15.11.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Dezember 2012 - Mietrecht

BGB § 573 Abs.1 Satz1, Abs.2 Nr.2 Zum Eigen- oder Betriebsbedarf „artverwandtes” Kündigungsinteresse

Kapitel
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BGH, Urteil vom 9.5.2012, VIII ZR 238/11

1. Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen.


2. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verwehrt es dem Vermieter nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt.


3. Auch bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts kann ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „artverwandtes” Interesse vorhanden sein.

Sachverhalt
Der Beklagte hatte vom ursprünglichen Kläger, dem Gesamtverband der Evangelischen Kirchengemeinden, im Jahr 1999 eine in einem Mehr­familienhaus gelegene Zweizimmerwohnung angemietet. Im Verlauf des Rechtsstreits ist der Gesamtverband mit Wirkung zum 31.5.2010 aufgehoben worden; an dessen Stelle ist der nunmehrige Kläger, der Evangelische Kirchenkreis, getreten. Mit Schreiben vom 23.1.2009 kündigte der Rechtsvorgänger des Klägers das Mietverhältnis ordentlich. Dabei machte er geltend, das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie e. V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen zu benötigen. Der Beklagte hat das Vorliegen eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 Abs.1 BGB bestritten.

Begründung

Der Kläger hat nach § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Räumung der vom Beklagten angemieteten Wohnung, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 23.1.2009 beendet worden.
1. Das Kündigungsschreiben vom 23.1.2009 genügt den Begründungserfordernissen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB.
2. Das Berufungsgericht hat nicht das Vorliegen eines Kündigungsgrunds nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB („Eigenbedarf”) bejaht, sondern die Berechtigung des Klägers (bzw. seines Rechtsvorgängers) zur ordentlichen Kündigung ausschließlich am Maßstab des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB geprüft. Dabei hat es rechtsfehlerfrei ein – von dieser Bestimmung vorausgesetztes – berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten bejaht. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter. …
a) Der Kläger ist – wie auch sein Rechtsvorgänger – als Dachverband der Kirchengemeinden eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Die Revision zieht auch nicht in Zweifel, dass ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Auflösung des Mietvertrags anzuerkennen wäre, wenn er selbst Träger der diakonischen Beratungsstelle wäre, für deren Unterbringung die Räumlichkeiten benötigt werden. Sie meint aber, ein solches Interesse sei ausgeschlossen, wenn – wie hier – die Beratungsstelle nicht vom Kläger selbst, sondern von einer rechtlich selbstständigen juristischen Person wie der Diakonie e. V. betrieben werde. Der Kläger könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf dieses Dritten berufen.
b) Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Es ist seit langem anerkannt, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (vgl. BayObLG, ZMR 1981, 93 [96] = NJW 1981, 580 [582 ff.]; OLG Frankfurt/M., NJW 1981, 1277 f., m.w. Nachw.; LG Hamburg, NJW-RR 1991, 649 m.w. Nachw.; LG Flensburg, ZMR 2001, 711; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rdn. 202). Teilweise wird allerdings verlangt, dass die juristische Person des öffentlichen Rechts die von ihr vermietete Wohnung zur Erfüllung eigener öffentlich-rechtlicher Aufgaben oder jedenfalls zur Wahrung solcher öffentlich-rechtlicher Drittinteressen benötigt, zu deren Durchsetzung sie rechtlich verpflichtet ist (so LG Kiel, WuM 1992, 129 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573 Rdn. 14; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. September 2010, § 573 Rdn. 195).
Diese Sichtweise, die Drittinteressen nur bei einer rechtlichen Verpflichtung des Vermieters zu deren Wahrnehmung berücksichtigen will, verengt den Anwendungsbereich des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen. Sie lässt außer Acht, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichgewichtig ist mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerfG, ZMR 1992, 10 [12] = NJW 1992, 105 [106] zu § 564a BGB a.F.; Senatsurteile vom 23.5.2007 – VIII ZR 122/06 und VIII ZR 113/06 –, jeweils a.a.O., Rdn.13). Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es allein darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (BayObLG, a.a.O., S. 582 m.w.Nachw. zu § 564b BGB a.F.). Wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB belegt, kann sich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Auflösung des Mietverhältnisses aber nicht nur aus rechtlichen Beziehungen zu anderen Personen, sondern auch aus familiären oder wirtschaftlichen Beziehungen ergeben.
In dieser Regelung wird der Wohnbedarf von Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen des Vermieters dem Bedarf des Vermieters gleichgesetzt. Es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, bei § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einen strengeren Maßstab anzulegen und Drittinteressen nur dann dem Vermieter als eigenes Interesse zuzuordnen, wenn dieser rechtlich verpflichtet ist, auch solche Fremdinteressen zu wahren. Die genannte Vorschrift verwehrt es dem Vermieter daher nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt (BayObLG, a.a.O.). Diese Grundsätze gelten nicht nur für private Vermieter, sondern auch für juristische Personen des öffentlichen Rechts. Auch bei diesen kann ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „artverwandtes” Interesse vorhanden sein (AG Göppingen, WuM 1979, 122 f., m.w. Nachw.; vgl. auch BayObLG, a.a.O.).
c) Gemessen an diesen Maßstäben dient die ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers. Entscheidend ist, dass sowohl der Kläger als auch die Betreiberin der Beratungsstelle, die Diakonie e. V., zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche gehören und im gleichen örtlichen Wirkungskreis kirchliche Aufgaben wahrnehmen. Es führt die Diakonie e. V. für die Kirchengemeinden diakonische Aufgaben – darunter auch die Unterhaltung von Beratungsstellen – durch. Es handelt sich damit bei ihr um eine juristische Person, die dem Kläger „nahe steht”. Diese Zusammenhänge begründen nicht nur ein – im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB unbeachtliches – Drittinteresse an der Erlangung geeigneter Räumlichkeiten für eine Beratungsstelle in der Altstadt, sondern vielmehr ein eigenes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Bedeutung für die Praxis
In der Rechtsprechung ist es seit langem anerkannt, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht. Zugleich sei der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen. Wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB belege, könne sich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Auflösung des Mietverhältnisses aber nicht nur aus rechtlichen Beziehungen zu anderen Personen, sondern auch aus familiären oder wirtschaftlichen Beziehungen ergeben. Diese Grundsätze gelten nicht nur für private Vermieter, sondern auch für juristische Personen des öffentlichen Rechts. Auch bei diesen kann ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „artverwandtes” Interesse vorhanden sein. Gemessen an diesen Maßstäben diene die vorliegend ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Vermieters. Entscheidend sei, dass sowohl der Vermieter als auch die Betreiberin der Beratungsstelle zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche gehören und im gleichen örtlichen Wirkungskreis kirchliche Aufgaben wahrnehmen.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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