06.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Juli 2012 - Mietrecht

BGB § 546 Abs. 2: Untermieter; Herausgabeanspruch

Kapitel
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OLG München, Beschluss vom 6. März 2012, 32 U 4456/11

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB setzt nicht voraus, dass der Dritte noch im Besitz des Mietgegenstandes ist. Für die Begründung des Anspruchs genügt es, wenn der mit dem Vermieter schuldrechtlich verbundene Mieter dem Untermieter einmal den Gebrauch überlassen hat. Etwas anderes kommt nur dann in Betracht, wenn ein Untermieter, unter Beendigung des Untermietverhältnisses, den Gebrauch an der Mietsache wieder an den Hauptmieter (rück-)überlassen hat.

Sachverhalt
Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe einer Gaststätte, die von den Klägern mit schriftlichem Mietvertrag vom 28. Mai 2001/29. Juni 2001 an die Beklagte zu 1 vermietet und von dieser mit Untermietvertrag vom 1. Dezember 2010 an die Beklagten zu 2 und 3 untervermietet worden war. Der bis 14. September 2011 befristete Hauptmietvertrag enthält in § 2.2 folgende Regelung: „Mindestens sechs Monate vor Ende des Mietverhältnisses werden die Mietvertragsparteien über den Abschluss eines nachfolgenden Mietvertrags für weitere 5 Jahre zu neuen Konditionen verhandeln, falls das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.“ Nachdem zunächst die Beklagte zu 1 in den Räumen ein Restaurant betrieben hatte, wurde das Lokal dann an die Beklagten zu 2 und 3 übergeben. Derzeit betreibt nur die Beklagte zu 3 eine „Asia Küche“ in dem Anwesen. Die Kläger kündigten das Hauptmietverhältnis mit Schreiben vom 2. März 2011 zum 14. September 2011, die Beklagte zu 1 forderte ihrerseits die Kläger mit Schreiben vom 11. März 2011 zum Abschluss eines Folgevertrages auf.

Begründung
Die Beklagten zu 1 und 3 und auch die Beklagte zu 2 waren zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen gewerblichen Mieträume gemäß § 546 Abs. 1 und 2 BGB zu verurteilen, da zum einen das Mietverhältnis der Kläger mit der Beklagten zu 1 zum 14. September 2011 endete und zum anderen der Beklagten zu 2 als Untermieterin der Beklagten zu 1 gemäß Mietvertrag vom 4. Januar 2011 von dieser der Gebrauch der streitgegenständlichen gewerblichen Mieträume eingeräumt worden ist.

Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:
1. Die Auslegung von § 2 der mietvertraglichen Vereinbarung zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1 durch das Landgericht begegnet keinerlei Bedenken. Die in § 2.2. des Mietvertrags getroffene Regelung begründet nach Wortlaut, Sinn und Zweck (§§ 133, 157 BGB) lediglich eine Verpflichtung der Parteien, rechtzeitig vor Ende der festen Vertragslaufzeit bis 14.09.2011 klarzustellen, ob Interesse am Abschluss einer Verlängerungvereinbarung besteht, um so dem Vertragspartner eine möglichst große Planungssicherheit zu gewähren. Ein Anspruch auf eine Vertragsverlängerung lässt sich dieser Abrede in keiner Weise entnehmen. Für ein anders lautendes Verständnis der Abmachung durch beide Parteien geben auch die Ergebnisse der Beweisaufnahme nichts her. Insoweit gibt es keine konkreten Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten würden.

2. Nach § 546 Abs. 2 BGB kann der Vermieter vom Untermieter Räumung und Herausgabe unabhängig davon verlangen, ob der Untermieter noch unmittelbarer Besitzer der Mietsache ist (vgl. Staudinger-Rolfs, BGB Mietrecht 1, 2011, § 546 Rn. 67).
a) Der Anspruch des Vermieters gegen den Hauptmieter aus § 546 Abs. 1 BGB setzt nicht voraus, dass der Mieter unmittelbarer oder mittelbarer Besitzer der Mietsache ist. Der Mieter kann nämlich den schuldrechtlichen Herausgabeanspruch nicht durch Aufgabe des unmittelbaren Besitzes beseitigen. Der Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB geht grundsätzlich auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes. Das gilt auch dann, wenn der Mieter selbst nicht (mehr) Besitzer der Mietsache, sei es mittelbarer, sei es unmittelbarer Besitzer ist (BGHZ 56, 308).
b) Ähnliches gilt auch für den Anspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB. Dieser Rückgabeanspruch ist zum einen Ausfluss der mietvertraglichen Rechte aus dem Hauptmietverhältnis (Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 18, Rn. 60), also kein dinglicher, sondern ein schuldrechtlicher Anspruch. Er stellt eine Erweiterung des Rechts des Vermieters gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf der Grundlage seiner schuldrechtlichen Beziehungen zum Hauptmieter dar, denen sich der Dritte unterworfen hat, indem er sich auf ein Vertragsverhältnis mit einem Mieter eingelassen hat (RGZ 1936, 33; OLG Hamm NJW-RR 1992, 783). Zum anderen ist nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht der (fortdauernde) Besitz, sondern die Gebrauchsüberlassung durch den mit dem Vermieter schuldrechtlich verbundenen Mieter der den Herausgabeanspruch begründende Umstand (vgl. OLG Hamm a.a.O.). Auch für die Anwendung von § 546 Abs. 2 BGB wird also nicht vorausgesetzt, dass der Dritte noch im Besitz des Mietgegenstandes ist (OLG München OLGR 1997, 123; Lindner-Figura/Opree/Stellmann, a.a.O. Rn. 66).

Dies bedeutet einmal, dass ein Untermieter im Rahmen der Räumung Veränderungen und Einbauten zu entfernen hat. Dies gälte sogar für Einrichtungen, die er nicht selbst eingebracht hat (Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 546 Rn. 105), wobei vorliegend zu Zeiten, als die Beklagte zu 2 das Lokal nach eigenem Vortrag noch führte, unstreitig durch die Untermieter umfangreiche Umbauten durchgeführt worden sind. Weiter schuldet die Beklagte zu 2 auch als mittelbare Besitzerin nach wie vor den Klägern die Einräumung des unmittelbaren Besitzes. Etwas Anderes käme nur dann in Betracht, wenn die Beklagte zu 2 den Gebrauch an der Mietsache wieder an die Hauptmieterin, die Beklagte zu 1, unter Beendigung des Untermietverhältnisses (rück-)überlassen hätte (vgl. OLG München NJW-RR 1989, 524), und nicht, wie hier vorgetragen, lediglich ihrer Mituntermieterin den Alleinbesitz eingeräumt hat, da sie sich organisatorisch um ein anderes Lokal kümmern wollte. Auf die Frage, welcher Sachvortrag in der mündlichen Verhandlung zu den Besitzverhältnissen maßgeblich ist, kommt es folglich nicht an.

Bedeutung für die Praxis
Der Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB („Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern“) ist zum einen Ausfluss der mietvertraglichen Rechte aus dem Hauptmietverhältnis, also kein dinglicher, sondern ein schuldrechtlicher Anspruch. Er stellt eine Erweiterung des Rechts des Vermieters gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf der Grundlage seiner schuldrechtlichen Beziehungen zum Hauptmieter dar, denen sich der Dritte unterworfen hat, indem er sich auf ein Vertragsverhältnis mit einem Mieter eingelassen hat. Zum anderen ist nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht der (fortdauernde) Besitz, sondern die Gebrauchsüberlassung durch den mit Rechtsprechung dem Vermieter schuldrechtlich verbundenen Mieter der den Herausgabeanspruch begründende Umstand. Für die Anwendung von § 546 Abs. 2 BGB wird also nicht vorausgesetzt, dass der Dritte noch im Besitz des Mietgegenstandes ist.


Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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