicht zu einem Unterschreiten des berufungsgegenständlichen Schadensersatzbetrages (bb.).
aa) Ist wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB). Voraussetzung hierfür ist ein Eingriff in die Sachsubstanz (MünchKomm-BGB/Oetker, 6. Aufl. 2012, § 249 Rz. 424 m.w.N.).
Die der Vorenthaltung des fehlenden Schlüssels innewohnende Substanzverletzung beschränkt sich nicht allein auf diesen Schlüssel und der geschuldete Schadensersatz damit nicht auf den verhältnismäßig geringfügigen Betrag für das Nachmachen dieses Schlüssels. Vielmehr hat der Beklagte auch in die substanzielle Funktionalität der Gesamtheit der Bestandteile der Sache „Schließanlage“ eingegriffen. Denn diese ist dadurch, dass der Verbleib des fehlenden Schlüssels dauerhaft ungeklärt bleibt, in ihrer Funktion beeinträchtigt.
Diese Beeinträchtigung kann nicht mit der Erwägung in Abrede gestellt werden, dass sich die Funktion der Sachgesamtheit Schließanlage auf das Auf- und Zusperren der vor ihr umfassten Schlösser mit den verfügbaren Schlüsseln beschränkt und der Substanzschaden folglich durch die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels behoben ist (in diese Richtung aber AG Ludwigsburg, WuM 2010, 355 – juris Rz. 24; AG Rheinbach, NZM 2005, 822 f., LG Wiesbaden, NZM 1999, 308; Ruthe, NZM 2000, 365, 366 unter 3.; Flatow, NZM 2011, 660, 662 unter 3. a. bb.). Diese Auffassung greift insoweit zu kurz, als der Substanz der Schließanlage auch die Funktion innewohnt, dass niemand die zu ihr gehörenden Schlösser auf- und zusperren kann, der nicht berechtigt im Besitz eines zu ihr gehörenden Schlüssels ist. Die durch den unbekannt verbliebenen Schlüssel begründete Missbrauchsgefahr verletzt nicht nur das Eigentum an dem Schlüssel selbst, sondern zusätzlich die Sachgesamtheit Schließanlage für das Gesamtgebäude (KG, NJW-RR 2008, 1245 ff. ; LG Münster, WuM 1989, 508 f.).
Hierbei kommt es (entgegen AG Ludwigsburg, a.a.O.; AG Rheinbach, a.a.O.; LG Wiesbaden, a.a.O.) nicht darauf an, ob der Vermieter die Schließanlage tatsächlich und zeitnah ausgewechselt hat (vgl. KG, a.a.O. ; einschränkend Flatow, a.a.O., die es für einen Ersatzanspruch aber ausreichen lassen will, dass der Vermieter beabsichtigt, die Schließanlage auszuwechseln). Denn soweit er dies unterlässt, handelt er auf eigenes Risiko. Dann steht dem Gewinn der „abstrakt“ liquidierten Schadensersatzsumme der materielle Verlust gegenüber, der sich im Falle der Verwirklichung der Missbrauchsgefahr durch Diebstahl oder Vandalismus Dritter niederschlägt, ohne dass diese Folgeschäden der ursprünglichen Pflichtverletzung des Mieters noch haftungsrechtlich zurechenbar und von diesem zu ersetzen wären. Auf Grund dieser Risikoverteilung ist die Entscheidung des Vermieters, Schadensersatz zu verlangen und die Schließanlage trotzdem (zunächst) nicht zu erneuern, auch nicht etwa treuwidrig (so aber LG Essen, ZMR 2012, 103 f.).
bb) Der Beklagte schuldet dem Kläger unter Berücksichtigung eines Kautionsguthabens von 500 € die Freihaltung von einem Schadensersatzanspruch der Eigentümergemeinschaft in Höhe von verbleibenden 968 €.
Allerdings ist von dem vom Sachverständigen ermittelten und vom Kläger vor dem Amtsgericht zuletzt auch geforderten Betrag von 1.729,82 € ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen. Denn die Voraussetzungen eines solchen Abzugs liegen vor.
Wird eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt oder durch den Einbau von Neuteilen repariert, kann dies zu einer Wertsteigerung führen, die die Schadensersatzpflicht mindert, soweit hierdurch eine messbare Vermögensmehrung eingetreten ist und sich diese Werterhöhung für den Geschädigten wirtschaftlich günstig auswirkt (Palandt/Grüneberg, BGB, 72. Aufl. 2013, Vorb v § 249 Rz. 97 ff.). Dies ist vorliegend der Fall.
Ersichtlich handelt es sich bei den in Rede stehenden Schließzylindern und Schlüsseln einerseits um Bauteile, die der täglichen mechanischen Beanspruchung und damit der Abnutzung unterliegen. Auf der anderen Seite ist von einer hohen Lebensdauer einer Schließanlage auszugehen. Der Sachverständige Sch. hat sie, insoweit unangegriffen, mit 20 bis 25 Jahren beziffert. Damit tritt eine – allerdings moderate – Bereicherung der Wohnungseigentümer ein, da die auszutauschenden Bauteile nach der notwendigen Erneuerung länger halten und erst in fernerer Zukunft erneut ausgetauscht werden müssen. Bei der Berechnung des für den (partiellen) Austausch der Schließanlage geschilderten Schadensersatzbetrages ist daher ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen (vgl. LG Münster, WuM 1989, 508 f.).
Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände hält die Kammer einen Abzug von 15 Prozent von dem vom Sachverständigen ermittelten, für die Wiederherstellung der Schließsicherheit erforderlichen Betrag von EUR 1.729,82 für angemessen (i.E. ebenso LG Münster, a.a.O.).

e) Der Freistellungsanspruch ist auch nicht verjährt, nachdem der ursprünglich als Zahlungsanspruch verfolgte Schadensersatzanspruch vom Kläger noch vor Ablauf der Sechs-Monats-Frist des § 548 Abs. 1 BGB rechtshängig gemacht wurde. Denn auch wenn der vom Schädiger zu ersetzende Schaden in der Belastung mit einer Verbindlichkeit besteht, unterbricht die Zahlungsklage des Geschädigten auch die Verjährung des Freistellungsanspruchs. Dabei ist gleichgültig, welche Form des Ersatzbegehrens der Geschädigte im Hinblick auf den Valutierungsstand des Passivschadens richtiger Weise hätte wählen müssen. Denn sowohl der Freistellungsanspruch als auch der Zahlungsanspruch sind in diesem Falle lediglich verschiedene Ausprägungen ein- und desselben Anspruchs, nämlich des Schadensersatzanspruchs des Geschädigten auf Vermögensausgleich wegen der vom Schädiger zu verantwortenden Belastung des Vermögens mit der streitgegenständlichen Verbindlichkeit (BGH, NJW 1985, 1152 ff.).

Bedeutung für die Praxis
Der vom Kläger verfolgte Schadensersatzanspruch ergibt sich allerdings nicht unmittelbar aus § 1 Nr. 2 Abs. 5 Satz 2 des von den Parteien unterschriebenen schriftlichen Mietvertrags, wonach der Mieter bei Verlust eines Schlüssels verpflichtet ist, auf Verlangen des Vermieters die Kosten für entsprechende Türschlösser bzw. bei einer Schließanlage deren Kosten und auch die Kosten für den Austausch der Schlüssel zu übernehmen, sofern der Mieter nicht nachweisen kann, dass Missbrauch ausgeschlossen ist. Die Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Dies ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn die Klausel begründet einen verschuldensunabhängigen Schadensersatzanspruch, den der Mieter nur abwenden können soll, wenn er den Ausschluss des Missbrauchs des verlorenen Schlüssels nachweist. Kann er hingegen nur nachweisen, dass er den Schlüssel ohne sein Verschulden verloren hat, etwa durch einen nicht auf einer Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters beruhenden Diebstahl, soll er weiterhin haften, solange er nicht auch ausschließt, dass der Dieb oder irgendein Dritter Missbrauch mit dem entwendeten Schlüssel treiben. Mietvertragsklauseln, die eine verschuldensunabhängige Ersatzpflicht für einen Schlüsselverlust vorsehen, benachteiligen den Mieter daher unangemessen und verstoßen gegen § 307 BGB. Der klagegegenständliche Schadensersatzanspruch folgt aber aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2, 257 BGB. Der Beklagte hat durch die Nichtrückgabe eines der ihm vom Kläger überlassenen Schlüssel seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 546 Abs. 1 BGB) verletzt, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache erstreckt. Diese Vertragsverletzung ist vom Beklagten auch zu vertreten. Umstände, die die dahingehende gesetzliche Vermutung widerlegten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die endgültige Vorenthaltung eines dem Mieter anvertrauten Wohnungsschlüssels geht über den vertragsgemäßen Mietgebrauch, in dessen Rahmen der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB), hinaus. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter die Schließanlage tatsächlich und zeitnah ausgewechselt hat. Denn soweit er dies unterlässt, handelt er auf eigenes Risiko.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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