15.01.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Februar 2013 Mietrecht

BGB §§ 307 ff., 535 Schönheitsreparaturenklausel; Abweichen von der bisherigen Ausführungsart

Kapitel
Bild: Haufe Online Redaktion

BGH, Beschluss vom 11.9.2012, VIII ZR 237/11

Eine Klausel, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen kann, ist auch dann unwirksam, wenn das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen vorgesehen ist.

Sachverhalt
Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Klausel, nach der der Mieter bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf, wirksam ist.

Begründung
Die Maßstäbe, nach denen zu beurteilen ist, ob eine derartige Klausel wirksam ist, sind durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Der Senat hat entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht, den Mieter unangemessen benachteiligt.


Die Beurteilung, dass die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam ist, hält rechtlicher Nachprüfung stand. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine Klausel, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen kann, unwirksam (Senatsurteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06, a.a.O., Rn. 9 ff.). An dieser Beurteilung ändert sich nichts dadurch, dass die Klausel das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen vorsieht. Bei der insoweit gebotenen mieterfeindlichsten Auslegung erfordert eine solche Klausel auch dann eine Zustimmung des Vermieters, wenn sich die erhebliche Abweichung nur auf einzelne Ausgestaltungen der Wohnung während der Mietzeit – etwa eine erhebliche Abweichung des Farbtons der Wände – bezieht. Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für eine derartige Einschränkung des Gestaltungsfreiraums des Mieters besteht jedoch nicht (Senatsurteile vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06, a.a.O.; vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, a.a.O.; vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 166/08, a.a.O.; vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09, a.a.O.; Senatsbeschluss vom 14. Dezember 2010 – VIII ZR 143/10, a.a.O.).

Bedeutung für die Praxis
Bereits nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH ist eine Klausel, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen kann, unwirksam. An dieser Beurteilung ändert sich nichts dadurch, dass die Klausel das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen vorsieht. Bei der insoweit gebotenen mieterfeindlichsten Auslegung erfordert eine solche Klausel auch dann eine Zustimmung des Vermieters, wenn sich die erhebliche Abweichung nur auf einzelne Ausgestaltungen der Wohnung während der Mietzeit – etwa eine erhebliche Abweichung des Farbtons der Wände – bezieht. Ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters für eine derartige Einschränkung des Gestaltungsfreiraums des Mieters bestehe jedoch nicht.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Aktuell

Meistgelesen