27.03.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht April 2015

Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kapitel
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BGB §§ 242, 543, 569, 573, Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug bei zeitnahem späteren Fehlen aktueller Zahlungsrückstände, LG Bonn, Urteil vom 6.11.2014, 6 S 154/14 (n. rkr., BGH, VIII ZR 321/14), a.A. LG Berlin, Urteil vom 16.9.2014, 67 S 290/14

Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.

Sachverhalt

I. Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 24.07.2014 insoweit abgewiesen, als die Klägerin die Räumung der von ihr an die Beklagten vermieteten Wohnung wegen Mietrückständen begehrte.

Die Parteien streiten sich im Wesentlichen darum, ob die Zahlung der Beklagten vom 25.02.2014, durch die die Mietrückstände vollständig ausgeglichen worden sind, dazu führt, dass sich die Klägerin nicht mehr auf die von ihr wegen Zahlungsrückständen ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen vom 29.01.2014 und 18.02.2014 berufen kann.
Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass es nach dem 25.02.2014 zu keinen weiteren Zahlungsrückständen der Beklagten gekommen ist und die Beklagten auch keine sonstigen Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt haben.

Begründung

II. 1. a) Die fristlose Kündigung vom 29.01.2014 gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist unwirksam. Auch die fristlose Kündigung vom 18.02.2014 ist durch den vollständigen Ausgleich der Mietrückstände durch die Zahlung am 25.02.2014 unwirksam geworden.

b) Soweit die Klägerin der Auffassung ist, dass die Zahlung nur die erste Kündigung unwirksam gemacht habe und § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB die Unwirksamkeit der zweiten fristlosen Kündigung vom 18.02.2014 ausschließe, geht dies ebenfalls fehl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB regelt den Fall, dass bereits eine Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist und in engem zeitlichen Zusammenhang danach erneut eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erklärt wird.
Maßgeblich für die Berechnung der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB ist zwar grundsätzlich der Zugang der Kündigungserklärung (Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 2013, § 569 Rn. 51). Aber als weitere Einschränkung ist erforderlich, dass die weitere Kündigung nach der Schonfristzahlung liegt, die die erste Kündigung unwirksam gemacht hat. Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Schonfristzahlung und der Ausschlussregelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB. Mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB verfolgt der Gesetzgeber das im allgemeinen Interesse liegende Ziel, eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter zu vermeiden (vgl. BT-Dr 14/4553, S. 64 = NZM 2000, S. 415, 447). Um den Sozialhilfebehörden ein hierauf gerichtetes Tätigwerden zu erleichtern, hat er die schon in der Vorgängerregelung des § 554 Abs. 2 BGB a.F. vorgesehene Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung um einen Monat verlängert (BT-Dr 14/4553, S. 64). Mit dieser Intention des Gesetzgebers wäre es nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine berechtigte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs ohne Rücksicht auf die Höhe der aufgelaufenen Mietrückstände auf Grund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten vollständigen Befriedigung des Vermieters nachträglich unwirksam wird, dies jedoch dann nicht der Fall sein soll, wenn der Vermieter bei einem Mietrückstand in identischer Höhe statt einer Kündigung mehrere Kündigungen gestützt auf die Rückstände unterschiedlicher Zeitabschnitte erklärt. Wenn das Gesetz in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB für den Eintritt der Unwirksamkeit der Kündigung verlangt, dass alle bestehenden Mietrückstände ausgeglichen sind - unabhängig davon, ob sich die Kündigung auf diese stützte oder nicht - so muss der Ausgleich aller Mietrückstände innerhalb des für die Schonfristzahlung vorgesehenen Zeitraums auch dazu führen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Es kann dann nicht darauf ankommen, ob der Vermieter der ersten Kündigung vor der Schonfristzahlung noch eine weitere Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachschiebt oder nicht. Hierdurch wird auch dem Zweck des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB ausreichend Rechnung getragen. Dieser soll den Vermieter davor schützen, dass der Mieter wiederholt Mietrückstände auflaufen lässt und die Wirkung einer daraufhin erklärten Kündigung jeweils durch nachträgliche Zahlungen entfallen lässt. Es soll ihm gerade nur einmal ermöglicht werden, eine zwangsweise Vertragsfortsetzung durch die Begleichung aller offenen Rückstände zu erreichen. Vorliegend gab es auch nur eine Schonfristzahlung, die alle Mietrückstände beseitigte, die zuvor aus einem einheitlichen Grund - der Nichtzahlung der ARGE - aufgelaufen waren.

2. Die Klägerin kann ihren Räumungsanspruch auch nicht auf die gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen stützen.

Die ordentlichen Kündigungen sind zwar nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Da die Pflichtverletzung der Beklagten jedoch aufgrund von nach den Kündigungen eingetretenen Umständen in einem milderen Licht erscheint, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Klägerin auf die Wirksamkeit der Kündigung beruft.

a) Die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen vom 29.01.2014 und vom 25.02.2014 sind wirksam.

aa) Grundsätzlich ist es zulässig, neben einer außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung zu erklären. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungsfeindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der Gegenpartei geknüpft ist. Wird hingegen ein Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass genommen, fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündigung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass die Wirksamkeit dieser Kündigung erst nachrangig zu prüfen ist (BGH, NZM 2005, 334, 335).

bb) Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen vor. Die Klägerin hatte zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigungen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da die Beklagten durch die Nichtzahlung der Mieten für November und Dezember 2013 sowie Januar und Februar 2014 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt hatten; § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGG.

Die Nichtzahlung stellte sich vorliegend auch als schuldhaft dar. Das Verschulden des Mieters für die Pflichtverletzung wird vermutet, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Vorliegend hatte das Jobcenter ab November 2013 die Leistungen eingestellt. Zwar kann ein eventuelles Verschulden des Jobcenters, wenn dieses die Leistung grundlos eingestellt haben sollte, den Beklagten nicht gemäß § 278 BGB zugerechnet werden (BGH, NJW 2009, 3781). Allerdings trifft den Mieter bei einer Nichtleistung durch das Jobcenter dann ein Verschulden, wenn er selbst die Nichtleistung verursacht hat, etwa durch verspätete Beantragung der Sozialleistung, durch Verletzung sozialrechtlicher Mitwirkungspflichten oder durch die Angabe einer falschen Bankverbindung. Wenn der Mieter jedoch nachgewiesen hat, dass er alles ihm Obliegende getan hat, um die pünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter zu gewährleisten (LG Bonn, Beschluss vom 9.7.2010, 6 T 144/10, ZMR 2011, 511), hat er die Verschuldensvermutung des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB widerlegt.

Grundsätzlich ergibt sich zwar aus dem von den Beklagten vorgelegten Bescheiden des Jobcenters vom 21.10.2013 und vom 25.02.2014, dass die Einstellung der Leistungen ab November 2013 rechtswidrig war. Dies lässt sich auch ohne weiteren Vortrag der Beklagten hierzu daraus schließen, dass der Bescheid vom 21.10.2013 nach § 44 SGB X zurückgenommen worden ist, der die Rücknahme eines anfänglich rechtswidrigen Verwaltungsaktes regelt. Wäre der Entziehungsbescheid anfänglich rechtmäßig gewesen und erst durch nachträgliche Umstände rechtswidrig geworden, hätte die Behörde die Rücknahme auf § 48 SGB X gestützt. Die Beklagten haben jedoch nicht ausreichend dazu vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass sie sich unverzüglich nach Zugang des Bescheids vom 21.10.2013 darum bemüht haben, eine Aufhebung des Bescheids zu erreichen. Sie haben ferner nicht substantiiert dazu vorgetragen, wann sie der Behörde welche für deren Entscheidung erheblichen Umstände vorgetragen haben.

b) Die Kündigungen sind nicht in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend unwirksam geworden (BGH, NZM 2005, 334f.; NZM 2013, 20ff.). Bereits die unterschiedlichen Kündigungsvoraussetzungen für die außerordentliche fristlose Kündigung in § 543 BGB und für die ordentliche Kündigung in § 573 BGB sprechen dagegen, dass der Gesetzgeber die in § 569 Abs. 3 BGB enthaltenen Schutzvorschriften nur versehentlich auf die außerordentliche Kündigung beschränkt haben könnte.

c) Allerdings kann sich die Klägerin auf die wirksamen ordentlichen Kündigungen gemäß § 242 BGB vorliegend nicht berufen.

Es stellt sich die Berufung auf eine zunächst wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung, die sich allein auf einen Zahlungsverzug des Mieters stützt, in der Regel dann als rechtsmissbräuchlich dar, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zu Schulden hat kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (tendenziell auch so LG Krefeld, WuM 2013, 114). In einem solchen Fall, in dem das wirtschaftliche Interesse des Vermieters innerhalb kurzer Zeit nach der Räumungsklage befriedigt ist und der Vermieter auch sonst keine rechtlich geschützten Gründe hat, das Mietverhältnis zu beenden, etwa weil der Mieter andere Pflichtverletzungen begeht, die von ihrer Gewichtigkeit zwar bereits für eine Abmahnung ausreichen, für sich genommen aber noch nicht für eine (auch nur ordentliche) Kündigung, gebieten es die Grundsätze von Treu und Glauben, das Mietverhältnis fortzusetzen. Das berechtigte Interesse des Vermieters daran, nicht wiederholt in den Kreislauf Zahlungsrückstand, Kündigung, Zahlung, zwangsweise Vertragsfortsetzung zu geraten, dem im Fall der fristlosen außerordentlichen Kündigung durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB Rechnung getragen wird, wird dadurch berücksichtigt, dass für ein erfolgreiches Berufen auf den Einwand des Rechtsmissbrauchs durch den Mieter keine Anhaltspunkte dafür vorliegen dürfen, wonach es auch künftig erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird oder dass anderweitige erhebliche Gründe gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Solche Anhaltspunkte können sich etwa daraus ergeben, dass es bereits in der Vergangenheit zu Zahlungsrückständen gekommen ist, die zu einer Kündigung geführt haben, und der Vertrag dann schließlich im Hinblick auf einen Ausgleich der offenen Forderungen fortgesetzt worden ist (vgl. den Rechtsgedanken des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB). Es können aber auch andere, nicht in der Kündigung genannte und auch erst nach der Kündigung eingetretene Umstände berücksichtigt werden, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Dabei scheint angemessen darauf abzustellen, ob die betreffenden Gründe hypothetisch zumindest eine Abmahnung gerechtfertigt hätten. Sofern aber - abgesehen von dem ursprünglichen, inzwischen beseitigten Zahlungsrückstand - keine objektiven Gründe vorliegen, die jedenfalls eine Abmahnung rechtfertigen würden oder einen weiteren Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten lassen, ist dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses in der Regel zumutbar. Die Voraussetzungen von § 242 BGB liegen in diesem (Regel-)Fall zugunsten des Mieters vor.
Diese Auffassung der Kammer steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Der Bundesgerichtshof hat bisher keine Grundsätze dafür aufgestellt, unter welchen Voraussetzungen dies konkret bzw. im Regelfall zu bejahen wäre und hat im Urteil vom 10.10.2012 lediglich ein rechtsmissbräuchliches Berufen auf die ordentliche Kündigung verneint im Hinblick auf einen Zeitablauf von neun Monaten zwischen Kündigung und Erfüllung der Zahlungsrückstände. Ob der Bundesgerichtshof damit (allgemein) sagen wollte, dass es auf den Zeitablauf zwischen Kündigungszugang und Erfüllung der Zahlungsrückstände ankommt, erscheint zweifelhaft. Sachgerechter erscheint der Kammer insoweit die gesetzliche Wertung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (teilweise) heranzuziehen. Ungeachtet dessen, dass keine analoge Anwendung dieser Norm in Betracht kommt, vermag aber der in dieser Norm zum Ausdruck gebrachte Rechtsgedanke fruchtbar gemacht werden für eine angemessene Anwendung von § 242 BGB im Hinblick auf die ordentliche Kündigung - bezüglich des relevanten Zeitablaufs. Deshalb meint die Kammer, dass in der Regel bei einer vollständigen Befriedigung aller aktuellen Zahlungsrückstände binnen der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage), bzw. wenn sich eine öffentliche Stelle binnen dieser Frist zur Befriedigung verpflichtet hat, die Berufung auf die wirksame ordentliche Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Dies stellt auch keine "versteckte analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB" dar, weil im Unterschied zu den Wirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung (nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung ungeachtet sonstiger Umstände) zugunsten des Vermieters sämtliche Umstände vor und nach dem Zugang der Kündigungserklärung, also alle aus Sicht des Vermieters objektiv relevanten Umstände, zu berücksichtigen sind, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.
Nach dieser Maßgabe ist die Geltendmachung des Räumungsanspruchs vorliegend rechtsmissbräuchlich. Die zur Kündigung gemäß § 573 BGB berechtigende Pflichtverletzung erscheint durch die nachträgliche Zahlung der Beklagten, die bereits innerhalb von zwei Monaten nach der ersten Kündigung und sechs Tage nach Eingang der zweiten Kündigung bei Gericht erfolgte (und damit auch spätestens binnen zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage), in einem so milden Licht, dass es der Klägerin unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehrt ist, die Wirksamkeit der Kündigungen im Rahmen eines Räumungsprozesses durchzusetzen. Mit Ausnahme des streitgegenständlichen Zahlungsverzuges ist es zu keinen weiteren Pflichtverletzungen der Beklagten gekommen. Auch wurden keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, die darauf schließen ließen, dass die Beklagten künftig erneut die Miete nicht fristgerecht zahlen werden. Weder das Verhalten der Beklagten vor November 2013, noch nach der Zahlung am 25.02.2014 lässt befürchten, dass es auch künftig wieder zu Mietrückständen kommen wird. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass der Bescheid des Jobcenters vom 21.10.2013 schließlich gemäß § 44 SGB X als anfänglich rechtswidriger Verwaltungsakt zurückgenommen worden ist. Auch wenn die Beklagten keine näheren Umstände dazu vorgetragen haben, wie es schließlich zu dem Bescheid vom 21.10.2013 gekommen ist und was sie wann unternommen haben, um eine Rücknahme des Bescheids zu erreichen, lässt sich aus dem Umstand, dass es schließlich etwa vier Monate nach Erlass des rechtswidrigen Bescheids zu einer Rücknahme gekommen ist, schließen, dass die Beklagten sich um ihre sozialrechtlichen Belange und damit um die Sicherstellung der Mietzahlungen durch das Jobcenter jedenfalls gekümmert haben. Anhaltspunkte für einen erneuten Zahlungsausfall in der Zukunft bestehen nicht.

Die Revision wurde zugelassen hinsichtlich folgender Fragen:

1. Ist in der Regel das Berufen auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzugs im Räumungsprozess nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung sprechen, die einen erneuten Zahlungsrückstand in der Zukunft objektiv befürchten lassen oder im Hinblick auf anderweitige Pflichtverletzungen hypothetisch zumindest eine Abmahnung rechtfertigen würden.

2. Für den Fall der Verneinung der Frage zu Ziffer 1: Unter welchen (weiteren) Voraussetzungen ist das Berufen auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzugs im Räumungsprozess nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Regel rechtsmissbräuchlich, wenn der Mieter alle aktuellen Zahlungsrückstände ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat?

Bedeutung für die Praxis

Es stellt sich die Berufung auf eine zunächst wirksam ausgesprochene ordentliche Kündigung, die sich allein auf einen Zahlungsverzug des Mieters stützt, in der Regel dann als rechtsmissbräuchlich dar, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zu Schulden hat kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden. Das berechtigte Interesse des Vermieters daran, nicht wiederholt in den Kreislauf Zahlungsrückstand, Kündigung, Zahlung, zwangsweise Vertragsfortsetzung zu geraten, dem im Fall der fristlosen außerordentlichen Kündigung durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB Rechnung getragen wird, wird dadurch berücksichtigt, dass für ein erfolgreiches Berufen auf den Einwand des Rechtsmissbrauchs durch den Mieter keine Anhaltspunkte
dafür vorliegen dürfen, wonach es auch künftig erneut zu Zahlungsrückständen kommen wird oder dass anderweitige erhebliche Gründe gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen. Solche Anhaltspunkte können sich etwa daraus ergeben, dass es bereits in der Vergangenheit zu
Zahlungsrückständen gekommen ist, die zu einer Kündigung geführt haben, und der Vertrag dann schließlich im Hinblick auf einen Ausgleich der offenen Forderungen fortgesetzt worden ist. Die Revision wurde zugelassen.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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