15.01.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Februar 2013 Mietrecht

§§ 280 Abs. 1, 535 Abs 1, 536 BGB Stoßlüften gegen Schimmelbefall

Kapitel
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LG Frankfurt/Main, Urteil vom 7. Februar 2012, Az. 2-17 S 89/11

1. Entspricht die Bausubstanz den Mindestanforderungen des Baujahres des Hauses und entsprechen Kältebrücken dem damaligen Stand der Technik, ist das Stoßlüften 3 bis 4 mal täglich auch für einen berufstätigen Mieter nicht unzumutbar. Der Mieter kann nicht den Einbau einer Wärmedämmung im Bereich der Kältebrücken verlangen, um die turnusmäßige Stoßlüftung überflüssig zu machen.


2. Der Mieter hat dem Vermieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB auch die Kosten für das von ihm eingeholte Gutachten über die Schadensursachen zu erstatten, weil es zur Wahrnehmung der Rechte des Vermieters erforderlich war.

Sachverhalt
Die Parteien streiten um Zahlungsansprüche aus einem Mietverhältnis.
Mit Dauernutzungsvertrag vom 31. Oktober 2006 mietete der Beklagte die Dreizimmerwohnung im ersten Obergeschoss links ... von der Klägerin. Die Miete beträgt seit 1. Januar 2009 € 596,90 und setzt sich aus einer Kaltmiete von € 426,90, einer Nebenkostenvorauszahlung von € 97,00 sowie einer Heizkostenvorauszahlung von € 73,00 zusammen. Mit Schreiben des Mieterschutzvereins vom 4.3.2009 teilte der Beklagte der Klägerin Mängel mit, insbesondere Schimmel und beschlagene Fensterscheiben.

Mit Schreiben vom 6.3.2009 wies die Klägerin Minderungsansprüche zurück, da Feuchtigkeit und Schimmel auf nicht durchgeführtes Lüften und zu geringe Beheizung zurückzuführen seien. Daraufhin beauftragte der Beklagte den Sachverständigen ... mit der Erstellung eines Gutachtens, wofür Kosten in Höhe von Euro 631,06 entstanden, die der Beklagte von den Mieten einbehielt. Auch die Klägerin ließ die Wohnung begutachten durch den Sachverständigen ... Dieser berechnete für das Gutachten Euro 816,04.

Seit Mai 2009 überwies der Beklagte nicht mehr die volle Miete. Mit der Klage verlangt die Klägerin Zahlung der restlichen Mieten und der Gutachterkosten für das Sachverständigengutachten. Die Klägerin behauptet, Ursache des Schimmels sei das unzureichende Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten bzw. seiner Familie.

Begründung
Die Klage ist teilweise begründet. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Mietsache teilweise mangelbehaftet war, so dass der Beklagte zur Minderung der Miete berechtigt war.

Der Sachverständige hat in der Wohnung zahlreiche Schimmelflecken, Spakflecken, Schimmelpilzbefall in dauerelastischen Dichtungen und Verfärbungen festgestellt, die auf den dem Gutachten beigefügten Fotos festgehalten sind. Aus den in der Wohnung gemessenen Temperaturen hat der Sachverständige geschlossen, dass der Beklagte und seine Familie die Wohnung ausreichend beheizen. Als unzureichend hat er jedoch die Belüftung der Wohnung eingestuft, da die relative Luftfeuchte lediglich durch Querlüftung sämtlicher Zimmer im Rahmen einer Stoßlüftung vermindert werden kann. Diese Lüftung muss nach den Angaben des Sachverständigen drei- bis viermal täglich alle 3-4 Stunden für jeweils 5-10 Minuten durchgeführt werden. Nach den weiteren Ausführungen des Sachverständigen kann diese turnusmäßige Stoßlüftung nur dann entfallen, wenn der Einbau einer Wärmedämmung im Bereich der Kältebrücke vorgenommen wird. Denn die Bausubstanz der Wohnung entspricht zwar den Mindestanforderungen des Baujahres des Hauses 1954, aber nicht mehr den heutigen Anforderungen, die seit August 1977 gefordert werden.

Nach Auffassung des Gerichts kann vom Mieter nicht verlangt werden, seine Wohnung alle 3-4 Stunden täglich stoßzulüften, um Dampfdiffusion zu verhindern und ein mangelfreies Raumklima herzustellen. Dies ist insbesondere einem berufstätigen Mieter nicht zumutbar, der zwangsläufig über einen längeren Zeitraum abwesend ist. Das Stoßlüften kann lediglich zu den Anwesenheitszeiten des Mieters verlangt werden. Im Übrigen ist das Bauwerk gegebenenfalls an die heutigen Anforderungen anzupassen.

Vor diesem Hintergrund sieht das Gericht einen Mangel als gegeben an und erachtet eine Minderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete, mithin € 59,69 pro Monat, für angemessen und ausreichend. Es ist davon auszugehen, dass der Klägerin der Schimmelbefall jedenfalls seit März 2009 durch das Schreiben des Mieterschutzvereins bekannt war. Soweit der Beklagte vorgetragen hat, er habe den Mangel bereits im Oktober 2007 einem hierfür zuständigen Sachbearbeiter telefonisch angezeigt, der dann auch in der Wohnung gewesen sei, ist dieser Vortrag ohne nähere Bezeichnung des Sachbearbeiters nicht ausreichend substantiiert. Die Vernehmung der dafür benannten Zeugin würde sich als unzulässiger Ausforschungsbeweis darstellen.

Der Beklagte ist daher berechtigt, die Miete seit März 2009 in Höhe von 10 % zu mindern. Soweit in diesem Zeitraum die Auswirkungen des Schimmelbefalls unterschiedlich stark waren und inzwischen geringer geworden sind, hängt dies nach den Angaben des gerichtlichen Sachverständigen offensichtlich mit dem verbesserten Heiz- und Lüftungsverhalten des Beklagten zusammen, das er positiv beeinflussen kann. Für die Bemessung der Minderung kann entsprechend lediglich die unzureichende Bausubstanz herangezogen werden, die während der Mietzeit gleich geblieben ist. Entgegen dem Vortrag der Klägerin ist offensichtlich der Mangel auch zwischenzeitlich nicht beseitigt worden. Denn der gerichtliche Gutachter hat Schimmel nach wie vor in der Wohnung festgestellt.

Der Einbehalt der Miete für Mai 2009 in Höhe von € 155,60 war daher berechtigt, da davon auch die rückwirkende Minderung für März und April umfasst ist. Für 3 Monate errechnet sich eine Minderung in Höhe von € 179,07, so dass noch ein Rest von € 23,47 verbleibt, der von der Juni-Miete zusätzlich zu den € 59,69 einbehalten werden konnte. Für Juni sind daher lediglich € 272,44 (€ 355,60 – € 59,69 – € 23,47) offen. Für Juli wurden € 482,60 gezahlt, so dass abzüglich der berechtigten Minderung von € 59,69 noch € 54,61 offen sind. Für August und September wurden € 951,54 gezahlt, so dass für beide Monate € 122,88 offen sind.

Die Mieten ab Oktober 2009 wurden um € 5,60 gemindert, so dass keine weiteren Ansprüche offen sind.

Die Klägerin kann auch keinen Ersatz für ihr entstandene Gutachterkosten des Sachverständigen ... verlangen. Wie oben gesehen, hat es der Beklagte nicht zu vertreten, dass das Bauwerk nicht den heutigen Ansprüchen an Wärmedämmung gerecht wird und dadurch eine häufige Stoßlüftung erforderlich ist. Eine Pflichtverletzung, die einen Schadensersatzanspruch auslösen konnte könnte, liegt daher nicht vor.

Aber auch der Beklagte war nicht berechtigt, die Kosten für das Gutachten ... von der Miete einzubehalten. Ein Anspruch des Mieters auf Schadensersatz gemäß § 536 a BGB hinsichtlich der Gutachterkosten kommt nur dann in Betracht, wenn die Vermieterin mit der Beseitigung des Mangels in Verzug war. Zwar hat die Klägerin die vom Beklagten verlangte Mängelbeseitigung unter Hinweis auf sein unzureichendes Lüftungsverhalten abgelehnt. Der Schuldner kommt aber gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. So liegt der Fall hier. Aufgrund der nicht eindeutigen Gutachtenergebnisse war es für die Klägerin nicht offensichtlich, dass die unzureichende Wärmedämmung eine Rolle spielen würde. Der von ihr beauftragte Gutachter vermutete vielmehr falsches Lüftungsverhalten. Ein Verschulden der Klägerin ist daher nicht ersichtlich.

Bedeutung für die Praxis
Das Gericht führt aus, dass der Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten kann, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Soweit es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen gibt, ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Das Gericht verweist in seinem Urteil auf das Urteil des BGH vom 7. Juli 2010, Az. VIII ZR 85/09, zum Trittschallschutz. Danach ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. In dem hier zu entscheidenden Fall entspricht die Bausubstanz der DIN 4108 in der Ausgabe vom Mai 1960 und den anerkannten Regeln der Bautechnik zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Auch die bestehenden Kältebrücken entsprechen dem damaligen Stand der Technik, so dass kein Mangel vorlag.

Vermieter älterer Wohnungen können Mieter unter Hinweis auf das Urteil des LG Frankfurt/Main darauf verweisen, dass es zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung erforderlich ist, ausreichend zu lüften. Hierbei ist ein drei- bis viermaliges tägliches Stoßlüften einem ganztags berufstätigen Mieter zuzumuten.

Rainer Maaß, Hamburg

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