27.03.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht April 2015

Schönheitsreparaturenklausel, Summierungseffekt

Kapitel
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BGB §§ 307, 535 Abs.1 Satz 2, 538, Schönheitsreparaturenklausel, Summierungseffekt, LG Frankenthal, Urteil vom 19.11.2014, 2 S 173/14

Eine starre Fristenklausel in Kombination mit einer als Sondervereinbarung bezeichneten Regelung im Mietvertrag hinsichtlich der Endrenovierung stellt einen Verstoß gegen das Übermaßverbot des § 307 BGB dar. Der dadurch eingetretene Summierungseffekt hat zur Folge, dass beide Klauseln unwirksam sind.

Ein "Anerkenntnis" des Mieters bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam war. Der Mieter knüpft mit derartigen Erklärungen erkennbar an die von ihm für wirksam gehaltenen Renovierungspflichten an und will nicht etwa ein selbstständiges, also konstitutives Schuldanerkenntnis abgeben.

Begründung

Die Beklagte haftet weder originär aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages noch aufgrund der weiteren unterschriebenen Erklärungen seitens des Ehemannes (Aufhebungsvereinbarung vom 5.10.2009 i.V.m. dem Begehungsprotokoll vom 21.3.2009, Abnahmeprotokoll vom 8.4.2011) als dessen Gesamtrechtsnachfolgerin. Auch bestand keine Veranlassung, den Zeugen B zu der Frage zu hören, dass mit ihm als Vertreter der Klägerin und dem ehemaligen Beklagten abgestimmt gewesen sei, dass alle Instandhaltungskosten von dem ehemaligen Beklagten beglichen werden sollen nach Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen seitens der Klägerin.

Im Einzelnen gilt:

Mietvertraglich war die Beklagte, ungeachtet der Eigenschaft als Mietvertragspartei, nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag in Verbindung mit der gesondert unterschriebenen Regelung in § 25 ist im Hinblick auf den Summierungseffekt unwirksam. § 14 Nr. 2 des Mietvertrages enthält eine starre Fristenregelung hinsichtlich der Vornahme der Schönheitsreparaturen. In Kombination mit der als Sondervereinbarung bezeichneten Regelung in § 25 des Mietvertrages hinsichtlich der Endrenovierung stellt dies einen Verstoß gegen das Übermaßverbot des § 307 BGB dar. Der dadurch eingetretene Summierungseffekt hat zur Folge, dass beide Klauseln unwirksam sind (BGH NZM 2005, 504).

Die Durchführung von Renovierungsarbeiten schuldet die Beklagte aber auch nicht im Hinblick auf die seitens des vormaligen Beklagten unterzeichnete Aufhebungsvereinbarung vom 5.10.2009 bzw. aufgrund des Abnahmeprotokolls vom 8.4.2011, jeweils in Verbindung mit dem Begehungsprotokoll vom 21.3.2009. Denn beiden Erklärungen kommt keine Anerkenntniswirkung im Sinne einer Verpflichtung zur Übernahme der Schadensbeseitigungskosten zu. Ein derartiges Anerkenntnis bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon – wie hier – die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam war. Der Mieter knüpft mit derartigen Erklärungen erkennbar an die für ihn wirksam gehaltenen Renovierungspflichten an und will daher nicht etwa mit ihnen ein selbstständiges, also konstitutives Schuldanerkenntnis abgeben (LG Berlin GE 2010, 847; Schmidt- Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 538 Rn. 312). Der Mieter gibt das Anerkenntnis lediglich in der Vorstellung ab, zu den Renovierungsarbeiten aus dem Mietvertrag ohnehin verpflichtet zu sein. Hinzu kommt vorliegend ein Weiteres: In beiden Erklärungen ist eine Bezugnahme auf das Begehungsprotokoll zur Spezifikation der durchzuführenden Maßnahmen erfolgt. Die Besichtigung des Objekts und die Aufnahme der durchzuführenden Maßnahmen erfolgten jedoch nicht in Gegenwart des vormaligen Beklagten, sondern in Gegenwart der jetzigen Beklagten, seiner Ehefrau. Sowohl die Aufhebungsvereinbarung als auch das Abnahmeprotokoll nehmen lediglich auf das Begehungsprotokoll Bezug, ohne nochmals die einzelnen, hier in Rede stehenden Maßnahmen aufzuführen. Dem damaligen Beklagten waren die Zustandsbeschreibungen und die einzelnen Beanstandungen der Vermieterseite nicht bekannt. Dagegen kann auch nicht etwa eingewandt werden, dass er als Mieter ohnehin Kenntnis vom Zustand der Mietsache hat. Denn das Ausmaß von Schadensbeseitigungsmaßnahmen unterliegt subjektiver Wahrnehmung und Einschätzung. Im Hinblick darauf muss dem Mieter deutlich vor Augen geführt werden, in welchem Umfang der Vermieter Abhilfe erwartet. Dies ist hier in Anbetracht der Tatsache, dass der Ehemann der Beklagten bei der Begehung selbst nicht zugegen war und das Abnahmeprotokoll sowie der Aufhebungsvertrag keine Auflistung der einzelnen Maßnahmen beinhalten, nicht der Fall.
Aus diesem Grunde war der Erstrichter auch nicht gehalten, den Zeugen B zu dem Vortrag der Klägerin zum Zustandekommen einer Kostenübernahmevereinbarung im Räumungstermin vom 8.4.2011 zu hören. Anhaltspunkte dafür, dass der damalige Beklagte – die Abgabe der behaupteten mündlichen Erklärung unterstellt – in Kenntnis der Tatsache, zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein, einen rechtsgeschäftlichen Willen zur selbstständigen Begründung einer Verpflichtung zur Übernahme der Renovierungskosten begründen wollte, sind nicht ersichtlich. Derartiges ist nicht vorgetragen. Auch im Rahmen des Räumungstermins wurde lediglich auf die in Abwesenheit des damaligen Beklagten aufgenommenen Schäden des Abnahmeprotokolls Bezug genommen. Vor diesem Hintergrund hätte sich eine Anhörung des Zeugen B zu den Umständen der behaupteten mündlichen Kostenübernahmeverpflichtung als prozessordnungswidrige Ausforschung dargestellt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass es sich bei den begehrten Schadensbeseitigungsmaßnahmen nicht lediglich um Schönheitsreparaturmaßnahmen, sondern um die Behebung tatsächlicher Sachschäden handelte. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die Mieträume infolge starken Rauchens vergilbt waren. Ob dies vorliegend bereits die Grenze sozial-adäquaten Verhaltens überstieg und demgemäß bereits zu einer Beschädigung der Mietsache führte, bedarf keiner Entscheidung. Denn vorliegend waren die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen mit der Folge, dass es bei der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB geregelten Verpflichtung der Vermieterseite verblieb, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Wären die Schönheitsreparaturen turnusmäßig durchgeführt worden, so wäre eine Vertiefung der Nikotinbeaufschlagung infolge Zeitablaufs verhindert und einer Beschädigung der Mietsache entgegen gewirkt worden.
Ohne Erfolg rügt die Berufung auch die Kürzung der geltend gemachten Schadensbeseitigungskosten hinsichtlich des Parkettbodens. Der Erstrichter hat im Hinblick auf einen Wasserschaden im Wohnzimmer einen Schadenersatzbetrag in Höhe von 20 % der vorgelegten Rechnung zugesprochen. Ein darüber hinausgehender kausaler Schaden durch übermäßigen Mietgebrauch ist klägerseits nicht dargelegt.
Der Erstrichter hat eine Vielzahl von Zeugen zum Zustand des Parkettbodens sowohl zu Beginn des Mietverhältnisses als auch am Ende desselben gehört und kam aufgrund dessen zu der Überzeugung, dass der Parkettboden bei Beendigung des Mietverhältnisses einen zuvor nicht vorhandenen Wasserschaden aufgewiesen habe. Insoweit sei Schadenersatz geschuldet, da keine vertragsgemäße Abnutzung mehr anzunehmen ist. Den Umfang der Beschädigung konnte der Erstrichter vorliegend unzweifelhaft der Rechnung entnehmen, aus der hervorgeht, dass eine Beschädigung durch Wassereinwirkung lediglich im Umfang von 3,50 qm vorlag. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu weiteren Schäden bedurfte es nicht, denn insoweit ergibt sich aus der Rechnung im Umkehrschluss, dass die sonstigen Beschädigungen durch Abschleifen und Neuversiegeln behoben werden konnten. Diese Überarbeitung war vorliegend nach einer unstreitigen Nutzungsdauer von 18 Jahren ohnehin nötig. Aus dem Umstand, dass der Parkettboden nach Angaben einiger Zeugen bei Einzug des Beklagten in Ordnung war, kann nicht geschlossen werden, dass er zu diesem Zeitpunkt neuwertig war. Die Angaben der Zeugen waren insoweit widersprüchlich.
Dass die Kosten für das Abschleifen und Neuversiegeln deshalb nicht zu erstatten sind, weil im Hinblick auf das Alter des Parketts ohnehin eine Überarbeitung erforderlich war, wodurch auch die üblichen Gebrauchsspuren beseitigt werden konnten, ist nicht zu beanstanden. Die Annahme der Lebensdauer eines Parkettbodens von maximal 12 – 20 Jahren (Schmidt-Futter/Langenberg, a. a. O., § 538 Rn. 374) ist, auch bei einem hochwertigen Parkett, berechtigt. Selbst bei einem hochwertigen Parkett stellen sich im Laufe einer 18-jährigen Nutzungsdauer erhebliche Gebrauchsspuren durch üblichen Mietgebrauch ein, die eine Überarbeitung erfordern. Außerdem hat der Boden vorliegend schon zu Mietbeginn zumindest im Schlafzimmerbereich Druckstellen aufgewiesen, die gerade auf eine gewisse Empfindlichkeit des Bodens durch Druckbelastung hindeuten.

Bedeutung für die Praxis

Die Durchführung von Renovierungsarbeiten schuldet die Beklagte auch nicht im Hinblick auf die seitens des vormaligen Beklagten unterzeichnete Aufhebungsvereinbarung bzw. aufgrund des Abnahmeprotokolls, jeweils in Verbindung mit dem Begehungsprotokoll. Denn beiden Erklärungen kommt keine Anerkenntniswirkung im Sinne einer Verpflichtung zur Übernahme der Schadensbeseitigungskosten zu. Ein
derartiges Anerkenntnis bleibt dann ohne Wirkung, wenn schon – wie hier – die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam war. Der Mieter knüpft mit derartigen Erklärungen erkennbar an die für ihn wirksam gehaltenen Renovierungspflichten an und will daher nicht etwa mit ihnen ein selbstständiges, also konstitutives Schuldanerkenntnis abgeben. Der Mieter gibt das Anerkenntnis lediglich in der Vorstellung ab, zu den Renovierungsarbeiten aus dem Mietvertrag ohnehin verpflichtet zu sein.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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