24.07.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht August 2014

BGB § 543; StGB § 267 Unredliches Prozessverhalten des Mieters als neuer Kündigungsgrund?

Kapitel
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LG Berlin, Beschluss vom 15.4.2014, 67 S 81/14

1. Zur Abgrenzung einer von dem Vermieter ausgesprochenen Tat- von einer Verdachtskündigung

2. Die Verwendung einer als Fotokopie erkennbaren Mietervollmacht stellt unabhängig von der Urheberschaft der darauf wiedergegebenen Unterschriften keine Urkundenfälschung i.S.d. § 267 StGB dar

3. Leugnet der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den vom Vermieter behaupteten Kündigungssachverhalt, kann das unredliche Prozessverhalten des Mieters den Ausspruch einer gesonderten Kündigung rechtfertigen. Dies gilt grundsätzlich aber nur dann, wenn die Räumungsklage des Vermieters schlüssig war und das wahrheitswidrig in Abrede gestellte Vorbringen des Vermieters für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und nicht hinweggedacht werden kann.

Begründung

Die Beklagten sind der Klägerin nicht gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet, da keine der streitgegenständlichen Kündigungen das bestehende Mietverhältnis beendet hat.

Die außergerichtliche Kündigung vom 12./21. März 2013 ist unwirksam, da der Klägerin ein Grund zur außerordentlichen oder ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß den §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB nicht zur Seite stand. Zwar handelte es sich bei dieser Kündigung um keine sog. Verdachtskündigung, sondern um eine Tatkündigung. Eine Verdachtskündigung liegt nur dann vor, wenn und soweit die Kündigung damit begründet wird, gerade der Verdacht eines nicht erwiesenen Verhaltens habe das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zerstört (BAG, Urt. 26. März 1992 - 2 AZR 519/91, NJW 1993, 83). Bei Ausspruch der außergerichtlichen Kündigung hat es die Klägerin auf Grundlage des privat eingeholten Schriftgutachtens aber für erwiesen erachtet, dass die von der Beklagten zu 1) zur Beantwortung des - ebenfalls streitgegenständlichen - Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vorgerichtlich verwandte Vollmacht des Beklagten zu 2) nicht von diesem unterschrieben, sondern von Dritten mit dessen Unterschrift versehen worden sei. Damit handelte es sich um eine Tatkündigung.

Die Kündigung ist jedoch auch als Tatkündigung unbegründet. Die Klägerin hat den Beklagten in der vorgerichtlichen Kündigung zur Last gelegt, die Beklagte zu 1) habe ihre vorgerichtliche Teilzustimmung zur begehrten Mieterhöhung unter Beifügung einer auf den Beklagten zu 2) lautenden, tatsächlich aber nicht von diesem, sondern Dritten unterzeichneten Vollmacht erklärt. Ob die Vollmacht im Einklang mit den Prozesserklärungen sämtlicher Beklagter - und damit auch des Beklagten zu 2) - von dem Beklagten zu 2) selbst unterschrieben oder ob die Unterschrift von Dritten oder gar der Beklagten zu 1) herrührt, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Denn selbst wenn die Beklagte zu 1) die Vollmacht mit der Unterschrift des Beklagten zu 2) versehen hätte, berechtigt dies weder zur außerordentlichen noch zur ordentlichen Kündigung  des Mietverhältnisses.

Im Ausgangspunkt unterliegt es allerdings keinen Zweifeln, dass die Begehung erheblicher Straftaten durch den Mieter den Vermieter zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann (BGH, Urt. v. 15. September 2010 - XII ZR 188/08, NJW-RR 2011, 89 Tz. 13).

Keiner der Beklagten indes hat im Zusammenhang mit der Verwendung der streitgegenständlichen Vollmacht eine Straftat begangen, selbst wenn zu Gunsten der Klägerin unterstellt wird, dass die auf der Vollmacht wiedergegebene Unterschrift im Original nicht von dem Beklagten zu 2) herrührt. Denn die Beklagte zu 1) hat ihrer vorgerichtlichen Teilzustimmung zur von der Klägerin begehrten Mieterhöhung lediglich die Fotokopie einer Vollmacht des Beklagten zu 2) beigefügt. Ablichtungen sind jedoch keine Urkunden im Sinne des § 267 StGB, wenn sie wie hier bei einem nicht feststehenden Herstellungsprozess nach außen als Reproduktion erscheinen. Eine Fotokopie kann demgegenüber dann als Urkunde angesehen werden, wenn sie als Original in den Verkehr gebracht wird, also der Anschein erweckt wird, es handele sich um eine Originalurkunde (st. Rspr., vgl. BGH, Beschl. v. 24. Januar 2013, 3 StR 298/12, juris Tz. 6 m.w.N.). An diesen Ausnahmevoraussetzungen indes fehlt es.

Ein Kündigungsgrund ist aber auch unabhängig von der strafrechtlichen Einordnung des Verhaltens der Beklagten im Zusammenhang mit der Verwendung der Vollmachtskopie nicht gegeben. Denn dem Vermieter ist die Vertragsfortsetzung selbst im Falle strafbaren Verhaltens des Mieters dann zuzumuten, wenn ihm durch das strafbare Handeln kein oder nur ein unerheblicher Nachteil erwachsen ist (KG, Urt. v. 18. November 2004 - 8 U 125/04, NZM 2005, 254; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 543 Rz. 199). So liegt der Fall hier, in dem die Beklagte zu 1) bei Verwendung der Vollmachtskopie nicht zum Nachteil der Klägerin gehandelt hat. Sie hat vielmehr aus den zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts zu dem mit der Berufung unangegriffenen Urteilsausspruch zur teilweisen Unbegründetheit der Erhöhungsklage zum Vorteil der Klägerin gehandelt, indem sie gemäß § 558 b Abs. 1 BGB bereits vorgerichtlich eine Erhöhung des Mietzinses im Umfang der Teilzustimmung mit Wirkung gegenüber sämtlichen Mietern herbeigeführt hat.

Auch die Kündigungen vom 26. März und 13. Mai 2013 (im Prozess) rechtfertigen keine der Klägerin günstigere Beurteilung. Soweit sich die Klägerin zu deren Begründung erneut auf die Verwendung der angeblich gefälschten Vollmacht des Beklagten zu 2) durch die Beklagte zu 1) berufen hat, gelten die Ausführungen zur vorgerichtlichen Kündigung vom 12./21. März 2013.

Soweit die Klägerin ihre Schriftsatzkündigungen ergänzend darauf stützt, die Beklagten hätten die Fälschung der Vollmacht im laufenden Prozess wahrheitswidrig in Abrede gestellt und ebenso wahrheitswidrig behauptet, die Vollmacht sei der Klägerin aus einem vorangegangen Rechtsstreit der Parteien bekannt und dort unbeanstandet geblieben, vermag dies eine Beendigung des Mietverhältnisses ebenso wenig zu rechtfertigen.

Bedeutung für die Praxis

Eine unredliche Prozessführung durch bewusst wahrheitswidrigen Parteivortrag ist zwar grundsätzlich geeignet, einen Grund zur außerordentlichen und ordentlichen Kündigung eines Vertragsverhältnisses darzustellen (st. Rspr., vgl. nur BAG, Urt. v. 8. November 2007 - 2 AZR 528/06, EzA § 626 BGB 2002 Nr 19 Tz. 17 m.w.N.; BGH, Urt. v. 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 Tz. 12). Denn nicht nur der Arbeitnehmer im Kündigungsschutzprozess, sondern auch der Mieter im Räumungsprozess verletzt die dem Vertragspartner geschuldete Rücksichtnahme auf dessen Interessen (§ 241 Abs. 2 BGB), wenn er im Rechtsstreit um eine Kündigung bewusst wahrheitswidrig vorträgt, weil er befürchtet, mit wahrheitsgemäßen Angaben den Prozess nicht gewinnen zu können. Nicht jeder wahrheitswidrige Tatsachenvortrag des Mieters im Räumungsprozess indes rechtfertigt eine außerordentliche oder ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses. Ob nur offensichtlich wahrheitswidriger Tatsachenvortrag des Mieters im Räumungsprozess kündigungsbewehrt ist (so LG Berlin, Urt. v. 9. Oktober 2013 - 65 S 140/13, WuM 2014, 93 Tz. 19), kann dahinstehen. Denn um der Pflichtverletzung des Mieters das für den Ausspruch einer Kündigung hinreichende Gewicht zu verleihen, muss sein wahrheitswidriger Prozessvortrag zumindest ein (Gegen-)Vorbringen des Vermieters betreffen, das für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und nicht hinweggedacht werden kann. Dies gilt unabhängig, aber erst recht angesichts des für die Gesamtabwägung maßgebenden Grundsatzes, dass die Vertragspartei, die die andere zu einer Vertragsverletzung herausgefordert hat, deswegen grundsätzlich nicht kündigen kann (BGH, a.a.O., Tz. 13 m.w.N.).

Gemessen daran vermag der von der Klägerin in Abrede gestellte Prozessvortrag der Beklagten eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht zu rechtfertigen. Denn der Tatsachenvortrag der Beklagten bezog sich nicht nur auf ein unschlüssiges Klagevorbringen der Klägerin, sondern war zudem durch die Erhebung der teilweise unbegründeten Zustimmungsklage und der vollständig unbegründeten Räumungsklage von der Klägerin herausgefordert.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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