17.12.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Januar 2013 - Mietrecht

BGB § 565 Vermietung an gemeinnützige GmbH; betreutes Wohnen

Kapitel
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KG, Urteil vom 23. August 2012, 8 U 22/12 (Revision zugelassen)

Vermietet der Eigentümer Wohnungen an eine gemeinnützige GmbH und vermietet diese die Wohnungen an Bewohner des von ihr betriebenen „betreuten Wohnens” weiter, so können Letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen.

Sachverhalt
Nachdem der Senat die Parteien mit Verfügung vom 11. April 2012 darauf hingewiesen hat, dass im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung der in dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 3. Juli 1996 – VII ZR 278/95 – (BGHZ 133, 142) dargelegten Grundsätze nicht von einer gewerblichen Weitervermietung im Sinne von § 565 BGB auszugehen sein dürfte, hat die Beklagte auch wie folgt vorgetragen: Eine gewerbliche Weitervermietung sei auch bei einer gemeinnützig agierenden Gesellschaft mit beschränkter Haftung möglich. Sie, die Beklagte, habe die Wohnungen zum Betrieb eines betreuten Wohnens gemietet. Ihre Mieter hätten durch sie aber nur mietvertragliche Leistungen erfahren, nicht aber Unterstützungsfunktionen. Der Vertrag über die Erbringung von Betreuungsleistungen sei zwischen den Endmietern und dem Allgemeinen Krankenpflegedienst M. B. geschlossen. Mithin seien die Leistungen der Betreuung aufgrund eines mit einem Dritten separat geschlossenen Vertrages erbracht worden. Die Wohnungen hätten auch nicht einem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden sollen, an den die Klägerin die Wohnungen nicht auch vermietet hätte. Sie, die Beklagte, habe über die Klägerin, die die Genehmigung der Vermietung über das Wohnungsamt koordiniert habe, die ihr namentlich benannten Mieter einziehen lassen.

Begründung
1) Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß §§ 535 Abs. 2, 546a Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Beträge.
a) Die Beklagte hat die streitgegenständlichen Wohnungen der Klägerin nach Beendigung der Mietverhältnisse zum 31. Dezember 2008 vorenthalten.
aa) Die Beklagte war nicht berechtigt, die Wohnungen ihren Mietern zu belassen, weil diese gemäß § 565 BGB in die Mietverhältnisse mit der Klägerin eingerückt wären (vgl. BGH NJW 1996, 1886). Die Voraussetzungen des § 565 BGB liegen nicht vor.
Gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll.
Der Vermieter hat dann im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegen den Mieter nur einen Herausgabeanspruch, jedoch keinen Räumungs- und auch keinen Nutzungsentschädigungsanspruch (Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Auflage, § 565, Rdnr. 6).


Nach dem Wortlaut des § 565 BGB findet die Vorschrift nur Anwendung, wenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet. Die Entstehungsgeschichte zeigt, dass der Gesetzgeber allein den Fall der gewerblichen Weitervermietung im Sinne einer geschäftsmäßigen, auf Dauer gerichteten, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübten Vermietungstätigkeit des Zwischenvermieters regeln wollte. Denn durch die Einfügung des § 565 BGB/ § 549 a BGB a.F. sollte nicht Kündigungsschutz im Verhältnis zwischen Eigentümer/Hauptvermieter und Untermieter neu begründet werden, sondern es sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauherrenmodell ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Juni 1991 (BVerfGE 84, 197) klargestellt werden, nach welcher gemäß Art. 3 GG auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter gemietet hat, der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zusteht (vgl. Bundesrats-Drucks. 350/92 S. 32 f.; Bundesrats-Drucks. 396/93 S. 13 f.; BGHZ 133, 142).
Bei einem karitativen Verein findet § 565 BGB keine unmittelbare Anwendung (BGH, a.a.O.). § 565 BGB findet auch bei einer g GmbH keine unmittelbare Anwendung.
Es verfolgt die Beklagte ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke im Sinne des Abschnitts „Steuerbegünstigte Zwecke” der Abgabenordnung (§§ 51 ff. AO).
Die gemeinnützige GmbH ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, der besondere Steuervergünstigungen gewährt werden. Die Anerkennung der Gemeinnützigkeit setzt die entsprechende Feststellung (Verzicht auf Gewinnausschüttung an die Gesellschafter) in der Satzung der betreffenden GmbH voraus, §§ 55 Abs. 1 Nr. 1, 59 AO (Lutter/Hommelhoff, GmbHG, 17. Auflage, § 3, Rdnr 53; Michalski, GmbHG, 2010, § 29, Rdnr. 38; Baumbach/Hueck, GmbHG, 19. Auflage, § 29, Rdnr. 36). Die Gewinne der gGmbH müssen für den gemeinnützigen Zweck verwendet werden und dürfen nicht an die Gesellschafter ausgeschüttet werden. Die gGmbH paart die Vorteile der typischen, auf gewerbliche Aktivität gerichteten Rechtsform GmbH mit Steuervorteilen, die das Gemeinnützigkeitsrecht bietet. Sie ist ein Rechtsgebilde am Schnittpunkt zwischen dem gemeinnützigen und dem gewinnorientiert tätigen Sektor. So wird beispielsweise das für Vereine und Stiftungen noch kennzeichnende Ehrenamt bei der gGmbH regelmäßig durch hauptamtlich tätige Geschäftsführer ersetzt, die das Unternehmen professionell leiten. Die dafür benötigten finanziellen Mittel stammen aus dem Gewinn der gemeinnützigen GmbH und den Spenden (Gemeinnützige GmbH aus wikipedia).

Da die Gewinne der gGmbH aus steuerrechtlichen Gründen nicht den Gesellschaftern zugutekommen dürfen, sondern für den gemeinnützigen Zweck verwendet werden müssen, ist von einer im Interesse der GmbH ausgeübten Vermietungstätigkeit nicht auszugehen. Die Vermietungstätigkeit ist zwar geschäftsmäßig und auf Dauer gerichtet. Sie wird aber – wie bei einem karitativen Verein – nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse, sondern letztlich, da auch etwaige Gewinne für den gemeinnützigen Zweck verwendet werden müssen, in Ausübung eines gemeinnützigen Zweckes ausgeübt.
Eine der gewerblichen Weitervermietung vergleichbare Interessenlage, die eine Analogie rechtfertigen könnte, kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 133, 142) allenfalls in den Fällen in Betracht, in denen Art. 3 GG ebenso wie im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 84, 197; Beschluss vom 6. August 1993 – 1 BvR 596/93 = NJW 1993, 2601; Beschluss vom 3. Februar 1994 – 1 BvR 2195/93 = NJW 1994, 848) eine einschränkende Auslegung von § 556 Abs. 3 BGB im Verhältnis zwischen Endmieter und Eigentümer/Hauptvermieter gebietet.


Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH, a.a.O.) unterscheidet sich die Interessenlage jedenfalls bei den Fällen der Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein, der in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben an von ihm betreute Personen oder Mitarbeiter Wohnraum weitervermietet, maßgeblich sowohl von derjenigen bei einstufigen Wohnraummietverhältnissen als auch von derjenigen bei der typischen gewerblichen Zwischenvermietung, so dass Art. 3 GG nicht gebietet, dem Endmieter den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu gewähren, und § 546 Abs. 2 BGB (§ 556 Abs. 3 BGB a. F.) daher uneingeschränkt Anwendung findet.
Zwar steht danach der Endmieter, der von einem karitativen Verein mietet, welcher seinerseits nur Zwischenmieter ist und die Weitervermietung in Erfüllung seiner satzungsmäßigen Aufgaben vornimmt, bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses schlechter als der Mieter, der entweder vom Eigentümer selbst oder von einem gewerblichen Zwischenmieter im Sinne von § 549 a BGB a. F. mietet, weil er anders als dieser im Verhältnis zum Eigentümer/Hauptvermieter keinen Kündigungsschutz genießt. Auch wenn das Schutzbedürfnis der hier betroffenen Personengruppe nicht geringer ist als das Schutzbedürfnis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt, so ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes dennoch die Ungleichbehandlung der Endmieter in diesen Fällen sachlich gerechtfertigt (BGH, a.a.O.).


Zum einen besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes eine Ähnlichkeit mit den typischen Untermietverhältnissen, in denen auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts der Endmieter nur eingeschränkten Kündigungsschutz genießt (BVerfGE 84, 197,202; Beschluss vom 3. Februar 1994 a.a.O. unter II 2 a). Diese typischen Untermietverhältnisse sind gegenüber der gewerblichen Zwischenvermietung geprägt von einer wesentlich engeren Beziehung zwischen Hauptmieter und Untermieter, weil der Hauptmieter die Wohnung selbst nutzt und der Untermieter an dieser Nutzung nur im Rahmen des zwischen Eigentümer und Hauptmieter bestehenden Mietverhältnisses beteiligt wird.
Im Fall der Zwischenvermietung an einen gemeinnützigen Verein, der in Erfüllung seiner satzungsgemäßen Aufgaben an von ihm betreute Personen oder Mitarbeiter Wohnraum weitervermietet, wird eine enge Beziehung zwischen Hauptmieter und Endmieter zwar nicht durch eine gemeinsame Wohnnutzung der gemieteten Räume hergestellt, sie wird aber durch besondere Vereinbarungen im Untermietvertrag begründet, die der Aufrechterhaltung und Durchführung des Betreuungsverhältnisses zwischen dem Mieter und Endmieter dienen. Der als Endmieter betroffene Jugendliche kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofes deshalb nicht davon ausgehen, dass er Mieterschutz auch außerhalb des Betreuungsverhältnisses zum Mieter genießt.


Nicht anders verhält es sich im vorliegenden Fall. Die Beklagte ist ausweislich des im Handelsregister ausgewiesenen Unternehmensgegenstandes selbstlos tätig und hat es sich u. a. zur Aufgabe gemacht, Projekte und Initiativen ins Leben zu rufen, die alten, kranken, pflegebedürftigen und behinderten Menschen bei der Gestaltung ihres täglichen Lebens helfen, sowie neue Wohnformen im Alter zu erarbeiten und zu realisieren. Die Beklagte hat sich nach ihrem eigenen unbestrittenen Vortrag die Vermietung der öffentlich geförderten Wohnungen zur Unterhaltung eines „betreuten Wohnens” beim Bezirksamt Spandau genehmigen lassen. In ihrem Berufungsbegründungsschriftsatz hat die Beklagte ferner vorgetragen, dass sie unstreitig neben den beiden im hiesigen Verfahren streitgegenständlichen Verträgen vier weitere Mietverträge über Wohnungen mit der Klägerin zum Zwecke der Weitervermietung geschlossen habe und alle Wohnräume Bewohnern des von ihr betriebenen betreuten Wohnens mit Gewinnerzielungsabsicht zur Verfügung stelle. Nach diesem Vortrag hat die Beklagte mit den Endmietern nicht einfache Untermietverträge geschlossen, sondern sie hat mit den Endmietern Verträge geschlossen, die nicht nur die Überlassung von Wohnraum, sondern auch ein „betreutes Wohnen” umfassen, so dass nach diesem Vortrag von einer engen Beziehung zwischen der Beklagten und den Endmietern aufgrund der besonderen Vereinbarungen zur Durchführung des Betreuungsverhältnisses ausgegangen werden muss. Soweit die Beklagte nun erstmals vorgetragen hat, sie erbringe lediglich Vermietungsleistungen und keine Betreuungsleistungen, setzt sie sich zu ihrem bisherigen Vortrag, wonach sie selbst das betreute Wohnen betreibt, in Widerspruch. Die Behauptung der Beklagten, sie erbringe lediglich Vermietungsleistungen, lässt sich auch mit ihrem Gemeinnützigkeitsstatus nicht vereinbaren. ...
Ob eine Schlechterstellung einer bestimmten Mietergruppe durch Gründe gerechtfertigt ist, die vor Art. 3 Abs. 1 GG Bestand haben, kann zum anderen nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 6. August 1993 a.a.O. unter III 2) nur mit einem Blick auch auf die Interessen des Eigentümers beantwortet werden, weil der Gesetzgeber mit den Vorschriften des sozialen Mietrechts die schutzwürdigen Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis, also zu einem gerechten Ausgleich bringen wollte. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes stehen danach sozialer Mieterschutz und entgegenstehende Interessen des Eigentümers nicht in einem Regel-Ausnahme-Verhältnis zueinander, sondern die beiderseitigen Interessen sind gegeneinander abzuwägen.

Bei der typischen gewerblichen Zwischenvermietung fehlt es an einem dem sozialen Mieterschutz entgegenstehenden Interesse des Eigentümers, weil dieser lediglich aus eigenen Interessen, sei es an Steuervorteilen, sei es an einer Verwaltungsvereinfachung, den Weg der gewerblichen Zwischenvermietung wählt und seine Wohnung ebenso dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellt wie bei einer unmittelbaren Vermietung an den Endmieter.
Die Vermietung an einen Verein, zu dessen satzungsmäßigen Aufgaben die Versorgung von betreuungsbedürftigen Jugendlichen mit Wohnraum gehört, mag ebenfalls den Interessen des Eigentümers entgegenkommen, der mit dem Verein einen zuverlässigen und zahlungskräftigen Mieter erhält. Überlässt der Eigentümer dem Verein die Auswahl der Person des Endmieters und die Vereinbarung der Bedingungen, die im Verhältnis des Vereins zum Endmieter gelten sollen, dient sie jedoch mindestens gleichgewichtig originären Interessen des Vereins, der durch solche Mietverhältnisse erst die Möglichkeit erhält, seine satzungsmäßige Aufgabe der Betreuung von Jugendlichen zu erfüllen. Sie liegt weiter im Interesse der betreuten Personengruppe, die auf dem freien Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß eher geringe Chancen hat, Wohnraum zu finden. Letzteres ist zugleich ein Indiz dafür, dass der Eigentümer ohne Zwischenschaltung des Vereins nicht an den betroffenen Endmieter vermietet hätte. Vielmehr bildet die Einschaltung des Vereins regelmäßig die Grundlage dafür, dass der Eigentümer bereit ist, seine Wohnung gezielt einem auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt eher benachteiligten Personenkreis zur Verfügung zu stellen. Der Eigentümer hat deshalb ein rechtlich schutzwürdiges Interesse daran, die Nutzung der Wohnung durch vom Verein betreute Personen an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses zu binden. Diese Umstände rechtfertigen es, im Unterschied zu anderen Fällen der Zwischenvermietung dem Endmieter hier gegenüber dem Eigentümer den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen (BGH, a.a.O.; so auch Staudinger/Emmerich, BGB, 2011, § 565, Rdnr. 4).

Die Umstände liegen im vorliegenden Fall nicht anders. Die Klägerin hat ein rechtlich schutzwürdiges Interesse daran, die Nutzung der Wohnungen durch die von der Beklagten bzw. dem Allgemeinen Krankenpflegedienst M... B... betreuten Personen an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses zu binden. Die Klägerin hätte ohne die Zwischenschaltung der Beklagten nicht an die betroffenen Endmieter vermietet, denn sie ist – wie dargelegt – von den Bindungen des § 4 Abs. 2 WohnbindG nur für die Dauer der Nutzung von Personen, die im Rahmen eines betreuten Wohnens von der D-GmbH benannt werden, freigestellt worden.

Bedeutung für die Praxis
Gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Der Vermieter hat dann im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses gegen den Mieter nur einen Herausgabeanspruch, jedoch keinen Räumungs- und auch keinen Nutzungsentschädigungsanspruch. Nach dem Wortlaut des § 565 BGB findet die Vorschrift nur Anwendung, wenn der Zwischenmieter den Wohnraum gewerblich weitervermietet.

Bei einem karitativen Verein findet § 565 BGB keine Anwendung. § 565 BGB findet auch bei einer gGmbH keine Anwendung. Da die Gewinne der GmbH aus steuerrechtlichen Gründen nicht den Gesellschaftern zugutekommen dürfen, sondern für den gemeinnützigen Zweck verwendet werden müssen, ist von einer im Interesse der GmbH ausgeübten Vermietungstätigkeit nicht auszugehen. Die Vermietungstätigkeit ist zwar geschäftsmäßig und auf Dauer gerichtet. Sie wird aber – wie bei einem karitativen Verein – nicht im eigenen wirtschaftlichen Interesse, sondern letztlich, da auch etwaige Gewinne für den gemeinnützigen Zweck verwendet werden müssen, in Ausübung eines gemeinnützigen Zweckes ausgeübt. Auch wenn das Schutzbedürfnis der hier betroffenen Personengruppe nicht geringer ist als das Schutzbedürfnis derjenigen Mieter, für die der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gilt, so ist dennoch die Ungleichbehandlung der Endmieter in diesen Fällen sachlich gerechtfertigt.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

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