15.11.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Dezember 2012 - Mietrecht

BGB § 536 Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche

Kapitel
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BGH, Urteil vom 18.7.2012, XII ZR 97/09

Bei einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses dem geringeren Gebrauchswert dieser Räume Rechnung tragen.

Sachverhalt
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem seit 2003 bestehenden Mietverhältnis über ein Ladenlokal (Imbiss) nebst Kellerräumen in Berlin (Mietvertrag 1). Die vereinbarte Miete „ohne die kalten Betriebskosten und ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser” betrug ursprünglich monatlich 5.840 €. Ein weiteres Mietverhältnis (Mietvertrag 2) schlossen sie über Hofgebäude und Freifläche. Vermieterin ist die Beklagte, Mieter sind der Kläger und seine Streithelfer. Der Kläger begehrt aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Streithelfer die Rückzahlung von Mietzinsen. Er beruft sich hierfür auf eine Minderung der Miete wegen zu geringer Fläche hauptsächlich der mit dem Mietvertrag 1 vermieteten Kellerräume. Die Beklagte begehrt mit der Widerklage die Zahlung von Nebenkosten. Durch den Mietvertrag 1 sind Geschäftsräume vermietet worden, ein Laden (ca. 87 Quadratmeter) und ein „darunter liegender Keller/Lager (2 Räume, ca. 110 Quadratmeter)”. Weiter heißt es im Mietvertrag: „Die zulässige Belastung der Geschossdecken beträgt 200 kg/Quadratmeter; die vermietete Fläche gilt als mit ca. 197 Quadratmeter vereinbart.” Die tatsächliche Fläche des Ladens beträgt 85,68 Quadratmeter, die des Kellers hingegen nur 53,93 Quadratmeter.

Begründung
1. Das Berufungsgericht ist noch zutreffend davon ausgegangen, dass auch die Kellerräume Mietgegenstand geworden sind. Das Berufungsgericht hat sich zu Recht auf die Vertragsurkunde bezogen, welche auch die Kellerräume als vermietete Räume aufführt und insoweit eindeutig ist. Angesichts der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit, die für die Vertragsurkunde streitet, begegnet es keinen Bedenken, dass das Berufungsgericht dem Beweisangebot der Beklagten nicht nachgegangen ist. Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, dass es sich um Gespräche im Vorfeld des Vertragsabschlusses gehandelt hat, welche dem Inhalt der Urkunde nur dann entgegenstehen, wenn sie beim Vertragsabschluss noch aktuell waren und sich daraus zudem eine der Urkunde widersprechende Erklärung ergab.

2. Mietminderung wegen der Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche.

a) Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche ist als Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen.

aa) So hat der Bundesgerichtshof zunächst zur Wohnraummiete entschieden (BGH, Urteil vom 24.3.2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947 Rn. 11 f.; zuletzt BGH Urteile vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 11 f. und vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09 – NJW 2011, 220 Rn. 14). Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es hierfür nicht (BGH, Urteil vom 24.3.2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947). Der Senat hat sich dieser Rechtsprechung für die Miete von Geschäftsräumen angeschlossen (Senatsurteil vom 4.5.2005 – XII ZR 254/01 – NJW 2005, 2152).

bb) Die Flächenangaben dienen nicht lediglich der Beschreibung des Mietobjekts. Die Fläche ist von den Vertragsparteien auch vertraglich vereinbart worden. Das ergibt sich aus der Mietvertragsurkunde. Darin heißt es ausdrücklich, dass die vermietete Fläche als mit ca. 197 Quadratmeter vereinbart gilt. Um die Kellerfläche unter diesen Umständen dennoch von der vertraglichen Vereinbarung auszunehmen, hätte es einer besonderen Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedurft (vgl. BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09 – NJW 2011, 220; Kraemer NZM 1999, 156, 160).

Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche schließlich mit einem Circa-Maß angegeben ist, steht einem zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel nicht im Wege, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt (vgl. BGH, Urteil vom 10.3.2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 12 m.w.N.). Die vorgenannte Rechtsprechung bezieht sich zwar auf die Wohnraummiete, bei welcher Kellerflächen grundsätzlich nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31.12.2003). Jedenfalls bei einer gravierenden Abweichung wie im vorliegenden Fall kann im Rahmen der Geschäftsraummiete auch für Nebenräume aber nichts anderes gelten. Es kommt des Weiteren nicht darauf an, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist (BGH, Urteil vom 10.3.2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 11 m.w.N.; Kraemer NZM 1999, 156, 161). Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, findet sodann im Rahmen der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrages nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB Berücksichtigung.

b) Das Berufungsgericht hat den Minderungsbetrag aufgrund der prozentualen Flächenabweichung von rund 29 % berechnet und ist zu monatlichen Minderungsbeträgen zwischen 2.028 € und 2.285 € gelangt. Das begegnet durchgreifenden Bedenken.

aa) Aufgrund des Mangels hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (Senatsurteil BGHZ 163, 1, 6 = NJW 2005, 1713, 1714). Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache (Staudinger/Emmerich, BGB [2011], § 536 Rn. 57 m.w.N.).

bb) Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung des Berufungsgerichts wird einer an dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung orientierten Mietzinsminderung nicht gerecht. Sie lässt den generell geringeren Nutzungswert der Kellerräume außer Betracht und ist daher nicht angemessen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Allerdings legt der Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht in ständiger Rechtsprechung die prozentuale Flächenunterschreitung als Maßstab der Minderung zugrunde (BGH, Urteil vom 24.3.2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947, 1949 unter Bezugnahme auf Kraemer NZM 1999, 156, 161 und Urteil vom 10.3.2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 12). Diese Berechnungsmethode wird in der Regel die einzig mögliche sein (Kraemer NZM 1999, 156, 161) und verlangt keine Aufteilung nach der Art der von der Flächenunterschreitung betroffenen Räume. Dies entspricht der Ermittlung der Wohnfläche nach den besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31.12.2003). Die Gleichwertigkeit der Flächen ergibt sich hierbei schon aus der unterschiedslosen Einbeziehung der Räume in die Wohnflächenberechnung. Sie kommt in der Mietzinsermittlung bei preisgebundenen Wohnungen (vgl. § 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG; § 3 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970) auch bei der Ermittlung des Mietpreises zum Ausdruck.
Die vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich hiervon dadurch, dass sich die Flächenabweichung ganz überwiegend auf die Kellerräume bezieht und sich diesen auch konkret zuordnen lässt. Eine Mietzinsminderung wäre bei der Wohnraummiete schon deswegen grundsätzlich nicht möglich, weil Kellerräume – wie ausgeführt – nach den einschlägigen Berechnungsvorschriften nicht zur Wohnfläche zählen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003 BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31.12.2003).
Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären (vgl. – zur Wohnraummiete – BGH, Urteil vom 16.9.2009 – VIII ZR 275/08 – NJW 2009, 3421 und Beschluss vom 29.9.2009 – VIII ZR 242/08 – WuM 2009, 662). Das ist hier jedenfalls nach den bisherigen Feststellungen aber nicht der Fall. Daher verbietet sich eine Gleichsetzung, weil die Kellerräume ausweislich der Mietvertragsurkunde als Lager gemietet wurden und gegenüber dem Gastraum und Nebenräumen des Ladenlokals einen deutlich niedrigeren Gebrauchswert aufweisen. Das wird auch anhand des Mietvertrags 2 deutlich, der sich auf ein ebenfalls zur Nutzung als Lager gemietetes Hofgebäude sowie eine Freifläche bezieht und für 185 Quadratmeter Fläche einen Mietzins (ohne Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen) von monatlich nur 400 € ausweist. Auch der Kläger selbst hat die Minderungsquote schließlich wesentlich geringer berechnet als das Berufungsgericht. Die vom Berufungsgericht angewendete Minderungsquote vernachlässigt dagegen den niedrigeren Gebrauchswert der Kellerfläche und würde daher letztlich zu einer nicht gerechtfertigten – erheblichen – Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zu Lasten der Beklagten führen.

Bedeutung für die Praxis
Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche ist als Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche mit einem Circa-Maß angegeben ist, steht einem zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel nicht im Wege, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Aufgrund des Mangels hat der Mieter nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Durch die Minderung soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache. Die allein vom Anteil an der Gesamtfläche ausgehende Berechnung wird einer an dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung orientierten Mietzinsminderung nicht gerecht. Sie lässt den generell geringeren Nutzungswert etwa von Kellerräumen außer Betracht und ist daher nicht angemessen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine Gleichsetzung von Kellerflächen mit der Fläche eines Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig sind.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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