06.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Juni 2012 - Mietrecht

BGB §§ 566 a, 578; ZVG § 57:Verpflichtung des Erstehers zur Rückzahlung der Mietsicherheit

Kapitel
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BGH, Urteil vom 7.3.2012, XII ZR 13/10

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.

Sachverhalt
Der Kläger mietete gewerbliche Räume. Er zahlte eine vereinbarte Mietsicherheit von 813,14 € an den Vermieter, die dieser nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen anlegte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters erstand die Beklagte die durch den Insolvenzverwalter versteigerte Immobilie. Der Kläger verlangt von der Beklagten unter anderem die Auszahlung der inzwischen rückzahlungsreifen Mietsicherheit.

Begründung
Nach § 44 Abs. 1 ZVG wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Darüber hinaus stellen die Versteigerungsbedingungen fest, in welche weiteren Pflichten der Ersteher eintritt. Zu diesen Pflichten gehört gemäß § 57 ZVG die Verpflichtung zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Sicherheit (§§ 566 a, 578 Abs. 1, 2 BGB). Das im Versteigerungstermin abzugebende Bargebot setzt die Erfüllung sämtlicher nach den Versteigerungsbedingungen zu übernehmenden Pflichten voraus.

Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Ersteher seinerseits anschließend bei dem Voreigentümer Rückgriff nehmen kann (vgl. etwa BGH, Urteil vom 9.6.2010 – VIII ZR 189/09 – NJW-RR 2010, 1237, Rn. 21), mag dahinstehen. Die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte hängt davon nicht ab. Deswegen erübrigen sich die weiteren Erwägungen des Landgerichts.

Die mieterschützende Vorschrift des § 566 a BGB enthält die nach früherem Recht (§ 572 BGB a.F.) gegebene Tatbestandsvoraussetzung, dass die Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt, nicht mehr. Durch die geänderte Vorschrift wird der Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Nach der gesetzlichen Wertung des § 566 a BGB übernimmt er damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Die ungeschmälerte Rückzahlungspflicht des Erwerbers besteht in einem solchen Fall fort (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 9. Aufl., § 551 BGB Rn. 111; Münch-KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 566 a Rn., 13; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht, 9. Aufl., § 566 a Rn. 24; Zipperer ZfIR 2007, 388, 392; Blank/Börstinghaus Miete, 3. Aufl., § 566 a Rn. 30; Löhnig/Gietl ZVG § 57, Rn. 27; Stöber ZVG, 19. Aufl., § 57 Rn. 4.6; Böttcher ZVG, 5. Aufl., § 57 Rn. 3; Hintzen/Engels/Rellermeyer ZVG, 13. Aufl. § 57 Rn. 14; Derleder, WuM 2002, 239, 244), ebenso wie ein Erwerber, an den das Grundstück vom Insolvenzverwalter veräußert wird, für die Rückzahlung haftet (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB [2011] § 566 a Rn. 7; MünchKommInsO/Eckert, 2. Aufl. § 111 Rn. 11; Franken/Dahl, Mietverhältnisse in der Insolvenz, 2. Aufl., Rn. 254; Derleder, NZM 2004, 568, 578; a.A. Nolting, NZI 2007, 149). Der Gesetzgeber hat damit der Sache nach eine Belastung des vermieteten Grundstücks geschaffen (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 566 a Rn. 13).

Bedeutung für die Praxis
Mit dem Zuschlag geht die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Dieser hat die Verpflichtung bei eintretender Rückzahlungsreife zu erfüllen. Durch die mieterschützende Vorschrift des § 566 a BGB wird der Erwerber dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Sicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann. Nach der gesetzlichen Wertung der zitierten Vorschrift übernimmt er damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt hat noch an den Erwerber aushändigt. Die ungeschmälerte Rückzahlungspflicht des Erwerbers besteht in einem solchen Fall fort. Der Gesetzgeber
hat damit der Sache nach eine Belastung des vermieteten Grundstücks geschaffen.


Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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