18.07.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: August WEG-Recht

WEG § 27; BGB §§ 280 ff., 286

Kapitel
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Verwalterpflichten und Verwalterhaftung bei einem Mangel im Gemeinschaftseigentum, LG München I, Urteil vom 15.10.2012, 1 S 26801/11

1. Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vorneherein auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.
2. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer den entstandenen Schaden zu ersetzen.

Sachverhalt
Unstreitig hat die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 31.5.2007 über den in ihrer Wohnung aufgetretenen Schimmel und die Beschwerde ihrer Mieter unterrichtet und sie gebeten, dieser Beschwerde nachzugehen. Dem ist die Beklagte zwar insoweit zunächst nachgekommen, als sie eine Besichtigung der Wohnung und der Schäden durchgeführt hat. Im Anschluss daran hat sie jedoch mit dem Schreiben vom 18.6.2007 abgelehnt, weitere Maßnahmen zur Feststellung der Ursachen der Schäden und deren Beseitigung zu veranlassen mit der Begründung, diese seien auf eine Vernachlässigung der Instandhaltungs- und Pflegepflicht durch den Sondereigentümer oder Mieter zurückzuführen. Erst mit dem Schreiben vom 17.3.2008, mithin mehr als neun Monate nach der Schadensanzeige der Klägerin vom 31.5.2007 und nachdem die Mieter der Klägerin den Mietvertrag bereits außerordentlich gekündigt hatten, hat die Beklagte ein Gutachten zur Feststellung der Schadensursache in Auftrag gegeben.
Der Verwalter haftet auf Schadensersatz.

Begründung
II. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 27 I Nr. 2 WEG i. V. mit § 280 I BGB in Höhe von insgesamt € 6.415,89 zu.


1. Die Beklagte als Verwalterin war gemäß § 27 I Nr. 2 WEG dazu verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Diese Pflicht besteht nach der gesetzlichen Vorschrift des § 27 I WEG nicht nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sondern auch gegenüber den einzelnen Eigentümern, so dass bei einer Verletzung der Pflicht den einzelnen Eigentümern Schadensersatzansprüche gegenüber der Verwaltung gemäß § 27 I Nr. 2 WEG i. V. mit § 280 I BGB zustehen können (Spielbauer/Then, 2. Aufl., Rn. 3 zu § 27 WEG). Nachdem es gemäß § 21 I, V Nr. 2 WEG allerdings in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen, beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters gemäß § 27 I Nr. 2 WEG im Allgemeinen darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (Spielbauer/Then, 2. Aufl., Rn. 7 zu § 27 WEG). Dabei muss der Verwalter auch den Hinweisen einzelner Eigentümer auf mögliche Mängel am Gemeinschaftseigentum nachgehen, dies insbesondere auch dann, wenn Schäden im Bereich des Sondereigentums auftreten, jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann, dass die Ursachen hierfür im gemeinschaftlichen Eigentum liegen (OLG München, Beschluss vom 15.5.2006, Az: 34 Wx 156/05, juris Rn. 14; BayObLG, Beschluss vom 29.1.1998, Az: 2Z BR 53/97, juris Rn. 27; Bärmann, 11. Aufl., Rn. 44 zu § 27 WEG). Verletzt er die Verpflichtung zur Feststellung der Schadens­ursache, so haftet er dem betroffenen Eigentümer im letztgenannten Fall auch dann, wenn sich später herausstellt, dass die Schadensursache ausschließlich im Sondereigentum lag (OLG München, Beschluss vom 15.05.2006, Az: 34 Wx 156/05, juris Rn. 14; BayObLG, Beschluss vom 29.1.1998, Az: 2Z BR 53/97, juris Rn. 31; Bärmann, 11. Aufl., Rn. 44 zu § 27 WEG).


2. Die Beklagte hat gegen ihre Pflicht aus § 27 I Nr. 2 WEG, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, verstoßen, weil sie es zunächst abgelehnt hat, etwas wegen der im Bereich der Dachfenster der Wohnung der Klägerin aufgetretenen Feuchtigkeit und des Schimmelbefalls zu unternehmen.
Wie insbesondere das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) L. S. belegt, ließ sich eine Verursachung der Feuchtigkeit und der Schimmelbildung durch Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein ausschließen. ...
Nachdem auch nicht erkennbar ist, dass die Beklagte selbst über die erforderlichen Fachkenntnisse verfügte, um die Ursache für die Schimmelbildung beurteilen zu können, hätte sie somit nicht einfach zunächst aufgrund einer bloßen Ortsbesichtigung, ohne genauere Untersuchungen und ohne Zuziehung sachverständiger Hilfe weitere Maßnahmen ablehnen dürfen.


3. Die Beklagte handelte schuldhaft, weil sie bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt zumindest hätte erkennen können, dass ihr die erforderlichen Fachkenntnisse zur Beurteilung der Schadensursachen fehlten. Das Verschulden wird im Rahmen des § 280 I BGB zudem durch die Pflichtverletzung indiziert und wäre von der Beklagten zu widerlegen gewesen, was nicht erfolgt ist.


4. Gemäß § 27 I Nr. 2 WEG i. V. mit § 280 I BGB ist die Beklagte daher verpflichtet, der Klägerin den durch die verzögerte Einleitung von Maßnahmen zur Feststellung der Ursachen für die Feuchtigkeit und Schimmelbildung sowie zu deren Behebung entstandenen Schaden zu ersetzen.


a. Wegen der von den Mietern vorgenommenen Minderung der Miete für die Zeit vom 1.7.2007 bis zum 15.1.2008 steht der Klägerin danach ein Ersatzanspruch in Höhe von € 327,00 zu.
Wegen der erfolgten Minderung der Miete hat die Klägerin einen Schadensersatzanspruch in Höhe von € 654,00 geltend gemacht.
Die Mieter haben die Miete für die Zeit vom 1.7.2007 bis 15.1.2008 in Höhe von 20 % der Nettomiete von monatlich € 545,00 gemindert, so dass ihr über einen Zeitraum von sechs Monaten monatlich € 109,00 an Mieteinnahmen entgangen sind. Zwar haben die Mieter P. neben der aufgetretenen Feuchtigkeit und dem Schimmelbefall im Bereich der Dachfenster noch weitere Mängel gerügt. Es geht die Kammer aber davon aus, dass ein ganz wesentlicher Grund für die vorgenommene Mietminderung ebenso wie für die später ausgesprochene Kündigung die Feuchtigkeit und Schimmelbildung im Bereich der Dachflächenfenster sowie das vermehrte Auftreten von Ungeziefer, nämlich Silberfischen, in der Wohnung war und dass es ohne diese Mängel zu einer wesentlichen Mietminderung nicht gekommen wäre. …


Allerdings ist im Rahmen des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass auch bei ordnungsgemäßer Wahrnehmung ihrer Verpflichtungen aus § 27 I Nr. 2 WEG der Schaden nicht sofort behoben worden wäre. Denn die Beklagte wäre ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer grundsätzlich nicht berechtigt gewesen, ein kostenintensives Sachverständigengutachten zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die über die laufende Instandhaltung und Instandsetzung i. S. des § 27 III Nr. 3 WEG hinausgehen, in Auftrag zu geben. Es lag auch kein dringender Fall i. S. des § 27 I Nr. 3 WEG vor, der ein sofortiges Handeln der Beklagten zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums noch vor Einberufung einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung erfordert hätte. Daher hätte die Beklagte bei ordnungsgemäßem Verhalten die Wohnungseigentümer gegebenenfalls im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zunächst über die vorhandenen Schäden in der Wohnung der Klägerin unterrichten und eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen müssen. Sodann hätte auch die Beseitigung der Schäden und deren Ursachen einige Zeit in Anspruch genommen. Daher geht die Kammer davon aus, dass auch bei pflichtgemäßem Handeln der Beklagten die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen erst Ende September 2007 hätten abgeschlossen werden können, weshalb die erfolgte Minderung für die Zeit vom 1.7.2007 bis 30.9.2007 in Höhe von insgesamt € 327,00 nicht kausal auf die Pflichtverletzung der Beklagten zurückzuführen ist.


b. Weiterhin kann die Klägerin von der Beklagten Ersatz der ihr durch die Kündigung des Mietverhältnisses entgangenen Miete für die Zeit vom 15.1.2008 bis 15.9.2008 verlangen.
Unstreitig haben die Mieter das Mietverhältnis mit dem Schreiben vom 12.12.2007 außerordentlich zum 15.1.2008 gekündigt. Neu vermietet wurde die Wohnung nebst den beiden Tiefgaragenstellplätzen, im Anschluss erst wieder zum 15.9.2008. ...
Unter Würdigung sämtlicher Umstände ist die Kammer auch davon überzeugt, dass der gesamte Mietausfall für die Zeit vom 15.1.2008 bis 15.9.2009 auf die Pflichtverletzung der Beklagten zurückzuführen ist und die Klägerin sich insoweit ein Mitverschulden nach § 254 BGB weder deshalb zurechnen lassen muss, weil sie gegen die Kündigung nicht gerichtlich vorgegangen ist, noch weil sie keine ausreichenden Anstrengungen hinsichtlich einer Neuvermietung bereits zu einem früheren Zeitpunkt vorgenommen hat. Zum einen ist die Kammer aufgrund der Schilderungen der Zeugen P., der vorgelegten Lichtbilder und des vom Amtsgericht erholten Sachverständigengutachtens der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 II Nr. 1 BGB hier durchaus gegeben waren. Nachdem aber jedenfalls die Kündigung nicht offensichtlich unbegründet war, vielmehr einiges für das Vorliegen eines zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 II Nr. 1 BGB berechtigenden Grundes sprach, war die Klägerin nicht dazu verpflichtet, sich zur Schadensabwendung auf einen Prozess mit den Mietern mit ungewissem Ausgang einzulassen. Die Kammer hält auch die Angabe der Klägerin, dass die Wohnung aufgrund ihres renovierungsbedürftigen Zustandes erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten zum 15.9.2008 wieder vermietet werden konnte, für glaubwürdig. …


Es betrug die mit den Mietern P. vereinbarte monatliche Nettomiete der Wohnung einschließlich der beiden Tiefgaragenstellplätze € 595,00, so dass der Klägerin für die Zeit vom 15.1.2008 bis 15.9.2008 Mieteinnahmen von € 4.760,00 entgangen sind. Hinzu kommen die auf diesen Zeitraum entfallenden auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten. Diese belaufen sich ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Anlage K 16 auf insgesamt € 1.018,54. …


c. Die Beklagte ist schließlich auch verpflichtet, der Klägerin das an die Rechtsanwaltskanzlei G. gezahlte Honorar von € 310,35 zu erstatten.


d. Dagegen kann die Klägerin einen Ersatz der Kosten für 10 Fahrten ihres Ehemannes in die streitgegenständliche Wohnung, um die die Sanierung ausführenden Handwerker hereinzulassen und anschließend wieder zuzusperren nicht von der Beklagten ersetzt verlangen. Denn die Sanierung hätte auch bei pflichtgemäßem Handeln der Beklagten durchgeführt werden müssen, so dass die Entstehung der Fahrtkosten schon nicht kausal auf die Pflichtverletzung der Beklagten zurückgeführt werden kann.


e. Ein ihren Ersatzanspruch minderndes Mitverschulden i. S. des § 254 BGB der Klägerin liegt auch im Übrigen nicht vor. Es kann insbesondere nicht darin gesehen werden, dass die Klägerin den Schaden nicht rechtzeitig angezeigt hätte oder die Schadensursachen ihrerseits nicht festgestellt und behoben hat.
Da es gemäß § 27 I Nr. 2 WEG zu den Kernaufgaben des Verwalters gehört, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen und in diesem Rahmen auch die Ursachen für etwaige Schäden festzustellen bzw. die hierfür erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen, sofern sie im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegen können, kann sich die Beklagte gegenüber der Klägerin nicht darauf berufen, diese hätte ihrerseits Feststellungen zur Schadensursache veranlassen oder die erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer herbeiführen müssen (vgl. OLG München, Beschluss vom 15.5.2006, Az: 34 Wx 156/05, juris Rn. 19). Zu einem Eingriff in das Gemeinschaftseigentum und damit zur Veranlassung einer Bauteilöffnung im Bereich der Fenster zwecks Feststellung der Schadensursachen oder gar zu einem Austausch der Fenster wäre die Klägerin ohne eine entsprechende Genehmigung durch die Wohnungseigentümer ohnehin nicht berechtigt gewesen.

Bedeutung für die Praxis
Die Frage, ob ein Gegenstand zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehört, lässt sich oft nicht allein aus dem Wortlaut der Teilungserklärung beantworten. Zwar hat der BGH (Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971) gesagt: Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Diese – falsche – Ansicht hat der BGH (Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454) revidiert; er fühlte sich von Stimmen in der Wissenschaft missverstanden und entschied: Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. Der WEG-Verwalter ist gut beraten, wenn er über das Vorgehen bei einem Instandsetzungsbedarf mit unklarer Ursache, Beschlüsse fassen lässt. Denn der BGH (Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012, 974 = NJW 2012, 2955) vertritt folgende (umstrittene; vgl. Derleder NJW 2012, 3132, Elzer NZM 2012, 718 einerseits, Abramenko ZMR 2013, 174 andererseits) Auffassung: Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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