18.07.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: August WEG-Recht

BGB §§ 280 ff., WEG §§ 10 Abs. 6, 21 Verfahrenskosten und Schadensersatzpflicht des Verbandes

Kapitel
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AG Oberhausen, Urteil vom 14.5.2013, 34 C 9/13

Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung beinhaltet auch gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dieser Anspruch richtet sich jedoch nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband), sondern gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer. Die Inanspruchnahme des Verbandes ist schon aus dem Grund widersprüchlich, weil die Kläger bei einem Obsiegen zu einem Teil für ihre Klageforderung mit haften würden. Denn die Kläger sind an der Ansammlung des Verwaltungsvermögens, aus dem die Klageforderung letztlich bezahlt werden müsste, selbst beteiligt.

Sachverhalt
An einer Garage der Wohnungseigentümergemeinschaft bestand ein Feuchtigkeitsschaden. Die Ursache war zwischen den Wohnungseigentümern streitig, die Wohnungseigentümer wiesen zunächst den Klägern die Schadensverursachung zu. Auf einer Versammlung vom 13.12.2011 beschlossen die Wohnungseigentümer, Reparaturen an der Garage nicht durchzuführen. Dieser Beschluss hatte später aufgrund einer Anfechtungsklage der Kläger keinen Bestand. Um die Schadensursache der Feuchtigkeit an der Garage aufzuklären, leiteten die Kläger am 08.02.2012 ein selbständiges Beweisverfahren gegen die Beklagte vor dem erkennenden Gericht unter dem Aktenzeichen 32 H 16/12 ein. Die durch dieses Verfahren entstandenen Kosten begehren die Kläger als Schadensersatz nunmehr mit der vorliegenden Klage von der Beklagten. In seinem Gutachten vom 26.07.2012 stellte in dem selbständigen Beweisverfahren der Sachverständige H dringenden Handlungsbedarf hinsichtlich der Feuchtigkeitsschäden fest. Die Ursache der Feuchtigkeit liege im Gemeinschaftseigentum. Vorher hatten die Wohnungseigentümer bereits am 16.05.2012 beschlossen, Maßnahmen zur Sanierung zu ergreifen, es sollte allerdings das Ergebnis des Gutachtens abgewartet werden. Sodann fand eine Sanierung statt, die noch andauert.
Die Kläger haben ursprünglich Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer erhoben, dann jedoch die Klage dahingehend geändert, dass sie nicht mehr gegen die Wohnungseigentümer, sondern gegen den Verband gerichtet wird. Die Klage war erfolglos.

Begründung
Die geänderte Klage ist gemäß § 267 ZPO zulässig.
Die Klage ist unbegründet. Die Beklagte ist nicht passiv legitimiert. Die Kosten, die den Klägern durch das selbständige Beweisverfahren entstanden sind, können grundsätzlich auch dann geltend gemacht werden, wenn es nicht zu einem dazugehörigen Hauptsacheprozess kommt. Der Antragsteller des selbständigen Beweisverfahrens kann in einem solchen Fall gegen den Gegner die Kosten in einem gesonderten Verfahren geltend machen – dazu dient der vorliegende Prozess –, sofern hierfür eine materiell-rechtliche Anspruchsgrundlage besteht (vergl. Zöller/Herget, ZPO, 29. Auflage, § 490 Rn. 6).
Die Kläger haben jedoch gegen die Beklagte mit der Begründung, die Sanierung der Garage sei nicht oder zu spät eingeleitet worden, keinen materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruch. Soweit die Kläger an einer Stelle geäußert haben, es bestehe ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB, ist dies nicht zutreffend, weil die Kläger nicht die Verletzung eines der dort genannten absolut geschützten Rechtsgüter geltend machen, sondern im vorliegenden Prozess lediglich den Ersatz eines reinen Vermögensschadens begehren.
Es besteht allerdings auch kein Anspruch gegen die Beklagte aus § 280 BGB, der einzig und allein in Frage kommenden Anspruchsgrundlage. Eine Pflichtverletzung der Beklagten liegt nicht vor. Die Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG beinhaltet auch gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dieser Anspruch richtet sich jedoch nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, sondern gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer, wie aus § 21 Abs. 1 WEG klar hervorgeht.
Die Gemeinschaft als solche schuldet daher nicht die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und kann in diesem Zusammenhang, wenn sich die Instandhaltung verzögert oder nicht zustande kommt, auch keine Pflichtverletzung begehen.
Allenfalls wäre denkbar, dass die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer als materiell-rechtliche Schuldner eines Anspruchs aus § 280 BGB die passive Verantwortlichkeit übernimmt, wenn es sich in diesem Fall um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht oder um eine sonstige Pflicht der Wohnungseigentümer handeln würde, soweit diese gemeinschaftlich zu erfüllen ist.
Das ist im Ergebnis allerdings zu verneinen.
Zwar ist diese Frage in Rechtsprechung und Literatur nicht unumstritten. So wird von manchen vertreten, die Pflicht zur Erfüllung von Schadensersatzansprüchen einzelner Wohnungseigentümer nach § 280 BGB wegen nicht rechtzeitiger oder unterlassener Beschlussfassung – hier: über eine beantragte und sodann abgelehnte Sanierung des Gemeinschaftseigentums – sei eine solche gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG (so etwa Niedenführ/Kümmel, Vandenhouten, WEG, 10. Auflage, § 10 Rn. 87).
Andere hingegen zählen Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer untereinander nicht zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten, sondern bewerten sie als ein individuelles Recht (so etwa Bärmann/Klein, WEG, 11. Auflage, § 10 Rn. 275). Letztere Auffassung ist zutreffend, sie ist auch in der neuesten Rechtsprechung bestätigt worden. Danach ist der Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft” in den Fällen, in denen ein Wohnungseigentümer nach § 280 BGB Schadensersatz wegen einer nicht bzw. nicht rechtzeitig beschlossenen und/oder durchgeführten Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme begehrt, nicht passiv legitimiert (so ausdrücklich und mit überzeugender Begründung und unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung LG Hamburg, ZWE 2012, 26, ebenso AG Hamburg-Altona ZWE 2013, 182). Auf diese zutreffende Rechtsprechung, der sich das erkennende Gericht ausdrücklich anschließt, wird Bezug genommen.
Die Inanspruchnahme des Verbandes ist schon aus dem Grund widersprüchlich, weil die Kläger bei einem Obsiegen zu einem Teil für ihre Klageforderung mit haften würden. Denn die Kläger sind an der Ansammlung des Verwaltungsvermögens, aus dem die Klageforderung letztlich bezahlt werden müsste, selbst beteiligt.
Sie würden sich daher in Höhe ihres Anteils selbst in Anspruch nehmen. Dass dies nicht richtig sein kann, liegt auf der Hand (so auch ausdrücklich Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 154).
Auch aus einem weiteren Gesichtspunkt kann es sich bei einem Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder nicht durchgeführter Sanierungsmaßnahmen nicht um eine gemeinschaftliche Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG handeln, sondern lediglich um eine individuelle Verpflichtung jedes einzelnen Wohnungseigentümers. Ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB setzt Verschulden voraus. Ein solches Verschulden kann allerdings immer nur individuell bei jedem einzelnen Wohnungseigentümer festgestellt und bewertet werden.
Gesetzlich zeigt sich dies etwa auch daran, dass sogar bei Gesamtschuldnern gemäß § 425 Abs. 2 BGB ein Verschulden stets individuell festzustellen ist und das Verschulden eines Gesamtschuldners nicht gegen andere wirkt.
Dieser Gedanke gilt auch für die hier vorliegende Fallkonstellation.
Die Kläger rügen, dass die Wohnungseigentümer zunächst beschlossen haben, eine Sanierung nicht oder jedenfalls nicht zum damaligen Zeitpunkt durchzuführen, was fehlerhaft gewesen sei. Selbst wenn man in einem solchen Beschluss eine zum Schadensersatz führende Pflichtverletzung sehen wollte, so müsste das Verschulden eines jeden Wohnungseigentümers individuell festgestellt werden. Ein solches Verschulden kann von vornherein nur dann vorliegen, wenn ein Wohnungseigentümer seinerzeit für den beanstandeten Beschluss gestimmt hat. Es ist nicht zwangsläufig oder notwendig, dass alle Wohnungseigentümer in gleicher Art und Weise für diesen Beschluss gestimmt haben, denn ein einfacher Mehrheitsbeschluss reicht insoweit aus.
Denkbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer diesem Beschluss nicht zugestimmt haben. In einem solchen Fall ließe sich nicht feststellen, dass sie das Nichthandeln der übrigen Wohnungseigentümer in irgendeiner Form zu vertreten haben. Denn auf das Abstimmungsverhalten eines anderen Wohnungseigentümers hat kein Wohnungseigentümer einen rechtlichen Einfluss. Und selbst wenn ein Wohnungseigentümer seinerzeit für den beanstandeten Beschluss gestimmt hat, so ist immer noch denkbar, dass das entsprechende Verhalten deshalb entschuldigt ist, weil der Wohnungseigentümer möglicherweise die Situation aufgrund einer Fehlinformation oder aufgrund von anderen Umständen falsch einschätzte und ihm möglicherweise kein individueller Verschuldensvorwurf gemacht werden kann.
All dies braucht hier nicht entschieden zu werden.
Entscheidend ist lediglich, dass aufgrund dieser denkbaren individuellen Unterschiede bei der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für eine verzögerte Instandsetzung nicht davon ausgegangen werden kann, dass es sich bei einem Schadensersatzanspruch um eine gemeinschaftsbezogenen Pflicht handelt, die alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betrifft.

Bedeutung für die Praxis
Zutreffend wurde ein Anspruch gegen den Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft” in den Fällen, in denen ein Wohnungseigentümer nach § 280 BGB Schadensersatz wegen einer nicht bzw. nicht rechtzeitig beschlossenen und/oder durchgeführten Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme begehrt, wegen fehlender Passivlegitimation verneint. Unzutreffend ist dagegen die Ansicht des BGH (Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012, 974): Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Verwalter durchzusetzen (Anm: durch wen?), wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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