17.12.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Januar 2013 WEG-Recht

WEG §§ 21, 23, 28 Jahresabrechnung einer selbstständigen Untergemeinschaft

Kapitel
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BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, V ZR 231/11

Zulässig sind von § 21 Abs. 1 und Abs. 3, § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 5 WEG abweichende Stimmrechtsregelungen für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabschlüsse, nach der allein die Mitglieder der Untergemeinschaft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben. Den Mitgliedern einer Untergemeinschaft steht nicht die Kompetenz zu, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen. Insoweit kommt ein Anspruch auf Ergänzung der unvollständigen Abrechnungen (vgl. OLG Schleswig, ZMR 2006, 665, 667) durch einen Beschluss aller Wohnungseigentümer in Betracht.

Sachverhalt
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nach der Gemeinschaftsordnung in drei Untergemeinschaften gegliedert ist. Am 29. April 2009 wurden auf der Jahresversammlung der Untergemeinschaft A, der der Kläger angehört, unter anderen die Jahresabrechnung der Untergemeinschaft für das Jahr 2008 (TOP 3), der Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2010 (TOP 6) sowie die Verteilung der das Teileigentum betreffenden Verwaltergebühr in diesem Wirtschaftsplan (TOP 7) beschlossen.
Der Kläger hat am 25. Mai 2009 eine Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft A bei dem Amtsgericht eingereicht, mit der er beantragt hat, die zu TOP 3, 6 und 7 gefassten Beschlüsse für unwirksam zu erklären. Die Klageschrift ist – nach Zahlung des am 30. Juni 2009 angeforderten Kostenvorschusses am 22. August 2009 – den Beklagten am 31. August 2009 zugestellt worden.

Begründung
I. Das LG Hamburg als Berufungsgericht (ZMR 2012, 123 ff.) meint, dass die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 3 und 6 teilweise nichtig seien.
II. Die Klage war als unzulässig abzuweisen. Der Senat hat entschieden, dass eine Klage, mit der ein Beschluss einer Untergemeinschaft der Wohnungseigentümer angefochten oder für nichtig erklärt werden soll (Beschlussmängelklage), gemäß § 46 Abs.1 Satz 1 WEG stets gegen alle übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als notwendige Streitgenossen zu richten ist. Die nur gegen einen Teil der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Klage ist deshalb unzulässig (Senatsurteile vom 11. November 2011 – V ZR 45/11, ZMR 2012, 285 = NJW 2012, 1224, 1225 Rn. 10 ff., vom 10. Februar 2012 – V ZR 145/11, juris Rn. 5 und vom 2. März 2012 – V ZR 89/11, juris Rn. 6).
III.2. a) Die angegriffenen Beschlüsse sind nicht deshalb nichtig, weil einem Teil der Wohnungseigentümer (der jeweiligen Untergemeinschaft) die Kompetenz fehle, nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu beschließen.
aa) Das trifft nicht zu, weil die Bestimmung in § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, nach der die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, es ermöglicht, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 85; Hügel, NZM 2010, 8, 13; Wenzel, NZM 2006, 311, 314; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 5). Zulässig sind danach von § 21 Abs. 1 und Abs. 3, § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 5 WEG abweichende Stimmrechtsregelungen für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabschlüsse, nach der allein die Mitglieder der Untergemeinschaft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben (vgl. Hügel, a.a.O., 13, 14; Vandenhouten in Köhler/Bassenge, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 4, Rn. 103). Ist in der Gemeinschaftsordnung – wie hier – ausdrücklich bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind, sondern für jede Untergemeinschaft – soweit rechtlich zulässig – selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen (BayObLG, ZWE 2001, 269, 270; NJOZ 2004, 636, 641); die gegen diese Beschlüsse erhobenen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sind nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG allerdings gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten.
bb) Richtig ist jedoch, dass den Mitgliedern einer Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zusteht, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen (OLG Köln, NZM 2005, 550). Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen enthalten indes notwendigerweise auch solche Kosten, weshalb – auch wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt – alle Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung über diese berufen sind (BayObLG, BayObLGZ 1994, 98, 101; NZM 2001, 771 = ZWE 2001, 269; OLG Düsseldorf, FGPrax 2003, 121, 122; OLG Zweibrücken, ZMR 2005, 751, 752).
Daraus folgt jedoch nicht, dass die von einer Untergemeinschaft beschlossenen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen insgesamt nichtig sind, wenn in ihnen auch die auf die Mitglieder der Untergemeinschaft entfallenden anteiligen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach einem in der Gemeinschaftsordnung bestimmten Schlüssel ausgewiesen und in den Einzelabrechnungen auf die Mitglieder verteilt worden sind. Sollen – wie hier – nach der Gemeinschaftsordnung die Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit, wie wenn sie selbständige Eigentümergemeinschaften wären, über die Lasten und Kosten entscheiden, wird die Grenze ihrer Beschlusszuständigkeit nicht bereits mit der Aufnahme der anteiligen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums in die Wirtschaftspläne und Abrechnungen, sondern erst dann überschritten, wenn sie dadurch einen in der Gemeinschaftsordnung bestimmten oder den auf einer Gesamteigentümerversammlung beschlossenen Verteilungsschlüssel ändern (vgl. BayObLG, NJW-RR 2001, 1020 und ZMR 2004, 212, 213 = BayObLGR 2004, 98 (Ls)). Der Annahme einer Gesamtnichtigkeit der Beschlüsse steht zudem der Grundsatz entgegen, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen in einem Wirtschaftsplan oder einer Jahresabrechnung deren Wirksamkeit im Übrigen grundsätzlich nicht berührt (vgl. Senat, Urteil vom 11.5.2012 – V ZR 193/11, Rn. 13, juris).
Dem Kläger dürfte insoweit ein Anspruch auf Ergänzung der unvollständigen Abrechnungen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1992, 1169; OLG Hamm, NZM 1998, 923, 924; OLG Schleswig, ZMR 2006, 665, 667) durch einen Beschluss aller Wohnungseigentümer zustehen. Dieser Anspruch ist aber nicht Gegenstand des Rechtsstreits und daher auch kein Grund für eine Aufhebung des Berufungsurteils.
b) Ob die Beschlüsse der Untergemeinschaft für unwirksam zu erklären sind, weil sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, ist nicht mehr zu prüfen, da der Kläger die Frist für eine Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) versäumt hat. Wiedereinsetzung nach § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. § 233 ZPO kann ihm nicht gewährt werden. Die Versäumung der Frist ist schon deshalb nicht als unverschuldet anzusehen, weil der Kläger den von dem Amtsgericht angeforderten Kostenvorschuss zunächst nicht gezahlt hat. Das sich aus der Vorschrift in § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG ergebende Hindernis, nach der die Klage erst nach Zahlung der Verfahrensgebühr zugestellt werden soll, hat der Kläger daher zu vertreten.

Bedeutung für die Praxis
1. Auch bei Untergemeinschaften mit selbständiger Verwaltung sind Beschlussanfechtungsklagen immer gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten. In der Instanz-Rechtsprechung jüngst noch vertretene abweichende Ansichten (etwa LG München I ZMR 2011, 413; LG Hamburg ZMR 2012, 123) sind Makulatur.
2. Bei einer nur unvollständigen Jahresabrechnung kommt ein Ergänzungsanspruch in Betracht. Hier kann die kostenintensive Totalanfechtung zur Beratungs- und Haftungsfalle werden.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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