15.01.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Februar 2013 WEG-Recht

WEG § 28; HeizkostenVO § 11 Sonderfall zur Heizkostenverteilung

Kapitel
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OLG München, Beschluss vom 6.9.2012, 32 Wx 32/12

Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung führen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen. Kann nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfasst werden, so kommt eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV in Betracht. Die Messergebnisse nicht geeichter Zähler sind nicht gänzlich unverwertbar. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG ist insoweit nichtig, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält.

Sachverhalt
Die Beteiligten streiten noch um die Richtigkeit der Heizkostenabrechnungen 2005 und 2006 und um die Nichtberücksichtigung von Vorauszahlungen in der Abrechnung 2006.
Das Landgericht hat die Beschlüsse über die Heizkostenabrechnung im Wesentlichen mit der Begründung für unzulässig erklärt, dass die Eichgültigkeitsdauer der Messgeräte abgelaufen gewesen sei und dass deshalb die Heizkostenabrechnung nicht unter Zugrundelegung der gemessenen Werte hätte erfolgen dürfen. Die Abrechnung 2006 wurde insoweit für ungültig erklärt, als die Vorauszahlungen für die Wohnungen Nr. 8, 9 und 75 in nicht nachvollziehbarer Weise nicht angeführt wurden.
Dem folgte das OLG München nicht.

Begründung
2. a) Beschlüsse der Wohnungseigentümer können auch teilweise für ungültig erklärt werden, soweit es sich bei den beanstandeten Teilregelungen um rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile handelt (BGH NJW 2012, 2648 = MDR 2012, 857 = GE 2012, 962). Diese Voraussetzungen liegen hier sowohl bezüglich der Heizkosten-Einzel- und Gesamtabrechnungen als auch bezüglich der Berücksichtigung von Vorschüssen vor.


b) Die Beschlüsse über die Genehmigung der Heizkostenabrechnung sind nur insoweit für ungültig zu erklären, als die Einzelabrechnungen betroffen sind. Betrifft ein Fehler nur Einzelabrechnungen, so ist die entsprechende Position der Gesamtabrechnung aufrechtzuerhalten (BGH a.a.O.). Fehler der Gesamtabrechnung werden nicht aufgezeigt und sind auch nicht ersichtlich.


Vorab ist darauf hinzuweisen, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung nach § 3 HKV auf die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Anwendung finden, ohne dass es eines Beschlusses oder einer Vereinbarung bedürfte (BGH ZMR 2012, 372 = NJW 2012, 1434 = MDR 2012, 510 = ZWE 2012, 216). Die Heizkostenverordnung enthält zwingendes Recht (BGH ZMR 2006, 766 = WuM 2006, 418) und geht rechtsgeschäftlichen Regelungen vor (§ 2 HeizkostenV). Auf eventuell abweichende Regelungen der Teilungserklärung kommt es deshalb nicht an.
Im vorliegenden Fall ist es jedoch offen, ob nicht eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a HeizkostenV a.F. (= § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV n.F.) vorliegt. Das ist naheliegend, wenn die Behauptung des Antragstellers zutrifft, dass nur ein geringer Teil der Wärme durch Zähler erfasst wird (vgl. Schmid, ZMR 2010, 884; ders. Handbuch der Miet­nebenkosten, 12. Aufl., Rn. 6054). Allerdings verbietet es § 11 HeizkostenV auch nicht, nach der Heizkostenverordnung abzurechnen (Schmid in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 11 HeizkostenV Rn. 4). Inwieweit sich hier eventuell Variierungen im Hinblick auf § 242 BGB ergeben, bedarf, falls es weiterhin darauf ankommen sollte, noch weiterer tatsächlicher Aufklärung.


Der BGH (ZMR 2011, 362 = MDR 2011, 92 = WuM 2011, 21 = GE 2011, 126) hat für das Mietrecht entschieden, dass Verbrauchswerte, die von Zählern abgelesen werden, deren Eichgültigkeitsdauer abgelaufen ist, nicht gänzlich unverwertbar sind. Ihnen fehlt jedoch die Vermutung der Richtigkeit, so dass diese auf andere Weise festgestellt werden muss. Hierfür kann neben einem Sachverständigengutachten zur Richtigkeit der Anzeige im Einzelfall bereits der Vortrag geeigneter Grundlagen für eine richterliche Schätzung nach § 287 ZPO genügen, wie etwa die Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnungsperiode. Der Senat schließt sich dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an und überträgt sie auf das Wohnungseigentumsrecht. Es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, die Verwertung von Messergebnissen nicht mehr geeichter Zähler im Wohnungseigentumsrecht anders zu behandeln als im Mietrecht. Allerdings ist, da dieses Verfahren noch nach altem Recht abzuwickeln ist, nicht auf die Darlegungs- und Beweislast des Vermieters abzustellen, sondern auf den Amtsermittlungsgrundsatz nach § 12 FGG a.F. Das Landgericht hat, von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent, hierzu keine tatsächlichen Feststellungen getroffen, so dass keine Zurückverweisung erforderlich ist.


c) Der Beschluss bezüglich der Vorschusszahlung nach § 28 Abs. 2 WEG ist nicht lediglich für ungültig zu erklären, er ist nichtig. Die Nichtigkeit kann auch festgestellt werden, wenn die Ungültigerklärung beantragt ist.
Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Beitragsrückstände gehören ihrer Art nach generell nicht zu den Bestandteilen einer Abrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG (vgl. zum Ganzen BGH MDR 2012, 632 = ZMR 2012, 642 = ZWE 2012, 260). Diese Rechtsauffassung, der sich der Senat anschließt, hat zur Folge, dass auch die Zusammenstellung der Vorauszahlungen nicht in Bestandskraft erwachsen kann, sondern der Beschluss diesbezüglich nichtig ist (so bereits AG Kempten, ZMR 2008, 84; a. A. LG Wuppertal ZMR 2009, 557; Abramenko in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 28 Rn. 77).

Bedeutung für die Praxis
1. Das Weiterverwenden der Messgeräte nach Ablauf der Eichfrist ist nun auch im Wohnungseigentumsrecht ohne nennenswerte Konsequenzen, wenn das Gerät noch ordnungsgemäß technisch funktioniert. Erst wenn ein Eigentümer selbst oder über ihn sein Mieter die fehlende aktuelle Eichung moniert, muss ggf. – weil die sonst gegebene Vermutung der Richtigkeit abgelesener Werte nicht mehrt gilt – durch Gutachter festgestellt werden, ob der Zähler noch exakt arbeitete.
2. Tipp: Es sollte nur noch ausdrücklich über die sog. Abrechnungsspitze Beschluss nach § 28 WEG im Rahmen der Jahresabrechnung gefasst werden. Wegen der sog. Fälligkeitstheorie ist dies auch im Insolvenzfall sowie beim Verjährungsbeginn von Bedeutung.
3. Zur Abrechnung bei hohen Rohrwärmeverlusten vgl. AG Lichtenberg v. 14.9.2011 – 119 C 14/11, ZMR 2012, 145; AG Brühl v. 26.4.2010 – 23 C 587/08, ZMR 2010, 883 mit Anm. M. Schmid; LG Mühlhausen v. 29.1.2009 – 1 S 182/08, WuM 2009, 234. I. E. so auch LG Nürnberg-Fürth v. 17.8.2011 – 12 O 4361/10, IMR 2012, 119. Die Grenze wird allgemein bei 20 % gemessenen Verbrauchs gezogen.

Anmerkung
1. Das ordnungswidrige Nichtaustauschen der Messgeräte nach Ablauf der Eichfrist bleibt jetzt auch im Wohnungseigentumsrecht ohne nennenswerte Konsequenzen. Erst wenn ein Eigentümer oder über ihn sein Mieter die fehlende aktuelle Eichung moniert, muss ggf. durch Gutachter festgestellt werden, ob der Zähler noch exakt arbeitete.


2. Es sollte nur noch ausdrücklich über die sog. Abrechnungsspitze Beschluss nach § 28 WEG im Rahmen der Jahresabrechnung gefasst werden. Wegen der sog. Fälligkeitstheorie ist dies auch im Insolvenzfall sowie beim Verjährungsbeginn von Bedeutung.


3. Zur Abrechnung bei hohen Rohrwärmeverlusten vgl. AG Lichtenberg v. 14.9.2011 – 119 C 14/11, ZMR 2012, 145; AG Brühl v. 26.4.2010 – 23 C 587/08, ZMR 2010, 883 mit Anm. M. Schmid; LG Mühlhausen v. 29.1.2009 – 1 S 182/08, WuM 2009, 234. I. E. so auch LG Nürnberg-Fürth v. 17.8.2011 – 12 O 4361/10, IMR 2012, 119. Die Grenze wird allgemein bei 20 % gemessenen Verbrauchs gezogen.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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