15.11.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Dezember 2012 - Mietrecht

BGB § 558a Abs. 2 Nr. 4 Mieterhöhungsverlangen unter Benennung von mehr als drei Vergleichswohnungen

Kapitel
Bild: Haufe Online Redaktion

BGH, Urteil vom 28.3.2012, VIII ZR 79/11

Wenn der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen weitere Wohnungen benennt, die nicht die Voraussetzungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erfüllen, so ist das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam.

Sachverhalt
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kläger. Die Grundmiete betrug seit dem 1.10.2005 monatlich 472,33 €. Mit Schreiben vom 18.11.2008 forderten die Kläger die Beklagte unter Benennung von sieben vergleichbaren Wohnungen auf, einer Erhöhung der Miete ab dem 1.3.2009 auf 507,73 € zuzustimmen. Die Mieten von sechs der von den Klägern benannten Wohnungen liegen über diesem Betrag, bei einer der Vergleichswohnungen liegt die Miete dagegen mit 490,– € zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete.

Begründung
Die Kläger haben Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zu der im Schreiben vom 18.11.2008 verlangten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Es ist nur noch im Streit, ob das Erhöhungsverlangen der Kläger unter dem Gesichtspunkt der formellen Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB wirksam ist. Die Revision meint, das Erhöhungsverlangen sei nicht ordnungsgemäß begründet, weil die Miete für eine der sieben von den Klägern benannten Wohnungen mit 490,– € nicht der verlangten Miete von 507,73 € entspreche; daher sei das Erhöhungsverlangen insoweit unwirksam, als die verlangte Miete 490,– € übersteige. Das trifft nicht zu. Das Erhöhungsverlangen ist in formeller Hinsicht wirksam.

1. Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet, drei vergleichbare Wohnungen mit „entsprechenden Entgelten” zu benennen. Eine Erhöhung der Miete auf die verlangte Miete ist nur dann ordnungsgemäß begründet, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, deren Miete mindestens so hoch ist wie die verlangte Miete (vgl. OLG Karlsruhe, WuM 1984, 21 f. zu § 2 MHG). Diese formelle Voraussetzung ist hier erfüllt. Die Klägerin hat nicht nur drei, sondern sechs Vergleichswohnungen benannt, bei denen die Miete höher ist als die verlangte Miete.

2. Der Umstand, dass die Klägerin eine weitere – siebente – Wohnung benannt hat, bei der die Miete nicht der verlangten Miete entspricht, sondern zwischen der bisherigen und der erhöhten Miete liegt, rechtfertigt keine andere Beurteilung und macht das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam (ebenso Emmerich, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 558a BGB Rdn. 32; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rdn. III 436; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdn. IV 244). Die gegenteilige Auffassung (LG Berlin, GE 2004, 482; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558a BGB Rdn. 143 f.; Schach, in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 558a, Rdn. 9 a.E.) trifft nicht zu.
a) Erfolgt die Begründung – wie hier – anhand von konkret bezeichneten Vergleichswohnungen, so ist dem formellen Begründungserfordernis nach dem Wortlaut des Gesetzes Genüge getan, wenn die Mieten von (mindestens) drei Vergleichswohnungen der verlangten Miete entsprechen. Das ist hier der Fall.
b) Aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses ergibt sich nichts anderes. Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die Benennung von „einzelne(n)” Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (Senatsurteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 141/02 –, WuM 2003, 149 unter II 1 a m.w. Nachw. zu § 2 MHG, jetzt § 558a BGB).
Auch dieser Anforderung wird das Erhöhungsverlangen gerecht. Es enthält die vom Gesetz geforderten konkreten Hinweise darauf, dass das Erhöhungsverlangen sachlich berechtigt ist. Die Beklagte kann sich aufgrund der Angaben im Erhöhungsverlangen ein Bild davon machen, wie sich das gegenwärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Angaben der Kläger darstellt, und kann diese Angaben überprüfen. Damit hat die Beklagte eine hinreichende Grundlage für ihre Entscheidung, ob sie das Erhöhungsverlangen für gerechtfertigt hält.
Es ist deshalb – soweit es um die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens geht – unschädlich, dass im vorliegenden Fall die Miete einer der von den Klägern benannten sieben Wohnungen unterhalb der geforderten Miete liegt. Ob dieser Umstand an der Ortsüblichkeit der von den Klägern verlangten Miete zweifeln lässt, ist eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

Bedeutung für die Praxis
Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen begründet, drei vergleichbare Wohnungen mit „entsprechenden Entgelten” zu benennen. Eine Erhöhung der Miete auf die verlangte Miete ist nur dann ordnungsgemäß begründet, wenn der Vermieter mindestens drei Vergleichswohnungen angibt, deren Miete mindestens so hoch ist wie die verlangte Miete. Der Umstand, dass vorliegend der Vermieter eine weitere Wohnung benannt hat, bei der die Miete nicht der verlangten Miete entspricht, macht das Erhöhungsverlangen weder insgesamt noch teilweise unwirksam. Insbesondere auch aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses ergebe sich nichts anderes. Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558a BGB bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Dieser Anforderung werde das Erhöhungsverlangen gerecht. Es enthält die vom Gesetz geforderten konkreten Hinweise darauf, dass das Erhöhungsverlangen sachlich berechtigt ist.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Aktuell

Meistgelesen