18.07.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht August 2013

BGB §§ 546a, 562 Nutzungsentschädigung des Vermieters

Kapitel
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Nutzungsentschädigung des Vermieters bei Nichtherausgabe der Mietsache bei Geltendmachung des Vermieterspfandrechts, KG, Beschluss vom 6.12.2012, 8 U 220/12

Begründung
1. Die Klägerin kann für den Monat August 2010 gemäß § 546a BGB Nutzungsentschädigung in Höhe der zwischen den Parteien vereinbarten Miete beanspruchen. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin ihr Vermieterpfandrecht geltend gemacht hatte.
Die Ausübung des Vermieterpfandrechts hindert lediglich die vollständige Räumung der Mietsache durch den Mieter, lässt also die Räumungspflicht entfallen (vgl. Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 10. Auflage, § 546 BGB, Rdnr. 40; Münchener Kommentar/Bieber, BGB, 5. Auflage, § 546 BGB, Rdnr. 8), ändert aber nichts an der Verpflichtung des Mieters, die Mietsache an den Vermieter herauszugeben. Soweit der Senat im Urteil vom 14.2.2005 – 8 U 144/04 – (KGR 2005, 528) den Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung wegen der Ausübung des Vermieterpfandrechts verneint hat, lag ein „Vorenthalten” im Sinne von § 546a BGB deswegen nicht vor, weil die Mietsache bereits im Besitz des Vermieters war und daher kein Herausgabeanspruch gegen den Mieter mehr bestand. Vorliegend steht dagegen außer Frage, dass die Klägerin die Mieträume zurückbekommen wollte und die Beklagte die Schlüssel nicht herausgegeben hat.
Die Behauptung, die Beklagte hätte die Schlüssel herausgegeben, wenn sie nicht im Auftrag der Klägerin am Abtransport unpfändbarer Gegenstände gehindert worden wäre, vermag die Beklagte nicht zu entlasten. Die Beklagte hat in keiner Weise substantiiert, was für Gegenstände abtransportiert werden sollten und dass sie nicht dem Vermieterpfandrecht unterlagen, sondern im Sinne von § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO zur Fortsetzung ihrer Erwerbstätigkeit erforderlich waren. Vielmehr ist die Beklagte dem Vortrag der Klägerin, bei dem Abholversuch habe der Abholer mitgeteilt, das Inventar kurz zuvor über eBay gekauft zu haben, nicht konkret entgegengetreten und verkennt offenbar auch, dass der Warenbestand des Mieters dem Vermieterpfandrecht unterliegt (vgl. Stöber in: Zöller, ZPO, 29. Auflage, § 811 Rn. 27).


2. Die Klägerin kann die Nettomieten für September und Oktober 2010 von der Beklagten ersetzt verlangen, weil diese durch ihren Zahlungsverzug die fristlose Kündigung des bis zum 30.4.2015 befristeten Mietverhältnisses zu vertreten hat.
Zwar muss sich der Vermieter gemäß § 254 BGB bemühen, den Schaden durch anderweitige Vermietung gering zu halten, und es hat die Klägerin, der insoweit eine sekundäre Darlegungslast obliegt, ihren Vortrag, dass Anzeigen geschaltet worden seien, dass sich ein Makler um die Vermietung bemühe und dass Besichtigungen der Räume mit Interessenten ohne Erfolg stattgefunden hätten, nicht weiter konkretisiert. Die Beklagte kann sich auf eine Verletzung der Schadensminderungspflicht der Klägerin aber nur berufen, soweit diese für den hier interessierenden Leerstand ursächlich geworden ist. Dies kann nicht mit der gemäß § 287 ZPO erforderlichen Wahrscheinlichkeit festgestellt werden. Die Beklagte hat nicht dargetan, dass für vergleichbare Mietobjekte zu der von ihr geschuldeten Miete ausreichende Nachfrage bestand (vgl. BGH NZM 2005, 340, Tz. 38). Auch liegt es eher fern, dass die Klägerin, nachdem sie am 31.8.2010 in den Besitz der Räume eingewiesen worden war, eine Weitervermietung für einen Zeitraum noch vor Ablauf von zwei Monaten hätte erreichen können und müssen.


3.Die Beklagte hat, weil sie – wie zu 1. erörtert – ihrer Pflicht zur Rückgabe der Mieträume nicht nachgekommen ist, der Klägerin die nachgewiesenen Gerichtsvollzieherkosten zu erstatten.

Bedeutung für die Praxis
Die Ausübung des Vermieterpfandrechts hindert lediglich die vollständige Räumung der Mietsache durch den Mieter, lässt also die Räumungspflicht entfallen, ändert aber nichts an der Verpflichtung des Mieters, die Mietsache an den Vermieter herauszugeben. Die Behauptung, die Beklagte hätte die Schlüssel herausgegeben, wenn sie nicht im Auftrag der Klägerin am Abtransport unpfändbarer Gegenstände gehindert worden wäre, vermag die Beklagte nicht zu entlasten. Die Beklagte hat in keiner Weise substantiiert, was für Gegenstände abtransportiert werden sollten und dass sie nicht dem Vermieterpfandrecht unterlagen, sondern im Sinne von § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO zur Fortsetzung ihrer Erwerbstätigkeit erforderlich waren. Vielmehr ist die Beklagte dem Vortrag der Klägerin, bei dem Abholversuch habe der Abholer mitgeteilt, das Inventar kurz zuvor über eBay gekauft zu haben, nicht konkret entgegengetreten und verkennt offenbar auch, dass der Warenbestand des Mieters dem Vermieterpfandrecht unterliegt.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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Schlagworte zum Thema:  Nutzungsentschädigung, Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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