06.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Juli 2012 - Mietrecht

BGB §§ 546, 546a: Rückgabe der Mietsache; Schlüssel zum Objekt

Kapitel
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Kammergericht, Urteil vom 30. Januar 2012, 8 U 192/10

Ausnahmsweise genügt für eine ordnungsgemäße Rückgabe von Mieträumen die Rückgabe nur eines Schlüssels, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird. Lässt sich der Mieter bei Übergabe des Schlüssels an die Hausverwaltung des Vermieters eine Quittung unterschreiben, worin ein „Wasserschaden“ als Betreff der Herausgabe des Schlüssels angegeben ist und erklärt der Mieter in einem späteren an den Vermieter gerichteten Schreiben, dass das Mietverhältnis fortbestehe, fehlt es an einem eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe.

Sachverhalt
Der Kläger trägt u. a. vor: Grundsätzlich hafte der Mieter bis zur vollständigen Besitzaufgabe auf Nutzungsentschädigung. Es sei eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe erforderlich. Hierzu sei grundsätzlich die Herausgabe sämtlicher Schlüssel Voraussetzung oder die Erklärung zum Verbleib der Schlüssel sowie über die Besitzaufgabe. Die Herausgabe nur eines von mehreren Schlüsseln vermittle nur dann die alleinige Sachherrschaft, wenn der Wille zur Aufgabe des Besitzes eindeutig geäußert sei. Hieran fehle es vorliegend. Der Beklagte habe ihm, dem Kläger, nur einen Schlüssel herausgegeben, ohne sich zu dem Verbleib der weiteren Schlüssel des von ihm selbst ausgetauschten Schlosses zu erklären. Der Beklagte habe auch nicht erklärt, sich des Besitzes zu begeben. Im Gegenteil habe er den Kündigungserklärungen des Klägers widersprochen und mit Schriftsatz vom 9. Februar 2005 mit einer Mängelbeseitigungsklage gedroht. Der Beklagte habe den Schlüssel auch nicht in Befolgung der Kündigung herausgegeben. Vielmehr habe der Mitarbeiter der Hausverwaltung um Aushändigung eines Schlüssels gebeten, um Mängelbeseitigungsarbeiten durchführen zu lassen.
Entsprechend habe dieser Mitarbeiter den Schlüssel bei dem Beklagten abgeholt. Folgerichtig habe sich der Beklagte die Aushändigung des Schlüssels nicht mit dem Bemerken „Rückgabe“, sondern mit dem Betreff „Wasserschaden“ quittieren lassen. Der Beklagte habe folglich nur vorübergehenden Mitbesitz zum Zwecke der Mängelbeseitigung eingeräumt. Der Beklagte habe auch noch nach Aushändigung des Schlüssels Zugang zu den Räumen gehabt und diese genutzt.

Begründung
Der Kläger hat gegen den Beklagten gemäß § 546 a Abs.1 BGB einen Anspruch auf Zahlung der für die Zeit von Januar 2005 bis Mai 2007 geltend gemachten, um 10 % geminderten, monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von jeweils 916,87 € sowie einen Anspruch auf Zahlung der für den Monat Juni 2007 geltend gemachten restlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 550,12 €. Das Mietverhältnis ist mit der fristlosen Kündigung vom 6. Oktober 2004 wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 b) BGB beendet worden, denn der Beklagte befand sich zum Kündigungszeitpunkt seit Februar 2003 mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete von zwei Monaten bei Weitem überstieg. Der Beklagte ist durch Urteil des Landgerichts vom 18. Februar 2008 – 12 O 223/07 – rechtskräftig verurteilt worden, an den Kläger für die Zeit von Februar 2003 bis Dezember 2004 Mietzins in Höhe von insgesamt 20.680,51 € zu zahlen. Ist – wie hier – der Mieter im Vorprozess rechtskräftig zur Mietzinszahlung verurteilt worden, kann er im Folgeprozess den Kündigungsgrund nicht wegen fehlenden Mietrückstandes bestreiten (Zöller, ZPO, 28. Auflage, vor § 322 ZPO, Rdnr. 27; OLG Koblenz, NJW-RR 2005, 1174). Der von dem Beklagten zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung zu zahlende Mietzins war ausweislich des rechtskräftigen Urteils des Vorprozesses um 10 % gemindert und betrug damit 916,87 €. Der Senat ist an diese im Vorprozess getroffene Entscheidung gebunden, denn es handelt sich um eine Vorfrage dieses Rechtsstreits (Zöller, ZPO, a.a.O., vor § 322 ZPO, Rdnr.19, 20). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, ZMR 1990, 206, mit weiteren Nachweisen) richtet sich bei der Vorenthaltung einer Mietsache, deren Mietwert im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses gemindert war, der Mindestbetrag des Schadens, den der Vermieter gemäß § 546 a BGB zu fordern berechtigt ist, nach diesem geminderten Mietzins, weil dieser Betrag der im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Mietzins war (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 546 a, Rdnr.11; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 546 a, Rdnr.54).

Der Beklagte hat die streitgegenständlichen Räume bis zum 18. Juni 2007 vorenthalten. Es hat der Beklagte die streitgegenständlichen Räume aber nicht etwa deshalb vorenthalten, weil im Kellerraum bis heute noch Arbeitsmaterialien, Metallstangen, ein großes Werbeschild, Bürounterlagen, Autoreifen und Unrat lagern. Die Rückgabe erfordert außer der Einräumung des Besitzes – also der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt – auch die Räumung (OLG Hamm ZMR 1996, 372). Überlässt der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz, entfernt er aber seine in den Räumlichkeiten befindlichen Gegenstände (ausgenommen in geringem Umfange) nicht, so gibt er die Mietsache nicht zurück, sondern enthält sie dem Vermieter vor (BGHZ 104, 285 = NJW 1988, 2665 = WM 1988, 1277; OLG Düsseldorf GE 2002, 1194). Der Vermieter kann dann die Rücknahme verweigern, ohne in Annahmeverzug zu geraten (BGH a.a.O.). Vorliegend ist schon deshalb von einer vollständigen Räumung auszugehen, weil der Beklagte unwidersprochen vorgetragen hat, dass die Kellerräume gar nicht Bestandteil des Mietvertrages waren und auch dem schriftlichen Mietvertrag nicht zu entnehmen ist, dass Kellerräume mitvermietet waren.

Es hat der Beklagte die streitgegenständlichen Räume auch nicht deshalb vorenthalten, weil er, wie vom Kläger vorgetragen, weder die von ihm eingebaute Gasthermenheizung zurückgebaut noch die bauliche Umgestaltung der Lagerhalle durch Schaffung eines hiervon abgetrennten Raumes rückgängig gemacht hat. In welchem Zustand sich die Mieträume bei Rückgabe befinden, ist für die Erfüllung der Rückgabepflicht zwar grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen lässt, an sich keine Vorenthaltung gesehen werden (BGHZ 86, 204; WM 74, 260). Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann aber der Annahme einer Rückgabe entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (BGHZ 104, 285; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V. A., Rdnr. 60). Dann liegt nicht nur eine Schlechterfüllung, sondern eine Nichterfüllung der Räumungspflicht vor (Schmidt/Futterer, Streyl, Mietrecht, 10. Auflage, § 546 BGB, Rdnr. 43). Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (OLG Hamburg, ZMR 1996, 259; OLG München ZMR 1996, 557; OLG Hamm ZMR 1996, 372). Maßgeblich kommt es darauf an, ob der Vermieter die tatsächliche Gewalt über die Mietsache ungestört ausüben kann (KG, KGR Berlin 2003, 37). Gemäß § 15 Abs. 1 des Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache mit Ablauf der Mietzeit in den ursprünglichen Zustand zu versetzen und die von ihm oder seinen Rechtsvorgängern errichteten Bauten und anderen Anlagen ohne Entschädigung auf seine Kosten zu entfernen. Auf Verlangen des Vermieters hat er auch Ergänzungen der Bauten und anderen Anlagen auf seine Kosten zu beseitigen. Gemäß § 6 Abs. 5 des Mietvertrages werden Bauten und andere Anlagen des Mieters nur für die Vertragsdauer zugelassen. Sie bleiben auch dann sein Eigentum, wenn sie mit dem Grund und Boden fest verbunden sind. Werden aber Bauten und andere Anlagen des Vermieters vom Mieter ergänzt, so gehen diese Ergänzungen in das Eigentum des Vermieters über; einen Wertersatz hat der Mieter nur, soweit dies in diesem Vertrag oder einem Nachtragsvertrag zugestanden wird. Bei der von dem Beklagten eingebauten Gastherme und dem von ihm innerhalb der bereits vorhanden Räume geschaffenen zusätzlichen Büroraum handelt es sich lediglich um eine Ergänzung der Bauten, da sie in schon vorhandene Bauten integriert worden sind. Da der Kläger zu keinem Zeitpunkt von dem Beklagten verlangt hat, diese Ergänzungen zu entfernen, steht der Umstand, dass der Beklagte diese Ergänzungen nicht entfernt hat, einer vollständigen Räumung nicht entgegen.

Der Beklagte hat die streitgegenständlichen Räume aber deshalb vorenthalten, weil er nicht vor dem 18. Juni 2007 den eindeutigen Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe geäußert hat.
Unerheblich ist, ob der Beklagte am 28. Dezember 2004 alle Schlüssel herausgegeben hat. Allein der vom Kläger behauptete Umstand, dass der Beklagte nicht alle Schlüssel herausgegeben hat, steht einer ordnungsgemäßen Rückgabe nicht entgegen. Ausnahmsweise kann nämlich auch die Rückgabe nur eines Schlüssels genügen, wenn daraus der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und dem Vermieter ein ungestörter Gebrauch ermöglicht wird (OLG Köln, OLGR Köln 2006, 525; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2008, 727; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2009, 577; Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, OLGR Hamburg 2004, 441; Bub/Treier/Scheuer, a.a.O., V.A, Rdnr. 9). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erfordert die „Rückgabe“ der Mietsache grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (BGH, Urteile vom 10. Mai 2000 – XII ZR 149/98 – NJW 2000, 3203, 3206; vom 7. Februar 2001 – XII ZR 118/98 – NJ 2001, 535 f.). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter/Verpächter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Miet-/Pachtsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (BGH, Urteil vom 7. Februar 2001, a.a.O.), wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss; andernfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden (vgl. Gramlich in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. VI Rdnr. 40). Dass der Vermieter/Verpächter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 2000, a.a.O; BGH, WuM 2004, 21). Vorliegend fehlt es jedoch an einem vom Beklagten eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe. Der Beklagte hat den Schlüssel von dem Mitarbeiter der Hausverwaltung abholen lassen und hat sich eine Quittung unterschreiben lassen, worin ein „Wasserschaden“ als Betreff der Herausgabe angegeben ist und nicht etwa die Räumung des Mietobjektes. Vor der Schlüsselherausgabe hat der Beklagte dem Kläger noch mit Schreiben vom 15. Oktober 2004 für den Fall einer Räumungsklage mit einer Widerklage auf Mängelbeseitigung gedroht und der fristlosen Kündigung vom 6. Oktober 2004 ausdrücklich widersprochen. Noch mit Schreiben vom 9. Februar 2005 hat der Beklagte ausdrücklich erklärt, dass das Mietverhältnis bis heute fortbesteht, und mit der Erhebung einer Mängelbeseitigungsklage gedroht. Auch wenn der
Beklagte nun vorträgt, er habe nur aus taktischen Gründen so agiert, um eine höhere Entschädigung aushandeln zu können, so fehlt es doch an der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes erforderlichen vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe. Auch nach dem Vortrag des Beklagten kann nicht davon ausgegangen werden, dass er zu irgendeinem Zeitpunkt vor dem Schriftsatz vom 18. Juni 2007 in dem Vorprozess den eindeutigen Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe geäußert hat. Selbst wenn er, wie von ihm behauptet, dem Kläger am 28. Dezember 2004 sämtliche Schlüssel zu dem Mietobjekt zur Verfügung gestellt haben sollte, weil er nämlich nur den einen, herausgegebenen Schlüssel besessen haben will, so fehlte es gleichwohl an der für die Rückgabe erforderlichen vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe. Der Beklagte hat seinen Besitzwillen zum Ausdruck gebracht, indem er den Schlüssel ausweislich der Quittung zum Zwecke der Beseitigung des Wasserschadens herausgegeben hat und indem er noch im Februar mit der Erhebung einer Mängelbeseitigungsklage gedroht und erklärt hat, das Mietverhältnis bestehe nach wie vor. Soweit der Beklagte in dem Schreiben vom 9. Februar 2005 äußert, dass er annehme, dass dieser Prozess mit einer Erledigungserklärung enden wird, ist diese Äußerung derart vage, dass von einer unzweideutigen Erklärung dahingehend, dass der Besitz jedenfalls am 30. Juni 2005 mit dem Wirksamwerden der mit Kündigungsschreiben vom 6. Oktober 2004 hilfsweise erklärten fristgerechten Kündigung aufgegeben werden soll, nicht ausgegangen werden kann. Letztlich hat der Kläger erst durch den Schriftsatz des Beklagten vom 18. Juni 2007 davon Kenntnis erhalten, dass der Beklagte nur einen Schlüssel besessen haben und keinen Besitzwillen mehr haben will.

Für die Behauptung, dass der Kläger Anfang 2005 den Schließzylinder ausgewechselt und ihn damit aus dem Besitz gesetzt habe, ist der Beklagte nach dem Ergebnis der vom Senat durchgeführten Beweisaufnahmen beweisfällig geblieben.


Bedeutung für die Praxis
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erfordert die Rückgabe der Mietsache grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters. Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich, wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss, andernfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden. Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt nicht. Vorliegend fehlte es an einem vom Beklagten eindeutig geäußerten Willen zur vollständigen und unzweideutigen Besitzaufgabe. Der Mieter hatte den Schlüssel von dem Mitarbeiter der Hausverwaltung abholen lassen und hat sich eine Quittung unterschreiben lassen, worin ein „Wasserschaden“ als Betreff der Herausgabe angegeben ist und nicht etwa die Räumung des Mietobjektes.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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