BGB §§ 276, 280 ff., 675 Abweichende Ausführung der Aufzugssanierung, Verwalterhaftung

1. Pflichtwidrig handelt ein Verwalter, wenn er nach Kenntniserlangung von dem nicht durchgeführten Austausch der Fahrkorbschienen trotz unveränderter und inhaltlich abweichender Beschlusslage davon abgesehen hat, das bauausführende Unternehmen anzuhalten, die Fahrkorbschienen auszutauschen.

2. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern kein Entscheidungs-, sondern weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und in erster Linie Vollzugsorgan mit einem Ausführungsermessen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

3. Der Verwalter haftet nur für den Minderwert, der sich in den erbrachten Leistungen des Unternehmers niedergeschlagen hat, nicht aber für die fiktiven Kosten der Mängelbeseitigung.

Sachverhalt
Die Parteien streiten um die Ersatzpflicht der Beklagten als frühere Verwalterin im Zusammenhang mit der Ausführung eines Beschlusses zur Erneuerung der Aufzugsanlage.
Auf der Eigentümerversammlung am 9. August 2005 wurde zu TOP 6 („Beschlussfassung über die Kompletterneuerung des Aufzuges, Kosten ca. 65.000,00 €“) einstimmig beschlossen, „(…) den Auftrag zur Kompletterneuerung der Aufzugsanlage zu einem Kostenvolumen von ca. 65.000,00 € an die Fa. L. zu vergeben. (…)“. Die entsprechenden Arbeiten wurden im Frühjahr 2006 durchgeführt. Währenddessen wurde festgestellt, dass der ursprünglich beauftragte und von der Fa. L. auch angebotene Austausch der Fahrkorbschienen nicht durchgeführt worden war. Die Beklagte vereinbarte daraufhin mit der Fa. L. einen Preisnachlass von € 1.020,- netto. Ein nachträglicher Einbau der Fahrkorbschienen wurde von der Beklagten nicht veranlasst und beauftragt. Einen dahingehenden Beschluss der Eigentümerversammlung gab und gibt es nicht.

Der Entlastungsbeschluss vom 22. Mai 2007 für das Wirtschaftsjahr 2006 wurde gerichtlich für ungültig erklärt.
Auf der Eigentümerversammlung vom 29. April 2009 wurde sodann beschlossen, gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche von € 10.230,43 wegen nicht ordnungsgemäßer Durchführung des Beschlusses vom 9. August 2005 durchzusetzen.

Die Klägerin hat vorgetragen, ihr stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz zu, weil diese die Ausführung des Beschlusses zu TOP 6 eigenmächtig abgeändert habe. Dies sei am 27. März 2006 von dem mit der Planung beauftragten Ingenieur S. festgestellt und der Beklagten mit Schreiben vom 30. März 2006 (Anlage B2, Bl. 35 d. A.) mitgeteilt worden. Ferner sei ihr mitgeteilt worden, dass diese Leistungsänderung zu einer Minderung des Auftragsvolumens in Höhe von € 5.500,- netto führen müsse. Ausweislich des Angebots der Fa. K. vom 19. Mai 2009 sei der nunmehr notwendige nachträgliche Einbau neuer Fahrkorbschienen mit Kosten von € 9.617,- verbunden, wobei davon die ersparten Aufwendungen von € 1.020,- in Abzug zu bringen seien.
Die Beklagte hat dem entgegengehalten, dass bereits auf einer Begehung am 10. März 2009 durch den Miteigentümer und damaligen Verwaltungsbeirat Dipl.-Ing. Architekt H. erstmalig festgestellt worden sei, dass der Austausch der Fahrkorbschienen nicht erfolgt sei. ... Der Eigentümer H. sei mit Wissen und Wollen der übrigen Eigentümer federführend und bauüberwachend an der Abwicklung des Fahrstuhlneueinbaus beteiligt und im Rahmen der Arbeiten ständig vor Ort gewesen. Dessen Handeln und Erklärungen müssten sich die übrigen Eigentümer zurechnen lassen.
Die Klage war nur zum Teil erfolgreich.

Begründung
2. ... Die Klägerin hat gegen die Beklagte nur einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von insgesamt € 2.754,37.
Die Beklagte ist der Klägerin vorliegend dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet. Ein darauf gerichteter Anspruch folgt aus den §§ 280 Abs. 1 S. 1 BGB, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Beklagte hat den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 9. August 2005 zu TOP 6, mit dem die Kompletterneuerung der Aufzugsanlage einstimmig beschlossen worden ist, nicht vollständig ausgeführt. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die sog. Fahrkorbschienen im Zuge der Erneuerungsarbeiten der Fa. L. im März 2006 nicht mit ausgetauscht worden sind.

a) Pflichtwidrig hat die Beklagte schon allein deswegen gehandelt, weil sie nach Kenntniserlangung von dem nicht durchgeführten Austausch der Fahrkorbschienen trotz unveränderter und inhaltlich abweichender Beschlusslage mit Stand vom 9. August 2005 davon abgesehen hat, die bauausführende Fa. L. anzuhalten, die Fahrkorbschienen auszutauschen, gleich aus welchem Grund es aus Sicht der Fa. L. angebracht gewesen ist, von einem Austausch der Fahrkorbschienen abzusehen. Der Verwalter muss – wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger – die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentümer durchführen (BGH, NZM 2011, 454, 455, Tz. 21). Einem Verwalter steht es daher nicht frei, es zu unterlassen, Beschlüsse auszuführen; er kann nicht selbst bestimmen, ob er einen Beschluss ausführt oder nicht (vgl. auch Knop, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 9 [5/2011], § 27, Rn. 5a). Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern kein entscheidungs-, sondern weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und in erster Linie Vollzugsorgan mit einem Ausführungsermessen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung; eine Abweichung von Beschlüssen ohne vorherige Rücksprache ist nur bei Gefahr im Verzug möglich (Knop, a.a.O., Rn. 11 unter Hinweis auf LG Frankfurt/Main NZM 2010, 870 m.w.N.). Dass hier eine Gefahrenlage bestanden hat, als die Beklagte im März 2006 nicht auf dem angebotenen und beauftragten Einbau der Fahrkorbschienen bestanden hat, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Eine solche ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Beklagte nachträglich die Auffassung vertritt, die Nachholung der gebotenen Arbeiten hätte zu nicht unerheblichen Beeinträchtigungen in der Gemeinschaft geführt. Die Entscheidung, ob dies der Fall ist und von der Gemeinschaft hingenommen wird oder nicht, obliegt nicht dem Verwalter. Dies ist auch nicht Ausfluss seines Handlungsermessens im Rahmen der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen, und zwar erst recht nicht, wenn es – wie hier – um die unterlassene Komplettausführung eines Auftrages zur Erneuerung der Aufzugsanlage geht und die Parteien im Anschluss daran um einen Schadensersatzbetrag von mehreren tausend Euro streiten. Jedenfalls hätte die Beklagte vor dem Entschluss, durch Nichthandeln von der Beschlusslage abzuweichen, eine Willensbildung in der Gemeinschaft herbeiführen müssen, ob dies dort gewollt war oder nicht. Die Erwägungen der Beklagten zum hypothetischen Ausgang einer solchen Willensbildung verfangen hier nicht, weil es jedenfalls an einem das Handeln der Beklagten legalisierenden Beschluss fehlt. Dass sich die Versammlung im Jahr 2009 dahingehend entschieden hat, dass „die Fahrkorbschienen zzt. nicht erneuert werden sollen“, spricht indiziell nicht dafür, dass die Eigentümer im Frühjahr 2006 – kurz vor oder nach Abschluss der Arbeiten am Aufzug – ebenso entschieden hätten. Der engere zeitliche Zusammenhang zwischen der einstimmigen Beschlussfassung im August 2005 und der Auftragsdurchführung bietet auch keinen verlässlichen Ansatzpunkt, eine davon abweichende Beschlussfassung mit Sicherheit annehmen zu können. Und dass die Eigentümer die unterlassene Handlung der Beklagten auch nicht nachträglich gebilligt haben, wird insbesondere dadurch deutlich, dass sie am 29. April 2009 mehrheitlich die gerichtliche Inanspruchnahme der Beklagten beschlossen haben.
Unbeachtlich und eine Pflichtverletzung der Beklagten nicht ausschließend ist in diesem Zusammenhang deren Berufung auf die Einschaltung des Miteigentümers H. in die Durchführung der Maßnahme zur Aufzugserneuerung. Dieser war von der Gemeinschaft der Eigentümer nicht durch förmliche Willensbildung ermächtigt worden, sie mit Verbindlichkeit gegenüber der Verwaltung Einerseits, aber auch gegenüber der Fa. L. andererseits zu vertreten. Es mag aus Kostengründen und auch sonst angezeigt gewesen sein, dass der Ingenieur S. lediglich für die Abnahme der Arbeiten, nicht aber für die Begleitung der Maßnahme hinzugezogen worden ist. Nicht pflichtgemäß war jedoch die Abwälzung der Entscheidungskompetenz, ob der Beschluss vom 29. August 2005 vollständig ausgeführt wird oder nicht, auf den Miteigentümer H., den Ingenieur S. oder gar die Fa. L., die nach den glaubhaften Angaben des Eigentümers H. die eigene Entscheidung getroffen hatte, dass die Fahrkorbschienen nicht ausgetauscht werden.

Die Beklagte hätte sich nach dieser Sachlage vergewissern müssen, ob die Gemeinschaft mit dieser Entscheidung einverstanden ist, weil sie im Widerspruch zur alten Beschlusslage stand.

b) Die Beklagte hat diese Pflichtverletzung auch zu vertreten. Sie hat zumindest fahrlässig gehandelt, indem sie die Nichtausführung des Austausches der Fahrkorbschienen entgegen der Beschlusslage hingenommen und keine dahingehende Beschlussfassung in der Gemeinschaft herbeigeführt hat. Nach der maßgeblichen Sorgfalt im Sinne von § 276 Abs. 1 S. 2 BGB, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter, hier zumal gewerblicher Verwalter bei der vorliegend zu erfüllenden Aufgabe – Ausführung eines wirksamen und nicht nichtigen Beschlusses – aufzuwenden gehabt hätte (vgl. OLG München, ZMR 2006, 716, 717), wäre es der Beklagten möglich und zumutbar gewesen, für eine Komplettausführung des Beschlusses zu sorgen.
In diesem Zusammenhang vermag sich die Beklagte auch nicht durch eine Berufung auf die Tätigkeiten des Miteigentümers H. zu entlasten. Dieser mag zwar fachmännische Kenntnisse im Bereich der Erneuerung der Aufzugsanlage gehabt haben, war aber kein „Fachmann“ für die Beantwortung der Frage, ob die Kompletterneuerung von allen gewünscht ist oder nicht.

c) Weiterer Voraussetzungen für die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches bedurfte es hier nicht, insbesondere nicht derer nach den §§ 280 Abs. 3, 281 BGB. Es handelt sich vorliegend nicht um einen Schadensersatz „statt der Leistung“, sondern „neben der Leistung“. Maßgebend ist insoweit, dass der Schaden bei der Klägerin endgültig entstanden ist und nicht durch Nachbesserung beseitigt werden kann (vgl. nur OLG Hamm, Urt. v. 23.02.2006 – 28 U 164/05, BeckRS 2006, 07007; Heinrichs, in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2012, § 280, Rn. 18). Die Beklagte hat mangels fortbestehender Stellung als Verwalterin der Klägerin keinerlei Möglichkeit mehr, den Beschluss vom 9. August 2005 zu TOP 6 noch vollständig umzusetzen. Auch hat die Fa. L. die Aufzugserneuerungsarbeiten schon im Frühjahr 2006 abgeschlossen, so dass die diesem Unternehmen obliegenden Leistungspflichten bereits durch Erfüllung erloschen sind.
In diesem Zusammenhang kommt es auch nicht darauf an, ob der Austausch der Fahrkorbschienen als solcher durch die Fa. L. oder ein anderes Unternehmen noch bewerkstelligt werden kann, weil diese Betrachtung außer Acht lässt, dass es vorliegend lediglich auf die Unmöglichkeit der Leistungserbringung seitens der Beklagten ankommt, nicht aber auf die Frage, ob auch der Einbau der Schienen noch möglich ist.

d) Durch die schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten ist der Klägerin ein ersatzfähiger Schaden im Sinne der §§ 249 ff. BGB entstanden. Ein nach den §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Schaden ist – bei wertender Betrachtung und normativer Kontrolle – jedenfalls immer dann gegeben, wenn sich bei dem Vergleich der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre, ein rechnerisches Minus ergibt (sog. Differenzhypothese, vgl. dazu nur BGH, NJW-RR 2005, 611, 612).

(1) Bei einem Mangelfolgeschaden – wie hier (s. o.) – ist regelmäßig das sog. Integritätsinteresse des Gläubigers betroffen, weswegen nicht der Ersatz des sog. großen Schadensersatzes, sondern nur Ersatz für die Einbuße im sonstigen Vermögen des Gläubigers verlangt werden kann. Mithin haftet die Beklagte nur für den Minderwert, der sich in den erbrachten Leistungen der Fa. L. niedergeschlagen hat, nicht aber für die fiktiven Kosten der Mängelbeseitigung.

Etwas anderes folgt vorliegend auch nicht daraus, die Klägerin ihren Schaden dadurch begründen könnte, dass die Beklagte es seinerzeit nach Durchführung der Arbeiten am Aufzug unterlassen hat, im Hinblick auf den nicht erfolgten Austausch der Fahrkorbschienen Nacherfüllungs- bzw. Gewährleistungsansprüche der Klägerin gegenüber der Fa. L. durchzusetzen. Wie bereits ausgeführt, hat sich die Klägerin bzw. haben sich deren Mitglieder im Jahr 2009 dafür ausgesprochen, die Schienen nicht auszutauschen, weswegen es keiner zwingenden Schlussfolgerung unterliegt, dass im Jahr 2006 – in Kenntnis der unzureichenden Umsetzung des Beschlusses – anstatt der bloßen Minderung der Vergütung der Einbau der Fahrkorbschienen gewollt war. Das Angebot der Fa. K., dessen Inhalt zur Grundlage der Klage gemacht worden ist, datiert vom 19. Mai 2009, also einem Zeitpunkt, nachdem erst zuvor auf der Eigentümerversammlung vom 29. April 2009 der gemeinsame Wille gefasst worden war, die Schienen nicht auszutauschen.

(2) Es hat sich eine nachteilige Vermögenslage auf Seiten der Klägerin hier dadurch ergeben, dass die Leistungen der Fa. L. betreffend die Aufzugserneuerung vergütet worden sind, ohne dass der fehlende Austausch der Fahrkorbschienen bei der Berechnung der Zahlung ausreichend in der Weise berücksichtigt worden ist, dass der von der Beklagten seinerzeit vereinbarte Minderungsbetrag von € 1.020,- die Minderleistungen der Fa. L. kompensieren konnte.

Dieser (Mangel-)Folgeschaden, den die Kammer nach Maßgabe von § 287 ZPO geschätzt hat, beläuft sich auf insgesamt € 2.481,50. Nach den insgesamt gut nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen Dr.-Ing. B. in seinem Gutachten vom 26. April 2012 nebst seiner ergänzenden Stellungnahme vom 17. Juni 2012 legt die Kammer ihrer Entscheidung zugrunde, dass sich der Betrag, den die Klägerin – bezogen auf den relevanten Zeitpunkt im Jahr 2006 – für den zusätzlichen Einbau der Fahrkorbschienen hätte aufwenden müssen, auf insgesamt € 2.546,- bis € 4.817,- beläuft. Dazu hat der Sachverständige ausgeführt, dass der zu ermittelnde Betrag davon abhängig ist, ob die Führungsschienen nur unter Verwendung der alten gedämpften Schienenbügel ausgetauscht werden oder ob der Austausch unter Beibehalten der vorhandenen Maueranker und Einsatz angepasster Schienenbügel ohne Dämpfungselement erfolgt. Insoweit sei von Relevanz, dass die seit dem Jahr 1955 im Schacht angeordneten Führungsschienen noch weitere 20 Jahre im Schacht verbleiben könnten, jedoch eine sachverständige Beurteilung, ob die im Schacht befindlichen Schwingmetalle zur Schwingungsunterdrückung ebenfalls noch über einen solchen Zeitraum ihre Funktion erfüllen werden, nicht möglich sei. Ferner sei für die Bemessung des Kostenaufwandes noch von Bedeutung, ob ein Stundensatz von € 45,- im Mindestmaß oder von € 70,- im Höchstmaß angesetzt wird.

Aufgrund der vorgenannten Ausführungen und der vom Sachverständigen nicht weiter eingrenzbaren, mithin unsicheren Faktoren für die Bemessung der Austauschkosten hat die Kammer den Schaden dergestalt ermittelt, dass sie den Mittelwert der o.g. Beträge gebildet hat (€ 3.681,50). Von diesem Betrag in Abzug zu bringen war noch der Minderungsbetrag, den die Beklagte gegenüber der Fa. L. seinerzeit im Jahr 2006 ausgehandelt hat, und zwar € 1.200,-.

Bedeutung für die Praxis
Eigenmächtigkeiten können für den Verwalter insbesondere bei der Umsetzung von Beschlüssen teuer werden.
Nur wenn sich die Umstände gravierend geändert haben gegenüber dem Zeitpunkt der Beschlussfassung und selbst unter Abkürzung der Ladungsfrist keine Eigentümerversammlung einberufen werden kann, kommt eine Eilentscheidung des Verwalters in Betracht.

Nach OLG Hamm ZMR 2012, 31 kann auch eine Auftragserteilung an der Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten durch Verlegung einer Drainage und einer Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht durch die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) gedeckt sein.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg