15.01.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Februar 2013 WEG-Recht

WEG §§ 15, 22 Zum Gleichbehandlungsgrundsatz und der exklusiven Nutzung eines Kaminzugs

Kapitel
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AG München, Urteil vom 15.10.2012, 485 C 14426/12

In jedem Fall einer Beschlussfassung über eine Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums, die aufgrund der Knappheit des Angebots nur einem oder einzelnen Wohnungseigentümern eingeräumt wird (Stellplatz, Kaminzug etc.), darf die Regelung nicht dazu führen, dass andere Wohnungseigentümer dauerhaft von dieser Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen werden.

Sachverhalt
Der Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft F.-straße in M., die von der X.-GmbH verwaltet wird. Auf der Eigentümerversammlung vom 14.5.2012 wurde zu TOP 6. folgender Beschluss gefasst: „Dem Eigentümer der Wohnung Nr. .., Herrn S., wird unter folgenden Voraussetzungen genehmigt, in seiner Wohnung einen Kaminofen an den im Gemeinschaftseigentum stehenden, ursprünglich für die Zentralheizung vorgesehenen gemeinschaftlichen Kaminzug unter folgenden Voraussetzungen anzuschließen:


1. Sämtliche Anschlussarbeiten für den Kaminofen einschließlich Einbau einer Reinigungsöffnung im Keller müssen durch eine Fachfirma ausgeführt werden.


2. Nach Abschluss der Arbeiten ist durch den zuständigen Bezirkskaminkehrer der regelkonforme Einbau und eine Freigabe zur Inbetriebnahme gegenüber der WEG zu bestätigen.


3. Sämtliche Kosten für die Erstinstallation sowie für den weiteren Betrieb werden von Herrn S. alleine getragen, solange Herr S. alleiniger Betreiber eines Kaminofens im Anwesen ist.


4. Vor Installation des Ofens muss der Verwaltung die Ausnahmegenehmigung der Stadt M. zur Münchener Brennstoffverordnung vorgelegt werden. Etwaige darin gemachte Auflagen sind von Herrn S. zu beachten.


5. Für den Fall, dass die WEG zu einem späteren Zeitpunkt den gemeinschaftlichen Kaminzug wieder benötigt (z. B. Umstellung von Fernwärme auf anderen Energieträger), ist Herr S. verpflichtet, auf eigene Kosten einen entsprechenden Rückbau seiner Installationen auf seine Kosten zu veranlassen bzw. die Arbeiten in seiner Wohnung zu dulden.


6. Herr S. übernimmt gegenüber den jeweiligen Miteigentümern sowie der WEG die verschuldensunabhängige Haftung für sämtliche Schäden bzw. Ansprüche Dritter, die auf den Betrieb des Kaminofens zurückzuführen sind.


7. Die entsprechenden Bedingungen dieses Beschlusses sind auf einen etwaigen Rechtsnachfolger der Wohnung entsprechend zu übertragen.“
Der Kläger trägt u. a. vor: ...
Bei dem Anwesen handele es sich um eine Flachdachkonstruktion. Bei entsprechenden Wetterlagen würden die Bewohner der oberen Stockwerke, also insbesondere der Kläger, durch die austretenden Verbrennungsgase beeinträchtigt. Das Dach selbst werde durch die austretenden Verbrennungsgase beschädigt oder jedenfalls nutze es sich schneller ab.
Der Wartungsaufwand insgesamt erhöhe sich. In dem Anschluss eines Kaminofens an den Kaminzug liege eine intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Es bestehe die Gefahr, dass weitere Eigentümer einen Kaminofen anschließen wollten. Es bestehe dann die Gefahr, dass es Probleme gebe mit der Kostenverteilung. ...
Die Anfechtungsklage war erfolgreich.

Begründung
Der angegriffene Beschluss entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Mit dem angegriffenen Beschluss zu TOP 6. wird dem Beklagten S. der Anschluss eines Kaminofens an einen Kaminzug und damit die teilweise ausschließliche Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums gestattet. Es handelt sich damit zum einen um die Gestattung einer baulichen Änderung. Der Beschluss ist (erfolgreich) anfechtbar, wenn mit der genehmigten Baumaßnahme Beeinträchtigungen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehen, für diejenigen Eigentümer verbunden sind, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben. Zum anderen handelt es sich um die Regelung der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums. Der Beschluss muss daher den Anforderungen gerecht werden, denen Beschlüsse über die Zuweisung eines Nutzungsvorteils am gemeinschaftlichen Eigentum bzw. über die Regelung der – ausschließlichen – Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums durch einzelne Wohnungseigentümer unterliegen.


Es genügt der Beschluss nicht den Anforderungen an eine Regelung über die Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Wohnungseigentümer unter Ausschluss anderer Wohnungseigentümer.


Die Anforderungen leiten sich zum einen aus dem im Wohnungseigentumsrecht geltenden Gleichbehandlungsgrundsatz (vgl. dazu Jennißen/Schultzky, 3. Aufl., § 15 WEG Rn. 72) und zum anderen aus dem aus § 13 Abs. 2 WEG folgenden Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ab. Für den Anschluss an einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Kaminzug kann hier nichts anderes gelten als für die Regelung der Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie z. B. Stellplätzen, Gartenflächen oder Gemeinschaftsräumen.


In jedem Fall einer Beschlussfassung über eine Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums, die aufgrund der Knappheit des Angebots nur einem oder einzelnen Wohnungseigentümern eingeräumt wird, darf die Regelung nicht dazu führen, dass andere Wohnungseigentümer dauerhaft von dieser Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen werden (vgl. zu Stellplätzen Jennißen/Schultzky, 3.Aufl., § 15 WEG Rn 103). In dem Beschluss muss aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes von vornherein geregelt sein, auf welche Weise den zunächst von der Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossenen Wohnungseigentümern zu einem späteren Zeitpunkt die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ermöglicht wird. Es ist dabei nicht ausreichend, wenn sich die Wohnungseigentümer nur eine spätere Änderung der Gebrauchsregelung vorbehalten. Der Gleichbehandlungsgrundsatz erfordert eine Regelung, mit der abstrakt die – möglicherweise – widerstreitenden Interessen ausgeglichen werden.


Der Beschluss nach § 15 Abs. 2 WEG entspricht auch nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn das Recht der anderen Wohnungseigentümer auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums aus § 13 Abs. 2 WEG nicht unzulässig eingeschränkt wird. § 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zum Eigengebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, die Vorschrift regelt nur das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart (vgl. Bärmann/Klein § 15 WEG Rn. 25). Die dauerhafte, unentgeltliche Überlassung zur ausschließlichen Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen würde aber das Recht zum Mitgebrauch unzulässig einschränken. Etwas anderes gilt für den Fall der Vermietung, da der Mitgebrauch durch den Anteil an den Mieteinnahmen gewahrt bleibt.


Diesen Anforderungen wird der angegriffene Beschluss nicht gerecht. Den Eigentümern lag bei der Beschlussfassung eine Stellungnahme des Bezirkskaminkehrermeisters S. vom 10.08.2011 vor. Danach laufen durch den Kaminschacht des Anwesens F.-straße .. zwei Kamine, an die jeweils drei bis vier Feuerstätten und damit insgesamt sieben bis acht Feuerstätten, abhängig von der Einzelofenleistung, angeschlossen werden können. Ein Anschluss von Wohnungen des Anwesens F.-straße .. wäre gemäß dieser Stellungnahme ebenfalls möglich. Jedenfalls wurde der Beschluss auf der Grundlage gefasst, dass nur einer beschränkten Anzahl von Wohnungseigentümern der Anschluss eines Kaminofens an die vorhandenen Kaminzüge möglich ist. Diese Nutzungsmöglichkeit gemeinschaftlichen Eigentums kann nicht allen Eigentümern gewährt werden und stellt damit für denjenigen, der diese besondere Nutzung in Anspruch nehmen darf, einen Vorteil gegenüber den anderen Wohnungseigentümern dar.


Es besteht hier nur eine beschränkte Nutzungsmöglichkeit gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Nutzungsmöglichkeit muss grundsätzlich so geregelt werden, dass ein Ausgleich für diejenigen Eigentümer geschaffen wird, denen diese Nutzungsmöglichkeit nicht eingeräumt wird. Es kann dahinstehen, ob eine Möglichkeit hier ein zeitlich befristeter entgeltlicher Nutzungsgestattungsvertrag wäre. Selbst wenn zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine anderen Wohnungseigentümer ihren Willen oder Wunsch nach Anschluss an den Gemeinschaftskamin bekundet haben, muss der Genehmigungsbeschluss dem Umstand, dass in dieser Genehmigung der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums ein besonderer Vorteil liegt, berücksichtigt werden.
(Die Mangellage) muss schon in dem Genehmigungsbeschluss berücksichtigt werden und es muss eine abstrakte Regelung getroffen werden, wie die Verteilung des knappen Gemeinschaftsgutes für den Fall zu erfolgen hat, dass mehr Nutzungswillige als Nutzungsmöglichkeiten vorhanden sind.


Es ist nicht ausreichend, dass zunächst, wenn die Zahl der Nutzungswilligen die Zahl der Nutzungsmöglichkeiten noch unterschreitet, diesen zunächst ohne weitere Regelungen die Nutzung gestattet wird, ohne dabei die Gewährung des besonderen Vorteils und den Fall, dass später noch mehrere Eigentümer die besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen möchten, als Möglichkeiten vorhanden sind, zu berücksichtigen. Wird nicht von vornherein eine abstrakte Regelung über die Verteilung des knappen Gutes getroffen, könnte die Nutzungsgestattung für die zunächst nur Nutzungswilligen die anderen Wohnungseigentümer von der Geltendmachung ihrer Rechte abhalten.

Ziffer 5. des gegenständlichen Beschlusses wird diesen Anforderungen nicht gerecht. Darin wird nur eine Rückbauverpflichtung begründet für den Fall, dass die WEG den gemeinschaftlichen Kaminzug zu einem späteren Zeitpunkt wieder benötigt. Darunter könnte möglicherweise auch der Fall verstanden werden, dass ein Beschluss gefasst wird, mit dem anderen Wohnungseigentümern der Anschluss an den Kaminzug genehmigt wird, und zwar in einer Anzahl, die eben den Rückbau durch den Beklagten S. erforderlich machte. Der Beschluss enthält aber gerade keine abstrakte Regelung der Verteilung des Gebrauchsvorteils auf die verschiedenen Eigentümer. Durch solch einen Beschluss soll eben die Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums zwischen den Wohnungseigentümern geregelt werden. Die Voraussetzungen für einen Widerruf der Gestattung sind nicht ausreichend bezeichnet.


Bedeutung für die Praxis
Die Schwächen einer unentgeltlichen Gestattung bei einer exklusiven Nutzung auf Zeit, wenn nicht alle Miteigentümer zeitgleich in den Genuss derselben kommen können, werden hier deutlich. Sicherer wäre es gewesen, die Nutzungsmöglichkeit mit einer Art Miete zu verbinden. Dies hätte der Situation Rechnung getragen, dass nicht alle in den Genuss einer solchen Nutzung zeitgleich kommen können, und eine Kompensation für das Zurückstellen der potenziellen Interessen anderer Eigentümer bedeutet. Um nicht die Abgrenzung zum Sondernutzungsrecht – wäre wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig – zu verwischen, müsste der – ggf. langfristige – Mietvertrag für den Verband in absehbarer Zeit kündbar sein.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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