06.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Juni 2012 - WEG-Recht

WEG §§ 21, 22: Sanierungsmaßnahme und Kostentragung

Kapitel
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LG Hamburg, Urteil vom 28. März 2012, 318 S 17/11

Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wozu sowohl (modernisierende) Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen.

Sachverhalt
I. Die Parteien bilden die WEG L.straße … und streiten um die Gültigkeit der auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 23. Juni 2010 zu TOP 1, 2 a)-f), 3 und 4 gefassten Beschlüsse betreffend Sanierungsmaßnahmen und Förderanträge. Auf der ordentlichen Eigentümerversammlung am 7. Juni 2010 wurde zu TOP 9 erörtert, ob die Gemeinschaft eine „Wärmeschutzmaßnahme der Außenfassade“ vornehmen will, wobei Einigkeit darüber erzielt wurde, dass für die geplante Inanspruchnahme staatlicher Fördermittel die Vorlage eines Energiepasses notwendig sei. Ferner sollte noch vor dem 30. Juni 2010 eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden mit dem TOP „Antrag auf staatliche Förderung zur Wärmeschutzdämmung (…)“. Daraufhin fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung am 23. Juni 2010 statt, auf der über die streitbehafteten Beschlussgegenstände abgestimmt worden ist.

Begründung
II. 2. Die Berufung ist überwiegend begründet, zum Teil auch unbegründet.
b) Die Berufung hat Erfolg, soweit sich die Klägerin gegen die Beschlüsse zu TOP 2 wendet. Diesen Beschlüssen mangelt es, wie die Klägerin bereits innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 HS 2 WEG dem wesentlichen Kern nach vorgetragen hat, an der inhaltlichen Bestimmtheit. Außerdem widersprechen sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Gemeinschaft keinen Willen darüber gefasst hat, wie und wodurch die Finanzierung stattfindet.

(1) Sowohl der Beschlussantrag als auch der verkündete Beschluss müssen bei einer Auslegung „aus sich heraus“, also objektiv und normativ (vgl. BGH, NJW 1998, 3713, 3714) inhaltlich ausreichend bestimmt sein. Schon aufgrund des Antrages müssen sich die Eigentümer sorgfältig auf die Eigentümerversammlung und die Abstimmung vorbereiten können, also wissen, was auf sie zukommt. Ferner muss der Beschluss auch einen durchführungsfähigen Inhalt haben, damit er nach – positiver – Abstimmung in die Praxis umgesetzt werden kann; Zweifelsfragen dürfen nicht verbleiben (Steinmeyer, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 11, § 23, Rn. 59 m.w.N.). Ferner steht den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessensspielraum, der gerichtlich nur beschränkt überprüfbar ist, dahingehend zu, ob sie – unter Abwägung aller Gesichtspunkte – eine Maßnahme überhaupt durchführen und welche von mehreren zulässigen Maßnahmen sie im Fall des Tätigwerdens ergreifen wollen (vgl. nur Elzer, in: Timme,
a.a.O., § 21, Rn. 164 f.). So kann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung auch genüge getan werden, wenn über die durchzuführenden Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum vorab Beschluss gefasst wird, während über die Auftragsvergabe gesondert entschieden wird; maßgeblich ist in jedem Fall, dass die Eigentümer zur Beschlussfassung hin über ausreichende Informationen zu den Maßnahmen, die sie beschließen sollen, verfügen (vgl. BayObLG, NZM 2004, 746, 747). Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wozu sowohl (modernisierende) Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen
die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen, also darüber entscheiden, ob die Kosten der jeweiligen Maßnahme durch Erhebung einer Sonderumlage oder durch Rückgriff auf die gebildete Instandhaltungsrücklage gedeckt werden sollen und welcher Verteilungsschlüssel zur Anwendung gelangt (vgl. dazu etwa BayObLG, NZM 1999, 767, 769; Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage, § 21, Rn. 77). Fehlt ein solcher Beschluss(-teil) ganz, widerspricht auch der Sanierungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung, weil dieser nicht
ohne Finanzierungsregelung allein stehen bleiben kann.

(2) Diesen Anforderungen halten die zu TOP 2 gefassten Beschlüsse sämtlich nicht stand. Die Eigentümerversammlung hat ausweislich des Protokolls vom 23. Juni 2010 u. a. die „Dämmung der Außenwände des gesamten Gebäudes“ (TOP 2a), die „Erneuerung der Fensterelemente“ (TOP 2b), die „Erneuerung der Hauseingangstür“ (TOP 2c), die „Erneuerung der Treppenhausfenster“ (TOP 2d), die „Dämmung der Kellerdecke“ (TOP 2e) und die „Dämmung der Dachflächen bzw. der Fußbodenfläche im Dachgeschoss“ (TOP 2f) mehrheitlich beschlossen. Nähere, konkretisierende
Angaben zu den beschlossenen Maßnahmen enthält das Versammlungsprotokoll nicht. Zwar war diesem unstreitig die Stellungnahme des Dipl.-Ing. H. vom 20. Juni 2010 beigefügt, die den Teilnehmern der Versammlung auch vorgelegen hat. Allerdings ergibt sich auch aus dieser Unterlage nichts Verbindliches dazu, was Gegenstand der beschlossenen Maßnahmen gewesen sein sollte. So heißt es darin zur „Dämmung der Außenwände“ zwar, dass die Anbringung eines WDVS in Betracht kommt, wenngleich der äußere Abschluss mit Putzoberfläche (bei geschätzten Kosten von 55.000,- €), Klinkerriemchen (bei geschätzten Kosten von 100.000,- €) oder einer anderen Wetterschutzverkleidung durchgeführt werden könne. In diesem Zuge sollten auch die Fenster überprüft werden, weil ein Teil „fast neu“, einige aber auch „30 Jahre alt“ seien und viele „dazwischen“ lägen; die Kosten für die Erneuerung der Hälfte der Fenster betrage ca. 19.200,- €. Ferner sei die – teilweise schon gedämmte – Kellerdecke ein „Schwachpunkt“; die Unterseite könnte für geschätzte Kosten von 7.500,- € gedämmt werden. Hinsichtlich des Daches gebe es bereits eine Teildämmung; empfehlenswert sei aber ein Ausbau des Trockenbodens zu Wohnzwecken mit verbesserter Dämmung für Kosten von ca. 70.000,- € und die zusätzliche Dämmung der anderen Dachbodenseite für ca. 12.000,- €. Insgesamt ergebe sich bei einer „großen Lösung“, mit Ausbau einer neuen „DG-Wohnung“, ein Kostenaufwand von geschätzten 208.700,- €.

Die praktische Umsetzung der gefassten Beschlüsse zu TOP 2 a) bis f) ist nach diesen Ausführungen nicht möglich. Zwar könnten diese grundsätzlich als sog. Grundbeschlüsse herhalten. Jedoch wären diese von der Verwaltung nicht ausführbar, weil die Eigentümerversammlung keine konkreten Vorgaben dafür gemacht hat, was Gegenstand einer Ausschreibung zur Einholung von Vergleichsangeboten sein könnte. So ist etwa schon keine Entscheidung über die Art des äußeren Anschlusses an die Fassadendämmung getroffen worden, zumal die Kosten für Klinkerriemchen nahezu doppelt so hoch sind wie für eine Putzoberfläche. Auch steht nicht fest, in welcher Weise die Fenster erneuert werden sollen, etwa durch Austausch oder bloße Instandsetzung. Die Art der Dämmung der Unterseite der Kellerdecke ist offen. Gleiches gilt für die näheren Einzelheiten des Ausbaus des Dachbodens zu Wohnzwecken nebst Dämmung. Hinzu kommt hier, dass den Eigentümern zwar noch keine Kostenvoranschläge vorgelegt werden mussten, weil lediglich über das „Ob“ der Maßnahmen entschieden worden ist, ihnen eine vollständige Kosten-Nutzen-Analyse aufgrund der ihnen (erst) in der Versammlung ausgehändigten Stellungnahme des Dipl.-Ing. H. vom 20. Juni 2010 jedoch nicht möglich war. Aus dieser sind lediglich geschätzte Kosten ersichtlich; eine Aufstellung des Nutzens der Maßnahme fehlt indes, was aber angesichts der insgesamt avisierten Energieeinspareffekte geboten gewesen wäre. Im Übrigen hat die Überreichung dieser Stellungnahme erst in der Versammlung –
gleichsam als „Tischvorlage“ – dem Informationsinteresse der Eigentümer nicht Rechnung getragen (vgl. dazu etwa nur BGH, Urt. v. 13.01.2012 – V ZR 129/11); der damit verbundene „Überraschungseffekt“ war erheblich. Insoweit vermag der Umstand, dass die Eigentümer auf der Vorversammlung vom 7. Juni 2010 zu TOP 9 – ohne Beschlussfassung – vereinbart hatten, hinsichtlich der „Wärmeschutzdämmung in Verbindung mit einer staatlichen Förderung“ einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wärmepasses zu beauftragen, aus dem sich die zu treffenden Maßnahmen
ergeben, welche notwendig seien, um eine staatliche Förderung zu erlangen, daran nichts zu ändern. Um welche konkrete Art von Maßnahmen es sich dabei handeln sollte, geht aus dem Protokoll dieser Versammlung nicht hervor.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass dem Informationsinteresse der Eigentümer einerseits und den Anforderungen an die Konkretisierung der Beschlussanträge und -fassungen andererseits jeweils umso mehr Gewicht beizumessen ist, wenn für die Durchführung der beschlossenen Maßnahmen – wie hier – ein (geschätzter) Kostenrahmen von mehr als € 200.000,- in Rede steht und die einzelnen Eigentümer dadurch mit erheblichen Einzelkostenlasten zu rechnen haben. Letzteres wäre hier vor dem Hintergrund, dass die zu erwartenden Kosten ohne abweichende Beschlussfassung nach Maßgabe von § 16 Abs. 1 und 2 WEG nach Miteigentumsanteilen umzulegen wären und es sich um eine Gemeinschaft mit nur 9 Einheiten handelt (woraus sich nach § 1 der Teilungserklärung eine Kostenlast zwischen 7,2 % und 13,9 % ergäbe), erkennbar der Fall. Hat ein Eigentümer eine solche Kostenbelastung zu gewärtigen, kann als Grundlage einer Beschlussfassung nach Auffassung der Kammer nicht
lediglich eine vergleichsweise kurze Stellungnahme (hier: drei Seiten, wobei sich auf einer Seite lediglich die Kostenzusammenstellung befindet) eines zur Erstellung eines Energieausweises Beauftragten herangezogen werden. Vielmehr ist dazu eine umfangreiche Bestandsaufnahme erforderlich (OLG Hamm, ZMR 2007, 131). Dass eine solche Bestandsaufnahme hier zum Zeitpunkt der Beschlussfassung
noch nicht umfassend stattgefunden hatte, wird auch aus dem Inhalt des Protokolls der Versammlung vom 23. Juni 2010 zu TOP 5 deutlich, in der es unter „Verschiedenes“ heißt, dass „Herr H. alle Wohneinheiten begutachtet und die erforderlichen Wärmeschutzmaßnahmen aufnimmt“.

Eine davon abweichende rechtliche Würdigung ist auch nicht deswegen geboten, weil die Gemeinschaft angesichts der bevorstehenden Veränderung der Förderbedingungen in Zeitnot geraten war. Zwischen der Versammlung am 7. Juni 2010 und dem maßgeblichen Stichtag (1. Juli 2010) lagen nur wenige Wochen. Gleichwohl rechtfertigt diese knappe Frist, der sich die Eigentümer ausgesetzt sahen, nicht die Verabschiedung von solchen weitreichenden Beschlüssen, denen weder eine gründliche Bestandsaufnahme zugrunde liegt noch die Eigentümer in der Lage gewesen sind, die ihnen überreichten Informationen ausreichend zu prüfen. Dies ist auch darauf zurückzuführen, dass die Eigentümer lediglich telefonisch zur Versammlung eingeladen worden sind, ohne ihnen zugleich auch
eine konkrete Tagesordnung mit den zu fassenden Beschlüssen und der Stellungnahme des Dipl.-Ing. H. zu übermitteln. Ergänzend zu würdigen ist auch noch der Umstand, dass der Kostenschätzung
des Dipl.-Ing. H. vom 20. Juni 2010 zugrunde lag, dass sich die tatsächliche Kostenlast der Eigentümer durch eine staatliche Förderung 13.600,- €) und durch den Verkauf der „neuen Wohnung“ (143.000,- €) auf 52.100,- € reduzieren sollte. Zu diesem Zeitpunkt stand aber weder fest, dass und in welchem Umfang die Zulage bewilligt wird, noch hatten die Eigentümer bereits darüber entschieden, dass der Dachboden tatsächlich zu Wohnzwecken ausgebaut, eine weitere Sondereigentumseinheit gebildet und diese an einen Interessenten verkauft werden sollte. Dementsprechend vermittelte diese „Kostenschätzung“ keinerlei sichere Berechnungsgrundlage. Und selbst wenn die Beschlüsse lediglich deswegen gefasst worden sind, um die tatsächlichen Voraussetzungen für die
Beantragung einer staatlichen Förderung zu schaffen, so vermag dieser Aspekt aufgrund des offensichtlichen Ungleichgewichts der erwarteten Fördergelder zu den geschätzten Gesamtkosten ordnungsmäßiges Verwaltungshandeln nicht erkennen zu lassen.

(3) Der Klägerin ist die Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 2 a) bis f) auch nicht deswegen verwehrt, weil sie durch Beauftragung des Dipl.-Ing. H. und durch Teilnahme an dessen Begutachtung des Objekts aktiv an der Erstellung von dessen Stellungnahme mitgewirkt habe. Die Klägerin hat – wie jeder andere Eigentümer auch – ein berechtigtes Interesse an der Einhaltung der Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie hat sich weder während der Eigentümerversammlungen am 7. Juni 2010 und am 23. Juni 2010 noch in der Zeit dazwischen dahingehend erklärt, sie werde etwaig zu fassende Beschlüsse im Zusammenhang mit den Wärmedämmmaßnahmen unabhängig von ihrem Inhalt mittragen und/oder von deren Anfechtung absehen, so dass für die Kammer keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Klägerin ihr Anfechtungsrecht vorliegend verwirkt hat.

(4) Auf die von der Klägerin geltend gemachten formellen Fehler bei der Beschlussfassung kommt es nach alledem nicht mehr an; dies gilt auch für ihre sonstigen materiellen Bedenken. Ob die Beschlüsse zu TOP 2 a) bis f) aufgrund ihrer Unbestimmtheit sogar nichtig sind, kann dahinstehen, weil sich aus den o.g. Erwägungen ohnehin schon ergibt, dass jene ungültig sind.

c) Auch die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 sind unwirksam und daher für ungültig zu erklären. Auf der Versammlung vom 23. Juni 2010 ist dazu beschlossen worden, sowohl für die Energieberatung durch den Dipl.-Ing. H. wie auch für die „Wärmeschutzmaßnahmen“ einen Antrag auf Förderung bei der Wohnungsbaukreditanstalt (WK) einzureichen bis zum 30. Juni 2010. Diese beiden Beschlüsse widersprechen auch dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Erledigung des Anfechtungsbegehrens mit der Folge des Entfalls des Rechtsschutzinteresses der Klägerin liegt nicht vor, weil auch vollzogene Beschlüsse Auswirkungen entfalten können, etwa auf die damit verbundene Kostenlast der Eigentümer (vgl. BGH, NZM 2011, 551). Außer Betracht zu bleiben hat in diesem Zusammenhang, dass die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) der Gemeinschaft mit Bescheid vom 9. November 2010 im Rahmen des Programms „Energieeffizient Bauen“ einen zweckgebundenen Zuschuss in Höhe von höchstens 25.000,- € gewährt hat, weil es für die Beurteilung, ob die angefochtenen Beschlüsse unwirksam sind oder nicht, nur auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt.

Der Widerspruch zu den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung ergibt sich vorliegend daraus, dass den Eigentümern vor bzw. anlässlich der Beschlussfassung – wie die Klägerin innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 HS 2 WEG auch geltend gemacht hat – über den konkreten Inhalt dieser Anträge keinerlei Informationen ausgereicht worden sind, so dass keine Prüfung möglich gewesen ist, was Gegenstand der Anträge und deren Auswirkung auf die Gemeinschaft ist. In diesem Zusammenhang wäre insbesondere naheliegend gewesen, dass die Erlangung von Fördergeldern voraussetzt, dass bestimmte Maßnahmen in bestimmter Art und Weise durchgeführt werden, die trotz Bewilligung von Fördergeldern einen Kostenmehrbedarf auslösen. Trotz der aus Sicht der Beklagten auch insoweit gegebenen Eilbedürftigkeit entspricht es dennoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, solche Anträge im Namen der Gemeinschaft einzureichen, ohne dass den Eigentümern zuvor ermöglicht wird, den
Inhalt der Anträge, die Förderbedingungen und die Auswirkungen der Förderung beurteilen zu können. Im Übrigen widersprechen die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 vor allem deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die den Förderanträgen der Sache nach zugrunde liegenden Beschlüsse über die Durchführung der „Wärmeschutzmaßnahmen“ (TOP 2 a) bis f)) ungültig sind (s. o.). Ohne die Maßnahmen ist auch die Beantragung von entsprechenden Fördergeldern nicht veranlasst.

Bedeutung für die Praxis
Hier war die praktische Umsetzung der gefassten Beschlüsse für den Verwalter als Vollzugsorgan nicht möglich. Zwar könnten die Beschlüsse – ohne Finanzierungsregelung – noch als sog. Grundbeschlüsse herhalten. Jedoch fehlten konkrete Vorgaben dafür, was Gegenstand einer Ausschreibung zur Einholung von – mindestens drei – Vergleichsangeboten sein könnte.

Rechtsanwalt Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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