15.01.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Februar 2013 WEG-Recht

WEG §§ 26, 43 Nr.4; ZPO § 253,256

Kapitel
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Anfechtungsbefugnis des Verwalters; Beschlusskompetenz bei der Verwalterbestellung, LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012, 318 S 213/11

1. Der aktuelle – nicht abberufene – Verwalter hat das Recht, einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der seine Rechts- bzw. Amtsstellung betrifft, nach Maßgabe von § 46 Abs. 1 S. 1 WEG anzufechten.
2. Ein vorwerfbares Verhalten des Anfechtenden ist nicht darin begründet, dass er mit der Klageschrift nicht auch die erforderliche, sich aus der Eigentümerliste ergebene Anzahl von Abschriften zur Akte gereicht hat.
3. Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, einen (formal) zweiten Verwalter zu bestellen, sofern für die gesamte Eigentümergemeinschaft ein solcher schon wirksam bestellt ist; eine solche Beschlussfassung ist auf etwas rechtlich Unmögliches gerichtet, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für sich nur einen Verwalter wirksam bestellen kann.

Sachverhalt
Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 6. September 2010 über die Bestellung der Klägerin zur Verwaltung der Beklagten zu 2) sowie um die Feststellung, dass der Verwaltervertrag mit der Klägerin noch bis Ende 2014 besteht.


In der Versammlung der Eigentümer vom 26. März 2009 wurde zu TOP 16 („Verwalterwahl“) mehrheitlich beschlossen, die Klägerin „für den Zeitraum vom 01.10.2010 bis 31.12.2014 zum Verwalter gemäß § 26 WEG zu bestellen. Die monatliche Verwaltergebühr für den Bestellungszeitraum beträgt € 30,00 pro Wohneinheit und € 5,00 pro Stellplatz zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, den Verwaltervertrag mit der [Klägerin] für die Eigentümergemeinschaft zu schließen“. Letzteres geschah auch.
Die in dem zur Beklagten zu 2) ebenfalls zugehörigen Objekt E. wohnhaften Eigentümer bestellten für ihre Belange die Verwaltung „T. Immobi­lien“, die ihrerseits für diese Eigentümer auch – von den übrigen Eigentümer separate – Versammlungen durchführte.


In der – von der Klägerin geleiteten – Versammlung der Eigentümer der „WEG Ö., E.“, also den Beklagten zu 1), vom 6. September 2010 wurde zu TOP 3 auf Antrag des Prozessbevollmächtigten der Beklagten beschlossen: „Es besteht Einvernehmen, dass die Verwaltertätigkeit der [Klägerin] und T. Immobilien nicht fortgeführt und die [Klägerin] mit Wirkung bis zum 31.12.2010 zum WEG-Verwalter bestellt wird.“


Auf einer Versammlung der Beklagten zu 1) am 25. November 2010 wurde bestandskräftig für die Zeit ab 1. Januar 2011 „T. Immobilien“ als Verwalter der Beklagten zu 2) bestellt.
Die auch in erster Instanz anwaltlich vertretene Klägerin hat mit ihrer am 1. Oktober 2010 bei Gericht eingegangenen Klage – unter Hinweis darauf, dass die Beklagten zu 1) einen Ersatzzustellungsbevollmächtigten nicht bestellt haben – begehrt, (1) den o. g. Beschluss vom 6. September 2010 für ungültig zu erklären und (2) festzustellen, dass sie noch bis Ende des Jahres 2014 Verwalterin der Beklagten zu 2) bei unverändertem Fortbestand des Verwaltervertrages ist. Eine genügende Anzahl von Abschriften für die Beklagten war der Klageschrift nicht beigefügt, worauf das Amtsgericht mit Verfügung vom 25. Oktober 2010 hinwies. Mit Schriftsatz vom 28. Oktober 2010 – Eingang bei Gericht am 1. November 2011 (Bl. 5 d. A.) – reichte die Klägerin jene nach. Nach Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens am 10. November 2010 wurde die Klage den Beklagten bis zum Ablauf des 20. Dezember 2010 zugestellt.


Die Klägerin hat geltend gemacht, dass der o.g. Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe. Sie sei mit – unstreitig – ­bestandskräftigem Beschluss vom 26. März 2009 zur „Gesamtverwalterin“ bis Ende 2014 bestellt worden. Durch den Beschluss vom 6. September 2010 könne ihr diese Rechtsposition nicht wieder entzogen werden. Sofern dieser eine außerordentliche Abberufung beinhalte, lägen Gründe dafür nicht vor. Sie, die Klägerin, habe für den 26. März 2009 zu einer Versammlung aller Eigentümer eingeladen, nicht nur derjenigen für die Liegenschaft „Ö.“.


Dem haben die Beklagten entgegengehalten, dass ... die Klägerin mit dem streitbehafteten Beschluss nur zum Interimsverwalter gewählt worden sei.
Die Klage des Verwalters war erfolgreich.

Begründung
Die Klägerin hat die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 WEG nicht versäumt (b). Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6. September 2010 zu TOP 3 ist nichtig (c). Der Antrag, die Fortdauer der Verwalterbestellung bis 2014 und des Verwaltervertrages festzustellen, ist begründet (d).


a) Die Klage ist zulässig. Der Klägerin fehlt weder das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 (Antrag zu 1) noch das Feststellungsinteresse (Antrag zu 2).
Anerkannt ist, dass der aktuelle – nicht abberufene – Verwalter das Recht hat, einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der seine Rechts- bzw. Amtsstellung betrifft, nach Maßgabe von § 46 Abs. 1 S. 1 WEG anfechten kann (vgl. Elzer, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 12 [4/2012], § 46, Rn. 115 ff.). Die Klägerin beruft sich vorliegend darauf, bereits durch den Beschluss der (Gesamt-)Versammlung vom 26. März 2009 zu TOP 16 wirksam zur Verwalterin der Beklagten zu 2) bestellt worden zu sein und durch den hier angefochtenen Beschluss – der eine Abberufung der Klägerin nach objektiv-normativen Auslegungsgrundsätzen nicht beinhaltet – gleichsam ein zweites Mal bestellt worden zu sein, allerdings nur bis Ende des Jahres 2010. Ob dieses Vorbringen zutrifft, ist eine Frage des materiellen Rechts. Für die Zuerkennung eines Rechtsschutzbedürfnisses für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 reicht jenes aber aus.


Auch ist der Klägerin betreffend ihren Antrag zu 2) ein Feststellungs­interesse nach § 256 ZPO nicht abzusprechen. Ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ist gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (BGH, NJW 2010, 1877, 1878, Tz. 12 m.w.N.). Das ist vorliegend der Fall. Die Beklagte zu 2) nimmt das Bestehen eines wirksamen Verwaltervertrages in Abrede und macht dazu geltend, dass die Klägerin erst mit dem Beschluss vom 6. September 2010 zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt worden sei, der Verwaltervertrag vom 3. Mai 2009 aber keine Wirkung entfalte, weil sich dieser ebenso wie schon der Bestellungsbeschluss vom 26. März 2009 zu TOP 16 nur auf die Eigentümer des Objekts „Ö.“ beziehe.


b) Die Klägerin hat vorliegend die Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 WEG gewahrt, wenngleich es darauf hier nicht ankommt; die Frist gilt nicht, sofern es – wie hier (vgl. unter c) – auch um die Nichtigkeit eines Beschlusses geht (BGH, NJW 2009, 2132, 2134, Tz. 25). Jenen Umstand hat die Klägerin geltend gemacht.


Obwohl die Zustellung der Klage erst bis zum Ablauf des 20. Dezember 2010 an die Beklagten erfolgt ist, wirkt dieser Zeitpunkt nach Maßgabe von § 167 ZPO zurück. Die Zustellung erfolgte noch „demnächst“; die Klägerin muss sich die Zustellungsverzögerungen nicht zurechnen lassen. Ein vorwerfbares Verhalten der Klägerin ist nicht darin begründet, dass sie mit ihrer Klageschrift vom 30. September 2010 nicht auch die erforderliche, sich aus der Eigentümerliste ergebene Anzahl von Abschriften zur Akte gereicht hat. Eine entsprechende Pflicht ergibt sich zwar unmittelbar aus dem Gesetz, vgl. § 253 Abs. 5 S. 1 ZPO. Nach Auffassung der Kammer hätte es hier jedoch dem Amtsgericht oblegen, die erforderlichen Maßnahmen nach § 45 Abs. 3 WEG zu treffen, zumal die Klägerin bereits in ihrer Klageschrift darauf hingewiesen hatte, dass ein Ersatzzustellungsbevollmächtigter nicht bestellt ist.

Erkennbar war die Klägerin als Zustellungsvertreterin hier ausgeschlossen, so dass das Amtsgericht entweder darauf hätte hinwirken müssen, dass die Beklagten zu 1) – wie es auch der ihnen obliegenden Rechtspflicht entspricht (Elzer, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 12 [4/2012], § 45, Rn. 43) – einen Ersatzzustellungsbevollmächtigten per Beschluss bestimmen oder es selbst einen solchen bestellt oder es aber – wie auch mit Verfügung vom 25. Oktober 2010 geschehen – die Klägerin zur Einreichung der „benötigten Anzahl von Durchschriften“ auffordert. Der Zeitraum, in dem sich das Amtsgericht für Letzteres entschieden hat, ist der Klägerin im Hinblick auf die Regelungswirkung des § 167 ZPO nicht zuzurechnen, weil die notwendige rechtliche Schlussfolgerung zur Vorgehensweise der Sphäre des Gerichts zuzurechnen ist. Dies ergibt sich auch aus der Entscheidung des BGH vom 11. Februar 2011 (BGH NZM 2011, 752); auf die „ständige Praxis und Übung“ des Amtsgerichts kommt es dafür allerdings nicht an.


c) Die zutreffend nur gegen die Beklagten zu 1) gerichtete Anfechtungsklage ist auch begründet. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6. September 2010 zu TOP 3 ist nichtig.
Dass die Klägerin den Beschluss vom 6. September 2010 zu TOP 3 lediglich angefochten, nicht aber die Feststellung von dessen Nichtigkeit beantragt hat, ist unschädlich, weil es sich insoweit um denselben Streitgegenstand handelt (vgl. dazu nur BGH, NJW 2009, 3655, Tz. 5).


Die Nichtigkeit des o.g. Beschlusses ergibt sich aus dem Umstand, dass der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz fehlt, einen (formal) zweiten Verwalter zu bestellen, sofern für die gesamte Eigentümergemeinschaft – wie hier – ein solcher schon wirksam bestellt ist; eine solche Beschlussfassung ist auf etwas rechtlich Unmögliches gerichtet, weil die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für sich nur einen Verwalter wirksam bestellen kann (vgl. OLG Zweibrücken, NJOZ 2003, 739, 741; Timme, in: BeckOK-WEG, Ed. 12 [4/2012], § 26, Rn. 245).
Bis zur Beschlussfassung vom 6. September 2010 war ein Verwalter für die Beklagte zu 2) bestellt gewesen. Es wurde die Klägerin bereits mit Beschluss vom 26. März 2009 zu TOP 16 zur Verwalterin der gesamten Eigentümergemeinschaft, also der Beklagten zu 2), bestellt und nicht nur für die Eigentümer des Objekts „Ö.“. ... maßgeblich ist der Umstand, dass die Klägerin unstreitig auch die Eigentümer des Objekts „E.“ zu der Versammlung vom 26. September 2009 eingeladen hat, einige von diesen auch Zahlungen auf die in der Versammlung beschlossene Abrechnung geleistet haben und – was von erheblichem Gewicht ist – nach dem unstreitigen Vorbringen der Beklagten zu 1) eine gemeinschaftliche Verwaltung der Liegenschaft hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten erfolgte. Dies spricht schon nach dem Vortrag der Beklagten zu 1) dafür, dass jedenfalls in Bezug auf Teilbereiche der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Tätigkeit durch die Klägerin entfaltet worden ist. Dem steht auch nicht entgegen, dass unstreitig für die Eigentümer des Objekts E. eine weitere Verwaltung (T. Immobilien) „bestellt“ und auch tätig geworden ist.

Diese „Bestellung“ ist nichtig, weil – sofern eine Untergemeinschaft nach der Teilungserklärung (anders als hier) überhaupt vorgesehen ist – diese nicht (teil-)rechtsfähig ist und daher auch nicht die Kompetenz zusteht, einen sog. „Teil-Verwalter“ durch Beschluss zu bestellen (vgl. LG Düsseldorf, NZM 2010, 288); es darf für eine Gesamtanlage – wie hier – zwingend nur einen Verwalter geben (so auch Dötsch, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 12 [4/2012], § 10, Rn. 40 m.w.N.). Und selbst wenn die Klägerin für einige Teilbereiche der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums – etwa bei trennbaren Kosten oder Instandsetzungsangelegenheiten – nur für die Eigentümer des Objekts „Ö.“, nicht aber für diejenigen des Objekts „E.“ tätig geworden ist, folgt daraus nicht, dass sie auch nur als Teil-Verwalter bestellt wurde. Ferner sind die im Objekt „E.“ belegenen Einheiten mit der entsprechenden Änderung der Teilungserklärung nebst Eintragung im Grundbuch – was hier zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vom 26. März 2009 unstreitig bereits erfolgt war – ohne Weiteres Mitglieder der Beklagten zu 2) geworden. Mithin erstreckte sich auch ohne dass es einer erneuten Beschlussfassung bedurft hätte, die Bestellung der Klägerin auf diese Einheiten bzw. deren Eigentümer.


d) Auch der gegen die Beklagte zu 2) gerichtete Feststellungsantrag hat in der Sache Erfolg.
Die Klägerin ist von den Beklagten zu 1) mit Beschluss vom 26. März 2009 zu TOP 16 zur Verwalterin der Beklagten zu 2) bestellt worden, und zwar bis zum 31. Dezember 2014. Dem steht die Nichtigkeit des Beschlusses vom 6. September 2010 zu TOP 3 (s.o.) nicht entgegen.
Auch der am 3. Mai 2009 zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) geschlossene Verwaltervertrag ist nach wie vor wirksam, zumal darin ausdrücklich geregelt ist, dass selbst ein Abberufungsbeschluss das Erfordernis einer Kündigung nicht ersetzt. Ferner hat die Beklagte zu 2) eine Kündigung des Vertrages nicht dargetan.

Bedeutung für die Praxis
Die Gemeinschaft ist verpflichtet, vorsorglich einen Zustellbevollmächtigten gemäß § 45 WEG zu bestellen. Dies hat insbesondere Bedeutung, wenn der Verwalter selbst klagt oder bei konkreter Gefahr einer Interessenkollision (BGH ZMR 2012, 57) als Zustellbevollmächtigter ausfällt. Der Verwalter kann nur „egoistisch” anfechten. Die altruistische Beschlussanfechtung ist ihm verwehrt (LG Itzehoe ZMR 2012, 724; LG Nürnberg-Fürth ZMR 2009, 483). Die nichtrechtsfähige Untergemeinschaft (vgl. BGH ZMR 2012, 285) kann sich mangels Beschlusskompetenz keinen eigenen Verwalter wählen.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

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