06.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Juni 2012 - WEG-Recht

WEG § 43 Nr.4: Nichtigkeitsfeststellungsklage

Kapitel
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LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2012, 318 S 45/11

Ein Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn eine durchführbare Regelung noch erkennbar ist. Ist dagegen auch durch Auslegung (nach objektiv-normativen Kriterien) der Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht eindeutig festzustellen, bleibt er vielmehr widersprüchlich, ohne erkennbare vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor.

Sachverhalt
I. Die Parteien bilden die WEG G. Str. … und streiten um die Nichtigkeit des auf der Eigentümerversammlung vom 9.7.2010 zu TOP 3 gefassten Beschlusses. Im Protokoll der Versammlung heißt es dazu: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass der Eigentümer Herr B. [der Kläger zu 1)] im Zuge der Reparatur der Dachgaube das große Rundbogenfenster instand setzt oder austauscht entsprechend dem äußeren Erscheinungsbild des Gebäudes. Die Verwaltung wird die Kosten für eine Teil- oder Komplettinstandsetzung gemeinsam mit dem Eigentümer Herrn B. abstimmen und entsprechend beauftragen.“ Dieser Beschlussantrag wurde mehrheitlich angenommen. Die Kläger haben beantragt: „Der Beschluss (...) vom 9.7.2010 (...) wird für nichtig erklärt.“

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen hat es dazu ausgeführt, dass der streitgegenständliche Beschluss nicht nichtig sei. Dieser habe einen eindeutig bestimmten Inhalt. Wenn darin auch nicht die Lage des instand zu setzenden „großen Rundbogenfensters“ angegeben sei, so sei doch erkennbar, dass das instand zu setzende Fenster zu der instand zu setzenden Dachgaube gehöre; Letztere sei im Beschluss zu TOP 4b als „mittlere Gaube (Wohnung Eigentümer B.)“ genannt, wodurch auch das Fenster identifiziert werde. Den Klägern würden durch den Beschluss auch keine Leistungspflichten auferlegt. Der Beschluss sei im Ganzen zu lesen und auszulegen, nicht nur dessen erster Satz isoliert. Daraus gehe hervor, dass ein aktives Tätigwerden zur Veranlassung der Instandsetzungsmaßnahme von den Klägern nicht gefordert werde, sondern nur deren Mitwirkungsmöglichkeit und deren Kostentragungspflicht festgeschrieben werde. Letztere ergebe sich aus § 16 Abs. 4 WEG. Es handele sich um eine Entscheidung im Einzelfall, die mangels Anfechtung in materieller Hinsicht nicht zu überprüfen sei; eine Nichtigkeit des Beschlusses ergebe sich daraus nicht.

Begründung
II. Die Berufung hat keinen Erfolg.
2. a) Es handelt sich in Fällen wie hier um eine Nichtigkeitsfeststellungsklage. Die erfolgte Umformulierung des Antrages dient lediglich der Klarstellung, ist jedoch nicht mit einer Änderung des sachlichen Begehrens verbunden.
b) Der Beschluss der Versammlung vom 9. Juli 2010 zu TOP 3 ist nicht nichtig; ob er anfechtbar gewesen wäre, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Nichtigkeit dieses Beschlusses ergibt sich weder aus seiner vollständigen Unbestimmtheit noch daraus, dass dem Kläger zu 1) mit dem Beschluss Leistungspflichten auferlegt worden sind, die weder dem Gesetz noch Vereinbarungen entsprechen.
aa) Zur Unbestimmtheit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung gilt: Der Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn eine durchführbare durchführbare Regelung noch erkennbar ist. Ist dagegen auch durch Auslegung (nach objektiv-normativen Kriterien) der Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht eindeutig festzustellen, bleibt er vielmehr widersprüchlich, ohne erkennbare vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor (s. dazu Hogenschurz, NZM 2010, 500 m.w.N.; zur sog. „Perplexität“ vgl. Engelhardt, in: MüKo-BGB, Bd. 6, 5. Aufl. 2009, § 23 WEG, Rn. 31 m.w.N. und Hügel, in: Bamberger/Roth, BeckOK-WEG, Ed. 22 (Stand 11/11), § 23, Rn. 6). Die Auslegung des Beschlusswortlautes im Ganzen nebst Heranziehung des aus dem Versammlungsprotokoll für
jedermann Erkennbaren – insbesondere betreffend den Beschluss zu TOP 4b) – ergibt eindeutig und ohne das Vorliegen sog. Perplexität, dass die Mehrheit der Eigentümer beschlossen hat, dass das „große Rundbogenfenster“ in der der Sondereigentumseinheit der Kläger zugehörigen Dachgaube im Zuge von deren Instandsetzung durch Beauftragung durch die Verwaltung ebenfalls instand gesetzt bzw. ausgetauscht wird, und zwar auf Kosten des Klägers. Eine durchführbare Regelung lässt sich danach bei objektiv-normativer Auslegung erkennen. Ein Widerspruch folgt insbesondere nicht aus der Verwendung der Begriffe „instand setzen“ und „austauscht“, weil beide ihrer Bedeutung nach auf die identische Handlung gerichtet sind. Instandsetzung im wohnungseigentumsrechtlichen Kontext (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) meint die Wiederherstellung eines ursprünglich ordnungsgemäßen Zustandes, auch durch einen Austausch. Auch ergibt sich eine erkennbar „vollziehbare Regelung“, durch die der
Verwalter angewiesen wird, in Abstimmung mit dem Kläger über die Kosten die Maßnahme dementsprechend zu beauftragen.
bb) Ferner verfängt auch der Einwand, dem Kläger zu 1) sei durch den Beschluss eine über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinausgehende Leistungspflicht auferlegt worden, nicht. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft ist in § 7 lediglich die „Instandhaltung“ von gemeinschaftlichem Eigentum und von Sondereigentum geregelt; Instandhaltung unterscheidet sich von Instandsetzung aber dadurch, dass der bestehende Zustand erhalten werden soll, nicht aber, dass ein früherer Zustand wieder hergestellt werden soll. Demgemäß greift die Regelung in § 11 Ziff. 2) 2) TE, wonach die Kosten für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums – wozu auch das hier streitbehaftete Rundbogenfenster entgegen § 3 1) lit. d) TE zählt – anteilig nach m2-Wohnfläche auf jeden Eigentümer umgelegt werden. In Abweichung davon hat die Eigentümerversammlung – gestützt auf § 16 Abs. 4 WEG – eine abweichende Kostenverteilung beschlossen, und zwar im Zusammenhang mit der gemeinschaftlich wahrzunehmenden Verpflichtung, das gemeinschaftliche Eigentum instand zu setzen, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Da das Rundbogenfenster ausschließlich der Einheit der Kläger zugeordnet ist, trägt die Regelung auch der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Kläger hinreichend Rechnung. Im Übrigen ist bei der Beschlussfassung auch das dazu insoweit notwendige Quorum erreicht worden. Soweit die Kläger dennoch meinen, dem Kläger zu 1) selbst werde durch den Beschluss eine eigene Leistungspflicht auferlegt, übersehen sie, dass nach
der Rechtsprechung des BGH zwar Leistungspflichten nicht durch bloße Beschlussfassung begründet werden können (vgl. BGH NZM 2010, 2801), die Eigentümer aber in der Regel keine Beschlüsse fassen wollen, die über ihre Beschlusskompetenz hinausgehen, also nichtig sind (vgl. dazu BGH NZM 2010, 285, 286). Insbesondere fehlt es hier an einer ausdrücklichen Androhung an den Kläger, im Falle seiner Weigerung, die (vermeintliche, tatsächlich nicht gewollte) Leistungspflicht zu erfüllen, rechtliche bzw. gerichtliche Schritte einleiten zu wollen. Durch den Beschluss kommt vielmehr der bloße Wille der Mehrheit der Eigentümer zum Ausdruck, von dem ihnen nach § 21 Abs. 5 WEG eingeräumten Ermessen Gebrauch zu machen, wobei gleichzeitig eine abweichende (einseitige) Kostenregelung nach § 16 Abs. 4 WEG getroffen worden ist. Diese Abweichung durch Beschluss von § 11 Ziff. 2) 2) TE ist rechtlich auch nicht zu beanstanden (vgl. dazu BGH NZM 2010, 622).

cc) Soweit die Kläger meinen, die Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 3 ergebe sich aus dem Umstand, dass sich deren Inhalt lediglich an den Kläger zu 1), nicht aber an die Klägerin zu 2) – seine Ehefrau – richte, verfängt auch dieser Angriff nicht. Die Gemeinschaft bzw. die Eigentümerversammlung hat nicht kompetenzwidrig gehandelt, also keinen Beschluss gefasst, der über das hinausgeht, was ihr durch Gesetz und Vereinbarung an Berechtigung eingeräumt worden ist. Der Umstand, dass den Klägern ihr Wohnungseigentumsanteil gemeinsam zusteht, hat zur Folge, dass sie insoweit eine Bruchteilsgemeinschaft bilden, auf die die §§ 741 ff. BGB Anwendung finden (vgl. Timme, in: ders., BeckOK-WEG, Ed. 11 [1/2012], § 1, Rn. 104 m.w.N.). Dahingehend ist anerkannt, dass die Bruchteilseigentümer im Außenverhältnis gegenüber Dritten als Gesamtschuldner haften, §§ 427, 431 BGB (vgl. Gehrlein, in: Bamberger/Roth, BeckOK-BGB, Ed. 22 [11/2011], § 741, Rn. 13). Bei der Instandsetzung des „großen Rundbogenfensters“ handelt es sich auch nicht um eine teilbare Leistung im Sinne der Regelung in § 420 BGB, so dass es sich bei den Klägern nicht um bloße Teilschuldner handelt, sondern ebenfalls um Gesamtschuldner, so dass es den übrigen Eigentümern freisteht, welchen der beiden Schuldner sie zur Leistung auffordern (§ 421 S. 1 BGB). Und selbst wenn es sich bei der hier nach § 16 Abs. 4 WEG beschlossenen Kostenlast im Außenverhältnis, die ausweislich des Wortlauts des angegriffenen Beschlusses (nur) den Kläger zu 1) treffen soll, lediglich um eine Teilschuld gemäß § 420 BGB handeln sollte, so wäre es nicht rechtswidrig, jedenfalls auch ihn, der unstreitig Bruchteilsberechtigter ist, in Anspruch zu nehmen. Der Kläger zu 1) ist Mitglied der Gemeinschaft und damit (anteilig) einer Kostenlast unterworfen – unabhängig davon, dass dies auch auf die Klägerin zu 2) zutrifft.

dd) Die Entscheidung des Amtsgerichts hat danach alle maßgeblichen rechtlichen und tatsächlichen Gesichtspunkte berücksichtigt und kommt in nicht „ungewöhnlicher Vorgehensweise“ zu dem zutreffenden Ergebnis, dass der Beschluss zu TOP 3 nicht nichtig ist.
ee) Lediglich ergänzend weist die Kammer im Hinblick auf mögliche (Schadensersatz-)Ansprüche der Kläger im Zusammenhang mit einem etwaigen Verzug bei der Reparatur der Gauben im Bereich ihrer Einheit und des dadurch möglicherweise eingetretenen Instandsetzungsbedarfs darauf hin, dass der streitbehaftete Beschluss zu TOP 3 vom 9. Juli 2010 solche Ansprüche nicht sperrt oder ausschließt, weil sich der Inhalt des Beschlusses darüber offenkundig nicht verhält.

Bedeutung für die Praxis
Die Unbestimmtheit von Beschlüssen kann zur bloßen Anfechtbarkeit, jedoch im Extremfall (z. B. fehlende Durchführbarkeit) auch zur unbefristet geltend zu machenden Nichtigkeit führen. Ein Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn wenigstens eine durchführbare Regelung noch erkennbar ist. Insbesondere bei Perplexität ist Nichtigkeit anzunehmen.

Rechtsanwalt Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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