18.07.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: August WEG-Recht

BGB §§ 280 ff:, 675; WEG § 27 Abs. 1; RDG § 5 Abs. 2 Haftung des Verwalters

Kapitel
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Haftung des Verwalters für verpasste Fördermittelfristen?, AG Oberhausen, Urteil vom 7.5.2013, 34 C 79/12

1. Die Fördermittelberatung ist von § 5 Abs. 2 Nr. 3 RDG eigenständig erfasst. Aus der Systematik des RDG geht hervor, dass auch der Wohnungseigentumsverwalter gerade nicht zur Fördermittelberatung (anders LG Mönchengladbach ZMR 2007, 402) befugt ist, sondern hier bereits im Rahmen der unerlaubten Rechtsberatung agieren würde.
2. Haben die Wohnungseigentümer weder einen Beschluss gefasst, der im Grundsatz überhaupt die Umstellung der Wärmeversorgung regelt, noch einen Beschluss dahingehend gefasst, dass Fördermittel beantragt werden sollen, so besteht auch insoweit keine Handlungsverpflichtung des Verwalters.

Sachverhalt
Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, nimmt den Beklagten, ihren Verwalter, auf Schadensersatz mit der Begründung in Anspruch, dieser habe die Beantragungsfrist für den Erhalt von Fördermitteln zur Umstellung der Wärmeversorgung in dem Objekt auf Fernwärme versäumt. Der Beklagte ist seit dem 14.11.1998 Verwalter in der Wohnungseigentümergemeinschaft der Klägerin. Im März 2011 kamen die Wohnungseigentümer überein, die Umstellung der Wärmeversorgung auf Fernwärme zu betreiben. Hierzu standen als Landesförderung 1.500,00 € für jedes umzurüstende Objekt – davon sind hier zwei vorhanden – zur Verfügung. Fristende für eine entsprechende Anfrage und Vorlage von Nachweisen war der 29.10.2011. Die Kläger behaupten, der Beklagte sei mit der Beantragung der Fördermittel beauftragt worden, zumindest sei er von Anfang an, seit August 2011, in den Vorgang eingebunden gewesen. Er habe jedoch die Frist versäumt und die Unterlagen erst am 21.12.2011 ausgefüllt. Daraufhin sei dann – unstreitig – die Förderung verweigert worden. Der Beklagte habe sich nicht hinreichend über die Fristen informiert und auch keine Fristverlängerung beantragt. Nur noch aus Kulanz habe die EVO der Klägerin 1.000,00 € erstattet.
Der Beklagte beruft sich darauf, dass es einen förmlichen Beschluss zur Umstellung der Wärmeversorgung nicht gegeben habe. Daher sei keine Handlungspflicht des Beklagten entstanden. Der Beklagte habe auch von den entsprechenden Absichten der Wohnungseigentümer keine Kenntnis erhalten. Der Fristablauf zum 29.10.2011 sei dem Beklagten unbekannt gewesen. Einen ausdrücklichen Auftrag zur Beantragung der Fördermittel habe es ebenfalls nicht gegeben. Zunächst hätten die Wohnungseigentümer ohne Kenntnis des Beklagten in Eigenregie versucht, Fördermittel zu erhalten. Später sei dann der Wohnungseigentümer S an den Beklagten herangetreten und habe um dessen Hilfe gebeten. Der Beklagte habe dann an der Versendung diverser Unterlagen mitgewirkt. Zu diesem Zeitpunkt sei die Frist aber schon abgelaufen gewesen. Zuwendungsbescheide der Bezirksregierung Arnsberg hätten den Beklagten nicht erreicht.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus § 280 BGB wegen einer Pflichtverletzung.

Begründung
Es ist nicht hinreichend dargetan oder nachgewiesen, dass der Beklagte im Zusammenhang mit der Umstellung der Wärmeversorgung in dem Objekt und der entsprechenden Beantragung von Fördermitteln seine Verwalterpflichten verletzt hat.
Unstreitig haben die Wohnungseigentümer weder einen Beschluss darüber gefasst, der im Grundsatz überhaupt die Umstellung der Wärmeversorgung regelt, noch haben sie einen Beschluss dahingehend gefasst, dass Fördermittel beantragt werden sollen. Aufgrund dessen war der Verwalter jedenfalls nicht gemäß § 27 Abs. 1 WEG zu Handlungen verpflichtet. Es kann dahinstehen, ob die Wohnungseigentümer den Beklagten durch einen entsprechenden Beschluss überhaupt hätten verpflichten können, ob dies also überhaupt eine gesetzlich zulässige Aufgabe des Verwalters gewesen wäre. Dies braucht nicht entschieden zu werden, weil entsprechende Beschlüsse unstreitig nicht existieren.
Es ist aber auch nicht hinreichend dargetan, dass dem Beklagten sonst in irgendeiner Art und Weise rechtsverbindlich der Auftrag erteilt worden wäre, Fördermittel zu beantragen. ... Soweit die Klägerin vorträgt, der Beklagte sei von Anfang an in die Umrüstung der Heizungsanlage eingebunden gewesen, so ist dieser Vortrag nicht geeignet, um in irgendeiner Art und Weise eine bestimmte rechtliche Verantwortlichkeit des Beklagten für die Umstellung der Wärmeversorgung oder gar die Beantragung von Fördermitteln zu erkennen. Das Wort „einbinden“ mag alles Mögliche bedeuten – jedenfalls lässt sich daraus nicht ersichtlich ableiten, dass dem Beklagten konkret ein bestimmter Auftrag mit einem bestimmten Inhalt – von wem auch immer – erteilt worden sei. Dass der Beklagte sich hat in bestimmter Art und Weise in diese Angelegenheit einbinden lassen, ist im Übrigen nicht streitig. Der Beklagte hat eingeräumt, Schriftverkehr in dieser Angelegenheit mit Dritten geführt zu haben. Das bedeutet aber noch nicht, dass der Beklagte hierzu auch rechtlich verpflichtet war. Es handelt sich vielmehr im Ergebnis um eine Gefälligkeit. Eine Haftung des Beklagten ist dafür nicht gegeben.
Etwas anderes lässt sich nicht aus den Zuwendungsbescheiden vom 15.10.2010 – deren Absender im Übrigen nicht erkenntlich ist – ableiten. Es mag sein, dass diese Bescheide derart adressiert worden sind, dass sie der Klägerin, vertreten durch den Beklagten, zugestellt werden sollten. Der Beklagte hat jedenfalls den Zugang dieser Bescheide in Abrede gestellt, Gegenteiliges ist nicht erwiesen. Selbst wenn aber diese Bescheide zugegangen wären, so lässt sich auch daraus kein verbindlicher Auftrag zum Tätigwerden des Beklagten ableiten.
Ebenso wenig kann die Klägerin für sich etwas aus dem Schreiben der EVO vom 27.10.2010 und aus der entsprechenden Bestellung des Beklagten vom 21.10.2010 ableiten. Daraus folgt lediglich, dass der Beklagte für die Gemeinschaft einen Fernwärmeanschluss bei der EVO bestellt hat. Allerdings verhalten sich diese Schreiben – da auch an die EVO gerichtet – nicht über etwaige Fördermittel. Aus ihnen lässt sich daher nicht der Schluss ziehen, dass dem Beklagten verbindliche Förderausschlussfristen bekannt waren oder dass er verpflichtet gewesen wäre, diese einzuhalten.
Das Gericht übersieht nicht, dass vereinzelt in der Rechtsprechung entschieden ist, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage verpflichtet sei, die Wohnungseigentümer bei der Umstellung der Heizungsanlage auf Gas auf bestehende Förderungspflichten hinzuweisen und sich bei einem Unterlassen schadensersatzpflichtig mache (so LG Mönchengladbach ZMR 2007, 402 = NZM 2007, 416 – wo allerdings noch ein Mitverschulden der Wohnungseigentümer erörtert worden ist – ). Diese Rechtsprechung ist jedoch im Schrifttum zu Recht auf Ablehnung gestoßen (so ausdrücklich Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 134). Zur Begründung wurde zutreffend angegeben, dass der Wohnungseigentumsverwalter kein Finanzberater ist. Ihm obliegt lediglich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es geht zu weit, wenn man von dem Verwalter in diesem Rahmen auch noch verlangt, er müsse die finanziellen Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelner Wohnungseigentümer dahin regeln oder im Auge haben, dass diese möglichst günstig unter Ausnutzung von Fördermitteln, Steuervorteilen oder sonstigen rechtlichen Verhältnissen finanzielle Vorteile haben. Eine solche Tätigkeit würde im Ergebnis bereits eine Rechtsberatung darstellen, die dem Wohnungseigentumsverwalter nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz grundsätzlich nicht erlaubt ist. Dies folgt auch aus § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG, wenn es dort nämlich heißt, dass Rechtsdienstleistung als Nebenleistung bei der Haus – und Wohnungsverwaltung erlaubt ist. Die Fördermittelberatung – um die es hier geht – ist davon ausdrücklich nämlich nicht mehr erfasst, sondern hat in § 5 Abs. 2 Nr. 3 RDG eine eigene Regelung erfahren. Aus dieser Systematik des Gesetzes geht hervor, dass auch der Wohnungseigentumsverwalter gerade nicht zur Fördermittelberatung befugt ist, sondern hier bereits im Rahmen der Rechtsberatung agieren würde. Auch aus diesem Grund schließt sich das hier erkennende Gericht der Auffassung des LG Mönchengladbach (ZMR 2007, 402 = NZM 2007, 416) ausdrücklich nicht an.

Bedeutung für die Praxis
Der WEG-Verwalter war nach bisheriger Meinung (vgl. LG Mönchengladbach ZMR 2007, 402) zumindest dann verpflichtet, sich um Existenz und Konditionen von Fördermitteln zu kümmern, wenn Sanierungsmaßnahmen und deren Finanzierung zur Beschlussfassung anstanden. Seine Informationspflichten haben jedoch keine Fördermittelberatung im engeren Sinne zum Inhalt. Generelle Informationen z. B. über kommunale Darlehen oder Zuschüsse sowie KfW-Mittel sind als Nebenleistung dem WEG-Verwalter aber wohl doch nicht über das RDG verboten, sondern nötig. Dann mag die Gemeinschaft entscheiden, ob ein professioneller Fördermittelberater als Sonderfachmann eingeschaltet werden soll.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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