06.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Juni 2012 - Mietrecht

BGB §§ 139, 557a: Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung

Kapitel
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BGH, Urteil vom 15.2.2012, VIII ZR 197/11

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten 10 Jahre wirksam.

Sachverhalt
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Die Parteien streiten u. a. noch über Zahlungsansprüche des Klägers aus der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung. Der Mietvertrag vom 17.7.2002 enthält in § 3 folgende Vereinbarung: „Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung.“ Auf der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten Rückseite der Hausordnung heißt es:

„Die Miete staffelt sich wie folgt:
ab 1.9.2003 863,14
ab 1.9.2004 889,04
ab 1.9.2005 915,72
ab 1.9.2006 943,20
ab 1.9.2007 971,50
ab 1.9.2008 1.000,65
ab 1.9.2009 1.030,67
ab 1.9.2010 1.061,59
ab 1.9.2011 1.093,44
ab 1.9.2012 1.126,25
Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. 8. 2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %.“

Begründung
Dem Kläger stehen die aus der Staffelmietvereinbarung abgeleiteten Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete zu. Denn die Staffelmietvereinbarung ist gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, aus denen der Kläger die Ansprüche herleitet, wirksam.
a) Der Senat hat für eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete entschieden, dass sie nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 – VIII ZR 23/08, WuM 2009, 117 Rn. 11, zu einer individualvertraglichen Vereinbarung; Senatsbeschluss vom 7.7.2009 – VIII ZR 140/08, WuM 2009, 587, zu einer formularvertraglichen Staffelmiete). Für den vorliegenden Fall gilt nichts anderes. Zwar findet auf die Vereinbarung der Parteien nicht das Miethöhegesetz, sondern § 557a BGB Anwendung. Sie ist deshalb, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer, sondern deshalb
unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum – anders als für die Anfangsjahre – nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB. Die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt auch im vorliegenden Fall nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil auch hier offensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist deshalb gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, in denen sie den Anforderungen des § 557a BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende Zeit unwirksam. ...

Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um 3 % einig waren, spricht auch nichts dafür, dass sie für die ersten zehn Jahre, in denen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Steigerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben. Ebenso wenig ist anzunehmen, dass die Parteien auf eine Staffelmietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten. Denn die Staffelmietvereinbarung bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hinsichtlich der Miethöhe und ist für den Mieter auch insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen sind.
Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher davon auszugehen, dass die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, von der Staffelmietvereinbarung nicht insgesamt Abstand genommen, sondern an der Staffelmietvereinbarung jedenfalls für die ersten zehn Jahre mit ihrem insoweit zulässigen Inhalt festgehalten hätten (vgl. Senatsurteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08, a.a.O., Rn. 13).

Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Halle (ZMR 2004, 821) vertretenen Auffassung, eine Staffelmietvereinbarung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn
die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 557a BGB, Rn. 37; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 557a, Rn. 18), vermag der Senat deshalb für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die Staffelmietvereinbarung für die Anfangsjahre den gesetzlichen Anforderungen entspricht und eine (unzulässige) prozentuale Steigerung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen.

b) Aus dem Senatsurteil vom 25.1.2006 (VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059) ist keine andere Beurteilung herzuleiten. Der Senat hat in diesem Urteil entschieden, dass ein in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren überschreitet, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt und nicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt. Diese Rechtsprechung ist hier schon deshalb nicht einschlägig, weil sie die Unwirksamkeit des zu Lasten des Mieters gehenden
Kündigungsverzichts betrifft, nicht die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher. Davon abgesehen unterliegt, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (Senatsbeschluss vom 7.7.2009 – VIII ZR 140/08, a.a.O.).

Bedeutung für die Praxis
Die vorliegende Staffelmietvereinbarung war, soweit sie über zehn Jahre hinausging, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer, sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Rechtsprechung Zeitraum – anders als für die Anfangsjahre – nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen war. Insoweit verstieß die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB. Die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führte vorliegend nicht zur Gesamtnichtigkeit, weil offensichtlich war, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betraf und damit wirksam war, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um 3 % einig waren, spricht nach Auffassung des BGH auch
nichts dafür, dass sie für die ersten 10 Jahre, in denen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entsprach, andere Steigerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben.


Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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