18.02.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: März 2013 Mietrecht

BGB §§ 399, 566, 566a, 578 Kaution; Veräußerung des Mietobjekts; Abtretungshindernis

Kapitel
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BGH, Urteil vom 25.7.2012, XII ZR 22/11

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein.

Sachverhalt
Die Kläger verlangen als frühere Eigentümer und Vermieter von Gewerberäumen von dem Beklagten als Mieter Leistung einer Kaution an die neue Eigentümerin (im Folgenden: Erwerberin). Mit Vertrag vom 18.6.1996 vermieteten die Kläger an den Beklagten Gewerberäume zur Nutzung als Rechtsanwaltspraxis.

In § 6 des Vertrages vereinbarten die Parteien u. a.:

„Der Mieter erbringt der Vermieterin zur Sicherung ihrer Ansprüche aus diesem Vertrag eine Sicherheitsleistung in folgender Weise: Bei einem vom Mieter zu bestimmenden Bankinstitut wird ein Mieter/Vermieter-Gemeinschaftskonto mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung eingerichtet. Der Mieter belegt dieses Konto mit verzinslichen Wertpapieren wie z. B. Bundesschatzbriefen oder Pfandbriefen (keine Aktien) mit einem Zeitwert von 16.000,– DM. Es sind ausschließlich deutsche Wertpapiere anzulegen. Die Kontoführungsgebühren des gemeinsamen Kontos trägt der Mieter. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und sind nach Abzug der Kontoführungsgebühren auf ein von ihm zu benennendes Konto zu buchen. Bei Fälligkeit der Wertpapiere wird die Neuanlage von dem Mieter und der Vermieterin gemeinsam verfügt. Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass auch andere Formen von gleichwertiger Kautionserbringung möglich sind.” Der Beklagte verpfändete als Sicherheit Bundesschatzbriefe i.H.v. 16.000,– DM. Im November 2006 bat er die Kläger um Pfandfreigabe, weil die Bundesschatzbriefe im Januar 2007 fällig wurden, und sagte zu, in Kürze eine neue Sicherheit beizubringen. Die Kläger erklärten daraufhin im Dezember 2006 die Pfandfreigabe. Sie forderten den Beklagten in der Folgezeit wiederholt erfolglos zur Leistung der Kaution auf. Mit notariellem Kaufvertrag vom 19.9.2007 verkauften die Kläger das Grundstück. Die Erwerberin wurde am 27.3.2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Begründung
1) Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kläger prozessführungsbefugt sind. Die Erwerberin hat die Kläger zur gerichtlichen Geltendmachung ihres Anspruchs gegen den Beklagten auf Leistung der Kaution ermächtigt. Eine Ermächtigung folgt daraus, dass die von der Erwerberin bevollmächtigte Hausverwalterin der Prozessführung durch die Kläger zugestimmt hat. Zwar sind in der von der Erwerberin erteilten Hausverwaltungsvollmacht, die auch die Ermächtigung Dritter zur gerichtlichen Geltendmachung von Forderungen der Erwerberin umfasst, die Verwaltungsobjekte, auf die sich die Vollmacht bezieht, nicht ausdrücklich genannt. Aus verschiedenen zwischen den Klägern und der Erwerberin getroffenen Vereinbarungen ergibt sich jedoch, dass sich die Hausverwaltungsvollmacht auch auf das Mietobjekt bezieht. Sowohl in einer Vereinbarung, die die Erfüllung der Pflichten aus § 9 Ziffer 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages zwischen der Erwerberin und den Klägern betrifft, als auch in der zur Sicherung der Ansprüche der Erwerberin gegen die Klägerin mit dieser getroffenen Verpfändungsvereinbarung ist die Hausverwalterin als Vertreterin der Erwerberin aufgetreten. Daraus kann geschlossen werden, dass die Hausverwaltungsvollmacht sich auch auf das streitige Mietobjekt bezieht. Die Kläger haben auch ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs gegen den Beklagten auf Leistung der Kaution. Sie haben als frühere Eigentümer und Vermieter nach Eintritt der Erwerberin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 566 BGB) dieser gegenüber für die von dem Beklagten vertraglich geschuldete Kaution Sicherheit geleistet. Die Erwerberin hat sich zur Freigabe dieser Sicherheit verpflichtet, soweit der Beklagte die ausstehende Kaution erbringt. Die Kläger haben somit ein eigenes rechtliches und wirtschaftliches Interesse an der Rechtsverfolgung (vgl. BGH, Urteil vom 31.7.2008 – I ZR 21/06 –, NZM 2008, 902 Rdn. 54f.; Musielak/Weth, ZPO, 9. Aufl., § 51 Rdn. 27).

Es ist die Ermächtigung zur Prozessführung auch nicht deshalb unwirksam, weil eine Abtretung der Kautionsforderung im Hinblick auf deren treuhänderische Zweckbindung unzulässig gewesen wäre und damit die Forderung Dritten auch nicht zur Einziehung hätte überlassen werden dürfen. Zwar dürfte die Abtretung eines Anspruchs auf Zahlung der Kaution an Dritte in der Regel gemäß § 399 BGB unwirksam sein, weil die Kaution ausschließlich der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag dient (vgl. OLG Frankfurt, ZMR 1991, 340 [341] = NJW-RR 1991, 1416; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211 [215] = NZM 2001, 380 [382]; Kraemer, NZM 2001, 737 [740]). Es kann jedoch offen bleiben, ob hier ein Abtretungsverbot besteht. Denn ein solches stünde der Einziehungsermächtigung nur dann entgegen, wenn die Geltendmachung des Anspruchs durch Dritte dem Zweck des Abtretungsverbots zuwiderliefe (vgl. BGH, Urteil vom 16.9.1999 – VII ZR 385/98 –, NJW 1999, 3707 [3708] m.w.Nachw.). Das ist hier nicht der Fall, weil durch die von den Klägern begehrte Leistung an die Erwerberin die Kaution gerade ihrem Zweck, nämlich der treuhänderischen Verwaltung durch den Vermieter, zugeführt wird.

Die Erwerberin hat auch gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages gegen den Beklagten einen Anspruch auf Leistung der zuerkannten Kaution. Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st.Rspr. Senatsurteil vom 3.5.2000 – XII ZR 42/98 –, ZMR 2000, 595 [596] = NJW 2000, 2346 m.w.Nachw.). Von § 566 BGB erfasst werden allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (Senatsurteil, BGHZ 141, 160 = ZMR 1999, 537 [540] = NJW 1999, 1857 [1858f.]; BGHZ 166, 125 = ZMR 2006, 433 [437] = NJW 2006, 1800 Rdn. 14 sf. m.w.Nachw.; vgl. zur Schiedsgerichtsvereinbarung im Mietvertrag: Senatsurteil vom 3.5.2000 – XII ZR 42/98 –, ZMR 2000, 595 [596] = NJW 2000, 2346; Sternel, Mietrecht aktuell, 4.Aufl., Rdn. I 195; Staudinger/Emmerich, BGB [2011], § 566 Rdn. 39 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 Rdn. 91 f. m.w.Nachw.). Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen.


Danach ist die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren. Denn sie dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber tritt folglich gemäß § 566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein (AG Köln, WuM 1981, 18; MünchKomm.-Häublein, BGB, 6. Aufl., § 566 Rdn. 34, § 566a Rdn. 10; Staudinger/Emmerich, 2011, § 566 BGB Rdn.4; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 BGB Rdn. 103, § 566a BGB Rdn. 10; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 566 BGB Rdn. 53; Heile, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II, Rdn. 887; Kraemer, NZM 2001, 736 [742]; Börstinghaus, NZM 2004, 481 [485]; a. A. OLG Hamburg, ZMR 1997, 415 [416]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 566 Rdn. 17). Dass nach der Rechtsprechung des Senats der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution aus der konkret getroffenen Sicherungsabrede folgt (vgl. Senatsurteil, BGHZ 141, 160 = ZMR 1999, 537 [540] = NJW 1999, 1857 [1858]), steht dem nicht entgegen. Denn die zunächst geleistete Kaution ist aufgrund der Pfandfreigabeerklärung der Kläger an den Beklagten zurückgeflossen. Die Erwerberin konnte deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten. Im Übrigen enthält § 566a BGB jetzt eine Sonderregelung, nach der der Erwerber kraft Gesetzes in die durch eine vom Mieter geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintritt und der Veräußerer nach Mietvertragsende – ohne die Einschränkung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB – weiterhin subsidiär für die Rückerstattung der geleisteten Sicherheit haftet.

Dem Eintritt der Erwerberin in den Anspruch auf Bestellung der Sicherheit steht auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigentumswechsels fällig war (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566a BGB Rdn. 10 m.w.Nachw.). Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (vgl. Senatsurteil vom 29.9.2004 – XII ZR 148/02 –, ZMR 2005, 37 [38] = NJW-RR 2005, 96; BGH, Urteile vom 19.10.1988 – VIII ZR 22/88 –, ZMR 1989, 459 [461] = NJW 1989, 451 f. und vom 3.12.2003 – VIII ZR 168/03 –, ZMR 2004, 250 [251] = NJW 2004, 851 [852] m.w.Nachw.). Von der Zäsur werden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche erfasst, die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind.


Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertragung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.
Es ist allerdings streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht. Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Veräußerer auch nach Eigentumsübergang trotz § 566 BGB solange zu, bis seine sämtlichen noch möglichen Forderungen aus dem Mietvertrag befriedigt sind. Erst danach tritt der Erwerber in den dann noch bestehenden Anspruch ein (Staudinger/Emmerich, 2011, § 566 BGB Rdn. 4 [11]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., Einf. Vor, § 535 Rdn. 122, § 566 Rdn. 17, Scheuer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. V, Rdn. 268; für § 566a BGB OLG Frankfurt, ZMR 2011, 870).


Nach anderer Ansicht geht der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit dem Eigentumsübergang in der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Höhe auf den Erwerber über (MünchKomm.-Häublein, BGB, 6. Aufl., § 566a Rdn. 10, § 566 Rdn. 34; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 566a Rdn. 3, § 566 Rdn. 53; Kraemer, NZM 2001, 737 [742]; Börstinghaus, NZM 2004, 481 [485]). Dem Veräußerer steht wegen eines danach entstehenden Befriedigungsrechts kein eigener Anspruch auf Leistung der Sicherheit mehr zu. Die Frage kann hier offen bleiben, weil die Kläger unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den Beklagten mehr haben. Der Anspruch auf Leistung der Kaution ist deshalb gemäß §§ 566, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages in vollem Umfang auf die Erwerberin übergegangen.

Der Anspruch der Kläger auf Leistung der Kaution ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen. Die Kläger haben die Pfandfreigabe der von dem Beklagten zur Sicherheit verpfändeten Bundesschatzbriefe auf Bitten des Beklagten erklärt, weil diese fällig wurden und der Beklagte zugesagt hatte, er werde in Kürze eine neue Sicherheit beibringen; die Kläger konnten davon ausgehen, dass er ihnen die geschuldete Sicherheit selbstverständlich geben werde. Die Kläger hatten deshalb einen – nicht erfüllten – Anspruch auf Neuleistung der Kaution. In der Pfandfreigabe der Kläger kann somit erst recht kein Verzicht der Kläger auf die Kaution gesehen werden (vgl. BGH, Urteil vom 7.12.2011 – VIII ZR 206/10 –, ZMR 2012, 258 [259] = NJW-RR 2012, 214 [215]).

Bedeutung für die Praxis
Mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrages mit dem Erwerber tritt gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Von diesem zeitlichen Einschnitt werden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche erfasst, die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind. Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertragung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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