18.07.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht August 2013

BGB §§ 535, 556a Mietvertraglicher Nutzungsumfang

Kapitel
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Mietvertraglicher Nutzungsumfang, Sondernutzungsfläche; vermietete Eigentumswohnung; Grundsteuer, LG Bonn, Urteil vom 15.11.2012, 6 S 25/12

Ein Mietvertrag kann nicht ohne Weiteres dahingehend ausgelegt werden, dass sämtliche der Wohnung wohnungseigentumsrechtlich zugewiesenen Sondernutzungsrechte Gegenstand des Mietvertrages sind.

Sachverhalt
Der Kläger begehrt von den Beklagten den Ausgleich einer Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung betreffend das Jahr 2010.
Die vermietete Wohnung liegt in einem Komplex zweier Gebäude, die der Kläger bei seiner Nebenkostenabrechnung als Abrechnungseinheit behandelte (Haus A und Haus B, wobei die Wohnung der Beklagten in Haus B liegt). Diese beiden Gebäude bzw. die Eigentümer der in den Gebäuden befindlichen Wohnungen bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft i.S.d. WEG. Der Kläger ist Mitglied dieser Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümer der Wohnung Nr. B.
Unter den Gebäuden liegt eine von Bewohnern beider Gebäude genutzte Tiefgarage. Die Tiefgarage ist durch eine Treppe in Haus A, durch den Personenaufzug in Haus A und durch eine zwischen den beiden Gebäuden befindliche Außentreppe zu erreichen.


Auf der Rückseite von Haus B befinden sich Terrassen der Erdgeschosswohnungen wie u. a. derjenigen der Beklagten. Angrenzend an die Terrassen befindet sich eine begrünte, steile Böschung, die sich über fast die gesamte Restfläche an der Rückseite von Haus B erstreckt. Diese begrünte Böschung ist laut Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft in mehrere – den einzelnen Wohnungen zugeordnete – Abschnitte unterteilt worden, u. a. ein Teilstück auch der von den Beklagten bewohnten Wohnung. Laut Teilungserklärung steht dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. B ... insoweit das ausschließliche Nutzungsrecht zu, auch an der Treppe, die zu seiner Terrasse führt, und an dem (Zwischen-)Podest vor dieser Treppe, soweit es nicht von dem Eigentümer der Wohnung B ... als Zugangsfläche benötigt wird.


Der Kläger rechnete gegenüber den Beklagten die Nebenkosten für den Zeitraum 01.06.2010 – 31.12.2010 mit anwaltlichem Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 01.07.2011 nebst Anlage der Abrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft ab und errechnete eine geschuldete Nachzahlung von 854,75 €.
Der Posten „Garten/Sonder“ in der Abrechnung des Verwalters betrifft die Pflegekosten der begrünten Böschung, wobei der Verwalter die gesamte Böschung mit 18,5 Anteilen bewertete und für den die Wohnung Nr. B ... zugeordneten Fläche einen Anteil von 3 ansetzte. Der Posten „Aufzug“ betrifft die Betriebs- und Wartungskosten der drei genannten Aufzüge zusammen, exklusive des Lastenaufzugs.

Begründung
Die Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 01.06. bis zum 31.12.2010 ist nicht formell unwirksam.
Dass die Abrechnung selber keinen Umlageschlüssel enthielt, sondern nur die in Bezug genommene Anlage, ist insoweit unerheblich (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 21.11.2007, 4 S 11/07). Es reicht für die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung in der Regel aus, dass in der Abrechnung selbst oder in einer beigefügten Anlage eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten ist.


Die Überprüfung der einzelnen Abrechnungspositionen im Übrigen ergibt, dass lediglich die Positionen „Abfall“ und „Kabel“ formell unwirksam sind. Die insoweit gewählten Umlageschlüssel mit der Bezeichnung „oGewoTG“(360/8943) und „A+BoGein“(1/29) waren für die Beklagten unverständlich. Es fehlte jegliche Erläuterung in der Abrechnung, was mit diesen kryptisch anmutenden Bezeichnungen gemeint war. Binnen der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB) ist dies – auch während des Prozesses – nicht erläutert worden. Die Kammer weiß zwar aus einem anderen Verfahren betreffend der in Rede stehenden Abrechnungseinheit (6 S 146/11) aufgrund dortiger Erläuterung, dass mit „oGewoTG“ „ohne Gewerbe, ohne Tiefgarage „ und mit „A+BoGein“ „Haus A + Haus B ohne Gewerbe“ gemeint war. Dass dies auch die Beklagten wussten, ist hingegen nicht ersichtlich.


Die übrigen Umlageschlüssel sind aus sich heraus hinreichend verständlich trotz der gewählten Abkürzungen und nachvollziehbar. Es war insbesondere auch für einen Laien verständlich, dass „ME-Ant.” Miteigentums­anteil (Gesamtfläche) bedeutete und „ME-HsA+B” Miteigentumsanteil Haus A und B zusammen bedeutete, zumal die Beklagten wussten, dass die von ihnen gemietete Wohnung Bestandteil einer Wohnungseigentumsgemeinschaft war, die aus Haus A und Haus B bestand.
Soweit die Beklagten pauschal nicht vorgenommene Vorwegabzüge hinsichtlich des unstreitig vorhandenen Gewerberaummieters beanstanden, vermag dies schon im Ansatz allenfalls inhaltliche Fehler der Abrechnung zu begründen (vgl. BGH WuM 2010, 627); dies ist aber jedenfalls auch unsubstantiiert. Soweit der Sachvortrag so zu verstehen sein sollte, dass nicht offen gelegte Vorwegabzüge vorlägen, welche einen formellen Fehler zu begründen geeignet sind (vgl. BGH a.a.O.), ist auch dies schlicht ins Blaue hinein behauptet und damit unsubstantiiert.


Die angewendeten Umlageschlüssel sind hingegen materiell falsch, soweit nicht nach direkt umlegbarem Einzelverbrauch abgerechnet wurde, also insbesondere soweit nach Miteigentumsanteilen umgelegt wurde. Eine Umlage der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen ist nicht wirksam vereinbart worden. Die Vereinbarung in § 3 Nr. 2 a) des schriftlichen Mietvertrags, wonach bei Eigentumswohnungen der von der Eigentümergemeinschaft verwendete Umlageschlüssel, der aus der beiliegenden letzten Abrechnung/Wirtschaftsplan ersichtlich sein sollte, gelten sollte, begründet keine wirksame abweichende Vereinbarung von dem vertraglich vereinbarten Grundsatz der Umlegung nach Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche bzw. von dem gleich lautenden Maßstab des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB. Es ist schon nicht vorgetragen worden, dass dem Mietvertrag tatsächlich eine „letzte Abrechnung/Wirtschaftsplan“ beigelegen hätte, aus der ein konkreter Umlagemaßstab ersichtlich gewesen wäre. In Ermangelung einer solchen ist unklar, welcher konkrete Abrechnungsmaßstab vereinbart werden sollte. Es verbleibt bei der Vereinbarung der Abrechnung nach Wohnfläche.
Soweit die Formulierung dahingehend zu verstehen sein sollte, dass der von der Wohnungseigentumsgemeinschaft im jeweiligen Abrechnungszeitraum verwendete Umlageschlüssel vertraglich vereinbart sein sollte, wäre die Klausel ohnehin gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam (vgl. so auch im Ergebnis LG Hamburg WuM 2011, 23; a.A. wohl Schmidt-Futterer-Langenberg, 10. Auflage, § 556a, Rn. 31).


Die Klägerin hat diesem Umstand durch ihre neue Abrechnung vom 26.09.2011 Rechnung getragen. Diese Abrechnung ist nur in folgenden Punkten zu beanstanden:
1. Aufzug:
Die Aufzugskosten sind nur zu 1/3, also in Höhe von 60,70 €, auf die Beklagten umlegbar, da im Ortstermin der Kammer unstreitig festgestellt wurde, dass es zwei Aufzüge in Haus B gibt, zu denen die Beklagten keinen (auch nur theoretischen) Zugang haben ...
2. Tiefgarage:
Die Kosten der Tiefgarage sind zutreffend gemäß § 556a Abs. 1 S. 2 BGB nach Stellplätzen umgelegt worden.
3. Hausmeisterkosten:
Soweit die Beklagten pauschal behaupten, dass die Hausmeisterkosten auch Instandsetzungsarbeiten und Verwaltungskosten beinhaltet hätten, ist der Einwand unsubstantiiert und unerheblich.
4. Garten/Sonder:
Diese Position ist nicht nach dem verwendeten Umlageschlüssel (3/18,5) umlagefähig, sondern nur nach dem allgemeinen Umlageschlüssel (169,72/4.094,30), womit sich ein Betrag von 123,37 € (= 2.976,08 € x 169,72/4.094,30) ergibt. Im Vergleich zur Berechnung des Klägers ergibt sich eine Differenz von 159,58 € (= 282,95 € – 123,37 €). Die Voraussetzungen von § 556a Abs. 1 S. 2 BGB liegen schon im Ansatz nicht vor, so dass offen bleiben kann, ob der verwendete Umlageschlüssel (3/18,5) überhaupt korrekt den Verursachungsanteil der der Wohnung B ... zugewiesenen „Sondernutzungsfläche“ widerspiegelt. Insbesondere unter Berücksichtigung des Inhalts des schriftlichen Mietvertrags ist nicht davon auszugehen, dass die laut Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft der von den Beklagten gemieteten Wohnung B ... zugewiesene „Sondernutzungsfläche“ an dem begrünten Böschungsabschnitt und an der Treppe, die zu der Terrasse der Wohnung führt, und an dem (Zwischen-)Podest vor dieser Treppe zur alleinigen Nutzung der Beklagten mit vermietet wurde. Bei den Vertragsgesprächen kam nicht zur Sprache, dass es ein solches Sondernutzungsrecht gab. Der schriftliche Vertrag schweigt hierzu – dieser führt insoweit lediglich die Terrasse als mitvermietet auf. Zwar kann sich auch aus den – beiden Parteien bei Vertragsschluss bekannten – Umständen ergeben, dass weitergehende Nutzungsrechte Gegenstand des Mietvertrags sein sollen (§§ 133, 157, 242 BGB) – wie dies z. B. der Fall ist, wenn an eine Wohnung ein Garten anschließt, der auch nur von dieser Wohnung betreten werden kann, so dass ersichtlich auch der Garten mit vermietet wurde, auch wenn der schriftliche Mietvertrag hierzu schweigt. Eine vergleichbare Situation ist hier jedoch nicht gegeben.


Die Kammer hat sich selbst im Rahmen des Ortstermins von den örtlichen Verhältnissen überzeugt, wie sich diese auch bereits vor Vertragsabschluss auch den Beklagten dargestellt haben werden. Wenn man von der Wohnung kommend die Terrasse betritt, schließt sich ein kurzes betoniertes Stück an, hinter welchem die begrünte – ebenfalls kurze – Böschung ansteigt, welche parallel zur Außenkante der Terrasse verläuft. Die Böschung erstreckt sich ohne jedwede Unterteilung über fast die gesamte Länge der Rückwand von Haus B. Es ist nicht ersichtlich, wie dieses Stück, welches in der Teilungserklärung der Wohnung B ... zugewiesen wurde (Podest/Treppe/Böschung), in irgendeiner Form sinnvoll nutzbar sein sollte im Sinne einer Sondernutzung, also dass man Dritte von der Nutzung ausschließen kann. Vor diesem Hintergrund musste sich auch den Beklagten bei Vertragsschluss nicht aufdrängen, dass dieser (schon nicht abgrenzbar erkennbare) Abschnitt an sie zur alleinigen Nutzung mit vermietet sein sollte. Der äußere Anschein sprach vielmehr dafür, dass insoweit eine Gemeinschaftsfläche vorliegt, hinsichtlich derer etwaige hierauf zurückzuführende Kosten anteilig nach Wohnfläche umgelegt werden würden – unter Beteiligung der gesamten Abrechnungseinheit oder jedenfalls von allen Bewohnern von Haus B. Ein Mietvertrag kann nicht ohne Weiteres dahingehend ausgelegt werden, dass sämtliche der Wohnung wohnungseigentumsrechtlich zugewiesenen Sondernutzungsrechte mit vermietet sind, wenn für den Mieter keine Anhaltspunkte bestehen, dass diese überhaupt konkret bestehen und dass diese Gegenstand des Mietvertrags sein sollen. Mithin hätte es z. B. eines Hinweises des Klägers vor oder bei Vertragsschluss auf diesen Umstand bedurft, damit dies Gegenstand des Mietvertrags geworden wäre. Die laut Teilungserklärung der Wohnung B ... zugewiesene Sondernutzungsfläche ist folglich mietrechtlich im Verhältnis der Parteien nicht mit vermietet worden und durch diese Fläche verursachte Kosten können nicht gemäß § 556a Abs. 1 S. 2 BGB umgelegt werden.
Es verbleibt bei der Umlegbarkeit nach Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit gemäß § 3 Nr. 2 a) des Mietvertrags, § 556a Abs. 1 S. 1 BGB …


7. Grundsteuer:
Der Einwand der Beklagten, wonach auch die Grundsteuer anteilig nach Wohnfläche für die gesamte Abrechnungseinheit umzulegen sei, unter Bezug auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (WuM 2004, 403), geht fehl. Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Auslegung einer vertraglichen Vereinbarung beschäftigt, wonach alle Betriebskosten nach Wohnfläche (abweichend von § 556a Abs. 1 S. 2 BGB) umzulegen waren. Hier liegt ein anderer Fall vor. Hier ist die Vereinbarung über den von § 556a Abs. 1 S. 1 abweichenden Umlagemaßstab unwirksam, und § 556a Abs. 1 S. 2 BGB gilt. Zudem enthält der Mietvertrag eine – wirksame – Regelung, wonach die auf die Mietsache anfallende Grundsteuer in voller Höhe (direkt) auf den Mieter umgelegt werden kann, § 3 Nr. 2 a) des Mietvertrags. Die Klausel ist insoweit auch teilbar – die Teilunwirksamkeit der Klausel hinsichtlich der Geltung des von der Eigentümergemeinschaft verwendeten Umlageschlüssels berührt die Wirksamkeit der Klausel im Übrigen nicht.


Der Kläger geht bei seiner Abrechnung zu Recht von einer Gesamtabrechnungseinheit der Häuser A und B aus. Im Haus B befindet sich die zentrale Heizungsanlage und weitere Einrichtungen für die Versorgung von Gas, Wasser und Breitbandkabel. Angesichts dessen war der Kläger berechtigt, Haus A und B als Wirtschaftseinheit und damit als Abrechnungseinheit zugrunde zu legen.
Soweit teilweise konkret erfasste Kosten für Haus B wie etwa die Allgemeinstromkosten auf die Mieter von Haus B – wie die Beklagten – umgelegt werden und nicht etwa die Gesamtkosten von Haus A und Haus B auf alle Nutzer von Haus A und B, ist auch dies nicht zu beanstanden, da der Vermieter gehalten ist, auch bei einer Wirtschaftseinheit Kosten zu differenzieren, wenn dies ohne Weiteres möglich ist (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, 10. Auflage, § 556a, Rn. 62), was gerade bei eine separaten Erfassung von Verbrauch in abgegrenzten Teilen der Wirtschaftseinheit der Fall ist. Hierfür spricht auch der Rechtsgedanke des § 556a Abs. 1 S. 2 BGB.
Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil der Frage grundsätzliche Bedeutung zukommt, ob bei einer Vermietung einer Wohnung, die im Wohnungseigentum des Vermieters steht, ohne Weiteres sämtliche der Wohnung wohnungseigentumsrechtlich zugewiesenen Sondernutzungsrechte mit vermietet werden und insoweit verursachte Kosten gemäß § 556a Abs. 1 S. 2 BGB im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden können – auch wenn das Sondernutzungsrecht für den Mieter bei der Anmietung nicht erkennbar ist (und zudem auch objektiv als Sondernutzungsrecht nutzlos ist), wie vorliegend der Fall ist.

Bedeutung für die Praxis
Die angewendeten Umlageschlüssel sind materiell falsch, soweit nicht nach direkt umlegbarem Einzelverbrauch abgerechnet wurde, also insbesondere soweit nach Miteigentumsanteilen umgelegt wurde. Eine Umlage der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen ist nicht wirksam vereinbart worden. Die Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, wonach bei Eigentumswohnungen der von der Eigentümergemeinschaft verwendete Umlageschlüssel, der aus der beiliegenden letzten Abrechnung/Wirtschaftsplan ersichtlich sein sollte, gelten soll, begründet keine wirksame abweichende Vereinbarung von dem vertraglich vereinbarten Grundsatz der Umlegung nach Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche bzw. von dem gleich lautenden Maßstab des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB. Unter Berücksichtigung des Inhalts des schriftlichen Mietvertrags ist nicht davon auszugehen, dass die laut Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft der von den Beklagten gemieteten Wohnung B. zugewiesene „Sondernutzungsfläche“ an dem begrünten Böschungsabschnitt und an der Treppe, die zu der Terrasse der Wohnung führt, und an dem (Zwischen-)Podest vor dieser Treppe zur alleinigen Nutzung der Beklagten mit vermietet wurde. Bei den Vertragsgesprächen kam nicht zur Sprache, dass es ein solches Sondernutzungsrecht gab. Der schriftliche Vertrag schweigt hierzu. Mithin hätte es z. B. eines Hinweises des Klägers vor oder bei Vertragsschluss auf diesen Umstand bedurft, damit dies Gegenstand des Mietvertrags geworden wäre. Die laut Teilungserklärung der Wohnung B. zugewiesene Sondernutzungsfläche ist folglich mietrechtlich im Verhältnis der Parteien nicht mit vermietet worden und durch diese Fläche verursachte Kosten können nicht gemäß § 556a Abs. 1 S. 2 BGB umgelegt werden.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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