24.03.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht April 2014

BGB §§ 275, 565; ZVG §§ 57, 57 a Sonderkündigungsrecht des Erstehers einer Eigentumswohnung;

Kapitel
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Sonderkündigungsrecht des Erstehers einer Eigentumswohnung; Räumungsanspruch bei gewerblicher Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken, BGH, Urteil vom 30.10.2013, XII ZR 113/12

1. Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57 a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.

2. Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57 a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.

Sachverhalt

Die Parteien streiten um Räumung und Herausgabe einer Wohnung und insbesondere darüber, ob die Klägerin den zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag wirksam gemäß § 57 a ZVG gekündigt hat.

Der Beklagte schloss im Jahre 1998 mit einem Bauträger zum Betrieb einer Altenwohnanlage („betreutes Wohnen”) einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude mit 13 Wohnungen und vier Kfz-Stellplätzen. Die vertragliche Laufzeit betrug 20 Jahre mit der Möglichkeit des Beklagten, zweimal eine Verlängerung um jeweils weitere fünf Jahre zu verlangen. Nach dem Vertrag war der Beklagte zur Unter- oder Weitervermietung berechtigt. Dem Vermieter war gestattet, seine sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten auf einen oder mehrere Dritte zu übertragen (§ 15 Nr. 2 des Mietvertrags).

In der Folgezeit erwarb Herr B. vom Bauträger einen 77/1000-Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der streitgegenständlichen, im zweiten Obergeschoss liegenden Wohnung (im Aufteilungsplan als Nr. 7 bezeichnet). Der Beklagte vermietete diese Wohnung mit unbefristetem Mietvertrag vom 11. September 2008 an die Eheleute F. (im Folgenden: Endmieter), die sie seit dem 1. Oktober 2008 bewohnen. Laut der in § 1 dieses Mietvertrags enthaltenen Vorbemerkung ist der Beklagte Zwischenmieter, der die Wohnung vom Eigentümer zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hat.

Durch Beschluss des Vollstreckungsgerichts vom 7. April 2011 erhielt die Klägerin den Zuschlag über den Miteigentumsanteil des B., verbunden mit dem Sondereigentum an der streitgegenständlichen Wohnung nebst zugewiesenem Stellplatz. Mit am 21. April 2011 zugegangenem Schreiben erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietvertrags zum Ablauf des 31. Juli 2011. Sie berief sich dabei auf § 57 a ZVG sowie auf Eigenbedarf, weil ihre schwangere Tochter die Räume als Wohnung für sich benötige.

Begründung

1. Die von der Klägerin gegenüber dem Beklagten erklärte Kündigung ist wirksam.

a) In § 57 a ZVG wird dem Ersteher ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Mietern eingeräumt. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass bei der Zwangsversteigerung die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet werden müssen. Denn von Mietern genutzte Grundstücke werden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen (vgl. RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 57 a Rn. 2; Hahn/Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Band 5, S. 48 und 118).

b) Durch den Zuschlag wird staatlich Eigentum verliehen, wobei dieser Verleihungsakt grundsätzlich zu den im Zwangsversteigerungsgesetz geregelten Bedingungen und mithin unter Einschluss des in § 57 a ZVG normierten Sonderkündigungsrechts als einer gesetzlichen Versteigerungsbedingung erfolgt (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 83/08 – NJW 2009, 2312 Rn. 16 f.; RGZ 124, 195, 199; KG NZM 2012, 304, 305; Stöber, ZVG 20. Aufl., § 57 a Rn. 2; Stumpe in Kindl/Meller-Hannich/Wolf, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, § 57 a ZVG, Rn. 12; Steiner/Teufel, Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung, 9. Aufl. §§ 57 ff. Rn. 5; Dassler/Schiffauer/Engels, ZVG, 14. Aufl., § 57 a Rn. 13). Damit überlagern die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes insoweit das Zivilrecht.

Dies hat der Gesetzgeber in § 57 ZVG zum Ausdruck gebracht. Danach rückt der Ersteher als Erwerber zwar gemäß dem von § 57 ZVG für entsprechend anwendbar erklärten § 566 BGB als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Das führt bei der Versteigerung lediglich eines Teils eines einheitlich vermieteten Grundstücks schuldrechtlich zu einer Vermietergemeinschaft, die als Bruchteilsgemeinschaft vertragliche Kündigungsrechte nur im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäß §§ 744, 745 BGB ausüben kann (vgl. BGH, Beschluss vom 26. April 2012 – V ZR 276/11 – ZMR 2012, 692 Rn. 17 und Urteil vom 28. September 2005 – VIII ZR 399/03 – NJW 2005, 3781 f.). Darüber hinaus ist schuldrechtlich die nur auf eine Teilfläche bezogene Kündigung unzulässig (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10 – NJW 2012, 224 Rn. 11; KG NZM 2012, 304; BayObLG NJW-RR 1991, 651 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 542 BGB Rn. 87 m.w.N.). Gleichwohl ordnet § 57 ZVG an, dass § 566 BGB nur nach Maßgabe des § 57 a ZVG gilt.

c) Mit Blick auf Zielrichtung und Regelungszusammenhang des § 57 a ZVG hat bereits das Reichsgericht die Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass bei Versteigerung nur eines Teils einer verpachteten Fläche der Ersteher den Pachtvertrag für diese Teilfläche kündigen könne (RGZ 124, 195 ff.; so auch KG NZM 2012, 304). Denn die Sonderregelung des § 57 a ZVG habe das dort gewährte außerordentliche Kündigungsrecht auf andere Grundlagen als die der Vertragskündigung gestellt, so dass es sich auch in dieser bürgerlich-rechtlichen Gestaltung durchsetze.

d) Diese zutreffenden Erwägungen gelten auch für die vorliegende Fallgestaltung, bei der eine von mehreren zu einem einheitlich vermieteten Objekt gehörenden Wohnungseinheiten versteigert worden ist.

aa) Versteigerungsgegenstand war das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7, verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück, zu dem es gehört, und mithin Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Dieses ist selbstständig beleih- und veräußerbar. Eine gemäß § 12 Abs. 1 WEG grundsätzlich mögliche Veräußerungsbeschränkung besteht nicht.

Insbesondere das dem jeweiligen Wohnungseigentümer zustehende Recht der gesonderten Beleihbarkeit würde jedoch dann, wenn § 57 a ZVG auf den Fall einer sich auf mehrere Wohneinheiten beziehenden Gesamtvermietung keine Anwendung fände, in nicht gerechtfertigter Weise beeinträchtigt, weil dies den Beleihungswert regelmäßig spürbar reduzieren würde. Den Interessen des Mieters ist vielmehr dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass er sein Mietrecht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmelden und gemäß § 59 Abs. 1 Satz 1 ZVG Änderungen der Versteigerungsbedingungen durchsetzen kann. Nur dann, wenn es bei doppeltem Ausgebot nach § 59 Abs. 2 ZVG zu keinem oder nur zu einem geringeren Gebot auf das geänderte Ausgebot und daher zum Zuschlag auf die gesetzliche Ausgebotsform kommt, bleibt es bei § 57 a ZVG (vgl. Dassler/Schiffauer/Engels, ZVG 14. Aufl., § 57 a ZVG, Rn. 13; Stumpe in Kindl/Meller-Hannich/Wolf Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, § 57 a ZVG, Rn. 12 ff.).

bb) Dass es sich bei dem Objekt um einen einer besonderen Zweckbindung unterliegenden Gesamtkomplex handele („betreutes Wohnen”), ändert nichts.

(1) Dass der Versteigerungsgegenstand hier Teil eines einer einheitlichen mietrechtlichen Bestimmung unterliegenden Objekts war, stellt keinen substanziellen Unterschied zu sonstigen Verträgen dar, die sich – bei dann ebenfalls notwendig einheitlichem Zweck – auf einen einheitlichen Miet- oder Pachtgegenstand wie eine angepachtete Fläche beziehen. Für diese ist aber im Anschluss an die dargestellte reichsgerichtliche Rechtsprechung anerkannt, dass bei der Versteigerung nur einer Teilfläche § 57 a ZVG eingreift (vgl. KG NZM 2012, 304; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 57 a Rn. 2; Dassler/Schiffauer/Engels, ZVG, 14. Aufl., § 57 a Rn. 25; Steiner/Teufel, Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung, 9. Aufl. §§ 57-57 d Rn. 49; Jäckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., §§ 57-57 b Rn. 11).

Würde man dies anders sehen, wäre gerade bei größeren Miet- oder Pachtobjekten eine Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung regelmäßig nur insgesamt sinnvoll. Dies würde die rechtlich mögliche Beleihbarkeit von abgegrenzten Teilen – etwa von im Grundbuch separat geführten Grundstücken oder auch von wie hier einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten – in erheblicher, mit dem gesetzgeberischen Willen nicht zu vereinbarender Weise einschränken.

(2) Die besondere Nutzung des Gesamtmietobjekts für „betreutes Wohnen” steht der Wirksamkeit der von der Klägerin gegenüber dem Beklagten erklärten Kündigung im Übrigen schon deshalb nicht entgegen, weil diese Kündigung die betroffene Wohnung nicht diesem Zweck entzieht. Vielmehr würde sich erst dann, wenn statt der aktuellen Endmieter andere Bewohner in die Wohnung einziehen würden, gegebenenfalls im Rahmen des § 15 WEG und mit Blick konkret auf diese neuen Bewohner innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft die Frage stellen, ob die neue Nutzung mit einer Verwendung im Rahmen des „betreuten Wohnens” zu vereinbaren ist.

e) Die Klägerin hat ihr Sonderkündigungsrecht in wirksamer Weise, insbesondere fristgerecht i.S.d. § 57 a Satz 2 ZVG, ausgeübt.

Der Beklagte ist nicht Mieter von Wohnraum, nachdem der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Beklagten nicht im Wohnen, sondern in der Überlassung von Wohnraum an Dritte besteht (BGHZ 133, 142, 147 = NJW 1996, 2862, 2863). Daher kann er sich gegenüber der ihm erklärten Kündigung nicht auf die Kündigungsschutzrechte für Wohnraummieter berufen.

Die von § 57 a Satz 1 ZVG in Bezug genommene gesetzliche Kündigungsfrist ist vorliegend § 580 a Abs. 2 BGB zu entnehmen (vgl. Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 57 a Rn. 4), weil es sich um gewerbliche Weitervermietung und mithin im Hauptmietverhältnis um Geschäftsraummiete handelt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 580 a BGB Rn. 14). Die Kündigung konnte daher spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres erfolgen. Vorliegend hat die Klägerin am 21. April 2011 gekündigt. Diese Kündigung beendete das Mietverhältnis mit Ablauf des 31. Dezember 2011. Soweit im Kündigungsschreiben ein früherer Beendigungstermin genannt ist, ist das unschädlich, weil die Klägerin zugleich klargestellt hat, ihr gesetzliches Kündigungsrecht aus § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Termin ausüben zu wollen (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 1995 – XII ZR 245/94 – NJW-RR 1996, 144).

2. Das Berufungsurteil ist jedoch rechtsfehlerhaft, soweit der Beklagte verurteilt worden ist, die Wohnung nebst Kellerraum und Stellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Dies ist ihm unmöglich i.S.d. § 275 Abs. 1 BGB, weil die Klägerin gemäß § 565 BGB ab dem 1. Januar 2012 als Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Endmietern eingetreten ist und diese daher nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt sind, ohne dass der Beklagte einen Einfluss hierauf hat. Eine Kündigung der Klägerin gegenüber den Endmietern ist bislang nicht erfolgt.

a) Die Auffassung, die Endmieter hätten ihr Recht zum Besitz und zur Nutzung mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses verloren, weil ihnen die Zwischenvermietung bekannt gewesen sei, stützt sich zwar auf Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 114, 96 = NJW 1991, 1815; BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696). Diese Rechtsprechung ist jedoch mit der Einführung des § 549 a BGB a.F. durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257; vgl. BT-Drucks. 12/5342 S. 3), der mit geringfügigen Wortlautänderungen als § 565 BGB übernommen worden ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 63), überholt. Denn seitdem rückt bei gewerblicher Weitervermietung von Wohnraum der Vermieter im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses als Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein.

b) Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 565 BGB liegen hier vor. Die Vertragsparteien hatten ein Mietverhältnis mit dem Zweck abgeschlossen, dass der Beklagte die Wohneinheiten als Wohnraum weitervermieten sollte. Dass diese Weitervermietung im Rahmen des „betreuten Wohnens” erfolgen sollte und erfolgte, steht dem nicht entgegen. Damit gegebenenfalls verbundene Betreuungsleistungen sind weder Bestandteil des ursprünglichen Gesamtmietvertrags zwischen Bauträger und Beklagtem, in den die Wohnungseigentümer auf Vermieterseite eingetreten sind, noch des zwischen dem Beklagten und den Endmietern abgeschlossenen Mietvertrags die Wohnung Nr. 7 betreffend. Es ist der Beklagte im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung tätig geworden.

3. a) Der auf Räumung und Herausgabe gerichtete Hauptantrag der Klägerin ist nicht begründet.

b) Demgegenüber ist der in der Revisionsinstanz geltend gemachte, auf Feststellung gerichtete Hilfsantrag zulässig und nach dem oben unter 1. Ausgeführten auch begründet.
Es handelt sich nicht um eine im Revisionsverfahren gemäß § 559 ZPO grundsätzlich ausgeschlossene Klageänderung, sondern um eine zulässige Antragsänderung. Diese kommt für die Fälle in Betracht, in denen die Änderung nur eine Beschränkung oder Modifikation des früheren Antrags darstellt und sich auf einen Sachverhalt stützt, der vom Tatrichter bereits gewürdigt ist (BGH, Urteil vom 11. September 2013 – IV ZR 17/13 – WM 2013, 1939 Rn. 7 f.; Urteil vom 5. Dezember 2012 – I ZR 85/11 – GRUR 2013, 833 Rn. 24; Urteil vom 28. Februar 1991 – I ZR 94/89 – NJW-RR 1991, 1136; Urteil vom 28. September 1989 – IX ZR 180/88 – NJW-RR 1990, 122; Urteil vom 4. Mai 1961 – III ZR 222/59 – NJW 1961, 1467 f. und BGHZ 26, 31, 37 f. = NJW 1958, 98 f.).
So liegt der Fall hier. Denn die Wirksamkeit der Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses die streitgegenständliche Wohnung betreffend ist eine notwendigerweise zur Beurteilung des Hauptantrags zu beantwortende Frage, für die auch das Feststellungsinteresse der Klägerin gemäß § 256 ZPO gegeben ist.

Bedeutung für die Praxis

In § 57 a ZVG wird dem Ersteher ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber Mietern eingeräumt. Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass bei der Zwangsversteigerung die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet werden müssen. Denn von Mietern genutzte Grundstücke werden sich ohne das Sonderkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weniger gern beliehen.

Diese Erwägungen gelten auch für die vorliegende Fallgestaltung, bei der eine von mehreren zu einem einheitlich vermieteten Objekt gehörenden Wohnungseinheiten versteigert worden ist. Dass es sich bei dem Objekt um einen einer besonderen Zweckbindung unterliegenden Gesamtkomplex handelt, („betreutes Wohnen”), ändert nichts. Würde man dies anders sehen, wäre gerade bei größeren Miet- oder Pachtobjekten eine Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung regelmäßig nur insgesamt sinnvoll. Dies würde die rechtlich mögliche Beleihbarkeit von abgegrenzten Teilen – etwa von im Grundbuch separat geführten Grundstücken oder auch von wie hier einer von mehreren Wohnungseigentumseinheiten – in erheblicher, mit dem gesetzgeberischen Willen nicht zu vereinbarender Weise einschränken.

Das Berufungsurteil war jedoch rechtsfehlerhaft, soweit der Beklagte verurteilt worden ist, die Wohnung nebst Kellerraum und Stellplatz zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Dies ist ihm unmöglich i.S.d. § 275 Abs. 1 BGB, weil die Klägerin gemäß § 565 BGB als Vermieterin in das Mietverhältnis mit den Endmietern eingetreten ist und diese daher nach wie vor zum Besitz und zur Nutzung berechtigt sind, ohne dass der Beklagte einen Einfluss hierauf hat. Eine Kündigung der Klägerin gegenüber den Endmietern war bislang nicht erfolgt.

RA Heiko Ormanschick

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungswirtschaft

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