18.02.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: März 2013 Mietrecht

BGB § 558a Mieterhöhungsverlangen, intransparente Verknüpfung

Kapitel
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Mieterhöhungsverlangen, intransparente Verknüpfung mit anderweitigem Vertragsänderungsverlangen, LG Itzehoe, Urteil vom 30.11.2012, 9 S 30/12, Revision zugelassen

Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn es mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang die Erklärung auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern sie sich auf § 558 BGB stützt. Ein solcher Fall liegt nicht vor, wenn der Vermieter lediglich eine unrichtige, weil zu hohe Betriebskostenvorauszahlung in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt hat.

Sachverhalt
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung.
Die Klägerin verlangt in einem Wohnraummietverhältnis von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete.
Die Klägerin ist Eigentümerin, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung unter der Adresse F.-Straße 24 bis 26 in W.
Derzeit beträgt die monatliche Nettokaltmiete 284,00 €. Die Wohnfläche beträgt 45 qm.
Ursprünglich hatte die Beklagte mit der Firma F. B. GmbH & Co. KG den Mietvertrag abgeschlossen. Die Klägerin erwarb von der früheren Vermieterin die Wohnung und wurde am 28.12.2007 ins Grundbuch eingetragen.


Mit Schreiben vom 21.02.2011 verlangte die D. A. GmbH namens der Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 324,00 € und führte weiter aus:

‚„Zuzüglich Vorauszahlungen 161,00 €
zuzüglich Betriebskosten Kabelvollversorgung 3,10 €
neue Gesamtmiete ab 01.05.2011 488,10 €.’

Auf der 2. Seite des Mieterhöhungsverlangens formulierten die Bevollmächtigte der Klägerin die Zustimmungserklärung wie folgt vor:

´Dem Mieterhöhungsverlangen stimme(n) ich (wir) zu …´“

Die begehrte Zustimmung erteilte die Beklagte nicht.

Begründung
Die Klage ist zulässig. Der Klage ist ein wirksames Mieterhöhungsverlangen i. S. d. § 558a BGB vorausgegangen, welches geeignet gewesen ist, die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB in Lauf zu setzen.
Nach der Rechtsprechung der Kammer ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn die Anforderung einer Zustimmung zur Anhebung der Miete mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt. Dies entspricht der ganz herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum kurz thematisiert, im Ergebnis aber offen gelassen, weil es nicht darauf ankam.


Eine für den Mieter dergestalt intransparente Verknüpfung eines Zustimmungsverlangens mit einer anderweitigen Vertragsänderungsofferte wird im Schrifttum insbesondere in zwei Fallgestaltungen angenommen, nämlich (erstens) bei einer Koppelung des Erhöhungsverlangens mit einer Änderung der Mietstruktur und (zweitens) bei einer Koppelung des Erhöhungsverlangens mit einer Anforderung erhöhter Betriebkostenvorauszahlungen.
Es liegt nur bei der ersten Fallgestaltung eine untrennbare Verquickung des Mieterhöhungsverlangens mit der weiteren Vertragsänderung vor, die eine Unwirksamkeit der gesamten Erklärung zur Folge hat. Demgegenüber ist das Erhöhungsverlangen in der zweiten Konstellation – eine solche liegt der Kammer zur Entscheidung vor – wirksam.


Die Unwirksamkeit einer intransparenten Kopplung von Mieterhöhungsverlangen und sonstigem Vertragsänderungsangebot wird damit begründet, dass der Vermieter mit dem Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB nur die Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Miete fordern kann. Demgemäß müsse das Begehren so formuliert sein, dass der Mieter nur sein Einverständnis erklären, also schlicht „ja“ zu sagen brauche und genau auf dieses „ja“ müsse der Vermieter einen Anspruch haben. Sofern der Vermieter im Erhöhungsverlangen weitere über eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB hinausgehende Vertragsänderungen fordere, sei dieses insgesamt unwirksam, wenn für den Mieter nicht klar erkennbar sei, dass verschiedene Ansprüche geltend gemacht würden und er der einen Änderung zustimmen, die andere hingegen ablehnen könne. Andererseits wird eine rein additive Verbindung eines Mieterhöhungsverlangens und eines Angebots auf Abänderung des Vertragsinhalts als zulässig angesehen, wenn beide Erklärungen so deutlich voreinander getrennt sind, dass der Mieter erkennen kann, dass neben und unabhängig von einer Mieterhöhung eine Änderung anderweitiger Vertragsbestimmungen erstrebt werde (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rn. 95).


Allerdings enthält das Schreiben der Klägerin von 21.2.2011 lediglich ein einziges Vertragsänderungsbegehren, nämlich das Verlangen auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bislang 284,00 € auf nunmehr 324,00 € ab dem 1.5.2011. Eine weitere auf eine Änderung von Vertragsbestimmungen abzielende Erklärung von Seiten der Klägerin ist in diesem Schreiben nicht enthalten. Der darin eingestellte Betrag für die Betriebskostenvorauszahlungen hat ausschließlich informatorischen Charakter. Insbesondere soll dem Mieter eine Berechnung der neuen Gesamtmiete, die sich nach einer Anhebung der Grundmiete gem. § 558 BGB in dem von der Klägerin geforderten Umfang ergibt, ermöglichen. Eine Änderung der Vorauszahlung macht die Klägerin damit nicht geltend. Anderenfalls hätte sie in dem Schreiben einen alten und einen neuen, annehmbar erhöhten Betrag gegenüber gestellt. Gerade dies ist jedoch nicht geschehen.
Dies ist für den Beklagten auch erkennbar gewesen. Ein verständiger, wenngleich juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Durchschnittsmieter, auf dessen Horizont abzustellen ist, kann ohne weiteres erkennen, dass der Betriebskostenvorauszahlungsbetrag ausschließlich aus Gründen der Klarstellung, nämlich zur Darlegung des sich nach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ergebenden Gesamtbetrags in die Berechnung eingestellt ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass sich die Parteien vor dem Ausspruch des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens über die Höhe der Vorauszahlungen offenbar uneinig gewesen sind. Dann aber wäre es einem verständigen Mieter ohne weiteres ersichtlich, dass es sich bei der kommentarlosen Mitteilung des erhöhten Vorauszahlungsbetrags schlichtweg um einen Übertragungsfehler gehandelt hat, der darauf beruht, dass die Klägerin diesen Betrag ungeachtet der bislang fehlenden Akzeptanz des Beklagten – gleichsam als unstreitig – in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt hat.


Hat der Beklagte den in dem Erhöhungsverlangen aufgeführte Vorauszahlungsbetrag als unrichtig erachtet, wäre er ohne weiteres in der Lage, diesen durch den als zutreffend erachteten Betrag zu ersetzen, einen entsprechend reduzierten Gesamtbetrag zu errechnen und sodann gleichsam eine Teilzustimmung abzugeben. Eine solche wäre hier schon deswegen unproblematisch, weil sie den vollen, vom Vermieter eingeforderten Erhöhungsbetrag nach § 558 BGB umfasst und lediglich zum Ausdruck bringt, dass der in den Schreiben lediglich aus informatorischen Gründen aufgeführte Vorauszahlungsbetrag nicht akzeptiert wird.


Aber selbst wenn der Beklagte – was aus Sicht der Kammer als fernliegend erscheint – dem Schreiben vom 21.2.2011 bei Zugrundelegung einer objektiven Sichtweise tatsächlich zwei auf Vertragsänderung gerichtete Willenserklärungen entnehmen durfte, so wäre er wiederum ohne weiteres in der Lage gewesen, eine Teilzustimmung hinsichtlich der Mieterhöhung nach § 558 BGB abzugeben.


Und selbst wenn der Beklagte dieses versäumt, also dem vollen in dem Schreiben vom 21.2.2011 aufgeführten Gesamtbetrag (in Höhe vom 488,10 € ab dem 1.5.2011) zugestimmt hätte, wäre er nicht schutzlos gestellt. Vieles spricht dafür, dass seine Zustimmungserklärung in solchen Fällen bei objektiver Auslegung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§§ 133, 157, 242 BGB) allein den bislang geschuldeten Vorauszahlungsbetrag umfasst, der in dem Zustimmungsverlangen aufgeführte unrichtige Betrag schon nach dem Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ nicht relevant wäre. Jedenfalls aber könnte der Beklagte seine Zustimmungserklärung, soweit sich diese auch auf die Betriebskostenvorauszahlung erstreckt, wegen Inhaltsirrtums nach § 119 Abs. 1 BGB anfechten. Dies müsste allerdings unverzüglich nach Kenntniserlangung über den Irrtum geschehen und binnen zehn Jahren nach Abgabe der Zustimmungserklärung geschehen (vgl. § 121 BGB).

Bedeutung für die Praxis
Nach der Rechtsprechung ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn die Anforderung einer Zustimmung zur Anhebung der Miete mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verquickt ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt. Eine für den Mieter dergestalt intransparente Verknüpfung eines Zustimmungsverlangens mit einer anderweitigen Vertragsänderungsofferte wird im Schrifttum insbesondere in zwei Fallgestaltungen angenommen, nämlich (erstens) bei einer Koppelung des Erhöhungsverlangens mit einer Änderung der Mietstruktur und (zweitens) bei einer Koppelung des Erhöhungsverlangens mit einer Anforderung erhöhter Betriebkostenvorauszahlungen. Vorliegend enthielt das Mieterhöhungsverlangen lediglich ein einziges Vertragsänderungsbegehren, nämlich das Verlangen auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Eine weitere auf eine Änderung von Vertragsbestimmungen abzielende Erklärung von Seiten der Klägerin ist in diesem Schreiben nicht enthalten: Der dort eingestellte Betrag für die Betriebskostenvorauszahlungen hatte ausschließlich informatorischen Charakter. Insbesondere sollte sie dem Mieter eine Berechnung der neuen Gesamtmiete, die sich nach einer Anhebung der Grundmiete gem. § 558 BGB in dem von der Klägerin geforderten Umfang ergibt, ermöglichen. Eine Änderung der Vorauszahlung machte die Klägerin damit nicht geltend. Anderenfalls hätte sie in dem Schreiben einen alten und einen neuen, annehmbar erhöhten Betrag gegenüber gestellt. Gerade dies war jedoch nicht geschehen.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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