06.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Juli 2012 - WEG-Recht

WEG §§ 15, 21 Abs. 5 Nr. 4, 22, 46: Bemessung der Rücklage

Kapitel
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LG Hamburg, Urteil vom 29.2.2012, 318 S 8/11

Bei der Bemessung der Rücklage für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer Ermessen. Die Ansammlung einer angemessenen Rücklage hat den – auch von der Gemeinschaftsordnung nicht veränderbaren (vgl. OLG München, ZMR 2008, 410 = NJW 2008, 1679) – Zweck, Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern, deren Entstehung dem Grunde nach sicher, der Höhe und der Fälligkeit nach aber ungewiss ist, und dass zahlungsschwache Miteigentümer über vertretbare Kleinbeträge Reparaturen langfristig mit ansparen, damit sie nicht wegen einer sonst erforderlichen, ggf. hohen Sonderumlage zahlungsunfähig werden.

Sachverhalt
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft und streiten noch um die Gültigkeit der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 18.5.2010. Der Kläger ist Eigentümer einer im 2. Obergeschoss belegenen, in der Teilungserklärung vom 13.10.1994 mit Nr. 1 bezeichneten Eigentumseinheit; ihm kommen 29.031/100.000stel Miteigentumsanteile zu. Die übrigen Sondereigentumseinheiten sowie ein Teileigentum (Garage) stehen im Miteigentum der Beklagten (mit Anteilen von 70.969/100.000stel). Seine Anfechtung hatte keinen Erfolg.

Begründung
Die Beschlüsse widersprechen nach dem innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 HS 2 WEG erfolgten Vortrag des Klägers nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und behalten daher ihre Gültigkeit. Die Regelung in § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gibt die in LG Hamburg ZMR 2011, 411 = ZWE 2011, 132 erwähnten Maßstäbe vor(Beschluss zu TOP 5 Genehmigung Wirtschaftsplan 2010). Die danach hier (ausschließlich) zu berücksichtigenden Einwendungen des Klägers – Versäumung des Verwalters, im Vorfeld der Versammlung die noch erforderlichen Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten am Gebäude im Einzelnen aufzulisten nebst Beleg mit etwaigen Angeboten, und kein Beleg für die Veranlassung, die monatlichen Nebenkosten ab Jahresbeginn von 406,- auf 503,- € zu erhöhen – nebst vertiefendem Vortrag dazu greifen vorliegend nicht durch. Der nach § 28 Abs. 1 WEG vom Verwalter aufzustellende und hier zu TOP 5 beschlossene Wirtschaftsplan für das Geschäftsjahr 2010 genügt den dafür geltenden rechtlichen Anforderungen. Die Eigentümer haben bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, der die ausreichende Liquidität der Gemeinschaft im laufenden (Abrechnungs-)Jahr gewährleisten soll, einen weiten Ermessensspielraum (vgl. dazu nur BayObLG, FGPrax 2005, 59, 61; KG, NJW-RR 1991, 725). Diesen Ermessensspielraum haben die Eigentümer vorliegend weder mangels detaillierter Vorlage der noch erforderlichen Arbeiten am Gebäude noch durch die Anhebung der monatlichen Vorauszahlungen überschritten.

Maßgeblicher tatsächlicher Hintergrund der Einwendungen des Klägers gegen den Beschluss über den Wirtschaftsplan ist, dass er im Vergleich zum Vorjahreszeitraum höhere monatliche Kosten zu tragen habe und sowohl eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage über 9.000,- € als auch eine weitere Sonderumlage beschlossen worden sei, so dass ein „doppelter“ Liquiditätsbedarf angenommen worden sei, ohne dass dieser – mangels konkreter Anhaltspunkte für bevorstehende Zahlungspflichten – bestanden habe. Dabei übersieht der Kläger jedoch, dass die Eigentümer mit dem Beschluss vom 18.5.2010 erstmals die Zuführung zu einer (vorher nicht vorhandenen) Instandhaltungsrücklage beschlossen haben, wodurch schon deswegen die monatlichen Vorauszahlungen des Klägers anteilig um 217,73 € gestiegen sind und durch Verringerung anderer Kostenposition lediglich eine Mehrbelastung von noch 97,- €/Monat verblieben ist. Selbst wenn es sich dabei um eine Erhöhung der Zahlungen von knapp 24 % gehandelt hat, haben die Eigentümer damit den ihnen eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten, weil es vorliegend unstreitig seit der Aufteilung des Objekts in Wohnungseigentum im Jahr 1994 keinerlei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gegeben hat und die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage bei einem noch deutlich älteren Gebäude nicht rechtswidrig ist. Erst recht ist darin auch kein willkürliches Vorgehen der Eigentümerversammlung zu erblicken. In diesem Zusammenhang war es auch nicht geboten, dass der Verwalter im Vorfeld der Versammlung die Eigentümer konkret über bevorstehende Maßnahmen nebst Vorlage von eingeholten Angeboten informiert (vgl. im Allgemeinen dazu etwa nur BGH, Urt. v. 13.1.2012 – 129/11), weil jene ohnehin nicht aus einer bestehenden Rücklage hätten gezahlt, sondern durch den Beschluss über eine Sonderumlage hätten finanziert werden müssen. Außerdem hat die Ansammlung einer angemessenen Rücklage nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gerade den – auch von der Gemeinschaftsordnung nicht veränderbaren (vgl. OLG München, ZMR 2008, 410 = NJW 2008, 1679) – Zweck, Reparaturen des gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern, deren Entstehung dem Grunde nach sicher, der Höhe und der Fälligkeit nach aber ungewiss ist, und dass zahlungsschwache Miteigentümer über vertretbare Kleinbeträge Reparaturen langfristig mitansparen, damit sie nicht wegen einer sonst erforderlichen, ggf. hohen Sonderumlage zahlungsunfähig werden (vgl. nur Elzer, in Timme, BeckOK-WEG, Ed. 10 [9/2011], § 21, Rn. 323). Dem folgend hat die Versammlung am 18.5.2010 auch eine Sonderumlage zu TOP 14 über einen Gesamtbetrag von 20.000,- € beschlossen, und zwar zur Ausführung der zu TOP 7 (Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern), zu TOP 8 (Neugestaltung des Vorgartens), zu TOP 10 (Verlegung des Stromkastens) und zu TOP 11 (Treppenbelag) gefassten Beschlüsse. Dieser Beschluss über die Sonderumlage deckte also die Finanzierung der konkret anstehenden Maßnahmen ab, während die (erstmals gebildete) Rücklage für weiteren Bedarf vorgesehen war. Daher dringt der Kläger mit dem Einwand, durch diesen Beschluss habe es keinen Anlass für die Zuführung zur Rücklage nebst „Reparaturkosten“ von weiteren 500,- € gegeben, nicht durch. Eine „rechtliche Einheit“ zwischen den Beschlüssen zu TOP 5 und 14 liegt also hier nicht vor.

Unabhängig davon, dass der Kläger innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG nichts dafür dargetan hat, vermag er auch mit dem Argument, die (spätere) Abrechnung des Jahres 2010 habe gezeigt, dass die Ansätze im Wirtschaftsplan unzutreffend gewesen seien, schon deswegen nicht durchzudringen, weil es insoweit lediglich auf die (Er-)Kenntnisse der Versammlung im Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt und der Kläger überdies in der Berufungsinstanz auch nur die Abrechnungen der Fa. K. vorgelegt hat, nicht aber die übrigen Rechnungen.

Bedeutung für die Praxis
Die Eigentümer haben bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, der die ausreichende Liquidität der Gemeinschaft im laufenden (Abrechnungs-) Jahr gewährleisten soll, einen weiten Ermessensspielraum. Um diese Prognoseentscheidung als falsch darzustellen, bedarf es detaillierten Vortrags des Anfechtenden. Eine Mehrbelastung von noch 97,- €/Monat genügt nicht. Der Verwalter muss im Vorfeld der Versammlung die Eigentümer auch nicht schon konkret über bevorstehende Maßnahmen nebst Vorlage von eingeholten Angeboten informieren, weil jene ohnehin nicht aus einer bestehenden Rücklage hätten gezahlt, sondern durch den Beschluss über eine Sonderumlage hätten finanziert werden sollen/müssen.

Rechtsanwalt Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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