18.02.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: März 2013 WEG-Recht

BGB § 1004 Abs. 1 S. 1 , WEG 22 Abs. 1, 14 Ziff. 1 Terrassenüberdachung

Kapitel
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Terrassenüberdachung; Erforderlichkeit eines Zustimmungs-Beschlusses, LG Hamburg, Urteil vom 16.1.2013, 318 S 55/12 – Revision zugelassen.

1. Die Genehmigung einer baulichen Veränderung, auch durch im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen.
2. Eine Terrassenüberdachung ist beeinträchtigend, wenn dadurch die Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen Gemeinschaftseigentums, die jeweils der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (vgl. §§ 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG), erschwert wird.

Sachverhalt
I. Die Parteien sind Mitglieder der WEG B. Str. und streiten um die Pflicht der Beklagten, eine errichtete Terrassenüberdachung zu entfernen.
Der Kläger ist – ebenso wie die Beklagte seit Oktober 2007 – Eigentümer eines den Regelungen des Wohnungseigentumsrechts unterworfenen Reihenhauses in o. g. Wohnungseigentümergemeinschaft; beide Häuser, als „R.“ (Kläger, Nr. …b) und „L.“ (Beklagte, Nr. …c) bezeichnet, grenzen unmittelbar aneinander, wobei das der Beklagten zurückgezogen ist. Zwischen den Parteien gilt die Teilungserklärung (TE) vom 3. September 1976. In § 1 ist u.a. bestimmt: „Wir (...) teilen hiermit (...) im Wege der Teilung, das neugebildete Grundstück (...) dergestalt in Miteigentumsanteile auf, dass (...) 3.) mit einem Miteigentumsanteil von (...) verbunden wird das Sondereigentum an dem mit Nr. 3 bezeichneten Reihenhaus, wie in dem anliegenden Lageplan dunkellila umrandet (...)”. Ausweislich des Lageplans ist das dem Kläger zugewiesene „Reihenhaus“ dunkellila umrandet, dass der Beklagten – wie in der TE auch vorgesehen – hellblau. Gemäß § 2 TE bestimmt sich „das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (...) nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG, soweit im folgenden nicht etwa anderes bestimmt ist“. Nach § 5 TE ist „der Wohnungseigentümer (...) verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen.“ Anfang des Jahres 2008 ließ die Beklagte direkt an der zur Einheit des Klägers hin belegenen Außenwand eine Terrassenüberdachung anbringen.


Unter TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 10. März 2008, bei der alle 9 stimmberechtigten Eigentümern anwesend oder vertreten waren, heißt es im Protokoll:
„Zu der Terrassenüberdachung erläutert [die Beklagte] ausführlich. Es wird darauf hingewiesen, dass alle anderen anwesenden Eigentümer sich einig sind, dass Reparaturmaßnahmen oder Instandhaltungsmaßnahmen nur durchgeführt werden können, wenn keine optische Veränderung vorgenommen wird. Änderungen am Äußeren der Gebäude sind zustimmungspflichtig. (...) Weiterhin sind in diesem genannten Bereich Probleme der äußeren Instandhaltung zu erwarten, da ja die linken und rechten Eigentümer zur Umsetzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an den äußeren Wänden ihres Wohnungseigentums durch den Aufbau dieser Überdachung eine Einschränkung sehen.


Die betroffenen Eigentümer sind sich einig, dass über die Möglichkeiten der ordentlichen Instandsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände es zwischen den Betroffenen eine schriftliche Vereinbarung geben wird. Nur unter dieser Voraussetzung haben die übrigen Eigentümer dem Umbau zugestimmt, den [die Beklagte] veranlasst hat.”
Der Kläger hat behauptet, er könne durch die angebrachte Überdachung seiner Unterhaltungspflicht nicht mehr nachkommen, da die Außenwand in Teilen durch die Überdachung abgedeckt und dahinter sowie insbesondere oberhalb der Terrassenüberdachung ein Streichen nicht mehr möglich sei, zumal diese auch nicht betretbar sei. Ferner werde das Gesamtbild der Anlage beeinträchtigt, weil eine solche Überdachung bislang an keinem der Reihenhäuser angebracht sei. ...
Dem hat die Beklagte entgegen gehalten, dass die Anbringung der Überdachung dem Umstand geschuldet gewesen sei, dass sie mit Feuchtigkeit im Keller ihres Hauses zu kämpfen gehabt habe und durch das Dach Regenwasser auf der Terrasse bzw. Kellerdecke habe vermeiden wollen. Auf der Versammlung vom 10. März 2003 sei der Errichtung der Überdachung zugestimmt worden. ...


Der Kläger kann von der Beklagten die Beseitigung der Terrassenüberdachung nebst Feststellung ihrer Einstandspflicht verlangen.
Begründung


II.2.a) Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Beseitigung der Überdachung folgt aus den §§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB, 22 Abs. 1, 14 Ziff. 1 WEG und kann mit Erfolg darauf gestützt werden, dass die Beklagte oberhalb ihrer Terrasse eine Überdachung angebracht hat, die durch nichts gerechtfertigt und dem Kläger gegenüber auch im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG nachteilig ist.


aa) Der Kläger ist – weiterhin – zur Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs aktivlegitimiert. Die Gemeinschaft hat diesen Anspruch nicht nach § 10 Abs. 6 WEG an sich gezogen. Dafür fehlt es schon an einem entsprechenden Beschluss, der sich weder aus dem Protokoll der Versammlung vom 10. März 2008 noch aus einer anderen Tatsachengrundlage ableiten lässt.
Das Rechtsschutzbedürfnis des Klägers ist auch nicht (nachträglich) dadurch entfallen, dass die Beklagte den Balken, der an der Außenwand des Hauses „R.”, also des Klägers, befestigt war, hat entfernen lassen. Dem Kläger geht es um die Entfernung der gesamten Terrassendachkonstruktion.


bb) Bei der Anbringung der Überdachung der Terrasse handelt es sich, von den Parteien hier auch nicht weiter beanstandet, um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG.


cc) Die Maßnahme ist nicht durch eine „Zustimmung“ beeinträchtigter Eigentümer, insbesondere des Klägers, gedeckt, weswegen dieser jene nicht nach § 1004 Abs. 2 BGB zu dulden hat.
Anerkanntermaßen bindet ein – auch nicht ordnungsgemäßer – Genehmigungsbeschluss der Eigentümerversammlung den etwaig betroffenen bzw. benachteiligten Miteigentümer, sofern dieser Beschluss bestandskräftig geworden ist (vgl. nur OLG Hamm, FGPrax 2005, 63). An einem solchen Beschluss fehlt es vorliegend indes. Auch ersetzt die bloße – formlose – Zustimmung der auf der Versammlung vom 10. März 2008 anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer nicht eine solche Genehmigung durch Beschluss; es fehlt vielmehr an der gesetzlichen Form.


(1) Die Kammer entnimmt dem Protokoll der Versammlung vom 10. März 2008 – ungeachtet des Umstands, dass die Zustimmung zu der baulichen Veränderung seinerzeit (unter einer Bedingung) unstreitig erklärt worden ist – keine „förmliche“ Beschlussfassung über die Frage, ob die von der Beklagten veranlasste Maßnahme nachträglich genehmigt worden ist. Insbesondere ein Beschlussantrag, die Wiedergabe des Abstimmungsergebnisses sowie Feststellung und Verkündung des Zustandekommens eines Beschlusses lassen sich dem Inhalt des Protokolls nicht entnehmen; solche Tatsachen werden auch von den Parteien nicht behauptet.


(2) Es ist zur nachträglichen Genehmigung ihrer Terrassenüberdachung auch keine – lediglich schuldrechtlich wirkende – Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 S. 2 WEG zustande gekommen. Zwar kann die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung auch durch Vereinbarung erteilt werden (vgl. etwa OLG Hamm, NJOZ, 2004, 691, 694). Die Auslegung des Protokolls vom 10. März 2008, einer Privaturkunde im Sinne von § 416 ZPO (BayObLG, NJW-RR 1990, 210, 211), ergibt aber nichts für den übereinstimmenden Willen aller Miteigentümer der Gemeinschaft, die fragliche Errichtung der Terrassenüberdachung mit verbindlicher Wirkung für und gegeneinander in Form einer Vereinbarung im o.g. Sinne zu genehmigen. Vielmehr heißt es dort nur, dass sich „die betroffenen Eigentümer“ darüber einig seien, dass es „über die Möglichkeiten der ordentlichen Instandsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände (...) zwischen den Betroffenen eine schriftliche Vereinbarung geben wird“.


(3) Die bloße Zustimmung aller (beeinträchtigten) Miteigentümer reichte hier indes nicht aus.
Die Kammer ist der Auffassung, dass die Genehmigung einer baulichen Veränderung, auch durch im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung, an der es erkennbar fehlt (s.o.), erfolgen kann.


Für diese Sichtweise spricht bereits der Wortlaut von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG, wonach bauliche Veränderungen beschlossen werden können, wenn jeder Eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Danach erfolgt eine tatsächliche Trennung zwischen Beschlussfassung (Genehmigung) einerseits und Zustimmung andererseits nicht; beides fällt vielmehr zwingendermaßen zusammen, indem sich der beeinträchtigte Wohnungseigentümer zu einem entsprechenden Beschlussantrag positiv verhält, also mit seiner eigenen „Ja“-Stimme seiner Zustimmung Ausdruck verleiht.


Soweit vertreten wird, dass die „Zustimmung“ auch anstatt bzw. außerhalb einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erklärt werden kann (vgl. etwa Armbrüster, ZWE 2008, 61, 64f.), teilt die Kammer diese Ansicht nicht. Dem steht insbesondere entgegen, dass die damit verbundenen Folgewirkungen mit der übrigen Gesetzeslage nicht zu vereinbaren wären.
Zuzugeben ist zwar, dass die von der Kammer für erforderlich gehaltene „Genehmigung durch Beschluss“ weniger praxisgerecht und pragmatisch ist als das bloße Erfordernis einer Zustimmungserklärung, die ohne Vorbedingungen jederzeit und jeden Ortes, also unter Verzicht auf den vergleichsweise strengen Formmantel einer Eigentümerversammlung nebst Beschlussfassung, abgegeben werden kann, zumal auch Konstellationen denkbar sind, in denen eine Beeinträchtigung von anderen Eigentümern von vornherein ausgeschlossen ist. Allerdings dient die Formstrenge, die das Gesetz vorschreibt, höherwertigen Zwecken: Rechtssicherheit nebst besserer Beweisbarkeit erlangt derjenige, der die Genehmigung einer baulichen Veränderung durch Beschluss der Versammlung und nicht „zwischen Tür und Angel“ einholt. Außerdem führt eine förmliche Beschlussfassung von Gesetzes wegen ohne Weiteres zu einer Bindung an Sondernachfolger, vgl. § 10 Abs. 4 WEG; eine bloße „Zustimmung“, die sich ohnehin in die übrigen Formen der Willensbildung in einer Eigentümergemeinschaft – Beschluss und Vereinbarung – nicht einordnen lässt, vermag eine solche Bindungswirkung nicht zu begründen. Bei dem Erfordernis einer bloßen Zustimmung wäre ferner fraglich, wem gegenüber diese abzugeben ist und ob sie nach ihrem Zugang beim Empfänger noch widerrufen werden kann; bei einer Beschlussfassung steht die Möglichkeit des Widerrufs der Stimmabgabe nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter indes nicht (mehr) im Zweifel (vgl. BGH, Urt. v. 13.07.2012 – V ZR 254/11, Tz. 8). Es kommt hinzu, dass die Eigentümer durch förmliche Beschlussfassung ihrer Kontrollfunktion gerecht werden können, was – wie die Regelung in § 23 Abs. 3 WEG zeigt – zwar auch außerhalb einer Versammlung erfolgen kann, jedoch wiederum voraussetzt, dass alle Eigentümer ihre „Zustimmung“ schriftlich erklären.


Soweit die Beklagte auf die Gesetzesmaterialien abhebt, steht deren Inhalt den vorgenannten Überlegungen der Kammer, wie sie auch anderweitig für zutreffend gehalten werden (vgl. Elzer, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 14 [10/2012], § 22, Rn. 57 ff.), nicht grundlegend entgegen. Zwar heißt es in dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 16/887, S. 28) u.a.: „Anders als nach bisherigem Recht sieht § 22 Abs. 1 WEG (neu) in der Regel einen Beschluss der Eigentümer vor.“, was vor dem erklärten Hintergrund der Gesetzesnovellierung, den Bedürfnissen der teilweise rechtsunkundigen Praxis an einer erleichterten Handhabung Rechnung zu tragen, für die Sichtweise der Beklagten spricht. Außerdem war nach der vor dem 1. Juli 2007 geltenden Rechtslage ein einstimmiger Beschluss nicht erforderlich (s. BGH, NJW 1979, 817).


Die vorgenannte Erwägung, dass § 22 Abs. 1 WEG „in der Regel“ einen Beschluss der Eigentümer vorsehe, findet sich aber weder in dem Wortlaut der Norm wieder noch entspricht es aus den o.g. Gründen den Interessen der Wohnungseigentümer untereinander. In diesem Sinne ist auch von Bedeutung, dass zwar der auf Beseitigung in Anspruch genommene Eigentümer – wie hier die Beklagte – ein nachvollziehbares Interesse daran haben kann, dass ihm die Maßnahme bereits durch formlose „Zustimmung” (sei es bedingungslos oder bedingt) genehmigt worden ist; sieht sich dieser aber selbst durch die bauliche Veränderung eines anderen Eigentümers in seinen Rechten aus § 14 Ziff. 1 WEG beeinträchtigt, so läge es angesichts der skizzierten Folgewirkungen auch in seinem Interesse, dass die Genehmigung im Rahmen einer Beschlussfassung erfolgt. Mithin vermag die Kammer eine durchgreifende Beeinträchtigung der Interessen der Wohnungseigentümer, bauliche Veränderungen nur durch Beschluss, nicht aber durch bloße unförmliche „Zustimmung“ genehmigen zu können, auch vor dem Hintergrund einer beabsichtigten „Pragmatisierung“ der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis durch die Novellierung von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG nicht zu erkennen.


Vorgenannte Erwägungen der Kammer werden auch dadurch getragen, dass derjenige Eigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, auch von den damit verbundenen Kosten befreit ist (vgl. § 16 Abs. 6 S. 1 HS 2 WEG). Ob aber eine entsprechende Kostenbefreiung gegeben ist, kann in der Folgezeit wiederum insbesondere dann mit hoher Wahrscheinlichkeit bzw. aufgrund eindeutiger Feststellungen beurteilt werden, wenn die auf einer Eigentümerversammlung im Rahmen einer Beschlussfassung dazu abgegebenen Stimmen namentlich erfasst und sodann in der Niederschrift der Versammlung sowie in der Beschluss-Sammlung konkret festgehalten werden.


dd) Ferner ist hier auch ein Nachteil im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG für den Kläger gegeben.


(1) Bei der Beurteilung, ob dem Kläger durch die Anbringung der Terrassenüberdachung ein solcher Nachteil entstanden ist, geht die Kammer davon aus, dass die Außenwand, an der die Beklagte die Überdachung teilweise mittels Balken befestigt hatte, nicht im Sondereigentum des Klägers, sondern im Gemeinschaftseigentum steht. Von dieser Wand hat die Beklagte den Balken zwar mittlerweile entfernen lassen, indes ist die sachenrechtliche Qualifikation der Außenwand nebst der damit verbundenen Zuweisung der Instandhaltungs- und Instandsetzungslast – wie noch zu zeigen sein wird – von maßgeblicher Bedeutung.


Zwar ist der Miteigentumsanteil des Klägers nach § 1 Ziff. 3 TE verbunden worden mit dem „Sondereigentum an dem mit Nr. 3 bezeichneten Reihenhaus, wie in dem (...) Lageplan mit dunkellila umrandet“. Auch ließe sich diesem Plan durchaus entnehmen, dass die streitbehaftete Außenwand, welche deckungsgleich mit der Umrandungslinie in dunkellila ist, davon erfasst wird. Allerdings ist durch diese Regelung – bezogen auf die streitbehaftete Außenwand am Haus des Klägers – nicht in wirksamer Weise Sondereigentum daran begründet worden, weil nach § 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können.


Die vorgenannte Regelung ist bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung nach dem nächstliegenden Sinn ihrer Bedeutung (vgl. BGH, NZM 2006, 465, 446, Tz. 18) auch nicht dahingehend – umdeutend – zu verstehen, dass dem Kläger an der Außenwand ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden ist. In § 1 TE ist die Einräumung solcher Rechte ausdrücklich vorgesehen, und zwar anhand der im Lageplan „farblich schraffierten“ Flächen. Die fragliche Außenwand ist mit einer solchen farblichen Schraffierung indes nicht versehen; vielmehr bezieht sich die Schraffierung nur auf den vom Eigentümer jeweils zu nutzenden Gartenbereich. Auch aus dem Nachsatz”... und zwar entsprechend der farblichen Umrandung“ ergibt sich nichts anderes, weil dadurch lediglich der Zusammenhang zwischen der schraffierten Fläche und der (Außen-)Grenze der jeweiligen Sondernutzungsrechtsfläche verdeutlicht werden soll.


Hingegen befindet sich die streitbefangene Terrassenüberdachung auf einer (Garten-)Fläche, die nach dem Lageplan der Beklagten zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen worden ist.
Nach vorgenannten Erwägungen ist die Kammer im Übrigen nicht der Auffassung, dass der Kläger verpflichtet ist, die Außenwand „ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen”. An dieser ist zu seinen Gunsten kein Sondereigentum begründet worden. Und eine Umdeutung der Regelung in § 5 TE dahingehend, dass er für die Außenwand – obwohl diese im Gemeinschaftseigentum steht – gleichwohl die Instandhaltungs- und Instandsetzungslast trägt, kommt nicht in Betracht, weil die knappen Regelungen in der Teilungserklärung dafür nichts hergeben.


(2) Nach § 14 Ziff. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum – wozu auch das ihm zur Sondernutzung zugewiesene zählt – nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen; nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil, wobei entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (std. Rspr.; siehe etwa BGH, NZM 2011, 512 m.w.N.). Bei der Bewertung, ob eine Beeinträchtigung tatsächlich erheblich ist, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen, und zwar auch der grundrechtlich geschützten Positionen, wobei die Schwelle für das Vorliegen eines Nachteils im Lichte von Art. 14 GG insgesamt eher niedrig anzusetzen ist (BVerfG, NZM 2005, 182, 183). Es bedarf dazu jeweils der Bewertung aller Umstände des Einzelfalls (s. OLG München, NZM 2005, 509, 510).


Unter Heranziehung dieser Voraussetzungen erweist sich die von der Beklagten errichtete Terrassenüberdachung, wie sie sich in der Reihenhausanlage als solche der Kammer nach den zur Akte gereichten Lichtbildern darstellt, deswegen als beeinträchtigend, weil dadurch die Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen Gemeinschaftseigentums, die jeweils der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (vgl. §§ 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG), erschwert wird. Zwar betrifft dies den Kläger nicht unmittelbar, weil ihm die Instandhaltung und der Außenmauer seines Reihenhauses, welche zur Einheit der Beklagten belegen ist, nicht zur alleinigen Wahrnehmung übertragen ist (s.o.). Allerdings ergibt sich eine mittelbare Betroffenheit des Klägers dadurch, dass die Zugangsmöglichkeit zu den Außenwänden sowohl des ihm als auch des der Beklagten als „Sondereigentum“ zugewiesenen Reihenhauses nicht mehr ohne weiteres gewährt wird. Vielmehr stehen bei einer – nicht unmittelbar bevorstehenden, gleichwohl aber absehbaren – Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bauliche Behinderungen an, weil zumindest zunächst die gesamte Überdachung der Terrasse der Beklagten demontiert werden muss, um an die Fassade nicht nur des Hauses der Beklagten, sondern auch an das des Klägers und des weiteren Nachbarn der Beklagten (Haus „S.“) zu gelangen. Dies beurteilt sich auch nicht deswegen anders, weil die Beklagte – dem Kläger – angeboten hat, die Abdeckung der Überdachung „nach ordnungsgemäßer vorheriger Ankündigung“ zu entfernen; es verbliebe dabei, dass der ungehinderte Zugang zur Fassade von einer Willensentschließung eines einzelnen Eigentümers, nämlich hier der Beklagten, abhängig wäre. Im Übrigen würde das vorhandene Ständerwerk der Überdachung bei entfernter Abdeckung weiterhin einen gegenüber einer „freien“ Terrasse erhöhten (Kosten-)Aufwand erfordern, auch hinsichtlich der Aufstellung eines dafür geeigneten Gerüsts. Dies wird etwa auch durch den Streit der Parteien über die technische Möglichkeit zur Vornahme von Arbeiten an der Außenwand des Hauses des Klägers und den dazu eingereichten Kostenvoranschlägen deutlich. Ob durch die Befestigung der Überdachung an der Hauswand des Beklagten durch einen Balken dortige Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten nachhaltig erschwert werden, kann dahinstehen, weil die Konstruktion von den Balken getragen wird, die parallel zu (ihrer) Hausfassade angebracht sind, und sie den Balken ohnehin schon hat entfernen lassen. Gleichwohl besteht auch dort die Verpflichtung aller Miteigentümer, das gemeinschaftliche Eigentum „Außenwand” instandzuhalten und instandzusetzen.


Ob darüber hinaus ein (weiterer) Nachteil auch deswegen anzunehmen ist, weil das optische Gesamtbild der Anlage durch die Überdachung beeinträchtigt wird, kann danach dahinstehen.
Gegen die Annahme eines Nachteils im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG spricht auch nicht der Umstand, dass die Beklagte geltend gemacht hat, die Überdachung sei notwendig geworden, um Regenwasser von der Terrasse und damit vom darunter liegenden Kellerraum abzuhalten. Zwar streitet auch für die Beklagte das aus Art. 14 GG und in § 14 Ziff. 1 GG ausstrahlende Recht an ihrem (Sonder-)Eigentum. Insoweit ist aber zu bedenken, dass die Gründe, die die Beklagte für die Anbringung der Überdachung vorbringt, nicht in ihrem Sondereigentum, sondern im Gemeinschaftseigentum zu verorten sind: sowohl „eingetretene Feuchtigkeiten im Giebel oberhalb der Terrasse“ als auch der Feuchtigkeitseintrag über die im Boden der Terrasse der Beklagten eingelassenen „Lichtfenster“ betreffen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Gemeinschaft der Miteigentümer, nicht lediglich der Beklagten selbst (§ 5 Abs. 2 WEG). Deswegen oblag es auch nicht der alleinigen Entscheidungsbefugnis der Beklagten, insoweit einseitig Maßnahmen zu ergreifen.


Ferner kann die Beklagte nicht zu ihren Gunsten anführen, dass auch ein weiterer Miteigentümer eine Terrassenüberdachung sowie eine Hauseingangsüberdachung ohne entsprechende Genehmigung der übrigen Eigentümer errichtet habe. Insoweit gilt: keine Gleichheit im Unrecht (vgl. OLG München, B. v. 31.03.2006 – 34 Wx 111/05).
b) Der Kläger kann von der Beklagten überdies – in zulässiger Weise (§ 256 ZPO) – auch die Feststellung verlangen, dass diese verpflichtet ist, mögliche Schäden an der Außenwand seines Hauses, die durch das Anbringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte Entfernung der Terrassenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen. Dieser Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ergibt sich vorliegend jedenfalls nach Maßgabe der §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB, wobei der Kläger derzeit lediglich das Bestehen eines Rechtsverhältnisses feststellen lassen kann, weil die Beklagte die ihr obliegende Pflicht zur Beseitigung der Terrassenüberdachung (s.o.) noch nicht erfüllt hat.

Bedeutung für die Praxis
Das LG Hamburg fordert hier ein „Mehr” gegenüber der Rechtslage vor der WEG-Novelle; nämlich immer einen Beschluss, auch wenn nur ein Mitwohnungseigentümer beeinträchtigt ist. Abramenko (Handbuch, WEG, § 3 Rn. 29 m.w.N.) lässt weiterhin auch die Zustimmung des/der beeinträchtigten Eigentümer genügen. Da das LG Hamburg den Weg zu einer BGH-Entscheidung dieser umstrittenen Rechtsfrage durch Zulassung der Revision frei gemacht. Verwalter werden wegen der Kostenregelung in  16 Abs.6 WEG künftig namentlich abstimmen lassen müssen oder – besser – die alleinige Kostentragungspflicht des Umbauenden/Umbauwilligen in den Beschlusstext aufnehmen.

RiAG Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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