18.02.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: März 2013 WEG-Recht

WEG §§ 10, 14 Nr.1, 15, 23 Gewerbeeinheit – genutzt als ­Supermarkt – wird zum Gebetshaus

Kapitel
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OLG Frankfurt, Beschluss vom 1.11.2012, 20 W 12/08

1. Bei einem Widerspruch zwischen der nach der Teilungserklärung bzw. dem darin in Bezug genommenen Aufteilungsplan und der nach der Gemeinschaftsordnung zulässigen Nutzung kommt den Nutzungsangaben im Aufteilungsplan grundsätzlich kein Vorrang zu, sondern die Regelung in der Gemeinschaftsordnung geht vor. Der unbefangene Betrachter darf sich nicht darauf verlassen, dass von den verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten nur die am engsten begrenzte zulässig sei, er muss vielmehr davon ausgehen, dass die kraft Gesetzes umfassende Nutzungsmöglichkeit eines Teileigentums nur bei einer eindeutig ausgewiesenen Einschränkung entfällt.


2. Wird in einer Teilungserklärung nur für Lage und Ausmaß des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums auf den der Urkunde als Anlage beigefügten Aufteilungsplan und die zeichnerischen Pläne Bezug genommen, nicht dagegen ausdrücklich auf die im Aufteilungsplan genannten Nutzungen, hat eine Aufschrift in den zeichnerischen Plänen (Supermarkt) nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.


3. Bestimmt eine Gemeinschaftsordnung, dass die gewerbliche Nutzung einer Teileigentumseinheit stets ohne Verwalterzustimmung erlaubt ist, was auch für rechtmäßige Nutzungsänderungen gilt, ist die Nutzung als muslimisches Gemeindezentrum als derartige rechtmäßige Nutzungsänderung zu werten, weil bei typisierender Betrachtungsweise keine größeren Beeinträchtigungen davon ausgehen als bei ohne Einschränkung zulässiger gewerblicher Nutzung des Teileigentums. Mangels eines Verstoßes gegen die nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zweckbestimmung steht den übrigen Wohnungseigentümern deshalb kein Unterlassungsanspruch gegen den Teileigentümer zu.

Sachverhalt


Der Antragsteller zu 2) und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümer-gemeinschaft A-Str. … und B-Str. …, O1. Der Antragsteller zu 1) ist der ehemalige Eigentümer eines 157/1000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück A-Str. … verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erd- und Untergeschoss Nr. 501, in dem vormals ein Supermarkt betrieben wurde („Supermarkt”). Der Verwalter stimmte der Veräußerung an den Antragsteller zu 2) zu. Der Antragsteller zu 2) wurde am 18.12.2006 als Eigentümer im Teileigentumsgrundbuch von O2 Blatt X, welches in Bezug genommen wird, eingetragen.


Nach der Eintragung im Bestandsverzeichnis besteht das Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoss und Untergeschoss Nr. 501 (Supermarkt), im Plan braun umrandet. Der Antragsteller zu 2) beabsichtigt, das Gebäude in ein Gebetshaus und Gemeindezentrum muslimischen Glaubens umzuwandeln. In der Teilungserklärung wird unter § 1 der Grundbesitz des teilenden Eigentümers beschrieben. Neben der Angabe der Grundbuchstelle und der Lastenfreiheit in Abt. II und III lautet der letzte Absatz:
Das Grundstück ist mit einem Ladengeschäft, 50 Wohnungen und 44 Tiefgaragenstellplätzen bebaut. Die Vertretene beabsichtigt, den Grundbesitz nach den Vorschriften des WEG zu teilen.”
§ 2 der Urkunde vom 21.06.1993 lautet:


„Lage und Ausmaß des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben sich aus dem Aufteilungsplan und den zeichnerischen Plänen, die als Anlage dieser Urkunde beigefügt sind.”


In der beigefügten Anlage heißt es eingangs: „Aufteilungsplan


Gewerbliche Einheit:
1.Miteigentumsanteil von 157/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erd- und Untergeschoß mit ca. 680 qm – im beigefügten Plan mit Ziff. 501 gekennzeichnet-”.


Die zeichnerische Darstellung der Einheit 501 (Aufteilungsplan zur Bescheinigung der Abgeschlossenheit vom 30.03.1992 in den Grundakten von O2, Blatt Y) enthält neben Einrichtungsdetails wie z. B. Kühlmaschinen und Kassen die Bezeichnung „SUPERMARKT VERKAUFSRAUM 509.70 m2 „.


Am 23.11.1993 erfolgte eine Änderung der als Bestandteil der Teilungserklärung vom 21.06.1993 protokollierten Gemeinschaftsordnung. Darin werden eingangs die neuen Wohn- und Teileigentumsgrundbuchblätter aufgeführt sowie die Lastenfreiheit in Abt. II und III, ferner dass es sich um eine Wohnungs- und Teileigentumsanlage auf dem Grundstück Gemarkung O2, Flur …, Flurstück … handele mit einem Ladengeschäft, 50 Wohnungen und 44 Tiefgaragenplätze.


In dem die Nutzung betreffenden § 3 der Gemeinschaftsordnung heißt es:


1. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht der alleinigen Nutzung seines Sondereigentums, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder dieser Urkunde ergeben. Jeder Wohnungseigentümer hat ferner das Recht der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen. Im Einzelnen ist für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eine etwa aufgestellte Hausordnung maßgebend.


2. Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in einer Wohnung ist ein Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt. Die Zustimmung kann widerruflich oder unter Auflagen erteilt werden.
Dem jeweiligen Eigentümer der Teileigentumseinheit (im Aufteilungsplan der Teilungserklärung vom 21.06.1993, UR-NR. D/1993 des amtierenden Notars unter Ordnungsnummer 1. aufgeführt und mit Ziff. 501 bezeichnet) ist die gewerbliche Nutzung stets gestattet, ohne dass es der Verwalterzustimmung bedarf. Dies gilt auch für rechtmäßige Nutzungsänderungen.


3. Die Zustimmung kann nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner mit sich bringt oder befürchten lässt oder wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt.


4. Erteilt der Verwalter eine beantragte Zustimmung nicht, nur unter Auflagen oder widerruft er eine widerruflich erteilte Zustimmung, so kann der betroffene Miteigentümer einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer gem. § 25 WEG herbeiführen.


5. Innerhalb des Sondereigentums vorgesehene bauliche Veränderungen, insbesondere Um- und Anbauten, bedürfen der Zustimmung des Verwalters nicht nur, wenn sie das gemeinschaftliche Eigentum berühren, sondern auch schon dann, wenn sie sich auf dessen Benutzung ungünstig auswirken, und wenn dadurch ein auf Sondereigentum beruhendes Recht über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
Dies gilt insbesondere für die einheitliche Gestaltung von Markisen und Gartenzäunen.


6. Dem jeweiligen Eigentümer der Teileigentumseinheit Ziffer 501 (im Aufteilungsplan der Teilungserklärung vom 21.06.1993, UR-NR. D/1993 des amtierenden Notars, unter Ordnungsnummer 1. aufgeführt) werden folgende, ausschließliche Sondernutzungsrechte eingeräumt:
-Recht zur Benutzung von 20 ebenerdigen PKW-Abstellplätzen, deren Lage sich aus dem als Anlage beigefügten Plan ergibt und die dort blau markiert sind:
- Recht zum Befahren (auch mit Lastkraftwagen bis zu 22 t Gewicht) und zur Nutzung einer Anlieferzone, deren Lage sich aus dem als Anlage beigefügten Plan ergibt und die dort rot markiert ist;
- Recht zur gewerblichen Nutzung eines 2 m breiten Vorplatzes, dessen Lage sich aus dem als Anlage beigefügten Plan ergibt und der dort grün markiert ist;.. „
In TOP 12 wurde beschlossen: „Die Eigentümergemeinschaft stimmt einer Umwandlung der Zweckbestimmung der gewerblichen Einheit ... in einen Raum religiöser Andacht und Betätigung nicht zu”.
Unter TOP 13 hat die WEV beschlossen, dass die Verwaltung beauftragt und bevollmächtigt ist, sofort durch einen Rechtsanwalt der vorstehend beschriebenen Zweckänderung gerichtlich entgegen zu treten, sobald dies deutlich wird oder schon deutlich geworden ist.


Begründung


Die weiteren Beschwerden der Antragsteller sind aber insoweit begründet, als das Landgericht die Nichtigkeit der zu TOP 12 und 13 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12. 2006 gefassten Beschlüsse nicht festgestellt hat.


Das Landgericht hat den zu TOP 12 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2006 gefassten Zweitbeschluss wie auch den inhaltsgleichen Erstbeschluss vom 05.10.2006 nach ihrem objektiven Erklärungswert dahin ausgelegt, dass die Wohnungseigentümer hätten feststellen wollen, dass die Nutzung als religiöses Zentrum nicht mit der Gemeinschaftsordnung in Einklang stehe. Daher hätten sie ihre Beschlusskompetenz nicht überschritten. Es kann dahingestellt bleiben, ob dann, wenn man der Auslegung des Landgerichts folgen würde, deshalb eine nichtige Beschlussfassung vorliegen würde, weil keine vollziehbare Regelung getroffen wird (vgl. Staudinger/Bub: WEG, Stand 2005, § 23, Rdnr. 257). Der Senat vermag dieser Auslegung durch das Landgericht nicht zu folgen.


Für die Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer gilt, dass sie „aus sich heraus” objektiv und normativ auszulegen sind, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend ist dabei der Wortlaut und der sonstige Protokollinhalt; Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH NJW 1998, 3713=ZMR 1999, 41; Oberlandesgericht Hamburg ZMR 2001, 725; KG ZMR 2009, 790; Senat in ständiger Rechtsprechung, vgl. Beschluss vom 04.09.2012 -20 W 227/2008-, Bärmann/Merle, a. a. O., § 23, Rdnr. 53 m. w. H.).


Nach dem objektiv- normativen Erklärungsinhalt betrifft TOP 12 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2006 aber nicht lediglich eine Gebrauchsregelung im Sinn des § 15 Abs. 3 WEG im Rahmen der Regelungen der Gemeinschaftsordnung bzw. der Beschlusslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, wie sich bereits aus dem Wortlaut ergibt. Denn die Eigentümergemeinschaft hat einer Umwandlung der Zweckbestimmung der gewerblichen Einheit (= Seite 5 – richtig wäre Seite 6 – der Teilungserklärung vom 21.06.1993) in einen Raum religiöser Andacht und Betätigung nicht zugestimmt. Darin liegt eine Einschränkung der Nutzung des Teileigentums Nr. 501 als Raum religiöser Andacht und Betätigung, die nichtig ist, wenn es sich dabei um eine nach § 15 Abs. 1 WEG erlaubte Nutzung handelt (Bärmann/Klein: WEG, 11. Aufl., § 15 Rdnr. 36; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a. a. O., § 15, Rdnr. 9; Abramenko in Riecke/Schmid, Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht. 3. Aufl., § 15, Rdnr. 10).


Eine Regelung des Gebrauchs des Sondereigentums durch Vereinbarung im Sinn des § 15 Abs. 1 WEG ist vorliegend speziell für das Teileigentum Nr. 501 in § 3 Ziff. 2 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung enthalten, wobei die Fassungen vom 21.06.1993 und vom 23.11.1993 identisch sind. Während ein Wohnungseigentümer nach § 3 Ziff. 2 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in einer Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters berechtigt ist, ist dem Teileigentümer die gewerbliche Nutzung stets gestattet, ohne dass es der Verwalterzustimmung bedarf und dies gilt auch für rechtmäßige Nutzungsänderungen.


Zwar zielen diese Regelungen unmittelbar nur auf die Frage der Zustimmungsbedürftigkeit ab, wie sich auch aus den in § 3 Ziff. 5 der Gemeinschaftsordnung geregelten Modalitäten für eine Zustimmungsverweigerung ergibt. Mittelbar ergibt sich aus § 3 Ziff. 2 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung aber eine Gebrauchsregelung im Sinn des § 15 Abs. 1 WEG.
Grundsätzlich ist jeder Wohnungs- und Teileigentümer berechtigt, mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, § 13 Abs. 1 WEG. Derartige Rechte können sich namentlich aus Gebrauchsregelungen der Eigentümer im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG ergeben. Insoweit kommen Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (= § 10 Abs. 1 Satz 2 a. F.) und damit auch in der Teilungserklärung getroffene Regelungen, §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG in Betracht. So liegt es mit Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung, denen der Charakter einer Vereinbarung zukommt.


Ob es sich so verhält, ist durch Auslegung der Teilungserklärung festzustellen. Dabei ist davon auszugehen, dass die Auslegung von Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegen. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, und zwar so, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Teilungserklärung und/oder der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es also grundsätzlich bei der Auslegung nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Außerhalb dessen liegende Umstände dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH NZM 2010, 407).


Vor diesem Hintergrund ist – wie gesagt – zunächst zu berücksichtigen, dass Bezeichnungen in der Teilungserklärung im Zweifel eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG darstellen. Gebrauchsregelungen sind selbstverständlicher Bestandteil jeder Teilungserklärung. Schon die grundsätzliche Unterscheidung in Wohnungs- und Teileigentum regelt nach § 1 Abs. 3 WEG mit Vereinbarungscharakter, welche Räumlichkeiten zu Wohnzwecken und welche nur zu anderen Zwecken genutzt werden dürfen (vgl. die Nachweise bei Riecke/Abramenko, a. a. O., § 15 Rdnr. 2). Lediglich eine solche allgemeine Unterscheidung zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum ist vorliegend unter der Überschrift „Begriffsbestimmung” in § 2 der Gemeinschaftsordnung enthalten, die in dieser allgemeinen Form in die Grundbucheintragung übernommen worden ist. In der Grundbucheintragung wird jedoch auch wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Bewilligung Bezug genommen. Zum „Inhalt des Sondereigentums” gehören, wie sich aus § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (= § 10 Abs. 1 Satz 2 a. F.), § 15 Abs. 1 WEG ergibt, auch Vereinbarungen oder Bestimmungen über den zulässigen Gebrauch des Sondereigentums (vgl. dazu im Einzelnen BayObLG WuM 1995, 552), so dass daneben die Teilungserklärung insbesondere bei den nicht zur Wohnnutzung vorgesehenen Räume noch weitere Bestimmungen vorsehen kann. Dabei kann auch eine Gesamtschau der Teilungserklärung Bedeutung erhalten (vgl. dazu die Nachweise bei Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rdnr. 16; Riecke/Abramenko, a. a. O., § 15 Rdnr. 4).

Gebrauchsregelungen, insbesondere Zweckbestimmungen über die Nutzung des Sondereigentums, können in der Gemeinschaftsordnung, der dinglichen Teilungserklärung oder dem dort in Bezug genommenen Aufteilungsplan enthalten sein. Dabei hat die Gemeinschaftsordnung im Zweifel Vorrang vor der Teilungserklärung und diese hat wiederum Vorrang vor etwaigen Beschriftungen im Aufteilungsplan. Letzteres beruht darauf, dass die Teilungserklärung, soweit sie selbst Zweckbestimmungen enthält, auf den Aufteilungsplan in der Regel nur hinsichtlich der Nummer der Eigentumseinheit und nicht hinsichtlich der dortigen Raumbezeichnungen verweist. Ein Aufteilungsplan hat grundsätzlich nur die Funktion, die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile zu beschreiben, § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Grundsätzlich ist es nicht seine Aufgabe, die Art und Weise des Gebrauchs zu regeln; oftmals sind die Angaben auch nur als Funktionsbezeichnungen zu verstehen, die die gekennzeichneten Räume von den übrigen Wohnräumen abgrenzen sollen (vgl. die Nachweise bei Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 15 Rdnr. 4). Anderes gilt allerdings wiederum dann, wenn die Teilungserklärung auf die im Aufteilungsplan genannten Nutzungen ausdrücklich Bezug nimmt (Riecke/Abramenko, a. a. O., § 15 Rdnr. 3; vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 17.05.2011 -20 W 120/08-). Im Gegensatz zu der dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fallgestaltung, bei der es um die Teilung vor Errichtung der baulichen Anlagen ging, hat im vorliegenden Fall die Alleineigentümerin die Teilung nach Bauwerkserrichtung vorgenommen.

Aus diesem Grund kommt der in § 1 der Teilungserklärung vom 21.06.1993 noch vor der eigentlichen, erst in § 2 erklärten Teilung gemäß § 8 WEG, enthaltenen Feststellung, dass das Grundstück mit einem Ladengeschäft, 50 Wohnungen und 14 Tiefgaragenstellplätzen bebaut sei, lediglich die Bedeutung zu, dass damit der vorhandene Bestand der Baulichkeiten beschrieben wird. Eine Zweckstimmung für die Zukunft, insbesondere eine solche mit Vereinbarungscharakter, ist dem in Bezug auf die Bezeichnung als „Ladengeschäft” nicht zu entnehmen. Dieser Begriff wird auch ansonsten weder in der Teilungserklärung, noch in der Gemeinschaftsordnung verwendet. Entsprechendes gilt auch für die Urkunde vom 23.11.1993 (UR-Nr. E/93 des Notars Dr. N1), die die Änderung der Gemeinschaftsordnung zum Gegenstand hat. Auch hier steht die Beschreibung, dass es sich um eine Wohnungs- und Teileigentumsanlage auf dem Grundstück Gemarkung O2, Flur …, Flurstück … mit einem Ladengeschäft, 50 Wohnungen und 44 Tiefgaragenplätzen handele, im Vorspann vor der Gemeinschaftsordnung in der geänderten Fassung. Darüber hinaus enthält vorliegend der die Nutzung betreffende § 3 der Gemeinschaftsordnung die Gestattung der gewerblichen Nutzung für den jeweiligen Eigentümer der Teileigentumseinheit Ziff. 501 ohne das Erfordernis einer Verwalterzustimmung und ohne dass diese gewerbliche Nutzung näher definiert wäre. Vor allem ist keine Einschränkung auf eine bestimmte gewerbliche Nutzung, insbesondere nicht als Ladengeschäft oder Supermarkt aufgenommen worden, was im Hinblick auf den vorhandenen Gebäudebestand nahegelegen hätte. Daher ist hier auch der Beschluss des KG vom 13.02.2007 -24 W 347/06- (WE 2007, 521), in dem die Nutzung von Räumlichkeiten, die in einer Teilungserklärung als „Laden” bezeichnet werden, als Begegnungsstätte für Menschen für unzulässig erachtet werden, nicht einschlägig. Auch soweit die Teileigentumseinheit an anderer Stelle der Gemeinschaftsordnung vom 23.11.1993 Erwähnung findet, wie in § 3 Nr. 4 bezüglich der Einräumung von Sondernutzungsrechten und in § 11 A und § 12 B bei der Bildung von Untergemeinschaften zur Abrechnung und zur Zuständigkeit für Beschlussfassungen wird die Teileigentumseinheit jeweils nur durch die Bezugnahme auf den Aufteilungsplan definiert.

Im Aufteilungsplan, der als Anlage der Urkunde-Nr. D/1993 des Notars Dr. N1 vom 21.06.1993 beigefügt ist, wird der unter Ordnungsnummer 1 aufgeführte Miteigentumsanteil von 157/1000 bezeichnet als „gewerbliche Einheit, verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erd- und Untergeschoß mit ca. 680 qm – im beigefügten Plan mit Ziff. 501 gekennzeichnet-”. Zwar enthält dieser Plan für das Erdgeschoss neben der Einzeichnung von Einrichtungsgegenständen wie Kühlmaschinen und Kassen die Aufschrift SUPERMARKT VERKAUFSRAUM. In der Bezugnahme auf den Aufteilungsplan bzw. der darin in Bezug genommenen zeichnerischen Darstellung liegt hier jedoch keine verbindliche Regelung für den Gebrauch, da in § 2 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 21.06.1993 nur für Lage und Ausmaß des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums auf den der Urkunde als Anlage beigefügten Aufteilungsplan und die zeichnerischen Pläne Bezug genommen wird, nicht dagegen ausdrücklich auf die im Aufteilungsplan genannten Nutzungen (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a. a.O., § 15, Rdnr. 4). Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob den Eintragungen in den zeichnerischen Plänen schon deshalb nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zukommt, weil es sich dabei nur um Eintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen handelt, die für den Aufteilungsplan benutzt worden sind (vgl. BGH NZM 2010, 407).


Bei einem Widerspruch zwischen der nach der Teilungserklärung bzw. dem darin in Bezug genommenen Aufteilungsplan und der nach der Gemeinschaftsordnung zulässigen Nutzung kommt den Nutzungsangaben im Aufteilungsplan grundsätzlich kein Vorrang zu, sondern die Regelung in der Gemeinschaftsordnung geht vor. Der unbefangene Betrachter darf sich nicht darauf verlassen, dass von den verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten nur die am engsten begrenzte zulässig sei, er muss vielmehr davon ausgehen, dass die kraft Gesetzes umfassende Nutzungsmöglichkeit eines Teileigentums nur bei einer eindeutig ausgewiesenen Einschränkung entfällt (Oberlandesgericht Stuttgart 1999, 190; Senat OLGZ 1993, 299; Oberlandesgericht Düsseldorf ZMR 2004, 448, 449; Oberlandesgericht Schleswig ZMR 2008, 990; Bärmann/Klein: WEG, 11. Aufl., § 15, Rdnr. 11; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a. a. O., § 15, Rdnr. 4). Der Aufschrift SUPERMARKT VERKAUFSRAUM in dem zeichnerischen Plan, auf den im Aufteilungsplan unter der Ordnungsnummer 1 Bezug genommen wird, kommt deshalb nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu. Daran ändert es auch nichts, dass im Bestandsverzeichnis des Teileigentumsgrundbuchs von O2, Blatt X, der streitgegenständliche Miteigentumsanteil als „verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoß und Untergeschoß Nr. 501 (Supermarkt), im Plan braun umrandet” beschrieben ist. Zwar sind über die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 21.06.1993 im grundbuchlichen Eintragungsvermerk vom 03.11.1993 auch die Teilungserklärung vom 21.06.1993 samt dem Aufteilungsplan und der Gemeinschaftsordnung zum Grundbuchinhalt geworden, für die Auslegung der darin enthaltenen Gebrauchsregelungen kommt es jedoch nicht auf die Formulierung der Grundbucheintragung an (BayObLG WuM 1985, 238-239). Ob ein gutgläubiger Erwerb in Bezug auf eine durch Bezugnahme zum Grundbuchinhalt gewordene Zweckbestimmung möglich wäre, kann dahingestellt bleiben. Eine Nutzungseinschränkung dahin, dass die Teileigentumseinheit Nr. 501 nur als Supermarkt genutzt werden kann, würde nicht zu Gunsten der Antragsteller zu 1) und 2) wirken, sondern zu ihren Lasten. Nach § 892 BGB gilt aber nur zugunsten eines Erwerbers der Inhalt des Grundbuchs als richtig und nicht zu seinen Lasten.


Somit ist die maßgebliche Nutzungsregelung im Sinn des § 15 Abs. 1 WEG der Regelung in § 3 Nr. 2 2. Absatz der Gemeinschaftsordnung zu entnehmen, der die gewerbliche Nutzung des Teileigentums ohne Einschränkung gestattet. Nach der im Vorhergehenden beschriebenen objektiv-normativen Auslegung der Gemeinschaftsordnung ist der Begriff der „gewerblichen Nutzung” in dem Sinn zu verstehen, dass davon grundsätzlich jede erlaubte, planmäßig und auf Dauer angelegte, selbständige, auf Gewinnerzielung ausgerichtete oder jedenfalls wirtschaftliche Tätigkeit am Markt unter Ausschluss freiberuflicher, wissenschaftlicher und künstlerischer Tätigkeit erfasst und gestattet wird, sofern sich keine Beschränkungen aus dem Charakter der Anlage oder der baulichen Gestaltung ergeben (Oberlandesgericht Düsseldorf ZMR 2004, 449=FGPrax 2003, 202; Oberlandesgericht Hamm ZMR 2006, 149; Lafontaine in: jurisPK-BGB, 6. Aufl., § 2012, § 13 WEG, Rdnr. 89; Palandt/Bassenge: WEG, 71. Aufl., § 15, Rdnr. 13; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a. a. O., § 15, Rdnr. 7).


Bei der Liegenschaft handelt es sich nach der in den Grundakten befindlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung und den ihr zu Grunde liegenden Aufteilungsplänen um eine Mehrhausanlage mit 6 Gebäuden, davon 3 fünfgeschossig (2 x 10 Wohnungen, 1 x 14 Wohnungen), eins sechsgeschossig (12 Wohnungen), eins dreigeschossig (3 Wohnungen) und ein Gebäude nur mit einem Erdgeschoss (1 Wohnung). Auf dem L-förmig geschnittenen Grundstück sind die drei fünfgeschossigen Gebäude sowie das dreigeschossige auf dem langen Schenkel aneinandergereiht, das sechsgeschossige und das eingeschossige schließen sich rechtwinklig an. Durch eine Freifläche getrennt liegt auf dem kürzeren Schenkel das früher als Supermarkt genutzte Gebäude nur mit Erdgeschoss und Unterschoss, im Untergeschoss befinden sich auch die Tiefgaragenplätze, zu denen die Zufahrt seitlich dieses Gebäudes verläuft.
Die bauliche Gestaltung der Anlage ist besonders gekennzeichnet durch die räumliche Trennung der Wohngebäude und der gewerblichen Einheit mit dazwischen liegender Freifläche und separaten Eingängen in dem von der Wohnbebauung abgewandten Bereich des Teileigentums. Die gewerbliche Einheit ist von Freiflächen umgeben, auf denen sich ihr mittels Sondernutzungsrechte zugeordnete 20 Stellplätze befinden und die direkt an öffentliche Straßen angrenzen.


Diese bauliche Gestaltung erlaubt als gesetzlich zulässige gewerbliche Nutzung auch ganz andere Einrichtungen als einen Supermarkt, insbesondere auch solche, die keinen Ladenschlusszeiten unterliegen. Dabei wäre eine ganze Palette von Nutzungsmöglichkeiten denkbar, von Gaststätte über Fitnessstudio und Bildungseinrichtung bis hin zu einer Kindertagesstätte oder kleineren Handwerksbetrieben.
Der Charakter der Wohnanlage steht dem ebenfalls nicht entgegen, da es sich dabei jedenfalls nach der Teilungserklärung nicht um eine reine Wohnanlage handelt, weil von vornherein die streitgegenständliche Gewerbeeinheit Bestandteil der Liegenschaft war und mit Zustimmung des Verwalters nach § 3 Nr. 2 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung auch in den Wohnungen ein Gewerbe oder ein Beruf ausgeübt werden darf.


Allerdings handelt es sich bei der durch den Antragsteller zu 2) geplante und -soweit ersichtlich- provisorisch schon begonnene Nutzung als muslimisches Gemeindezentrum mit Gebets- und Schulungsräumen, einer Aula, einem Büro, einem Laden samt Lagerräumen sowie Wasch- und Toilettenräumen (vgl. die Anlagen zu dem Schriftsatz der Antragstellervertreterin vom 23.02.2007, Band II, Blatt 230 ff, Blatt 254, 255 d. A.) nicht um eine gewerbliche Nutzung der Teileigentumseinheit. Dafür ist nicht entscheidend, ob der Antragsteller zu 2) das Gemeindezentrum durch einen Mieter betreiben lässt, denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass dies einer entgeltlichen Tätigkeit am Markt mit Gewinnerzielungsabsicht dient. Da der Antragsteller zu 2) im Vereinsregister eingetragen ist (VR 9098 Amtsgericht Köln) kann davon ausgegangen werden, dass es sich um einen nichtwirtschaftlichen Verein i. S. d. § 21 BGB handelt, der nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist bzw. dieser lediglich Nebenzweck sein dürfte im Rahmen seiner ideellen Zielsetzung, geeignete Räumlichkeiten für ein muslimisches Gemeindeleben zur Verfügung zu stellen. Aber auch dann, wenn die geplante bzw. provisorisch bereits stattfindende Nutzung als muslimisches Gemeindezentrum keine gewerbliche Nutzung darstellt, ist sie deshalb noch nicht unzulässig, denn nach § 3 Nr. 2 2. Abs. der Gemeinschaftsordnung ist dem jeweiligen Eigentümer der Teileigentumseinheit Ziff. 501 nicht nur die gewerbliche Nutzung stets gestattet, ohne dass es der Verwalterzustimmung bedarf, sondern es ist ausdrücklich im letzten Satz dieser Bestimmung festgelegt, dass dies auch für rechtmäßige Nutzungsänderungen gilt.

Es kann dahingestellt bleiben, ob das Erfordernis der Rechtmäßigkeit umfassend ausgelegt werden muss, was auch die öffentlich-rechtlich gegebenenfalls erforderlichen Genehmigungen voraussetzen würde, da diese vorliegend nicht im Streit sind. Grundsätzlich sind derartige öffentlich-rechtliche Gestattungen für die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander nicht maßgebend (vgl. Senat OLGZ 1980, 416); sie können deshalb auch nicht dazu führen, dass eine im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aus wohnungseigentumsrechtlichen Gründen unzulässige Nutzung zulässig wird. In jedem Fall muss es sich daher um eine Nutzungsänderung handeln, die nach WEG-Recht zulässig ist. Insoweit gilt, dass Räume, die zum Sondereigentum gehören, abweichend von ihrem Bestimmungszweck nur dann anders genutzt werden können, wenn die andersartige Nutzung nicht mehr stört oder beeinträchtigt als die bestimmungsgemäße. Für diese Abwägung ist der Gebrauch nach seiner Art und Durchführung zu konkretisieren und auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen (etwa Öffnungszeiten) Verhältnisse zu beziehen. Die gebotene typisierende Betrachtungsweise bedeutet nämlich nicht, dass die konkreten Umstände des Einzelfalls für die Beurteilung des Vorliegens einer Mehrbelastung gänzlich außer Betracht zu bleiben haben. Diese Umstände sind von Bedeutung, da die Beantwortung der Frage, ob eine Mehrbeeinträchtigung gegenüber dem vereinbarten Nutzungszweck zu bejahen ist, nicht unerheblich davon abhängt, welches Gepräge und welchen Zuschnitt die abweichend von der Zweckbestimmung vorgenommene Nutzung aufweist. In diesem Zusammenhang ist für die zu treffende Entscheidung dann ohne Belang, welche tatsächlichen und konkreten Beeinträchtigungen in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten etwa in der Vergangenheit zu verzeichnen gewesen sind, so dass es der Durchführung einer Beweisaufnahme zur Klärung der möglichen Mehrbeeinträchtigungen im konkreten Fall grundsätzlich auch nicht bedarf (vgl. dazu im Einzelnen Senat NZM 2006, 144, und ZWE 2006, 202, je zitiert nach juris sowie Beschluss vom 27.07.2011 -20 W 319/08- ZWE 2012, 35; BayObLG NZM 1999, 80).


Von diesen Grundsätzen ist das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung bei der Prüfung der Beschwerde gegen die vom Amtsgericht angeordnete Unterlassung der Nutzung auch zutreffend ausgegangen. Allerdings hat es, wie im Vorhergehenden bereits ausgeführt, rechtsfehlerhaft die Nutzung als Supermarkt als Vergleichsmaßstab angenommen. Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob die Angriffe der weiteren Beschwerde gegen die dabei verwendeten Kriterien berechtigt sind. Die Kammer hat bei ihrer Abwägung z. B. die Belastungen durch den Lkw-Zulieferverkehr für einen Supermarkt, die bei der heutigen Logistik in der Regel außerhalb der Öffnungszeiten stattfinden, ebenso unberücksichtigt gelassen wie auch Verkehrsaufkommen, das z. B. im Zusammenhang mit der Entsorgung von Verpackungsmaterial und Lebensmittelresten entsteht, ferner Sonderveranstaltung, die auf dem Außengelände stattfinden und auch mit Musik und Lautsprecheransagen verbunden sein können. Darauf kommt es aber nicht an, denn der anzuwendende Vergleichsmaßstab ist auf Grund der nach § 3 Nr. 2 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung gestatteten unbeschränkten gewerblichen Nutzung nicht die Nutzung als Supermarkt, sondern wie bereits ausgeführt, eine Nutzung zu jedem erlaubten gewerblichen Zweck, also auch für Gewerbe, die keinen Ladenöffnungszeiten unterliegen und/oder größeren Publikumsverkehr hervorrufen oder sonstige Störungen verursachen als ein Supermarkt. Vergleicht man aber eine Nutzung des Teileigentums z. B. als Gaststätte, Fitnessstudio, Videothek oder Spielothek (vgl. Landgericht Karlsruhe ZWE 2011, 99), also Einrichtungen, die häufig auch am Wochenenden und/oder in den Abend-und Nachstunden und nicht selten von jugendlichem, möglicherweise auch alkoholisiertem Publikum frequentiert werden, mit einer Nutzung als muslimisches Gemeindezentrum, stellt sich Letztere in dem vorliegend geplanten Umfang jedenfalls nicht als intensivere und damit beeinträchtigendere Nutzung dar.


Dass die Nutzung des Teileigentums auch für die Nutzung der übrigen Wohneinheiten förderlich sein müsste, ist nach § 3 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung nicht Voraussetzung einer zulässigen Nutzungsänderung (so auch Oberlandesgericht Hamm ZMR 2006, 149, 150 für den Fall mehrerer Teileigentumseinheiten). Bei einer Nutzung als muslimisches Gemeindezentrum, wie sie nach dem Vortrag der Antragsteller geplant ist, bestehen auch derzeit keine durch Tatsachen belegte Anhaltspunkte dafür, dass ein nach den Maßstäben des § 14 Nr. 1 WEG nicht hinnehmbarer Nachteil für die Antragsgegner erwachsen könnte.


Die allgemeine Zulässigkeit der Nutzung der Teileigentumseinheit als muslimisches Gemeindezentrum ändert allerdings nichts an der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme innerhalb der Eigentümergemeinschaft bei der konkreten Umsetzung dieser Nutzung und an der Geltung der Anforderungen für die Zulässigkeit baulicher Veränderungen zur Realisierung dieser Nutzung. Diese Aspekte sind aber im vorliegenden Verfahren, das lediglich die allgemeine Zulässigkeit der Nutzung betrifft, nicht verfahrensgegenständlich. Dass die Antragsgegner in diesem Rahmen Unzuträglichkeiten erwarten, rechtfertigt keine andere Bewertung der allgemeinen Zulässigkeit der Nutzung in dem vom Antragsteller zu 2) vorgetragenen Umfang.
Da es sich demnach bei der streitgegenständlichen Nutzung der Teileigentumseinheit als muslimisches Gemeindezentrum um eine nach § 15 Abs. 1 WEG erlaubte Nutzung handelt, liegt darin, dass die Eigentümergemeinschaft in TOP 12 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2006 einer Umwandlung der Zweckbestimmung der gewerblichen Einheit in einen Raum religiöser Andacht und Betätigung nicht zugestimmt hat, eine Einschränkung der nach der Gemeinschaftsordnung zulässigen Nutzung des Teileigentums Nr. 501, die nichtig ist (Bärmann/Klein: WEG, 11. Aufl., § 15 Rdnr. 35; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 9. Aufl., § 15, Rdnr. 9; Abramenko in Riecke/Schmid Fachanwaltskommentar Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 15, Rdnr. 10).

Auch wenn nach § 15 der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss Änderungen der Gemeinschaftsordnung vorgenommen werden können, soweit dies nach den gesetzlichen Bestimmungen zulässig ist, begründet dies im vorliegenden Fall keine Beschlusszuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung, da nach der objektiv-normativen Auslegung des zu TOP 12 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2006 gefassten Beschlusses eine Änderung der Zweckbestimmung der gewerblichen Einheit gerade abgelehnt und nicht vorgenommen worden ist. Die Nichtigkeit des zu TOP 12 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2006 gefassten Beschlusses war auf Grund des entsprechenden Antrags im Erstbeschwerdeverfahren mit deklaratorischer Wirkung festzustellen. Die Nichtigkeit dieser Beschlussfassung hat auch die Nichtigkeit der zu TOP 13 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.12.2006 beschlossenen Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung der Nutzungseinschränkung zur Folge. Abgesehen davon, dass die Ermächtigung zur Rechtsanwaltsbeauftragung zur Durchsetzung einer nichtigen Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, ist diese Ermächtigung ohne den zu TOP 12 gefassten Beschluss ohne Inhalt und deshalb nichtig.
Das von den Antragsgegnern als Gegenanspruch geltend gemachte Unterlassungsbegehren auf der Grundlage der §§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, 15 Abs. 3, 14 Ziff. 1 WEG war nicht begründet.

Wie im Vorhergehenden bereits ausgeführt, handelt es sich bei der von dem Antragsteller zu 2) geplanten und teilweise bereits aufgenommenen Nutzung seiner Teileigentumseinheit als muslimisches Gemeindezentrum um eine nach § 13 Abs. 1 WEG zulässige Nutzung, da nach § 3 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung die gewerbliche Nutzung der Einheit stets ohne Verwalterzustimmung erlaubt ist, was auch für rechtmäßige Nutzungsänderungen gilt, und die Nutzung als muslimisches Gemeindezentrum als derartige rechtmäßige Nutzungsänderung zu werten ist, weil bei typisierender Betrachtungsweise keine größeren Beeinträchtigungen davon ausgehen als bei gewerblicher Nutzung des Teileigentums. Mangels eines Verstoßes gegen die nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zweckbestimmung steht den Antragsgegnern deshalb kein Unterlassungsanspruch zu, so dass die vorinstanzlichen Entscheidungen in diesem Umfang abzuändern waren.

Bedeutung für die Praxis
Vergleichsmaßstab ist nicht die tatsächliche vorherige Nutzung als Supermarkt. Der anzuwendende Vergleichsmaßstab ist auf Grund der hier nach der Gemeinschaftsordnung gestatteten unbeschränkten gewerblichen Nutzung eine Nutzung zu jedem erlaubten gewerblichen Zweck, also auch für Gewerbe, die keinen Ladenöffnungszeiten unterliegen und/oder größeren Publikumsverkehr hervorrufen oder sonstige Störungen verursachen als ein Supermarkt. Vergleicht man aber eine Nutzung des Teileigentums z. B. als Gaststätte, Fitnessstudio, Videothek oder Spielothek, die häufig auch am Wochenenden und/oder in den Abend-und Nachstunden und nicht selten von jugendlichem, möglicherweise auch alkoholisiertem Publikum frequentiert werden, mit einer Nutzung als muslimisches Gemeindezentrum, stellt sich Letztere nicht als intensivere Nutzung dar.

RiAG Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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