06.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Juli 2012 - Mietrecht

BGB § 551: Mehrere Mieter, Kautionsrückzahlung

Kapitel
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Kammergericht, Beschluss vom 2. Februar 2012, 8 U 193/11

Besteht die Mieterseite aus einer Personenmehrheit, kann die Rückgabe der Sicherheit nur von allen gemeinsam gefordert werden. Dies gilt auch dann, wenn die Sicherheit nur von einem Mieter gegeben
worden ist. Eine derartige Zahlung stellt nämlich eine Leistung aller Mieter zur Erfüllung der Sicherheitsabrede dar.

Sachverhalt
Der Beklagte zu 1) trägt u. a. vor: Es sei auch der Widerklage stattzugeben. Der Beklagte zu 1) sei aktiv legitimiert. Er könne Zahlung nur an sich verlangen, weil die übrigen Beklagten sich ausdrücklich nicht der Widerklage angeschlossen hätten und er die Kaution alleine geleistet habe.

Begründung
Der von den Beklagten für die Zeit von Januar 2010 bis April 2010 gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu zahlende Mietzins war nicht gemäß § 536 BGB gemindert. Das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil ausgeführt, dass die Beklagten für die behaupteten Mängel beweisfällig geblieben sind. Der Senat sieht keinen Anlass, vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen. Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass der Beklagte zu 1) zur Geltendmachung der Widerklageforderung nicht aktivlegitimiert ist. Besteht die Mieterseite – wie hier – aus einer Personenmehrheit, kann die Rückgabe der Sicherheit nur von allen gemeinsam gefordert werden (LG Saarbrücken, ZMR 1992, 60, wonach der Klage eines einzelnen Mitmieters die Prozessführungsbefugnis fehlt). Dies gilt auch dann, wenn die Sicherheit von einem Mieter gegeben worden ist. Eine derartige Zahlung stellt nämlich eine Leistung aller Mieter zur Erfüllung der Sicherheitsabrede dar (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V.B, Rdnr. 295; LG Gießen, NJW-RR 1996, 1162; AG Köpenick, Grundeigentum 2010, 1275).
Zwar kann ein Mitmieter den Anspruch mehrerer Mieter auf Rückgewähr der Kaution im eigenen Namen aufgrund einer Ermächtigung der übrigen Mieter (sog. gewillkürte Prozessstandschaft) gerichtlich geltend machen, wenn er ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung des fremden Rechts hat (BGH, NJW 1998, 1585), vorliegend ist eine derartige Ermächtigung aber nicht dargetan. Allein der Umstand, dass die Beklagten zu 2) und 3) sich nicht der Widerklage angeschlossen haben, stellt keine solche Ermächtigung dar, zumal der Beklagte zu 3) mit Schriftsatz vom 16. November 2010 (Bd. I Bl. 224) ausdrücklich erklärt hat, dass der mit der Widerklage geltend gemachte Zahlungsanspruch den Mietern gemeinschaftlich zustehe und nicht dem Beklagten zu 1) alleine.

Bedeutung für die Praxis
Zwar kann ein Mitmieter den Anspruch mehrerer Mieter auf Rückgewähr der Kaution im eigenen Namen aufgrund einer Ermächtigung der übrigen Mieter (sog. gewillkürte Prozessstandschaft) gerichtlich geltend machen, wenn er ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung des fremden Rechts hat. Vorliegend war eine derartige Ermächtigung aber nicht dargetan und auch nicht ersichtlich. Allein der Umstand, dass die Mitmieter sich nicht der Widerklage angeschlossen hatten, stellte keine solche Ermächtigung dar.


Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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