17.12.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Januar 2013 - Mietrecht

BGB §§ 231, 242, 249, 823, 858; ZPO § 885 Räumung und verbotene Eigenmacht

Kapitel
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OLG Naumburg, Beschluss vom 18. Mai 2012, 1 W 17/12

Räumt ein Vermieter im Wege verbotener Eigenmacht, begründet dies einen Schadensersatzanspruch. Hat der Vermieter dabei keine Inventarisierung und Schätzung der geräumten Gegenstände vorgenommen, trifft ihn die Beweispflicht zu Umfang, Bestand und Wert der einer Schadensberechnung des Mieters zugrunde liegenden Gegenstände, soweit seine Darstellung von plausiblen Angaben des Mieters abweicht.

Sachverhalt
Der Antragsteller beabsichtigt nach vorausgegangenem Mahnverfahren, wegen eines gegen die Antragsgegner gerichteten Schadensersatzanspruchs von nunmehr 85.880,04 Euro nebst Zinsen das streitige Verfahren zu betreiben. Seit Anfang 1991 nutzte der Antragsteller zumindest Teile des Grundstücks W. Straße 6a in W. Bis 1995 unterhielt er dort eine Schlosserei. Später überließ er die Liegenschaft bis zum Jahr 2000 einer Montagebaufirma. Am 21. Dezember 2000 verurteilte ihn das Landgericht Magdeburg auf Betreiben der Antragsgegnerin und ihres damaligen Ehemannes zur Räumung und Herausgabe der Hoffläche.


Die Antragsgegner, die den Anspruch durchsetzen wollten, beauftragten im November 2007 eine Fa. M. aus C. mit der Räumung der Fläche, woraufhin Gegenstände vom Grundstück entfernt und eingelagert wurden. Diese Maßnahme nahm der Antragsteller zum Anlass, gegen die Antragsgegner einstweiligen Rechtsschutz vor dem Amtsgericht Haldensleben zu suchen. Dort schlossen die Parteien am 7. Februar 2008 einen Vergleich, wonach u.a. die Antragsgegner eine Freigabeerklärung der Fa. M. in Bezug auf die eingelagerten Gegenstände beizubringen hatten. Der Antragsteller verpflichtete sich zur Räumung des Grundstücks.


In der Zeit vom 12. Januar bis 20. Januar 2009 ließen die Antragsgegner das Grundstück auf der Grundlage des Vergleichs durch die Gerichtsvollzieherin zwangsräumen.
Die im November 2007 vom Grundstück entfernten Gegenstände hat der Antragsteller nicht wieder zurückerhalten. Sie sind nicht mehr vorhanden. Der Antragsteller verlangte mit Schreiben vom 5. Oktober 2010 von den Antragsgegnern 88.490,00 Euro, nachdem er am 17. Januar 2009 Anzeige wegen Diebstahls erstattet hatte (330 Js 7429/09 StA Magdeburg).
Der Antragsteller hat um Prozesskostenhilfe nachgesucht und hierzu behauptet, die unter 24 Positionen aufgeführten Gegenstände seien im November 2007 durch die Antragsgegner vom Hof des Grundstücks entfernt worden.

Begründung
Die beabsichtigte Rechtsverfolgung wird voraussichtlich zu keiner 5.550,00 Euro übersteigenden Verurteilung der Antragsgegner führen (§ 114 Satz 1 ZPO).
1. Der Antragsteller geht im Ausgangspunkt zutreffend von einem auf verbotener Eigenmacht oder widerrechtlicher Selbsthilfe beruhenden Schadensersatzanspruch gegen die Antragsgegner aus (§§ 823 Abs. 1, 992, 858 Abs. 1, 231, 249 Abs. 1 BGB). Die Teilräumung des Grundstücks vom November 2007 geschah widerrechtlich, da sich die Antragsgegner nicht des hierfür vorgesehenen Vollstreckungsweges (vgl. § 885 ZPO) bedienten. Verbotene Eigenmacht begeht auch derjenige, der sich als mittelbarer Täter oder Teilnehmer eines schuldlosen Dritten bedient (OLG Köln NJW-RR 1994, 557; OLG Saarbrücken NJW-RR 2003, 1717; Joost, in: MünchKomm.-BGB, 5. Aufl., § 858 Rdn. 2).


Ob dies auf Anraten des Anwalts der Antragsgegner geschah, kann zumindest für den Anspruch aus § 231 BGB offenbleiben, da es sich um eine verschuldensunabhängige Haftung für widerrechtliches Vorgehen handelt (BGH NJW 1977, 1818; 2010, 3434; NJW-RR 2004, 493). Der Antragsteller verweist außerdem zu Recht auf die Eigentumsvermutung des § 1006 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, soweit es für den Schadensersatzanspruch hierauf ankommt.


2. Allerdings ist die Höhe des behaupteten Schadens nach der Lebenserfahrung nicht ansatzweise realistisch und es nahezu auszuschließen, dass der Antragsteller von den Antragsgegnern für die dargelegten Gegenstände mehr als 5.550,00 Euro wird verlangen können. Die Antragsgegner haben insgesamt den vom Antragsteller dargelegten Bestand zu widerlegen. Aus der Verletzung der Inventarisierungs- und Schätzungspflicht des eigenmächtig handelnden Vermieters hat der Bundesgerichtshof dessen Beweispflicht zu Umfang, Bestand und Wert der einer Schadensberechnung des Mieters zugrunde liegenden Gegenstände hergeleitet, soweit die Darstellung des Vermieters von plausiblen Angaben des Mieters abweicht (BGH NJW 2010, 3434, 3435). Die dieser Sichtweise zugrunde liegende Obhutspflicht leitet sich im Verhältnis zwischen Eigentümer (§ 11 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG) und Besitzer aus dem im ganzen Privatrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben her (§ 242 BGB).


Die Antragsgegner stellen das Vorhandensein der weiteren Gegenstände nicht in Abrede. Sie behaupten nur, diese seien im Zuge der Zwangsvollstreckung entfernt worden bzw. hätten dem Antragsteller nicht gehört. Damit ist die Existenz der Gegenstände zur Pos. 1, 4, 5, 8, 9, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 23 und 24 bis in das Jahr 2009 hinein zugestanden. Für das bestrittene Eigentum gälte im Weiteren die Vermutung des § 1006 BGB.


Hieraus lässt sich ein höherer Schadensersatzanspruch als derjenige, für den das Landgericht bereits Prozesskostenhilfe bewilligt hat, nicht herleiten. Die Wertannahmen des Antragstellers sind nicht plausibel. Die Sachen waren im November 2007 allesamt mehr als zehn Jahre im Besitz des Antragstellers und von diesem zum Teil bereits gebraucht erworben. Mehrere Erwerbsvorgänge gehen sogar auf die achtziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts zurück. Nach seiner eigenen Darstellung im einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Amtsgericht Haldensleben hat der Antragsteller das Grundstück nur bis 1995 genutzt. Mögen die Gegenstände auch der gewerblichen Tätigkeit der Montagebaufirma gedient haben, die nachfolgend bis zum Jahr 2000 dort arbeitete. Zumindest seit Beendigung der gewerblichen Tätigkeit bis zur verbotenen Eigenmacht der Antragsgegner befanden sich die Sachen sieben Jahre ungenutzt auf dem Hof des Grundstücks (denn nur dieser wurde im November 2007 teilgeräumt) und damit der (Ver-) Witterung ausgesetzt. Dabei verkennt der Senat nicht, dass einige Gegenstände möglicherweise nicht im Freien gestanden haben können. Diesbezüglich dürfte dann aber wiederum der Zugriff der Antragsgegner vom November 2007 höchst zweifelhaft sein. So oder so hat der Antragsteller die Sachen über viele Jahre auf dem Grundstück belassen, ohne sie in der einen oder anderen Weise zu verwerten. Ihr Fehlen hat er ausweislich seiner Anzeige erst im Jahre 2009 bemerkt. Dies spricht deutlich gegen einen nennenswerten, über die Verwertungskosten hinausgehenden Verkehrswert.


Erfahrungsgemäß sind so alte, lange Zeit nicht benutzte und ersichtlich ungepflegte, teils verschlissene Werkzeuge, Fahrzeuge, technische Geräte und Material nicht zu den vom Antragsteller angesetzten Preisen zu veräußern. Einen Markt, auf dem man sie wiederbeschaffen kann, wird es nicht geben. Die dann zur Wertermittlung ggf. heranzuziehende Abschreibung vom Neupreis lässt einen erheblich über Null liegenden Betrag nicht erwarten. Angesichts dessen sind 5.550,00 Euro mehr, als der Antragsteller nach Abzug der Kosten (bspw. Transport, Lagerung) gegenüber den Antragsgegnern in der vielfach einzig realistischen Form entgangener Rohstofferlöse voraussichtlich wird liquidieren können.


Die durchdringenden Zweifel an der Schadensbehauptung des Antragstellers lassen sich letztlich konkret begründen, wozu nur einige Beispielpositionen herangezogen werden sollen:
Pos. 1 – Schweißumformer
Ausweislich der Anlage K7 hat der Antragsteller dieses Gerät im Jahre 1990 (wohl gebraucht) für (wohl netto) 200,00 DM erworben. Siebzehn Jahre später war dieses Gerät unmöglich 800,00 Euro wert. Es dürfte in vielerlei Hinsicht technisch veraltet und auf dem Markt nicht mehr vorhanden gewesen sein. Eine Wertsteigerung ist ausgeschlossen.
Pos. 9 – Schnellradialbohrmaschine
Die Maschine wurde vom Antragsteller 1987 für 550,00 DM gekauft (Anlage K 21). Zwanzig Jahre später soll sie 3.946,00 Euro wert sein, obwohl sie nicht einmal betriebsbereit war. Dem kann der Senat nicht folgen. Das vom Antragsteller vorgelegte Internetangebot bezieht sich auf eine gut erhaltene, selten benutzte und gut gepflegte Maschine. Die Maschine des Antragstellers ist damit angesichts ihres Erwerbspreises, ihres Zustandes und ihres Standortes (Hof?) nicht zu vergleichen.
Pos. 11 – W50 Kipper
Der Lkw aus DDR-Produktion hatte nach den vorliegenden Lichtbildern (Bl. 145, 146 d.A.) keinesfalls einen Wert von 10.000,00 Euro. Liebhaber würden hierfür möglicherweise einige Euro gezahlt haben. Wirtschaftlich betrachtet war das Fahrzeug verschlissen.

Bedeutung für die Praxis
Das erkennende Oberlandesgericht bestätigte die Auffassung des Mieters, dass diesem ein auf verbotener Eigenmacht oder widerrechtlicher Selbsthilfe beruhender Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zustehe. Die Teilräumung des Grundstücks geschah widerrechtlich, da sich der Vermieter nicht des hierfür vorgesehenen Vollstreckungsweges bediente. Verbotene Eigenmacht begeht auch derjenige, der sich als mittelbarer Täter oder Teilnehmer eines schuldlosen Dritten bedient. Hierbei könne offenbleiben, ob den Vermieter ein Verschulden treffe, da es sich bei dem Anspruch aus § 231 BGB um eine verschuldensunabhängige Haftung für widerrechtliches Vorgehen handelt. Aus der Verletzung der Inventarisierungs- und Schätzungspflicht des eigenmächtig handelnden Vermieters hatte bereits der Bundesgerichtshof dessen Beweispflicht zu Umfang, Bestand und Wert der einer Schadensberechnung des Mieters zugrunde liegenden Gegenstände hergeleitet, soweit die Darstellung des Vermieters von plausiblen Angaben des Mieters abweicht. Die dieser Sichtweise zugrunde liegende Obhutspflicht leitet sich im Verhältnis zwischen Eigentümer und Besitzer aus dem im ganzen Privatrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben her.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

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