15.01.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Februar 2013 Mietrecht

BGB §§ 305, 543, 562, 562a 566b Außerordentliche Kündigung des Mieters

Kapitel
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Außerordentliche Kündigung des Mieters bei beeinträchtigter Nutzungsüberlassung, OLG Frankfurt, Urteil vom 3.2.2012, 2 U 122/11

Verhindert die Vermieterin unbefugt das Entfernen der Server aus der Mietsache, handelt es sich um eine schwerwiegende Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis, die eine außerordentliche Kündigung durch die Mieterin zu begründen vermag.

Sachverhalt
Die Klägerin – vormals unter A GmbH firmierend – hat mit ihrer Klage die Feststellung begehrt, dass das zwischen ihr und der Beklagten bestehende und bis zum 30.9.2011 abgeschlossene Mietverhältnis über Gewerbeflächen durch die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 20.10.2010 nicht beendet wurde. Ferner verlangt sie Zahlung von Mieten für den Zeitraum von Januar bis einschließlich März 2011 in Höhe von insgesamt 771.021,11 € In der Berufungsinstanz hat sie den Feststellungsantrag geändert und verlangt nunmehr stattdessen Zahlung auch der Mieten für das zweite und das dritte Quartal 2011.

Begründung
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von Mietzins vom Zeitpunkt des Endes der von der Beklagten in Anspruch genommenen Auslauffrist zum 15.1.2011 an nicht mehr zu (§ 535 Abs. 2 BGB). Denn der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag endete aufgrund der seitens der Beklagten mit Schreiben vom 20.10.2010 erklärten außerordentlichen Kündigung mit Ablauf der von der Beklagten in Anspruch genommenen Auslauffrist des 15.1.2011 (§ 542 Abs. 2 Nr. 1, § 543 BGB).
Die Beklagte konnte das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich vorzeitig kündigen, da ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ende der Mietzeit am 30.9.2011 nicht zugemutet werden konnte (§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Dabei war das Setzen einer Frist zur Abhilfe nicht erforderlich, da die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt war (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB).
Die Klägerin hat ihre Pflichten aus dem Mietvertrag, der Beklagten die unbeeinträchtigte Nutzung der Mieträume zu überlassen, (§ 535 Abs. 1 BGB) verletzt, indem sie in der Zeit vom 13.10. bis zum Morgen des 15.10.2010 deren Mitarbeitern den ungehinderten Zugang zu den Räumen verwehrte und sie die Beklagte daran hinderte, Server aus den Räumen zu entfernen. Die Maßnahmen der Klägerin waren nicht durch die Ausübung des ihr zustehenden Vermieterpfandrechts gerechtfertigt. Denn weder ist nachgewiesen, dass die Server von dem Vermieterpfandrecht der Klägerin umfasst waren, noch waren die getroffenen Maßnahmen zur Sicherung eines Vermieterpfandrechts erforderlich, so dass die Klägerin zum Widerspruch gegen das Entfernen der Server nicht berechtigt war. Die Beklagte befand sich tatsächlich auch nicht in Zahlungsverzug mit den Mietzahlungen.
Es ist nicht nachgewiesen, dass die Server, welche die Beklagte zum damaligen Zeitpunkt von dem Grundstück entfernen wollte, in ihrem Eigentum standen und darum dem Vermieterpfandrecht unterfielen (§ 562 Abs. 1 BGB). Die Beklagte hat behauptet, es handele sich ausschließlich um Server, welche im Eigentum der B GmbH oder der C gestanden hätten. Das Eigentum der Beklagten an den Servern ist nicht nachgewiesen. Beweispflichtig für das Eigentum des Mieters an den Gegenständen, an welchen der Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend macht, ist der Vermieter (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl. 2012, § 562, Rdnr. 20 m.w.N.).
Bei dem unbefugten Zugriff der Klägerin auf die Server durch Verhinderung von deren Wegschaffen handelt es sich auch im Rahmen einer Gesamtbetrachtung der Vorgänge um eine schwerwiegende Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis, die eine außerordentliche Kündigung durch die Beklagte zu begründen vermochte. Zwar war es den Mitarbeitern der Klägerin ad hoc nicht möglich, zu erkennen, ob die betreffenden zum Abtransport vorgesehenen Server im Eigentum der Beklagten standen. Sie hätte gegenüber der Beklagten aber Auskunft hierüber verlangen können. Die Beklagte war im Rahmen einer Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis der Klägerin als Vermieterin gegenüber aufgrund deren mangelnden Einblicks in die Eigentumsverhältnisse verpflichtet, sie auf eine Anfrage hin über den Umfang der in die Mietsache eingebrachten und in ihrem Eigentum stehenden und damit dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände zu informieren. Die Klägerin hatte aufgrund der von ihr abgegebenen Erklärungen der Freigabe vom Vermieterpfandrecht vom 19.5. und 9.6.2010 (Blatt 88 f. der Akte) auch Veranlassung anzunehmen, die Server, welche die Beklagte abtransportieren wollte, stünden möglicherweise nicht in deren Eigentum. Dass sie sich insoweit um eine Klärung bemüht hätte, ist jedoch nicht ersichtlich und auch nicht vorgetragen. Vielmehr hat sie die Beklagte daran gehindert, unterschiedslos jegliche Server von dem Grundstück zu entfernen. Beweispflichtig für das Eigentum des Mieters an den Gegenständen, an welchen der Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend macht, ist der Vermieter (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl. 2012, § 562, Rdnr. 20 m.w.N.).
Selbst wenn die betreffenden Server dem Vermieterpfandrecht unterfallen wären, so war die Klägerin nicht berechtigt, aufgrund dieses Vermieterpfandrechts dem Entfernen dieser Server von dem Grundstück zu widersprechen und es zu verhindern, denn die zurückbleibenden Sachen reichten zur Sicherung der Klägerin offenbar aus (§ 562 a S. 2 BGB). Bis zum Ende des am 30.9.2011 auslaufenden Mietvertrages würden noch Mietzinsansprüche in Höhe von höchstens 3.392.492,80 € anfallen, nämlich für den Zeitraum von November 2010 bis einschließlich September 2011 vierteljährlich 925.225,33 €. Demgegenüber stand ein Wert der in den Mieträumen befindlichen Server bzw. physikalischen Recheneinheiten von insgesamt ca. 8.200.000,- €. Diesen anhand der eingereichten Rechnungen belegten ungefähren Wert hat die Klägerin nicht hinreichend in Abrede gestellt. Auch im Falle des Entfernens von ca. 800 Servern wäre danach selbst bei Berücksichtigung des Umstandes, dass die Beklagte nicht Eigentümerin aller Server war und die Server nicht neuwertig waren und daher einen entsprechend geringeren Verkehrswert hatten, eine ausreichende Sicherung der Klägerin verblieben. Es kann davon ausgegangen werden, dass auf Seiten der Klägerin im Hinblick auf die Größe des Geschäftsbetriebes der Beklagten zumindest bekannt war, dass die noch verbleibenden Server der insgesamt ca. 20.000 Recheneinheiten einen ganz erheblichen Wert hatten. Die Beklagte hatte der Klägerin mit E-Mail vom 10.10.2010 die ersten Termine für den Umzug der Rechnerhardware angekündigt. Hiernach sollten an jedem der sieben Termine vom 11.10. bis zum 19.10.2010 zum Abtransport jeweils bis zu zwei Lkw eingesetzt werden. Es sollte sich mithin nicht um den vollständigen Umzug handeln, sondern lediglich um die ersten Termine hierfür. Nach Angaben der Beklagten sollten demzufolge sowohl in der Nacht vom 13. auf den 14.10.2010 als auch in der Nacht vom 14. auf den 15.10.2010, also dem zweiten und dritten der geplanten Umzugstermine, jeweils ca. 400 Server in das neue Rechenzentrum verbracht werden. Weitere vier Termine dieses ersten Abschnitts würden folgen. Der Klägerin war danach der ungefähre Umfang des bei jedem Termin stattfindenden Abzugs von Servern bekannt. Auch für die Klägerin war erkennbar, dass der gesamte Umzug eine wesentlich längere Zeit in Anspruch nehmen würde. Ebenso war ihr erkennbar, dass jeder Umzug von Servern geraume Zeit vorher geplant und mit den Berechtigten abgesprochen sein musste. Ein kurzfristiges unangekündigtes Wegschaffen der Server würde der Geschäftsbetrieb der Beklagten nicht zulassen. Demzufolge war ein Umzug nahezu aller oder des überwiegenden Teils der Server innerhalb dieses Zeitraums nicht zu befürchten.
Auch die Maßnahmen der Klägerin selbst waren zur Sicherung eines etwaigen Vermieterpfandrechts nicht erforderlich, sondern gingen vielmehr über das gebotene Maß hinaus. Durch die Sperre der Zugangskarten der Mitarbeiter der Beklagten hinderte die Klägerin die Beklagte an der Ausübung des Besitzes an dem Mietobjekt. Denn sie übernahm damit die Sachherrschaft über die Räume (§ 854 Abs. 1 BGB). Hierdurch verübte sie verbotene Eigenmacht, da ihr die Besitzentziehung nicht gestattet war (§ 858 Abs. 1 BGB). Daran ändert es nichts, dass sie den Mitarbeitern der Beklagten den Zugang zu den Mieträumen nach Gestattung durch den Werksschutz jeweils wieder erlaubte, da dies in jedem Fall eine gesondert zu treffende Entscheidung voraussetzte. Es war der Beklagten gerade nicht möglich, die ihr aus dem Mietvertrag zustehende Nutzung der Technikflächen durch ihre Mitarbeiter ungehindert auszuüben. Auch unter Berücksichtigung einer „Vereinbarung über Zutritts- und Zufahrtsberechtigung zum Betriebsgelände der A, Sicherheitsvorschriften“, welche Vertragsbestandteil war, war eine derartige Behinderung des Nutzungsrechts jedenfalls nicht aus technischen oder aus Sicherheits- oder sonstigen Gründen gerechtfertigt. Es hätte vielmehr genügt, allein das Verbringen von Servern von dem Gelände zu verhindern, indem den jeweiligen Lkw, die für einen Abtransport erforderlich waren, das Wegfahren mit den Servern untersagt worden wäre. Soweit der anwesende Wachdienst diese Aufgabe aufgrund der geringen Personalzahl nicht hätte bewältigen können, hätte die Klägerin weitere Mitarbeiter hinzuziehen müssen. Der Abtransport der Server einschließlich des jeweiligen Zeitpunkts kam für sie nicht überraschend, sondern war wie dargelegt angekündigt.
Etwas anderes ergab sich nicht daraus, dass die Beklagte nach dem Vortrag der Klägerin versuchte, die Maßnahmen zu unterlaufen und die Server trotzdem von dem Gelände wegzubringen, und dass die anwesenden Vorstandsmitglieder ihren Mitarbeitern drohend gegenübertraten. Für die Beklagte war der minutiös geplante Umzug der Server von erheblicher Bedeutung. Aus der Natur des Geschäftsbetriebes, des Anbietens von Hosting-Dienstleistungen, ergibt sich, dass derartige Umzugsaktionen, während derer die transportierten Server vom Netz genommen werden müssen, möglichst zügig ablaufen müssen. Hieraus ergibt sich auch das Erfordernis, einen solchen Umzug in der Nacht durchzuführen. Die Beklagte hatte mit dem Vorhaben, die Server aus den Mieträumen zu verbringen, nicht ein Vermieterpfandrecht der Klägerin beeinträchtigen wollen, sondern sie beabsichtigte, den von ihr bereits länger geplanten und der Klägerin bereits angekündigten Umzug in ihr neues Rechenzentrum zu beginnen. Die entsprechende Ankündigung war bereits vor Entstehen des Streits über die Mietzahlung erfolgt. Ein solcher Umzug muss bei einem derartigen Geschäftsbetrieb sinnvollerweise nachts erfolgen, damit er möglichst schnell durchgeführt und der Ausfall der Server auf möglichst kurze Zeiträume beschränkt werden kann. Dies erfordert eine erhebliche logistische Vorbereitung. Daraus ergibt sich zugleich das Maß der Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebes der Beklagten durch die behindernden Maßnahmen der Klägerin, welche eine erhebliche Schädigung zur Folge gehabt haben dürften. Denn die Beklagte musste den Umzug erneut organisieren, mit den jeweiligen Kunden absprechen und zu einem geeigneten Zeitpunkt durchführen. Vor diesem Hintergrund ist ein in gewisser Weise drohendes Auftreten der Vorstandsmitglieder der Beklagten, welche den geplanten Umzug der Server unbedingt durchführen wollten, um keine Schwierigkeiten mit ihren Kunden hervorzurufen, aus der Situation heraus zumindest nachvollziehbar.
Schließlich befand die Beklagte sich mit den Mietzahlungen gar nicht in Verzug. Die Miete für den Monat Oktober hatte sie gezahlt. Die Mieten für die Monate November und Dezember 2010 waren noch nicht fällig, da sie erst am dritten Werktag der jeweiligen Monate fällig wurde (§ 579 Abs. 2, § 566 b Abs. 1 BGB). Die Bestimmung in Ziffer 11.1 der Weiteren Vertragsbedingungen der Klägerin, welche als Anlage B Vertragsbestandteil war, ist dennoch nicht Inhalt des Mietvertrages geworden, da sie nach den Umständen so ungewöhnlich war, dass die Beklagte mit ihr nicht zu rechnen brauchte (§ 305 c Abs. 1 BGB). Bei den Weiteren Vertragsbedingungen der Klägerin handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 BGB, die auch in den Vertrag einbezogen worden sind. Die Fälligkeitsregelung, nach der laufend zu zahlende Entgelte für den Rest des laufenden Kalendervierteljahres vierteljährlich im Voraus zu zahlen waren, ist ungewöhnlich, da die Parteien zuvor eine monatliche Zahlungspflicht vereinbart hatten, die sie auch nicht lediglich in den dem eigentlichen Vertragstext beigefügten weiteren Vertragsbedingungen, sondern im Vertragstext selbst festgelegt hatten. Diese Vereinbarung erfolgte in Ziffer II. 11 des Mietvertrages dergestalt, dass das Entgelt vierteljährlich in Rechnung gestellt würde, während die Zahlung auf monatlicher Basis erfolgen durfte. Die Parteien haben den Vertrag über die Nutzung von Technikflächen ausweislich von deren Präambel als Nachfolgevertrag für den Mietvertrag über dieselben Technikflächen in Gestalt der Aufhebungsvereinbarung geschlossen. Dieser Vertrag wurde durch die Aufhebungsvereinbarung einvernehmlich zum 30.9.2010 beendet. Auch wenn es sich nicht um eine rechtliche Fortsetzung des ursprünglichen Mietvertrages handelte, so wurde doch das Rechtsverhältnis der Parteien durch den neuen Vertrag faktisch fortgesetzt. Der vorausgegangene Vertrag war ebenso wie der Vertrag auf Seiten der Vermieterin von dem Geschäftsführer der Klägerin Dr. F unterschrieben worden. Die Änderung des Fälligkeitszeitpunkts war für die Beklagte auch überraschend. Sie musste zwar damit rechnen, der Vertrag werde gegenüber dem vorherigen Vertrag geänderte Regelungen enthalten, es sprach aber nichts dafür, die bisher geltende Fälligkeitsregelung der monatlichen Zahlung im Voraus werde nun in eine vierteljährliche Zahlung im Voraus geändert. Eine solche Änderung stand mit dem Zweck einer befristeten Verlängerung der Vertragsbeziehung nicht in Verbindung. Dass die Klägerin die Beklagte im Zuge der Vertragsverhandlungen auf diese Änderung ausdrücklich hingewiesen hätte, hat sie nicht behauptet.
Allerdings rechtfertigte die Forderung der Mietzahlung für das gesamte Vierteljahr bereits im Oktober durch die Klägerin und die hieran geknüpften Maßnahmen, welche der Geltendmachung ihres Vermieterpfandrechts dienen sollten, allein eine außerordentliche Kündigung durch die Beklagte nicht, da die Klägerin zumindest vertretbar davon ausgehen konnte, ihre Vertragsbedingungen seien wirksam und die Zahlung mithin in der vollen geforderten Höhe fällig.
Die ungerechtfertigte Zahlungsaufforderung war aber Grundlage der oben genannten unzulässigen Maßnahmen. Diese Maßnahmen beeinträchtigten den Geschäftsbetrieb der Beklagten wie dargelegt wesentlich. Hingegen hatte sie mit dem Vorhaben, die Server aus den Mieträumen zu verbringen, nicht ein Vermieterpfandrecht der Klägerin beeinträchtigen wollen, sondern ihren bereits länger geplanten und bereits angekündigten Umzug durchführen wollen.
Aus den genannten Umständen ergibt sich, dass die außerordentliche Kündigung ausnahmsweise auch ohne Setzen einer Frist zur Abhilfe zulässig war (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB). Denn die Beklagte brauchte die Möglichkeit einer weiteren derartigen erheblichen und unmittelbar schadensträchtigen Störung ihres Geschäftsbetriebes nicht hinzunehmen. Die Klägerin hatte ein erhebliches Maß an Eigenmächtigkeit gezeigt, welches die berechtigten geschäftlichen Belange der Beklagten nicht berücksichtigte. Dabei war für sie von vorneherein erkennbar, dass die Beklagte lediglich wegen der unterschiedlichen Fassung der Zahlungsbedingungen in den beiden Verträgen irrtümlich nur den Betrag einer Monatsmiete gezahlt hatte. Es bestanden keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür, die Beklagte sei generell zu weiteren Zahlungen nicht bereit. Dass es bereits in der Vergangenheit zu Zahlungsrückständen gekommen wäre, hat die Klägerin nicht dargelegt. Vielmehr betrafen die Auseinandersetzungen der Parteien andere Punkte der Vertragsbeziehung. Dass die Beklagte hingegen mit gutem Grund zunächst eine Prüfung der Vertragsklausel vornehmen wollte, ohne dass hieraus bereits auf eine etwaige Zahlungsverweigerung geschlossen werden konnte, wird daraus deutlich, dass die Klausel tatsächlich überraschend war und daher nicht Vertragsinhalt geworden ist. Die Wirksamkeit dieser Fälligkeitsklausel war damit zumindest zweifelhaft. Unter diesen Umständen war es der Beklagten, die eine kurzfristige Klärung der zwischen den Parteien streitigen Punkte nicht herbeiführen konnte, nicht zumutbar, gegebenenfalls eine weitere derartige erhebliche Störung ihres Besitzes und damit ihres Geschäftsbetriebes hinzunehmen.
Auf die Unterbrechung der Stromversorgung, die allein allerdings nicht ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung berechtigt hätte, kommt es danach nicht mehr an.

Bedeutung für die Praxis
Die Vermieterin hat ihre Pflichten aus dem Mietvertrag, dem Mieter die unbeeinträchtigte Nutzung der Mieträume zu überlassen, verletzt, indem sie deren Mitarbeitern den ungehinderten Zugang zu den Räumen verwehrte und sie den Mieter daran hinderte, Server aus den Räumen zu entfernen. Die Maßnahmen der Vermieterin waren nicht durch die Ausübung des ihr zustehenden Vermieterpfandrechts gerechtfertigt. Denn weder hatte sie nachweisen können, dass die Server von ihrem Vermieterpfandrecht umfasst waren, noch waren die getroffenen Maßnahmen zur Sicherung eines Vermieterpfandrechts erforderlich, so dass die Vermieterin zum Widerspruch gegen das Entfernen der Server nicht berechtigt war. Der Mieter befand sich nicht in Zahlungsverzug mit den Mietzahlungen.
Bei dem unbefugten Zugriff der Vermieterin auf die Server durch Verhinderung von deren Wegschaffen handelt es sich auch im Rahmen einer Gesamtbetrachtung der Vorgänge um eine schwerwiegende Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis, die eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter zu begründen vermochte.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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