15.07.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: August 2012 - Mietrecht

BGB § 556; HeizkostenVO § 12 Fehlen/Unmöglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung für Wasser

Kapitel
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BGH, Beschluss vom 13.3.2012, VIII ZR 218/11

Die Zusammenfassung der einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser begegnet keinen Bedenken aus formellen Gründen.
Trotz der vertraglich vereinbarten Abrechnung nach Verbrauch kommt es bei Fehlen/Unmöglichkeit einer solchen Abrechnung nicht dazu, dass der Mieter überhaupt keine Wasserkosten schuldet. Vielmehr bleibt in einem solchen Fall nur eine Abrechnung nach dem Maßstab der Wohnfläche.

Aus den Gründen:
1. Die Frage, ob eine Abrechnung bezüglich der nach einheitlichem Umlageschlüssel abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Entwässerung aus formellen Gründen unwirksam ist, wenn sie in einer Position zusammengefasst ist, lässt sich anhand der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 15.7. 2009 – VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18 f.) ohne Weiteres in der Weise beantworten. Auf die weitere Zulassungsfrage (analoge Anwendung von § 12 HeizkostenV bei vertragswidrig unterbliebener Erfassung des Wasserverbrauchs) kommt es in der Revisionsinstanz nicht an, da die durch die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit beschwerte Klägerin kein Rechtsmittel eingelegt hat.

2. Der Klägerin steht der Nachzahlungsbetrag aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 in dem zugesprochenen Umfang zu. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Abrechnungen der Klägerin auch bezüglich der Heizkosten und der darin enthaltenen Ermittlung der Kosten für Warmwasser den an sie zu stellenden formellen Anforderungen genügen, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. nur zuletzt Senatsurteil vom 26. 10. 2011 – VIII ZR 268/10, WuM 2012, 25 Rn. 13).
Auch die Zusammenfassung der einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser begegnet keinen Bedenken aus formellen Gründen. Es ist auch nicht rechtsfehlerhaft, dass das Berufungsgericht der Klägerin auf der Grundlage der nach Wohnfläche abgerechneten Kosten überhaupt Kosten für Wasser und Abwasser zugestanden hat, obwohl diese nach der vertraglichen Vereinbarung verbrauchsabhängig abzurechnen waren. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Ablesung der Wasserzähler unterblieben und eine Abrechnung nach Verbrauch deshalb nicht mehr möglich. Daraus folgt aber nicht, dass die Beklagten mangels der vertraglich vereinbarten Abrechnung nach Verbrauch überhaupt keine Wasserkosten schulden. Vielmehr bleibt in einem solchen Fall nur eine Abrechnung nach dem Maßstab der Wohnfläche, wobei grundsätzlich eine Kürzung des sich daraus ergebenden Abrechnungsbetrages unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzanspruchs infolge einer Vertragsverletzung (unterbliebene Verbrauchserfassung) in Betracht kommen dürfte. Dafür, dass ein solcher Schaden höher gewesen wäre als der vom Berufungsgericht durch die analoge Anwendung von § 12 HeizkostenV ohnehin berücksichtigte Abzugsbetrag von 15 %, ist nichts ersichtlich.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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